淺談住宅工程質量分戶驗收的現(xiàn)狀與改進

李娟

摘 要：住宅工程質量分戶驗收制度實施以來，不僅消除住宅工程觀感質量和使用功能方面的一些通病，有效降低工程返修率，強化了工程參建責任主體質量意識，提高了居民對住宅工程的滿意度，同時也體現(xiàn)了政府對住宅工程質量的監(jiān)管職能。但分戶驗收是工程質量管理的一項制度創(chuàng)新，分戶驗收的監(jiān)督也是全新的，需要不斷的探索總結和完善。

關鍵詞：住宅；分戶驗收；監(jiān)督

1 引言

住宅工程質量分戶驗收（以下簡稱分戶驗收），是指建設單位組織施工、監(jiān)理等單位，在住宅工程各檢驗批、分項、分部工程驗收合格的基礎上，在住宅工程竣工驗收前，依據(jù)國家有關工程質量驗收標準，對每戶住宅及相關公共部位的觀感質量和使用功能等進行檢查驗收，并出具驗收合格證明的活動。

住宅工程分戶驗收的實施，有效降低了住宅工程交付使用后的投訴率。對提升住宅工程的整體質量具有重要意義。

2 關于住宅工程質量分戶驗收的全面分析

住房和城鄉(xiāng)建設部于2009年12月22日頒發(fā)了《關于做好住宅工程質量分戶驗收工作的通知》（建質[2009]291號），目的是為了進一步加強住宅工程質量管理，落實住宅工程參建各方主體質量責任，提高住宅工程質量水平。該通知頒布后，各地住房和城鄉(xiāng)建設部門均結合本地實際制定了各地的分戶驗收實施細則或管理辦法，住宅工程分戶質量驗收的依據(jù)和范圍都定格在《關于做好住宅工程質量分戶驗收工作的通知》（建質[2009]291號）內，通過對樓層地面、頂棚和墻面的施工質量；所安裝門窗的質量、欄桿、護欄的安裝質量；室內主要空間尺寸、防水工程質量；給排水系統(tǒng)的安裝質量、室內電氣工程安裝質量；建筑節(jié)能和采暖工程質量等涉及重要使用功能的重點檢查、測量驗收，有效地降低了住宅工程質量問題的投訴率，對住宅工程整體質量的提升起到了一定的推動作用。

3 目前分戶驗收實施過程中存在的問題

3.1 分戶驗收質量責任落實模糊不清

雖然各地對商品住宅工程紛紛制定了分戶驗收細則或管理辦法，但是由于該制度實施的時間還不是很不長，經驗積累不足，各方面考慮尚不周全，對參建各方責任單位的質量責任劃分約束不強，從而導致效果提升很有限。這些問題主要體現(xiàn)在：（1）建設單位對分戶驗收工作程序控制不嚴、組織不利，從而導致工程質量保證體系失去控制，分戶驗收組織工作流于形式；（2）監(jiān)理單位工程監(jiān)理人員責任心不強，對施工單位檢查測量成果監(jiān)督驗收不到位，分戶驗收監(jiān)理工作流于形式；（3）施工單位不能正確的理解分戶驗收制度實施的意義，從而對分戶驗收制度的實施意識不強，且有消極的對待分戶驗收工作的情況，使住宅工程分戶驗收檢查測量及整改工作流于形式，不能達到預期的效果。

3.2 分戶驗收流程受表面形式限制

近年來我國住宅工程規(guī)模不斷擴大，直接結果就是住宅工程質量分戶驗收的工作量呈現(xiàn)直線增長趨勢。這就間接導致在住宅工程質量分戶驗收中工作量大增，而工作量的急劇增加并沒有和工作人員的工資效益形成正比，這就造成工作人員積極性不高，使分戶驗收流于形式，直接了影響分戶驗收工作的執(zhí)行和落實，導致分戶驗收不能達到預期效果。

3.3 分戶驗收讓政府監(jiān)督部門力不從心

房地產開發(fā)公司、施工單位、監(jiān)理單位組成的分戶驗收組檢查驗收完成后，政府部門的監(jiān)督機構還要進行監(jiān)督抽查，但目前各地政府部門監(jiān)督機構的監(jiān)督人員數(shù)量普遍不足，監(jiān)督機構的人員配備數(shù)量與規(guī)定的監(jiān)督抽查的戶數(shù)要求相去甚遠，無法滿足監(jiān)督抽查所需人員數(shù)量。在監(jiān)督力量嚴重不足的情況下，讓政府職能部門充當分戶驗收的守門員角色，既讓政府職能部門力不從心，也與目前中央簡政放權的總體方針相背離，更無法體現(xiàn)工程質量應由工程參建各方責任主體負責的法治要求。最糟糕的是，政府監(jiān)督機構界入過深，給社會各界及普通民眾留下了深深的誤區(qū)，將政府監(jiān)管機構作為工程質量的首要責任人予以要求，一旦出現(xiàn)房屋質量投訴處理糾紛，所有的矛盾都直指政府，反而將真正需要承擔工程質量責任的主體忽略不計。而由此而延伸出的群體投訴或是上訪時有發(fā)生，給建設和諧社會帶來了諸多負面影響。所以，政府監(jiān)督機構在此環(huán)節(jié)的監(jiān)督方式、手段以及所處的角色位置，都有必要重新探討定位，在質量監(jiān)管上真正坐回到“裁判員”的位置上，來對企業(yè)的質量行為進行監(jiān)管、規(guī)范，從根本上強化企業(yè)的質量責任意識，從而保證住宅工程整體質量的提升。

3.4 分戶驗收雖然量大面廣，但還是不能包治百病

目前的分戶驗收僅側重于房屋的空間尺寸、基本使用功能方面，對房屋的內在質量如主體工程質量尚無涉及。另外，近些年人民生活水平提高后，對住宅內空氣質量、建筑節(jié)能、噪音影響等方面也有較高要求，而這些方面的質量狀況在分戶驗收并時沒有涵蓋，投訴也時有發(fā)生。分戶驗收不能包治百病，所以住宅工程分戶驗收制度還需進一步探索完善，以適應和滿足新經濟環(huán)境下的居住要求。

4 加強分戶驗收制度的落實與務實改進探討

4.1 嚴格執(zhí)行分戶驗收程序

在分戶驗收過程中要嚴格地按照住宅工程的質量、技術施工標準進行驗收。施工過程中施工單位定期或者不定期的培訓提高施工操作人員的相關技能，使施工操作人員充分地掌握工程施工中一般項目和主要項目的質量標準，當一道工序完成后，要進行科學合理的檢查抽測和質量驗收，符合施工質量驗收標準后再進行下一道工序的施工，以提高工程質量分戶驗收的效率和質量，保證一次性的合格率。

4.2 詳細記錄分析

分戶驗收過程中出現(xiàn)不符合要求的應及時記錄、現(xiàn)場標注，處理后再行驗收。在驗收過程中發(fā)現(xiàn)房屋內出現(xiàn)滲漏、墻體開裂、室內空間尺寸有誤等問題，應該在相關統(tǒng)計和總結中詳細列出重點并注明在圖紙對應處，以便隨后進行返修整改。若工程中使用了新技術或者新材料，應該將工程的實際質量情況進行專項預防和整治并依照相關規(guī)定進行論證。

4.3 建設單位應當強化對分戶驗收的組織管理

在住宅工程質量分戶驗收中，建設單位應當加強組織管理，根據(jù)工程實際情況，及時調整分戶驗檢查的收細則及重點。在分戶驗收中對住戶投訴率高的部位和投訴相對集中的熱點問題，應給予側重檢查和驗收，保證住宅工程分戶驗收質量的可控性和有效性。在健全完善分戶驗收管理制度過程中，除做到住建部的規(guī)定要求外，企業(yè)應根據(jù)市場和經濟的發(fā)展要求，逐步增加對房屋內部的環(huán)境質量和噪音控制等方面質量的驗收，從而滿足人們對居住品質的要求。

4.4 引入第三方加入住宅工程質量分戶驗收，激發(fā)業(yè)主參與意識

目前的住宅工程分戶驗收都是由工程參建各方責任主體進行，因利益驅使很難做到客觀公正，廣大商品房的業(yè)主對分戶驗收的結果也普遍持懷疑態(tài)度，而政府監(jiān)督機構又限于監(jiān)管力量不足而無法面面俱到，因此可考慮引入社會力量開展第三方驗收，如近幾年悄然興起的民間驗房師，有一定專業(yè)水平又相對公正，很受業(yè)主們的信賴。因民間驗房師是由業(yè)主委托的，與參建各方無關，讓民間驗房師參與分戶驗收或作為分戶的必要補充，這樣既激發(fā)了業(yè)主參與房屋質量的監(jiān)督意識，也可以在一定程度上促進企業(yè)自我質量意識的提高。

5 結束語

實施住宅工程質量分戶驗收是對現(xiàn)行國家住宅工程竣工驗收制度的完善，改變了以往只注重住宅工程整體質量的評價而對住宅套內的觀感、使用功能等微觀質量檢驗不足的做法，能夠進一步促進工程參建各方責任主體落實質量責任，從而提高住宅工程的整體質量。

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[4] 住房和城鄉(xiāng)建設部于2009年12月22日頒發(fā)的《關于做好住宅工程質量分戶驗收工作的通知》（建質[2009]291號）.