葉檀：未來(lái)國(guó)人的投資機(jī)會(huì)在哪里

史亞娟

上海財(cái)經(jīng)大學(xué)高等研究院8月8日發(fā)布的一份《警惕家庭債務(wù)危機(jī)及其可能引發(fā)的系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)》研報(bào)指出，中國(guó)家庭債務(wù)逼近家庭部門(mén)承受的極限。另外，西南財(cái)經(jīng)大學(xué)一份研究報(bào)告顯示，中國(guó)工薪階層家庭資產(chǎn)結(jié)構(gòu)中房產(chǎn)占比過(guò)重，高達(dá)78.2%；金融資產(chǎn)卻占比過(guò)少，只有13.2%。這說(shuō)明，一旦房?jī)r(jià)大跌，中產(chǎn)階層將受到很大沖擊。那么，如何正確看待物價(jià)上漲帶來(lái)的人民幣國(guó)內(nèi)購(gòu)買(mǎi)力下降現(xiàn)象？除了投資房地產(chǎn)，如何做好現(xiàn)金和資產(chǎn)的合理配置？遠(yuǎn)期看如何理性地投資房地產(chǎn)？

人民幣兌美元下跌，但整體可控

《檢察風(fēng)云》：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)稱，2018年7月居民消費(fèi)價(jià)格同比上漲2.1%。其中食品價(jià)格上漲0.5%，消費(fèi)品價(jià)格上漲1.8%……您如何看待近期物價(jià)上漲現(xiàn)象？

葉檀：近期漲得最高的都是跟民生密切相關(guān)的商品。根據(jù)農(nóng)業(yè)農(nóng)村部的數(shù)據(jù)，豬肉價(jià)格漲了，另外鮮蛋、蔬菜價(jià)格都開(kāi)始上漲，黃瓜價(jià)格漲得也很快，且上漲的幅度高達(dá)百分之二十幾，這跟每個(gè)老百姓的菜籃子都密切相關(guān)。

很多人問(wèn)我豬肉價(jià)格還會(huì)不會(huì)繼續(xù)上漲，要不要囤一點(diǎn)豬肉在家里呢？我認(rèn)為完全有必要。

為什么這么說(shuō)？有兩個(gè)方面原因：

一是以前豬肉價(jià)格很低，很多養(yǎng)殖戶就開(kāi)始?xì)⒇i，但是現(xiàn)在豬肉價(jià)格開(kāi)始上漲了，豬肉供不應(yīng)求。

二是豬也要吃東西。受中美貿(mào)易摩擦的影響，豬飼料的價(jià)格開(kāi)始上漲，大豆、豆粕、玉米這些商品，從期貨價(jià)格來(lái)看，都處在上漲的過(guò)程當(dāng)中。豬吃的東西價(jià)格上漲，它的價(jià)格是不是也該上漲？如果不漲，養(yǎng)豬戶現(xiàn)在都虧得一塌糊涂。所以我預(yù)計(jì)今年下半年，乃至很長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)，豬肉的價(jià)格會(huì)保持上漲。

《檢察風(fēng)云》：物價(jià)的普遍上漲，說(shuō)明人民幣國(guó)內(nèi)購(gòu)買(mǎi)力在下降，勢(shì)必會(huì)帶來(lái)人民幣對(duì)于美元的大幅下跌。如何理性看待人民幣跌漲問(wèn)題？如果人民幣匯率持續(xù)走低，要換美元嗎？

葉檀：人民幣匯率問(wèn)題對(duì)什么會(huì)產(chǎn)生影響？如果是在國(guó)內(nèi)生活，其實(shí)受人民幣匯率下跌的影響不大。但如果你的孩子到美國(guó)留學(xué)，對(duì)你肯定有影響。

從政治的角度來(lái)說(shuō)，人民幣匯率是可控的，所以對(duì)于最近的人民幣匯率下跌大家不要害怕。

為什么？首先，中國(guó)的金融機(jī)構(gòu)是在香港的離岸市場(chǎng)操作的，中國(guó)如果擔(dān)心人民幣匯率下跌的話，就會(huì)讓香港離岸市場(chǎng)的人民幣匯率大幅上升。如果我們想提升人民幣，中國(guó)大型銀行最好的辦法就是拋美元，買(mǎi)入人民幣，這樣就會(huì)提高人民幣的匯率。人民幣跌的時(shí)候，我們的銀行還在買(mǎi)入美元，說(shuō)明美元外匯儲(chǔ)備比人民幣匯率重要多了。中國(guó)的外匯儲(chǔ)備下降了嗎？沒(méi)有。

另外，人民幣隔夜拆借利率和三個(gè)月拆借利率保持穩(wěn)定，沒(méi)有大幅飆升，說(shuō)明我們對(duì)于人民幣兌美元下行樂(lè)觀其成。大家都說(shuō)要換美元，換了美元之后干什么？很多人并不知道?？赡軙?huì)在美國(guó)買(mǎi)房子，或者購(gòu)買(mǎi)美國(guó)的債券。美國(guó)債券只有兩年期，利率很低，放50萬(wàn)美元在美國(guó)的富國(guó)銀行，一年拿到的利息也非常少。所以你要存美元的話，只有一種可能性，匯率會(huì)繼續(xù)大幅上漲，換成人民幣從而賺取匯率差。這個(gè)要實(shí)現(xiàn)有點(diǎn)困難。

值得注意的是，人民幣匯率下跌，只是兌美元下跌，人民幣匯率區(qū)間正常，人民幣兌其他主要貿(mào)易國(guó)家的匯率保持穩(wěn)定，這樣整個(gè)中國(guó)的貨幣，整個(gè)中國(guó)的進(jìn)出口這一塊就可以保持穩(wěn)定了。

持有現(xiàn)金，還是持有資產(chǎn)

《檢察風(fēng)云》：美元和人民幣您已經(jīng)說(shuō)得很清楚了，這是一個(gè)配置的問(wèn)題，且如果是全對(duì)沖的貨幣，最簡(jiǎn)單配給方法是各持有50%。這樣一來(lái)，到底是持有現(xiàn)金還有持有資產(chǎn)呢？

葉檀：對(duì)于“到底是持有資產(chǎn)還是現(xiàn)金”，我覺(jué)得肯定是資產(chǎn)。如果是手上持有大量現(xiàn)金，還不如囤牛肉面，機(jī)場(chǎng)一碗牛肉面售價(jià)48元～108元；上海街頭，一碗蘭州拉面18塊錢(qián)，而在1986年只要3毛錢(qián)一碗。

另外從我們的租金來(lái)看，原材料價(jià)格大幅上漲，租金大幅上漲，啤酒、方便面、榨菜的價(jià)格都上漲，這顯然是通貨膨脹的結(jié)果。所以這時(shí)是要現(xiàn)金還是資產(chǎn)，毫無(wú)疑問(wèn)是資產(chǎn)！

《檢察風(fēng)云》：現(xiàn)金、資產(chǎn)之外，黃金有投資價(jià)值嗎？

葉檀：黃金的價(jià)格從2008年金融危機(jī)以來(lái)一直是被人操控的，黃金最高的價(jià)格也沒(méi)有超過(guò)每盎司1250美元。為什么會(huì)被控制?。窟@個(gè)確實(shí)是美聯(lián)儲(chǔ)干的。如果美元要保持信用，不管美元指數(shù)是跌還是漲，美元指數(shù)高黃金價(jià)格也不應(yīng)該漲。買(mǎi)一點(diǎn)黃金放在家里，除了晚上睡覺(jué)拿出來(lái)的時(shí)候摸在手里心里開(kāi)心之外，并沒(méi)有什么其他作用。所以，我不建議投資黃金。

遠(yuǎn)期如何投資好房地產(chǎn)

《檢察風(fēng)云》：西南財(cái)大一份研究數(shù)據(jù)顯示：我國(guó)工薪家庭資產(chǎn)結(jié)構(gòu)中，房產(chǎn)占比78.2%，金融資產(chǎn)占比13.2%，房產(chǎn)占比過(guò)重，如果房產(chǎn)稅出臺(tái)，大部分居民的財(cái)富將遭遇嚴(yán)重縮水。您如何看待這種隱憂？

葉檀：現(xiàn)在，一方面是物價(jià)高了，另外一方面錢(qián)沒(méi)有地方去，然后大家就開(kāi)始擔(dān)心通貨膨脹，大家就要找一個(gè)儲(chǔ)蓄罐，尤其是居民，他會(huì)找一個(gè)儲(chǔ)蓄罐，這個(gè)儲(chǔ)蓄罐主要就是房地產(chǎn)市場(chǎng)。所以大家但凡一擔(dān)心通貨膨脹，心里一緊張，就開(kāi)始買(mǎi)房子。

包括今年，我覺(jué)得房地產(chǎn)貸款額也是很大的。很多居民長(zhǎng)期貸款，中國(guó)居民財(cái)富的擁有量超過(guò)70%是通過(guò)房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)呈現(xiàn)的。

我現(xiàn)在很擔(dān)心一件事情，就是說(shuō)大家一緊張就去買(mǎi)房子，然后貸了很多款，居民的家庭債務(wù)上升，然后大家手上的財(cái)富又都是房地產(chǎn)。那么大家有沒(méi)有想過(guò)一件事情，如果真的有一天房?jī)r(jià)大跌了，你怎么辦？估計(jì)房?jī)r(jià)跌30%，就有很多人受不了了。

《檢察風(fēng)云》：在房地產(chǎn)調(diào)控日趨嚴(yán)厲情況下，房地產(chǎn)稅何時(shí)出臺(tái)成了大眾關(guān)注的對(duì)象。作為長(zhǎng)效調(diào)控機(jī)制，它對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的威力不言而喻。如何預(yù)判房地產(chǎn)稅的到來(lái)？對(duì)投資客的建議是什么？

葉檀：房產(chǎn)稅的推出目前還沒(méi)有明確的時(shí)間表，但是國(guó)家已經(jīng)多次釋放出了信號(hào)。征收房產(chǎn)稅一定要符合城市發(fā)展實(shí)情，不能一刀切。

總的來(lái)說(shuō)，房產(chǎn)稅推出的軟硬件條件開(kāi)始具備了。2018年8月16日新聞，國(guó)務(wù)院通知在2019年6月底前，所有直轄市、副省級(jí)城市和省會(huì)城市全面實(shí)施“互聯(lián)網(wǎng)+不動(dòng)產(chǎn)登記”。這個(gè)信息很重要，前面的障礙已經(jīng)掃清了，而且現(xiàn)在正是房地產(chǎn)全國(guó)大調(diào)控時(shí)期，一定會(huì)發(fā)揮房產(chǎn)稅的長(zhǎng)久調(diào)控機(jī)制。

房產(chǎn)稅是政府最大的調(diào)控工具，如果稅收普遍征收2%以上，對(duì)房地產(chǎn)將有明顯影響。特別是有3套以上的投資或炒房者，房子越多，交稅越重。就像我曾經(jīng)說(shuō)過(guò)的那樣，大地主、投資炒房客，到了出手的時(shí)候了，留給大家轉(zhuǎn)手的時(shí)間不多了，對(duì)普通老百姓來(lái)講，買(mǎi)到合理房?jī)r(jià)的房子那就是最好的。

《檢察風(fēng)云》：從更長(zhǎng)期，比如從10年看，國(guó)人如何投資好房地產(chǎn)？

葉檀：談到房?jī)r(jià)，我們知道香港的房地產(chǎn)市場(chǎng)一直在漲。但是現(xiàn)在香港購(gòu)房客交了定金后寧愿不要定金而違約的情況已經(jīng)出現(xiàn)了，而且不止一單。內(nèi)地的房地產(chǎn)市場(chǎng)部分也已經(jīng)進(jìn)入轉(zhuǎn)折周期。上次有個(gè)人跟我說(shuō)，想賣(mài)上海市中心的房子，以前根本不愁賣(mài)，但是現(xiàn)在掛牌出去之后，一個(gè)月之內(nèi)降了20萬(wàn)還沒(méi)有人買(mǎi)。

上海、長(zhǎng)沙、廈門(mén)這些地方，以前兩個(gè)月就能賣(mài)出去，現(xiàn)在如果不降價(jià)的話半年之內(nèi)沒(méi)人看。房?jī)r(jià)沒(méi)跌，但是它處于凍結(jié)狀態(tài)。這個(gè)時(shí)候在北京如果還想投資房地產(chǎn)，一定要看城市里邊租金回報(bào)率高的好樓盤(pán)，一定要看地鐵邊上或大學(xué)邊上的小房子，要么買(mǎi)租金回報(bào)率最高的房子，要么不要買(mǎi)。

以前中國(guó)人買(mǎi)房子的時(shí)候根本不看租金回報(bào)，北京租金回報(bào)率1%都不到。以前買(mǎi)房，今年500萬(wàn)買(mǎi)進(jìn)，明年800萬(wàn)賣(mài)出，掙個(gè)差價(jià)就可以。但現(xiàn)在今年500萬(wàn)買(mǎi)進(jìn)，明年550萬(wàn)都不一定賣(mài)得出去，而且現(xiàn)在還限購(gòu)限售。

海南三年才能拿到房產(chǎn)證，五年之內(nèi)不準(zhǔn)出售。在海南鎖定八年，八年之后誰(shuí)知道發(fā)生什么，金融市場(chǎng)最不確定的就是時(shí)間，“長(zhǎng)期來(lái)看我們都會(huì)死”，這句話的背后的含義就是，從長(zhǎng)期來(lái)看風(fēng)險(xiǎn)都是不確定的。

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