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    房地產(chǎn)稅持續(xù)推進對土地財政影響探究

    2018-10-27 05:18:54鄒鈺城
    財稅月刊 2018年7期
    關鍵詞:財政收入落地稅率

    鄒鈺城

    摘 要 為進一步加強和完善宏觀調控,同時供給側要進一步發(fā)力,包括加快推進房地產(chǎn)稅這種相關的政策舉措的推進,加快推進租售同權等一些政策的落實,更好地促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展,促進長效機制的建設,更好地實現(xiàn)“房子是用來住的,而不是用來炒的”這個定位。7月16日,統(tǒng)計局發(fā)言人毛勝勇表示:將加快房地產(chǎn)稅相關政策舉措的推進,促進市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

    近年來在數(shù)個國家部委陸續(xù)表達了地產(chǎn)稅正在加快推進的背景下,而近日統(tǒng)計局作為數(shù)據(jù)部門而非市場監(jiān)管部門,提及加快推進房地產(chǎn)稅相關言論側面也進一步說明 “推進房地產(chǎn)稅”加速落地一事勢在必行。

    而房地產(chǎn)稅落地實施,必將帶來財政稅收的增加,財政部前段時間公開的2018年上半年財政收支情況中,土地出讓收入占全國政府性基金預算收入比例高達86%,可見目前財政收入對于土地的依賴較大。

    未來房地產(chǎn)稅的推行,一方面可對市場調控產(chǎn)生一定作用,另一方面也可增加財政收入、降低對土地出讓的依賴程度,符合地方政府財稅改革的調控方向。

    一、土地收入持續(xù)增加,財政依賴程度不減

    全國土地市場的收入持續(xù)大幅度上升,從2017年1月至2018年的6月份,每月土地使用權出讓的收入(累計值)同比漲幅平均達到37%,賣地收入持續(xù)高漲,土地帶來的財政收入占地方財政收入比例的9成以上。

    在政府方面已經(jīng)出臺了大量政策對土地市場進行調控的情況下,三四線土地市場仍然蓬勃發(fā)展,整體熱度不退。土地成交量的持續(xù)增長,可能導致兩種樓市走向:一種是在購買需求和購買力足以支撐的情況下,商品住宅價格的水漲船高,價格持續(xù)攀升(一二線常見);另一種情況是購買需求及購買力不足,大量土地成交后開工建設進度緩慢,最終形成鬼城或爛尾樓(三四線常見)。

    在這樣的情況下,繼續(xù)加大“因城施策”的分類管控,推進房地產(chǎn)稅的出臺,改變政府稅收來源結構,雖然并不能完全取代土地收入,但對降低目前財政對土地收入的依賴、以及各能級城市的房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展還是有一定意義的。

    二、差別化稅率是房產(chǎn)稅實施重中之重

    目前國內僅有兩個試點城市對住宅征收房產(chǎn)稅,但國際層面已十分常見,且歷史已經(jīng)長達200年。國外房產(chǎn)稅的征收主要用于地方政府進行服務和基礎設施建設,初衷并非用于調控房地產(chǎn)市場,但高額的稅費的確對投資購房產(chǎn)生一定的影響,也有利于補充地區(qū)的城市建設資金。

    從美國、日本等幾個國家的計稅方式來看,各國對于征收房產(chǎn)稅的共識在于:以評估的市場價值作為稅基,按基本情況的不同確定稅率,基本上能夠做到“富人多征、窮人少征”以達到相對的公平。以美國為例,富人社區(qū)的房產(chǎn)稅更高,則當?shù)氐幕A建設投入更多,達到良性循環(huán),中低收入社區(qū)需要交納的房產(chǎn)稅較低,則社區(qū)建設較為落后。分類征稅與我國目前調控市場所用的“因城施策”方式異曲同工,我國在房產(chǎn)稅的推行中,也不應當“一刀切”地推行,而是根據(jù)各地的不同實際情況定制稅率。

    總體來看,普遍認為未來將會落地實施的房產(chǎn)稅對比現(xiàn)在重慶和上海已經(jīng)實施的將會更加嚴格且全面,而差別化稅率的提出,也符合稅收對居民收入再分配的調控目標。重慶和上海對住宅開征房產(chǎn)稅以來,兩地房產(chǎn)稅收入在總稅收中的比例并未大幅提高,且對市場成交的量、價影響也并不顯著,征稅效果較為不明顯。以兩市的經(jīng)驗為基礎,目前在加快推進房產(chǎn)稅落地的過程中更需要完善立法、合理調整納稅環(huán)節(jié)、建立完善的資產(chǎn)評估體系等,才能使房產(chǎn)稅落地后真正行之有效,達到調節(jié)市場、降低土地財政依賴的目標。

    三、房產(chǎn)稅開征受影響大量人口

    中國房產(chǎn)稅的試點起始于2011年1月,重慶首筆個人住房房產(chǎn)稅入庫,此后重慶、上海成為首批開征房產(chǎn)稅的城市。從兩市的征稅細則來看,本市居民在稅費方面優(yōu)勢顯著,但購買多套房的居民仍然難以避免被征稅,重慶還針對出租房產(chǎn)生的征稅;且兩市均設置了一定的免征范圍,使房產(chǎn)稅所針對的群體更加明確。

    上海人均居住面積在60平方米以下不用征稅,重慶的免稅額度為180平方米,以戶均人口3個人計算,人均住房面積也在60平方米左右,這兩個試點城市房產(chǎn)稅開征的主要對象,還是人均住房面積大于60平方米的居民家庭,征稅標準均較為寬松。

    若要在地方財政收入上達到足夠的替代效應,未來房產(chǎn)稅征收比例和范圍還是要遠遠高于上海、重慶的現(xiàn)行標準。畢竟1.44億人每年需繳納3.6萬元稅費看起來非??鋸垼聦嵣显趪鴥?,征收房產(chǎn)稅不代表土地出讓收入就下降為零,房產(chǎn)稅也不會全盤取代土地財政,更多的作用還是降低土地出讓收入在財政收入中的占比。

    四、總結

    推行房產(chǎn)稅的短期目標是通過對“持有”的房產(chǎn)進行征稅,增加持有多套房的成本,來降低投資型購房需求,堅定“房住不炒”的中心思想;同時征收房產(chǎn)稅對于財富的再分配、城市建設有序進行等方面均有非常積極的影響,正確合理征收房產(chǎn)稅,對于城市發(fā)展良性循環(huán)的意義更為重大。

    從長遠來看,征收房產(chǎn)稅的積極意義在于降低財政收入對土地的依賴,促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)運行,但是不論是按上海、重慶的現(xiàn)行征收方案,還是按業(yè)內目前的猜測方案來算,對比5萬億的土地出讓收入來看,房產(chǎn)稅要完全覆蓋目前土地出讓收入的難度相對較大,地方財政收入的結構性改革依舊任重而道遠。

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