中海地產(chǎn)創(chuàng)新之困

董文艷

開發(fā)商試水新業(yè)務(wù)通常昂貴、焦灼而又漫長。中海地產(chǎn)創(chuàng)新業(yè)務(wù)遭遇減速帶，折射了全行業(yè)創(chuàng)新業(yè)務(wù)的困局

顏建國擔(dān)任中國海外發(fā)展（0688.HK，下稱“中海”）董事局主席已近一年半時(shí)間。

8月24日，中海發(fā)布半年報(bào)，交出了2018年上半年的成績(jī)單。幾個(gè)核心指標(biāo)如下：

上半年銷售額1508億港元，同比增長18.5%；回款1341.2億港元，同比增長16.8%；凈利潤232.2億港元，同比上升7.2%。

截至今年6月底，中海持有現(xiàn)金1279.3億港元，凈借貸比率28.1%，居于行業(yè)最低區(qū)間。

1月-6月，中海累計(jì)新增土地儲(chǔ)備789萬平方米，大多集中在一線和重點(diǎn)二線城市。不過，拿地動(dòng)作在今年頭兩個(gè)月密集爆發(fā)。3月之后，中海就逐漸放緩了拿地力度。

以上這些數(shù)據(jù)還是十分“中海特色”，穩(wěn)健、保守、小步上升，利潤數(shù)字背后暗示了依然強(qiáng)勁的成本控制能力和融資優(yōu)勢(shì)。中海是中國房地產(chǎn)行業(yè)里影響力最持久的同行學(xué)習(xí)樣本，過去十余年其凈利潤率都居于行業(yè)首位。

中海的成色和質(zhì)地不變，但是，如果對(duì)比兩年前顏建國加入中海時(shí)許下的雄心壯志，就會(huì)發(fā)現(xiàn)，理想與現(xiàn)實(shí)有差異。

行業(yè)里期待的中?！稗D(zhuǎn)身”，有兩個(gè)標(biāo)志，一個(gè)是中海地產(chǎn)銷售額增速上漲，重返行業(yè)第一座次。另一個(gè)是，公司商業(yè)地產(chǎn)及創(chuàng)新業(yè)務(wù)百花齊放，成為戰(zhàn)略支點(diǎn)。

這些也是顏建國以及中海一眾高層多次強(qiáng)調(diào)的新方向。

《財(cái)經(jīng)》記者獨(dú)家獲悉，在2018年初的中海內(nèi)部總結(jié)會(huì)上，顏建國提出了幾點(diǎn)要求：中海地產(chǎn)規(guī)模要快速增長，要加強(qiáng)銷售回款和投融資管理，加強(qiáng)商業(yè)地產(chǎn)及其他創(chuàng)新業(yè)務(wù)拓展，加快公司轉(zhuǎn)型升級(jí)。2018年上半年，要保證達(dá)成六七成的銷售額指標(biāo)。

一年之前，同樣的總結(jié)會(huì)上，他說，要提升公司的地產(chǎn)業(yè)務(wù)市場(chǎng)份額和行業(yè)地位，但僅僅依靠傳統(tǒng)住宅開發(fā)難以實(shí)現(xiàn)長期持續(xù)發(fā)展，必須提升商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)與運(yùn)營能力，嘗試新的商業(yè)業(yè)態(tài)。

年報(bào)顯示，2017年，中海地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)銷售額2320.69億元，規(guī)模名列房企第七位，但同比增速10.2%，居十大房企末位。前十名房企增速最快的是融創(chuàng)，同比增長140.33%。據(jù)了解，2018年上半年，中海地產(chǎn)銷售額內(nèi)部指標(biāo)總體完成不到一半。

過去兩年，中海地產(chǎn)業(yè)務(wù)聚焦在一二線城市，正處在調(diào)控靶心，銷售額增速放緩。新業(yè)務(wù)推進(jìn)平淡，難有項(xiàng)目落地，這將引發(fā)連鎖反應(yīng)，威脅中海的座次與融資條件。

兩年來，中海管理層每年都強(qiáng)調(diào)規(guī)模增速、商業(yè)及新業(yè)務(wù)，但在復(fù)雜的內(nèi)外部環(huán)境下，這些暢想仍有待兌現(xiàn)。這其中，有顏建國上任時(shí)間尚短的因素，有中海地產(chǎn)自身路徑依賴的原因，有調(diào)控趨緊、市場(chǎng)高壓的緣故，也反映出新業(yè)務(wù)之于中海仍在摸索期。

中海的新業(yè)務(wù)仰仗地產(chǎn)業(yè)務(wù)輸血，人員多由地產(chǎn)體系轉(zhuǎn)化而來，因?yàn)椤敖H繁殖”和體制限制，思維方式少有突破。而各地政府正在將新業(yè)務(wù)作為拿地籌碼，這是一個(gè)矛盾的閉環(huán)。地產(chǎn)無起色，則新業(yè)務(wù)難持續(xù)，可要想做好地產(chǎn)業(yè)務(wù)，又需要新業(yè)務(wù)能力傍身。

這不僅是屬于中海的困局，也是那些專注在一二線城市的開發(fā)商的共同困局。

轉(zhuǎn)型困局？

“中海就像一艘航空母艦，非常不好掉頭?！币晃恢泻Ｖ袑庸芾碚哒f。

據(jù)《財(cái)經(jīng)》記者了解，中海地產(chǎn)2018年的銷售額保底指標(biāo)近2300億元。但是截至今年7月，中海地產(chǎn)的銷售額不足保底指標(biāo)的四成。也就是說，下半年銷售壓力依然較大。

中海地產(chǎn)劃分為五大區(qū)域?！敦?cái)經(jīng)》記者獨(dú)家獲悉，中海地產(chǎn)各區(qū)域內(nèi)部銷售額保底指標(biāo)各不相同。華南區(qū)保底銷售指標(biāo)近608億元，華東區(qū)近550億元，華北區(qū)近520億元，西部區(qū)近350億元，北方區(qū)近300億元。

截至今年7月，完成指標(biāo)最好的是華北區(qū)，將近80%，其次是西部區(qū)，近60%，之后是華北區(qū)、華東區(qū)，都約30%，而華南區(qū)作為過去中海地產(chǎn)銷售額最大的貢獻(xiàn)來源區(qū)域，目前簽約銷售額不足設(shè)定目標(biāo)的20%。

一線與二線城市的嚴(yán)密調(diào)控正像一張蜘蛛網(wǎng)，套牢了同樣聚焦于此的開發(fā)商們。限價(jià)、限簽、限售的高壓之下，市場(chǎng)局面刻不容緩。中海歷來圍繞一線與強(qiáng)二線，正處在調(diào)控的靶心。

除了地產(chǎn)業(yè)務(wù)表現(xiàn)不達(dá)預(yù)期，被寄予厚望的商業(yè)地產(chǎn)以及其他創(chuàng)新業(yè)務(wù)也進(jìn)展緩慢。2017年6月，中海成立創(chuàng)新業(yè)務(wù)發(fā)展部，最早由顏建國親自做負(fù)責(zé)人，目前由郭鑫負(fù)責(zé)統(tǒng)籌。中海新業(yè)務(wù)規(guī)劃有長租公寓、教育、養(yǎng)老、物流等方向。

中海長租公寓啟動(dòng)較慢，至今沒有落地項(xiàng)目。顏建國在中海2018年半年業(yè)績(jī)會(huì)上說，公司正在建設(shè)的長租公寓大部分都是被動(dòng)持有建設(shè)，因買地被搭配而來。今年預(yù)計(jì)會(huì)開出6個(gè)項(xiàng)目。但他也表態(tài)，長租公寓真正的時(shí)機(jī)是國家各方面的政策全面出來的時(shí)候?！皬纳虡I(yè)上來說，可能那時(shí)候來做才會(huì)更加合理，才是一個(gè)可以循環(huán)、一個(gè)可以大規(guī)模做的階段?！?/p>

在教育業(yè)務(wù)上，目前只有一個(gè)中海學(xué)堂在青島開業(yè)。養(yǎng)老業(yè)務(wù)預(yù)計(jì)會(huì)在今年底有所落地，而物流業(yè)務(wù)還在研究階段，成果寥寥。

中海高層重視的商業(yè)地產(chǎn)，如今項(xiàng)目鋪排也很有限。商業(yè)板塊從年初一直在規(guī)劃組織架構(gòu)改革，但截至目前依然沒有完全確定的調(diào)整方案。在此期間，由于業(yè)務(wù)前進(jìn)方向不明朗，中海商業(yè)地產(chǎn)出走的人不在少數(shù)。

一位前中海商業(yè)地產(chǎn)人士告訴《財(cái)經(jīng)》記者，中海商業(yè)地產(chǎn)板塊的業(yè)務(wù)鏈條還沒有梳理清楚，顏建國和副總裁羅亮對(duì)商業(yè)板塊的管控設(shè)想還沒有達(dá)成一致，導(dǎo)致推進(jìn)節(jié)奏遲緩，不溫不火。

中海是做傳統(tǒng)住宅業(yè)務(wù)起家，商業(yè)地產(chǎn)雖然早年有項(xiàng)目落地，但一直不是中海體系里的主流。從去年初開始，中海高層開始強(qiáng)調(diào)商業(yè)和創(chuàng)新業(yè)務(wù)。從這個(gè)角度看，商業(yè)地產(chǎn)也可以理解為中海體系里的新業(yè)務(wù)領(lǐng)域。

新業(yè)務(wù)減速帶

中海為什么要重視傳統(tǒng)住宅業(yè)務(wù)之外的業(yè)務(wù)，它們能夠如愿以償幫助緩解當(dāng)下的地產(chǎn)行業(yè)頹勢(shì)嗎？

開發(fā)商探索創(chuàng)新業(yè)務(wù)之路，目前走在最前面的是萬科。而萬科之所以熱衷于此，據(jù)《財(cái)經(jīng)》記者了解，最早是基于市值管理的考量。

萬科是A股上市公司，新業(yè)務(wù)能夠給資本市場(chǎng)以想象空間，插上估值的新翅膀。加上萬科意識(shí)到，在一線及強(qiáng)二線城市里，單靠地產(chǎn)開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)較大，需要強(qiáng)化經(jīng)營。這些都是創(chuàng)新業(yè)務(wù)能夠給予的空間。

也有一些開發(fā)商是被動(dòng)投靠了新業(yè)務(wù)。在一些一線城市，有政府規(guī)定，開發(fā)商想拿住宅用地就必須配上商業(yè)或長租公寓等用地，很多開發(fā)商因此開始被動(dòng)打造新業(yè)務(wù)運(yùn)營能力。

中海不同于萬科。中海是H股上市公司，港資估值邏輯和A股不同。早年，中海地產(chǎn)的管理層頻繁往來于內(nèi)地和香港，他們的治理觀念大量受到香港金融機(jī)構(gòu)的影響，從此確立了中海地產(chǎn)的港資模式。

港資開發(fā)商的核心邏輯是吃土地溢價(jià)升值的紅利，是在核心地段精耕細(xì)作，做高利潤，以此做市值管理。而不是靠新業(yè)務(wù)描繪未來，博取資本市場(chǎng)歡心。

不同于中國內(nèi)地對(duì)長租公寓的熱情，目前，香港資本市場(chǎng)對(duì)長租公寓公司估值有限。而中海要做商業(yè)地產(chǎn)，也敵不過老牌港資長實(shí)、新鴻基等公司的高估值樣本。

因此，如果想靠商業(yè)或創(chuàng)新業(yè)務(wù)去做高估值，在港資市場(chǎng)，這條路道阻且長。

這是中海做新業(yè)務(wù)的邏輯不同于許多A股地產(chǎn)同行的背景。

相比之下，中海更傾向于在傳統(tǒng)住宅業(yè)務(wù)天花板之外，為公司找到另一條業(yè)績(jī)和利潤的上升通道。

《財(cái)經(jīng)》記者了解到，如今，中海管理層普遍認(rèn)為中國房地產(chǎn)的住宅業(yè)務(wù)黃金周期還有十年左右。所以，對(duì)于中海，未來5年-10年都是轉(zhuǎn)型期，需要用新業(yè)務(wù)籌備未來。

《財(cái)經(jīng)》記者獨(dú)家獲悉，也因此，中海已經(jīng)確立了一條“9073”投資準(zhǔn)則。意思是，未來5年-10年中海90%的資產(chǎn)投資都要用在住宅用地上，7%的投資用于商業(yè)地產(chǎn)，包含長租公寓、酒店、寫字樓業(yè)態(tài)，還有3%的投資放到創(chuàng)新業(yè)務(wù)上，培育長租公寓、教育、養(yǎng)老和物流產(chǎn)業(yè)園。

比例雖小，對(duì)于兩年前僅僅專注于住宅業(yè)務(wù)的中海來說，已經(jīng)是新突破了。

顏建國及公司高層曾多次強(qiáng)調(diào)新業(yè)務(wù)的重要性。但是，在實(shí)操過程中，各區(qū)域?qū)π聵I(yè)務(wù)依然熱情有限，中海做新業(yè)務(wù)的阻力并不小。

一位中海地產(chǎn)區(qū)域人士告訴《財(cái)經(jīng)》記者，這終究還是礙于公司體制。中海是一個(gè)利潤驅(qū)動(dòng)型公司，而新業(yè)務(wù)基本上都需要前期砸錢，中海比較忌諱短期看不到成果的投入。

即使所有人都想改變現(xiàn)狀，但船大難掉頭，更何況人心未必很齊?！霸谥泻＃行┤丝紤]的是寧愿不做事，也不要做錯(cuò)事。不求有功，但求無過，國企里尸位素餐者大有人在?！币晃恢泻Ｖ袑庸芾碚哒f。

這些都組成了中海新業(yè)務(wù)進(jìn)攻之路上的減速帶。

“近親繁殖”的限制

在過去近兩年的新業(yè)務(wù)探索期里，中海的新業(yè)務(wù)為什么進(jìn)展平緩？開發(fā)商做新業(yè)務(wù)的正確姿勢(shì)又應(yīng)該是什么？

任何一家開發(fā)商都沒必要把一個(gè)車輪發(fā)明兩遍。創(chuàng)新業(yè)務(wù)已經(jīng)是許多龍頭房企和專業(yè)公司都在涉獵的領(lǐng)域，加大社會(huì)招聘，去納入新業(yè)務(wù)對(duì)口人才是短期內(nèi)一家公司將新業(yè)務(wù)做大的快速路徑。

不過，中海地產(chǎn)作為國企，其薪資在行業(yè)中地位并不占優(yōu)。這就決定了中海沒辦法進(jìn)行大規(guī)模社會(huì)招聘，對(duì)同行中的優(yōu)秀人才吸引力有限。

中海是一家重視校招和內(nèi)部培養(yǎng)的公司，其晉升邏輯也相對(duì)向中海系傾斜。一位中海地區(qū)中層人士告訴《財(cái)經(jīng)》記者，中海是論資排輩式的企業(yè)成長模式，注重自己人，少有空降的領(lǐng)導(dǎo)，但體系里也有升職很快的。

在中海做新業(yè)務(wù)的人更來自中海地產(chǎn)業(yè)務(wù)板塊，屬于體制內(nèi)創(chuàng)業(yè)。他們非?！爸泻Ｌ厣?，難免會(huì)有人因?yàn)榕菰诘禺a(chǎn)模式里太久，欠缺新業(yè)務(wù)需要的新思路和新模式。

“公司里一幫地產(chǎn)人自己琢磨新業(yè)務(wù)，就像‘近親繁殖，容易缺少外部思維的挑戰(zhàn)和啟發(fā)。”上述前中海中層人士評(píng)價(jià)說。

這個(gè)現(xiàn)象并不是中海所獨(dú)有。目前市面上的開發(fā)商大多都面臨這一局面，地產(chǎn)人才做新業(yè)務(wù)，往往拘泥于傳統(tǒng)體系，缺少新想法。區(qū)別在于，各家資源投入、激勵(lì)和放權(quán)力度的不同。

一位地產(chǎn)獵頭告訴《財(cái)經(jīng)》記者，新業(yè)務(wù)領(lǐng)域的挖人邏輯是，你最好找那些真正做過并運(yùn)營過新業(yè)務(wù)的人，而不是紙上談兵的。

以長租公寓為例。龍湖的長租公寓挖來了魔方公寓的人，那是一家已經(jīng)全國開店的長租公寓公司。萬科做長租公寓嘗試過挖自如的人，后者正是如今長租公寓領(lǐng)域的資本吸鐵石。

中海的運(yùn)營管理非常細(xì)致，條條框框多，這有利于成熟的地產(chǎn)業(yè)務(wù)運(yùn)轉(zhuǎn)，但也容易導(dǎo)致各地在嘗試新業(yè)務(wù)時(shí)難以突破?！熬拖褚粋€(gè)密集的蜘蛛網(wǎng)把地方公司卡得死死的?！鄙鲜鲋泻Ｖ袑尤耸空f。

萬科的新業(yè)務(wù)拓展走在行業(yè)的前面，和這家公司的企業(yè)文化和基因也有關(guān)系。老萬科人敢于和領(lǐng)導(dǎo)爭(zhēng)論，盡管做新業(yè)務(wù)同樣是集團(tuán)下的硬指令，但地方習(xí)慣琢磨方向，集團(tuán)也給試點(diǎn)空間，這就給了一些新模式、新想法以土壤。

業(yè)界人士評(píng)價(jià)，中海地產(chǎn)的人在行業(yè)里素來有“老黃牛”之稱，執(zhí)行力度極強(qiáng)，踏實(shí)肯干，卻相對(duì)缺乏視野和高度。他們?nèi)プ鲂聵I(yè)務(wù)，需要擺脫舒適區(qū)。

這些都會(huì)限制新業(yè)務(wù)的生根發(fā)芽。

主業(yè)增長瓶頸

不過，對(duì)房地產(chǎn)公司的新業(yè)務(wù)來說，人才再重要，也沒有背后的資本和資源投入重要。

資本永遠(yuǎn)是逐利的，要去往那些投資收益最多的業(yè)務(wù)。就算住宅業(yè)務(wù)下行，它也依然是房地產(chǎn)最賺錢的業(yè)務(wù)。相比之下，商業(yè)與新業(yè)務(wù)都是漫長而昂貴的領(lǐng)域，需要資本的耐心，回報(bào)周期長，資金占?jí)捍?，不能立馬就摘果實(shí)。

一位前中海地產(chǎn)相關(guān)人士說，一棟長租公寓一年只收千萬元租金，賣房子卻能很快回錢，在這個(gè)調(diào)控高壓局面下，公司更不愿意把資金投給新業(yè)務(wù)了。

作為新業(yè)務(wù)的輸血機(jī)器，中海的主流地產(chǎn)業(yè)務(wù)這兩年緩慢爬坡，增速顯現(xiàn)瓶頸。未達(dá)管理層預(yù)期，也反過來對(duì)新業(yè)務(wù)造成掣肘。

“如果地產(chǎn)銷售目標(biāo)都完成不了，還談什么新業(yè)務(wù)？”上述中海區(qū)域人士說。

今年以來，一二線城市的限價(jià)令等調(diào)控重拳給所有聚焦在此的開發(fā)商，都下了一個(gè)緊箍咒。

如何破題是當(dāng)務(wù)之急。有的開發(fā)商選擇下沉到三四線，尋找新的市場(chǎng)空間。一些A股開發(fā)商則轉(zhuǎn)向鼓吹新業(yè)務(wù)，討好資本市場(chǎng)，增加融資砝碼。

中海地產(chǎn)的投資重鎮(zhèn)同樣在一二線城市，但它很難像萬科那樣嘗試向三四線城市滲透，三四線樓市和港資企業(yè)土地升值邏輯相悖。此外，中海外體系里的公司中海宏洋做的就是三四線城市生意，2018年上半年，其銷售合約額僅284.54億港元。

現(xiàn)在，中海地產(chǎn)就像一個(gè)徘徊在十字路口的巨人。它實(shí)力滿滿，現(xiàn)金充裕，融資條件優(yōu)異，成本控制能力強(qiáng)，對(duì)利潤極致追求，有嚴(yán)密的運(yùn)營管控體系，人才培養(yǎng)體系依然完備，人才工程“海之子”年年更新。

可是，盡管優(yōu)勢(shì)還在，一手好牌，但究竟怎么打好它們，卻讓中海陷入了糾結(jié)和遲疑。

有這樣的遲疑，正是因?yàn)槿缃竦氖袌?chǎng)規(guī)則已變。今天，中海地產(chǎn)不得不面對(duì)的硬幣另一面是：行業(yè)局勢(shì)不明，看不到新的市場(chǎng)空間。公司規(guī)模排名后移，傳統(tǒng)業(yè)務(wù)增長乏力，新業(yè)務(wù)增量有限。在一線城市和核心二線城市，中海的地位也在受到?jīng)_擊。

一位中海高管告訴《財(cái)經(jīng)》記者，中海無法想象掉出規(guī)模排行榜前十名，一旦如此，多年來維系的低廉的融資成本也會(huì)有不復(fù)存在的風(fēng)險(xiǎn)，那會(huì)動(dòng)搖中海的生存根基。

中海地產(chǎn)增速放緩，與大環(huán)境息息相關(guān)。在一線城市和核心二線城市，純住宅用地出讓已經(jīng)越來越少，入局的競(jìng)爭(zhēng)者越來越多，資金充裕與國企身份也不能輕易拿到土地，這些都在增加中海入場(chǎng)的難度。

加上限價(jià)令籠罩，地價(jià)高企，售價(jià)卻被限制，中海不少項(xiàng)目要么無法入市銷售，被動(dòng)等待，要么不愿虧本出售，這些都會(huì)影響現(xiàn)金回流速度。

在南京及周邊，中海曾高價(jià)拿下地王，共耗資200多億元，入手9塊土地，如今大多壓在手中。限價(jià)之下，各地被套牢的資金還在增加。

這也影響了下一步拿地的動(dòng)力，今年3月以后，中海放緩拿地節(jié)奏。3月-5月每月僅購入兩塊地，6月-7月分別拿地6塊，和之前2月拿地15宗反差明顯。

顏建國在中海地產(chǎn)2018年半年業(yè)績(jī)會(huì)上說，房地產(chǎn)市場(chǎng)下半年的行政調(diào)控會(huì)繼續(xù)從緊，現(xiàn)在不少城市還在繼續(xù)加碼，放松的跡象應(yīng)該沒有。但是中海還是會(huì)主要圍繞在一二線城市，把60個(gè)城市公司做深做透。

“在投資方面，我們下一步會(huì)采取很審慎、很謹(jǐn)慎的姿態(tài)。二季度開始，市場(chǎng)處于焦灼狀態(tài)，所以我們減緩了投資的速度，最近幾個(gè)月屬于觀察期。”顏建國說。

盡管地產(chǎn)業(yè)績(jī)?cè)鏊俜啪彛灿兄泻Ｖ袑尤耸吭u(píng)價(jià)，在地產(chǎn)下行態(tài)勢(shì)，同行都難以突破時(shí)，中海能夠維持高利潤已經(jīng)極不容易，算是一種進(jìn)步。

矛盾的閉環(huán)

地產(chǎn)頹勢(shì)之下，在中國的一線和核心二線城市，地方政府對(duì)新業(yè)務(wù)的興趣正在全面上漲。

其中，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、高科技園區(qū)，被視為能夠帶來新興企業(yè)及更多稅收，一些二線城市對(duì)商業(yè)綜合體尚有訴求。

相比之下，中海依然是那個(gè)典型的港資房企，擅做地產(chǎn)住宅大盤，囤地升值，它的業(yè)務(wù)多元化能力沒有及時(shí)跟上各地方政府的口味變換。

比如，龍湖地產(chǎn)正在依靠商業(yè)綜合體在個(gè)別二線城市圈地，而像上海這樣的一線城市，商業(yè)綜合體已經(jīng)過剩，政府對(duì)產(chǎn)業(yè)更感興趣。中海地產(chǎn)缺少能夠在一二線城市通吃的新業(yè)務(wù)利器。

“對(duì)中海來說，這就像是雞生蛋還是蛋生雞的悖論，地產(chǎn)業(yè)務(wù)可持續(xù)才有新業(yè)務(wù)，沒有新業(yè)務(wù)卻又難做好地產(chǎn)?！鄙鲜鲋泻Ｖ袑庸芾碚哒f。

地產(chǎn)業(yè)務(wù)能夠?yàn)樾聵I(yè)務(wù)提供資金，但如今中海看重的一二線城市，更看重開發(fā)商的新業(yè)務(wù)拓展能力，甚至以此作為土地出讓的條件。

新業(yè)務(wù)能力不精，也將越來越難搶到地產(chǎn)項(xiàng)目。這是包括顏建國在內(nèi)的中海高層急需思考的問題。

今年以來，顏建國更多出現(xiàn)在公司的投資會(huì)上，更在意城市布局和資金去向。自他執(zhí)掌中海以來，KPI考核的力度比從前更嚴(yán)苛了，業(yè)績(jī)指標(biāo)考核和職級(jí)、獎(jiǎng)金也開始掛鉤，一切更加目標(biāo)與任務(wù)導(dǎo)向。除了利潤、成本之外，他更強(qiáng)調(diào)銷售，以及各業(yè)務(wù)部門之間的綜合協(xié)調(diào)能力。

據(jù)《財(cái)經(jīng)》記者了解，中海正在將華潤置地視為一個(gè)參考對(duì)象。二者在公司背景、融資條件、公司定位上都有許多相似之處，在商業(yè)、新業(yè)務(wù)領(lǐng)域幾乎同時(shí)起步。

相比之下，中海地產(chǎn)的資金周轉(zhuǎn)速度和回報(bào)率高于華潤，但華潤的資方更有耐心，公司可以投入較多到商業(yè)和健康養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)。而中海的資方更加務(wù)實(shí)、鋒利。

“在投資得不到那么多溢價(jià)的時(shí)候，中海寧愿選擇不拿地 ，也要求穩(wěn)。”上述中海中層管理者告訴《財(cái)經(jīng)》記者，中海的關(guān)鍵詞一直是穩(wěn)，從未改變。

如今，對(duì)很多開發(fā)商來說，這是一個(gè)不在沉穩(wěn)中爆發(fā)，就在沉穩(wěn)中滅亡的時(shí)代。

當(dāng)全行業(yè)都處于迷茫期，開發(fā)商想要繼續(xù)在受限的一二線城市發(fā)展，同時(shí)去新業(yè)務(wù)領(lǐng)域突出重圍，并非易事。

對(duì)中海而言，新業(yè)務(wù)仍舊被認(rèn)為是未來方向，但新業(yè)務(wù)需要漫長的孵化期，而當(dāng)務(wù)之急是把地產(chǎn)銷售額提上去，保住利潤優(yōu)勢(shì)，贏得喘息機(jī)會(huì)，再去突破新業(yè)務(wù)的困局。