基于優(yōu)化擴(kuò)散指數(shù)模型對(duì)重慶市房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)的探討

【摘 要】 本文利用重慶市2004年-2016年的房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)相關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，運(yùn)用優(yōu)化的擴(kuò)散指數(shù)模型，對(duì)重慶市房地產(chǎn)價(jià)格的波動(dòng)進(jìn)行了實(shí)證分析，分析結(jié)果表明，近幾年重慶市房地產(chǎn)價(jià)格不斷攀升，預(yù)測(cè)未來(lái)幾年重慶市房地產(chǎn)價(jià)格還將繼續(xù)穩(wěn)中有升，導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)的原因涉及土地供給、政府政策、消費(fèi)者自用與投資（投機(jī)）、開(kāi)發(fā)商人為操作等宏、微觀因素，建議政府完善土地市場(chǎng)調(diào)節(jié)機(jī)制、出臺(tái)政策措施打擊非法炒房、完善經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房供應(yīng)體系。

【關(guān)鍵詞】 房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng) 優(yōu)化擴(kuò)散指數(shù) 土地市場(chǎng)調(diào)節(jié)

引 言

房地產(chǎn)業(yè)一直廣泛受到社會(huì)各界的關(guān)注。其中房地產(chǎn)價(jià)格是最具標(biāo)志性，最具新引力的因素。我國(guó)絕大多數(shù)地區(qū)近十幾年來(lái)房地產(chǎn)價(jià)格不斷攀升，從2010 年以來(lái)，我國(guó)政府先后采取了一系列政策措施來(lái)調(diào)節(jié)房地產(chǎn)價(jià)格，減緩房地產(chǎn)市場(chǎng)投資過(guò)熱現(xiàn)象，但調(diào)節(jié)效果不佳。對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格波動(dòng)的探討，不僅關(guān)乎房地產(chǎn)投資成敗，更關(guān)政府乎宏觀政策調(diào)控的成敗。

重慶市是長(zhǎng)江上游地區(qū)的經(jīng)濟(jì)、金融、航運(yùn)和商貿(mào)物流中心，是“一帶一路”和長(zhǎng)江經(jīng)濟(jì)帶的重要聯(lián)結(jié)點(diǎn)。目前重慶市經(jīng)濟(jì)保持一個(gè)高速發(fā)展，GDP增速連續(xù)保持各省前列，兩江新區(qū)的的創(chuàng)立更是給重慶市的發(fā)展帶來(lái)空前的機(jī)遇。面對(duì)重慶市大好發(fā)展前景，針對(duì)重慶市目前房地產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)狀，政府對(duì)房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控的使命和責(zé)任越來(lái)越大，如何正確的引導(dǎo)房地產(chǎn)商進(jìn)行正確的投資，以保證國(guó)民經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)、穩(wěn)定發(fā)展，人們生活水平顯著提高就成為了一個(gè)不可忽視的問(wèn)題。

1 相關(guān)文獻(xiàn)綜述

17世紀(jì)末，古典經(jīng)濟(jì)學(xué)家威廉第一個(gè)創(chuàng)造了房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展研究。他提出了差級(jí)地租的概念并且第一次使用差級(jí)地租.Clemen，R（1996）認(rèn)為導(dǎo)致房地產(chǎn)供給和需求的價(jià)格波動(dòng)在于住房空置率，國(guó)家貨幣政策、就業(yè)水平、人口結(jié)構(gòu)和趨勢(shì)。Kim（2005）研究韓國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)時(shí)，得出結(jié)論高土地價(jià)格是使得房地產(chǎn)價(jià)格上漲的主要原因之一。Glenn（2007）的研究表明澳大利亞在過(guò)去15年內(nèi)，影響房地產(chǎn)價(jià)格上升的因素主要有人口、抵押貸款率和通貨膨脹等。Miles（2009）對(duì)1959-2007年美國(guó)房地產(chǎn)投資和宏觀經(jīng)濟(jì)之間的關(guān)系進(jìn)行了實(shí)證檢驗(yàn)，結(jié)果表明房地產(chǎn)投資不僅帶動(dòng)非房地產(chǎn)投資的增加，還拉動(dòng)了消費(fèi)水平的上升。

王嚇忠（2002）認(rèn)為房地產(chǎn)建設(shè)成本的提高是住宅價(jià)格上漲的主要因素。胡睿憲（2003）指出“房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的形成原因，不外乎成本推動(dòng)和需求拉動(dòng)，需求控制政策暫時(shí)很難成為政府的調(diào)控手段。政府的重點(diǎn)要落在成本控制上”。劉清華（2010）在重慶市房地產(chǎn)價(jià)格影響因素研究及實(shí)證分析中，從房地產(chǎn)供需、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、政策等角度分析影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素，利用重慶市 1998-2008 年的數(shù)據(jù)對(duì)重慶市房地產(chǎn)價(jià)格進(jìn)行實(shí)證分析，得出影響房地產(chǎn)價(jià)格的12個(gè)易于量化的因素中，排在前三位的依次為土地交易價(jià)格指數(shù)、城鎮(zhèn)居民可支配收入、城鎮(zhèn)人口，對(duì)重慶市房地產(chǎn)價(jià)格的影響最大的因素是土地銷(xiāo)售價(jià)格指數(shù)。張同龍（2011）對(duì)中國(guó)1998-2009年房?jī)r(jià)和地價(jià)關(guān)系進(jìn)行實(shí)證分析，表明房?jī)r(jià)和地價(jià)間存在長(zhǎng)期均衡關(guān)系，房?jī)r(jià)是地價(jià)的格蘭杰原因。

2 優(yōu)化擴(kuò)散指數(shù)法與構(gòu)建房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)指標(biāo)體系

2.1優(yōu)化擴(kuò)散指數(shù)法

擴(kuò)散指數(shù)（DI）是研究經(jīng)濟(jì)周期波動(dòng)的基本方法。任何經(jīng)濟(jì)變量本身的波動(dòng)并不代表整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的波動(dòng)過(guò)程。擴(kuò)散指數(shù)的定義是一定時(shí)間段內(nèi)擴(kuò)增序列數(shù)量占該組中有效序列數(shù)量的百分比。

2.2構(gòu)建房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)指標(biāo)體系

1.指標(biāo)體系的設(shè)計(jì)原則

指數(shù)選擇是否正確與房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)綜合指數(shù)模型的準(zhǔn)確性直接相關(guān)，在選擇房地產(chǎn)周期波動(dòng)指標(biāo)時(shí)要注意以下幾點(diǎn)：（1）經(jīng)濟(jì)意義（2）統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)的充分性，可比性；（3）循環(huán)方向的一致性；（4）序列的平滑性 （5）可操作性.

2.指標(biāo)的選擇

我們選取了11項(xiàng)房地產(chǎn)行業(yè)指標(biāo)構(gòu)建房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)指標(biāo)體系。

（1）房地產(chǎn)業(yè)總量指標(biāo)（房地產(chǎn)行業(yè)增加值）。房地產(chǎn)業(yè)總量指標(biāo)主要反映房地產(chǎn)業(yè)綜合運(yùn)行狀態(tài)，房地產(chǎn)業(yè)增加值能夠較好地反映房地產(chǎn)業(yè)綜合運(yùn)行狀態(tài)，是分析房地產(chǎn)周期波動(dòng)最為重要的指標(biāo)。

（2）房地產(chǎn)投資類(lèi)指標(biāo)（房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額、房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)、住宅投資額）。投資因素在房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展中具有十分突出的作用，從房地產(chǎn)投資波動(dòng)中可以直接觀察到房地產(chǎn)周期波動(dòng)趨勢(shì)。

（3）房地產(chǎn)生產(chǎn)類(lèi)指標(biāo)（商品房施工面積、商品房竣工面積）。房地產(chǎn)生產(chǎn)類(lèi)指標(biāo)主要反映房地產(chǎn)生產(chǎn)中的規(guī)模和狀態(tài)。

（4）房地產(chǎn)交易類(lèi)指標(biāo)（商品房銷(xiāo)售面積、商品房空置面積）。房地產(chǎn)交易類(lèi)指標(biāo)主要反映和描述房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況，房地產(chǎn)交易類(lèi)可用來(lái)反映房地產(chǎn)供求關(guān)系的不平衡程度。

（5）房地產(chǎn)融資渠道指標(biāo)（房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)貸款、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)自籌資金）。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)貸款與自籌資金兩項(xiàng)指標(biāo)能反映出房地產(chǎn)企業(yè)的成熟度、對(duì)市場(chǎng)的判斷等影響因素。

（6）房地產(chǎn)價(jià)格類(lèi)指標(biāo)（商品房實(shí)際銷(xiāo)售平均價(jià)格）。除去通貨膨脹的影響，價(jià)格的波動(dòng)最能反映出市場(chǎng)的供求狀況。利用現(xiàn)有房地產(chǎn)價(jià)格類(lèi)指數(shù)，可以用來(lái)反映房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行過(guò)程中的價(jià)格變動(dòng)情況。

3各項(xiàng)擴(kuò)散指標(biāo)權(quán)重的賦值

指標(biāo)體系中如何確定各項(xiàng)指標(biāo)的權(quán)重是一個(gè)關(guān)鍵問(wèn)題，我們選取的11項(xiàng)指標(biāo)值所占的權(quán)重值都不同。本文將采用層次分析法分別從定量、定性兩個(gè)角度來(lái)確定每個(gè)指標(biāo)的權(quán)重，同時(shí)分析各指標(biāo)對(duì)總指標(biāo)的影響。本文以重慶市房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)指標(biāo)作為總體目標(biāo)（A），六大要素（F）之間的相對(duì)重要性通過(guò)專(zhuān)家評(píng)判構(gòu)造矩陣如下（表1）：

根據(jù)表1和確定各項(xiàng)指標(biāo)權(quán)重的步驟，計(jì)算得到各類(lèi)二級(jí)指標(biāo)以及各類(lèi)三級(jí)指標(biāo)權(quán)重值如下所示。

房地產(chǎn)業(yè)年生產(chǎn)總值（I1）權(quán)重為1。房地產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)投資（I2）房地產(chǎn)企業(yè)年實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)（I3）住宅投資（I4）權(quán)重分別為0.43，0.33，0.24。商品房施工面積（I5）商品房竣工面積（I6）權(quán)重分別為0.5，0.5。商品房銷(xiāo)售面積（I7）商品房空置面積（I8）權(quán)重分別為0.5，0.5。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)貸款（I9）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)自籌資金（I10）權(quán)重分別為0.4，0.6。商品房實(shí)際銷(xiāo)售平均價(jià)格（I11）權(quán)重為1

4 基于優(yōu)化的擴(kuò)散指數(shù)法（ODI）對(duì)重慶市房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)的實(shí)證研究

4.1數(shù)據(jù)選取

本文中統(tǒng)計(jì)均數(shù)據(jù)來(lái)自重慶市歷年統(tǒng)計(jì)年鑒，截取2004-2016年重慶市統(tǒng)計(jì)年鑒中房地產(chǎn)行業(yè)增加值，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)自籌資金等11項(xiàng)指標(biāo)數(shù)據(jù)。

4.2重慶市房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)趨勢(shì)圖

重慶市房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)的基本軌跡和特征分析根據(jù)上述的算法以及數(shù)據(jù)的完整性，我們選取11個(gè)指標(biāo)以2004-2016年數(shù)據(jù)的環(huán)比增長(zhǎng)率作為研究對(duì)象，結(jié)合重慶市房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行特征選取偏好指數(shù)=[1.2，0.6，0.6，0.6，0.6，0.6，0.6，0.6，0.6，0.6，0.6，0.6，0.6，0.6]運(yùn)用stata軟件與Excel軟件計(jì)算得到重慶市2004-2016年優(yōu)化ODI=[0.24，-0.12，-0.25，-0.09，-0.20，0.14，0.26，0.29，0.31，0.24，0.32，0.35，0.45]。并繪出圖3中的趨勢(shì)圖。

5 重慶市房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)分析及政策建議

5.1重慶市房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)分析

通過(guò)重慶市房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)趨勢(shì)圖，我們可以看到從2011年開(kāi)始重慶市房地產(chǎn)業(yè)開(kāi)始持續(xù)升溫，房地產(chǎn)價(jià)格開(kāi)始明顯攀升，2016年后維持在一個(gè)中高位運(yùn)行、穩(wěn)中有升的高漲階段?？偨Y(jié)得出目前重慶市房地產(chǎn)市場(chǎng)存在的問(wèn)題主要包括：房?jī)r(jià)仍然上漲較快，一些地區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格明顯偏高，小戶型普通商品住房開(kāi)發(fā)量比較小，住房保障制度還不完善，市場(chǎng)供應(yīng)體系、房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控體系還不完善。

重慶市房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)的原因涉及土地供給、政府政策、消費(fèi)者自用與投資（投機(jī)）、開(kāi)發(fā)商人為操作等宏、微觀因素。調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)關(guān)鍵是調(diào)控房地產(chǎn)價(jià)格，作為房地產(chǎn)產(chǎn)品供給者的開(kāi)發(fā)商，在土地資源本就匱乏的情況下，高價(jià)買(mǎi)地后囤積土地、分期開(kāi)發(fā)、分期銷(xiāo)售，從而進(jìn)一步制造人為的供應(yīng)緊張態(tài)勢(shì)。而隨著重慶市的經(jīng)濟(jì)持續(xù)繁榮，發(fā)展速度不斷加快，重慶市龐大人口基數(shù)下積累了相當(dāng)一部分擁有強(qiáng)大資金實(shí)力的參與者，這些因素都導(dǎo)致房?jī)r(jià)持續(xù)攀升，并且根據(jù)走勢(shì)圖預(yù)測(cè)在未來(lái)一段時(shí)間，重慶市房地產(chǎn)市場(chǎng)還將面臨一個(gè)房?jī)r(jià)升溫的階段。

5.2政策建議

基于以上的分析，我們對(duì)政府政策調(diào)控提出以下建議：

第一，建立土地市場(chǎng)價(jià)格雙向調(diào)節(jié)機(jī)制，政府加大在土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)控力度，避免開(kāi)發(fā)商大量囤積土地行為，通過(guò)調(diào)節(jié)土地供應(yīng)與需求，從而協(xié)調(diào)房?jī)r(jià)。

第二，大力規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)，政府完善房地產(chǎn)市場(chǎng)信息公開(kāi)制度，加強(qiáng)相關(guān)信息的公開(kāi)透度，及時(shí)向公眾發(fā)布房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)信息并進(jìn)行權(quán)威解讀，嚴(yán)厲打擊非法炒房行為，正確引導(dǎo)居民的住宅消費(fèi)觀念。

第三，完善經(jīng)濟(jì)適用住房的供應(yīng)體系。

第四，建立房地產(chǎn)預(yù)警預(yù)報(bào)系統(tǒng)。能夠及時(shí)、準(zhǔn)確、全面地采集房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)各種動(dòng)態(tài)數(shù)據(jù)，準(zhǔn)確對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況和發(fā)展趨勢(shì)做出準(zhǔn)確預(yù)報(bào)。

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作者簡(jiǎn)介：馬鈺奇 男，漢族，重慶工商大學(xué)產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)學(xué)研究生 研究方：產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)與布局。