吳大平
信托公司等金融機(jī)構(gòu)在生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中,出現(xiàn)一些項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)在所難免,一旦出現(xiàn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn),還款的第一來(lái)源被阻斷,就需要通過(guò)訴訟、仲裁、強(qiáng)制公證、司法確認(rèn)等法律措施對(duì)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行司法處置,特別是進(jìn)入司法執(zhí)行階段,需要對(duì)借款合同項(xiàng)下質(zhì)押的股權(quán)、債權(quán)、抵押房屋、土地、在建工程進(jìn)行司法處置(本文重點(diǎn)以房地產(chǎn)為例),而司法評(píng)估、拍賣工作就成了資產(chǎn)處置工作的重中之重,司法評(píng)估、拍賣工作做得好不好,將決定信托財(cái)產(chǎn)委托人財(cái)產(chǎn)是否能夠兌付、國(guó)有資產(chǎn)是否順利收回。那么在是否評(píng)估和拍賣中,作為案件執(zhí)行申請(qǐng)人又可以做些什么?有哪些實(shí)務(wù)要點(diǎn)呢?
一、我國(guó)司法拍賣成功率較低的現(xiàn)狀要求信托公司在項(xiàng)目評(píng)估拍賣中要有所作為
據(jù)山東省高院公布的數(shù)據(jù),2016年上半年山東省法院拍賣成交率為23.37%,其中,網(wǎng)絡(luò)拍賣的成交率為30.55%,傳統(tǒng)拍賣的成交率僅為18.71%,也就說(shuō)司法拍賣的不成功率接近80%。而導(dǎo)致成交率過(guò)低的原因是多方面的,比如拍賣途徑的閉塞,2017年1月前是傳統(tǒng)拍賣,潛在買家與拍賣法院之間的信息不對(duì)稱;司法評(píng)估一拍作價(jià)不科學(xué)可能導(dǎo)致司法一拍流于形式;稅費(fèi)負(fù)擔(dān)及可能的功課做得不到家,到更名時(shí)才發(fā)現(xiàn)法拍房遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于市場(chǎng)價(jià)。據(jù)網(wǎng)載:深圳法院拍房151萬(wàn)元買房要付90萬(wàn)元稅費(fèi)!這些因素可能導(dǎo)致買受人保守。成功率這么低的拍賣,需要執(zhí)行申請(qǐng)人在司法評(píng)估、拍賣階段做好輔助配合工作,為標(biāo)的資產(chǎn)的成功處置做好工作。
二、評(píng)估工作重點(diǎn)在“估”,執(zhí)行申請(qǐng)人要在“估”字上下功夫
執(zhí)行申請(qǐng)人和被申請(qǐng)人原則上是通過(guò)法院技術(shù)室搖號(hào)產(chǎn)生具有司法評(píng)估資質(zhì)的機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估。房地產(chǎn)司法評(píng)估結(jié)果對(duì)各方當(dāng)事人的利益將產(chǎn)生重大影響,盡管司法評(píng)估有一套完整的標(biāo)準(zhǔn),但不同的人,不同的評(píng)估方法,其結(jié)果可能會(huì)有較大出入。目前主要有成本法、市場(chǎng)比較法等多種方法,成本法中又分為建設(shè)時(shí)成本和評(píng)估時(shí)成本,市場(chǎng)比較法中比較對(duì)象的選擇不同,其結(jié)果也可能大相徑庭,俗稱“失之毫厘,謬以千里”。又比如已經(jīng)開(kāi)發(fā)的土地可以按照成本價(jià)評(píng)估,沒(méi)有開(kāi)發(fā)的土地可以按市場(chǎng)價(jià)評(píng)估,同一種方法由于關(guān)注的重點(diǎn)和視角不一樣,也可能出現(xiàn)一個(gè)較大的幅度,是取高值,還是取低值,都是各方關(guān)注的重點(diǎn)。信托公司絕不能冷眼旁觀、聽(tīng)天由命,要主動(dòng)介入評(píng)估的輔助工作,充分與評(píng)估機(jī)構(gòu)和法院進(jìn)行溝通,將評(píng)估價(jià)最終鎖定在符合相關(guān)法律規(guī)定范圍內(nèi)貼近評(píng)估標(biāo)的物真實(shí)價(jià)值的低價(jià)區(qū)間,為成功拍賣奠定堅(jiān)實(shí)的價(jià)格基礎(chǔ)。
三、起拍價(jià)的確定,是司法拍賣成功落槌的關(guān)鍵
依據(jù)2005年《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中拍賣、變賣財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》第八條第二款:“人民法院確定的保留價(jià),第一次拍賣時(shí),不得低于評(píng)估價(jià)或者市價(jià)的百分之八十;如果出現(xiàn)流拍,再行拍賣時(shí),可以酌情降低保留價(jià),但每次降低的數(shù)額不得超過(guò)前次保留價(jià)的百分之二十”。依據(jù)規(guī)定,房產(chǎn)、土地等資產(chǎn)的拍賣,如果做到最低保留價(jià)可以達(dá)到51.2%(80%*80%*80%)。也就說(shuō)一拍做到評(píng)估價(jià)的80%,二拍做到一拍價(jià)保留價(jià)的80%,三拍做到二拍保留價(jià)的80%。依據(jù)2009年《最高人民法院關(guān)于人民法院委托評(píng)估、拍賣和變賣工作的若干規(guī)定》第十三條:“拍賣財(cái)產(chǎn)經(jīng)過(guò)評(píng)估的,評(píng)估價(jià)即為第一次拍賣的保留價(jià);未作評(píng)估的,保留價(jià)由人民法院參照市價(jià)確定,并應(yīng)當(dāng)征詢有關(guān)當(dāng)事人的意見(jiàn)”。依據(jù)該規(guī)定,評(píng)估拍賣做到最低保留價(jià)僅能達(dá)到64%(80%*80%)。
隨著B(niǎo)AT的快速普及與發(fā)展,線下拍賣的局限性已經(jīng)越來(lái)越突出,網(wǎng)絡(luò)拍賣成為司法拍賣重要趨勢(shì),可以確保最大范圍內(nèi)的公平公正,避免司法腐敗。2016年8月2日最高院公布了《最高人民法院關(guān)于人民法院網(wǎng)絡(luò)司法拍賣若干問(wèn)題的規(guī)定》,2017年1月1日實(shí)施,依據(jù)該規(guī)定第十條和第十七條的內(nèi)容,網(wǎng)上司法拍賣一拍保留價(jià)可以是評(píng)估價(jià)的70%,一拍失敗后,再次拍賣的起拍價(jià)降價(jià)幅度不得超過(guò)前次起拍價(jià)的百分之二十。即新規(guī)定施行后,司法拍賣的最低保留價(jià)可以達(dá)到56%(70%*80%)。
新規(guī)實(shí)行以來(lái),較2009年施行的《最高人民法院關(guān)于人民法院委托評(píng)估、拍賣和變賣工作的若干規(guī)定》拍賣起點(diǎn)有所降低,但在司法實(shí)踐中各地法院都有自己的內(nèi)部規(guī)定,真正要做到最高院規(guī)定的網(wǎng)拍最低保留價(jià)還有很多難度,除非拍賣標(biāo)的物評(píng)估價(jià)格過(guò)高,或者標(biāo)的物評(píng)估價(jià)格并不高但整體拍賣中的總價(jià)過(guò)高,采取一事一辦的方式請(qǐng)示匯報(bào)。這就需要信托公司下功夫,對(duì)評(píng)估拍賣的成功率有個(gè)整體認(rèn)識(shí),最后作出符合邏輯的預(yù)期結(jié)論,如果認(rèn)為拍賣可能不成功,就要向法院書(shū)面申請(qǐng),做保留價(jià)時(shí),就要盡可能靠近評(píng)估價(jià)的56%。
司法實(shí)踐中,很多執(zhí)行申請(qǐng)人對(duì)司法評(píng)估拍賣規(guī)則并不了然,甚至全部交給委托律師去做,而有些律師是生手,或者是熟手但不負(fù)責(zé)任,在通過(guò)一拍、再拍、變賣后,其后果就是抵押財(cái)產(chǎn)或查封的資產(chǎn)賣不出去,要么抵債給執(zhí)行申請(qǐng)人,成為燙手的山芋,要么依據(jù)規(guī)則對(duì)抵押物進(jìn)行解封成為看得見(jiàn)摸不著的資產(chǎn)。信托公司應(yīng)委派懂行的、負(fù)責(zé)任的專業(yè)律師或內(nèi)部專業(yè)人員提前介入司法評(píng)估拍賣,做好輔助協(xié)調(diào)工作,這是眾多司法評(píng)估拍賣成功的必然。
四、進(jìn)行稅收籌劃,降低交易成本,確保信托公司財(cái)產(chǎn)保值增值
稅收籌劃的始端即是評(píng)估和拍賣。例如:2017年新規(guī)實(shí)行前,某金融公司有一塊抵押土地進(jìn)行拍賣,評(píng)估價(jià)為1億元,一拍保留價(jià)是評(píng)估價(jià),二拍保留價(jià)降低為評(píng)估價(jià)的80%,三拍保留價(jià)確定為二拍保留價(jià)的95%(評(píng)估價(jià)的76%),即三拍價(jià)為7600余萬(wàn)元,一二三拍都流拍了,變賣階段亦無(wú)人報(bào)名,只有金融公司自己受償,通過(guò)查詢和咨詢,如果自己受償,僅僅土地增值稅就需要支付近4000萬(wàn)元!實(shí)際受償金額為3600萬(wàn)元左右(7600萬(wàn)元-4000萬(wàn)元),大大低于某金融公司預(yù)期,再行處置,其成本價(jià)就變成了7600萬(wàn)元+4000萬(wàn)元=11600萬(wàn)元,這個(gè)價(jià)格已經(jīng)高于評(píng)估價(jià)的1億元,甚至已經(jīng)高出市場(chǎng)價(jià)格,除非將來(lái)房地產(chǎn)價(jià)格猛漲,只能砸在某金融公司手里,或者降價(jià)出售,或者委托房產(chǎn)公司虧本繼續(xù)開(kāi)發(fā),哪一種方式都無(wú)法向該金融公司的股東交待。如果司法評(píng)估拍賣前做足功課,依法依規(guī)與司法評(píng)估中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行溝通,在堅(jiān)持公平公正的前提下,將評(píng)估價(jià)做到法定允許的最低幅度內(nèi),司法拍賣時(shí)與執(zhí)行法院充分溝通,保留價(jià)在一、二拍時(shí)就有所考究,將三拍價(jià)降到接近64%,即6400余萬(wàn)元,后期拍賣成功的幾率將極為順利,并且土地增值稅也將大幅度降低。
五、熟悉網(wǎng)絡(luò)拍賣規(guī)則,將網(wǎng)絡(luò)拍賣的價(jià)格做到靠近法定范圍內(nèi)的最低保留價(jià)
2017年1月1日施行的《最高人民法院關(guān)于人民法院網(wǎng)絡(luò)司法拍賣若干問(wèn)題的規(guī)定》出臺(tái)后,規(guī)定了司法拍賣網(wǎng)上拍賣優(yōu)先原則,對(duì)法律、行政法規(guī)和司法解釋規(guī)定必須通過(guò)其他途徑處置或不宜采取網(wǎng)拍拍賣方式處置的,報(bào)經(jīng)執(zhí)行法院院領(lǐng)導(dǎo)審批后可采用委托拍賣方式或其他方式對(duì)涉案財(cái)產(chǎn)進(jìn)行變價(jià)。網(wǎng)絡(luò)拍賣具有公開(kāi)透明、便捷高效、成本低廉、廣泛參與等優(yōu)勢(shì),解決了傳統(tǒng)拍賣模式中存在的不少問(wèn)題。該規(guī)定第十條明確起拍價(jià)為不低于評(píng)估價(jià)的70%,實(shí)現(xiàn)增量拍賣,第二十六條明確“再次拍賣的起拍價(jià)降價(jià)幅度不得超過(guò)前次起拍價(jià)的百分之二十”。也就說(shuō)司法拍賣過(guò)程中,通過(guò)一拍和再拍,拍賣物的保留價(jià)的最低可達(dá)到評(píng)估價(jià)的56%(70%*80%),最高院的這個(gè)新的規(guī)定,進(jìn)一步降低最低保留價(jià),減少拍賣次數(shù),其目的也是增加司法拍賣的成功率。
六、選擇有利于司法拍賣成功的平臺(tái),為司法拍賣競(jìng)買人提供更多選擇標(biāo)準(zhǔn)
依據(jù)最高人民法院《最高人民法院關(guān)于認(rèn)真學(xué)習(xí)貫徹適用<最高人民法院關(guān)于人民法院網(wǎng)絡(luò)司法拍賣若干問(wèn)題的規(guī)定>的通知》第二條第三款的規(guī)定,最高人民法院將淘寶網(wǎng)、京東網(wǎng)、人民法院訴訟資產(chǎn)網(wǎng)、公拍網(wǎng)和中國(guó)拍賣行業(yè)協(xié)會(huì)網(wǎng)納入首批公布的網(wǎng)絡(luò)服務(wù)提供者名單庫(kù)。地方各級(jí)人民法院在工作中切實(shí)保障申請(qǐng)執(zhí)行人從全國(guó)網(wǎng)絡(luò)服務(wù)提供者名單庫(kù)中自主選擇平臺(tái)進(jìn)行網(wǎng)絡(luò)司法拍賣的權(quán)利,并且選擇平臺(tái)需要在執(zhí)行立案階段就要確定。這些網(wǎng)絡(luò)拍賣平臺(tái)都是最高法院反復(fù)評(píng)審確定的,案件執(zhí)行申請(qǐng)人要根據(jù)拍賣財(cái)產(chǎn)的特點(diǎn),拍賣財(cái)產(chǎn)所在地人們上網(wǎng)購(gòu)物平臺(tái)的選擇頻率,各網(wǎng)絡(luò)拍賣平臺(tái)提供服務(wù)的水平,當(dāng)?shù)貪撛趨⑴c司法競(jìng)買人的個(gè)性關(guān)注點(diǎn)等多種因素綜合考慮,一般說(shuō)來(lái)淘寶網(wǎng)、公拍網(wǎng)等大眾知悉度較高,交易也更頻繁。
“外行看熱鬧,內(nèi)行看門道”。司法評(píng)估拍賣是法院執(zhí)行過(guò)程中的一個(gè)小的環(huán)節(jié),最高法院設(shè)置司法評(píng)估拍賣的規(guī)則也是追求公平公正,但細(xì)究起來(lái)司法評(píng)估拍賣門道很多,實(shí)踐中的技術(shù)性問(wèn)題也不少,筆者站在債權(quán)人的視角,結(jié)合工作實(shí)際,僅作拋磚引玉,希望法律同仁批評(píng)指正。
(作者單位:中鐵信托有限責(zé)任公司)