承租優(yōu)先權(quán)的確認問題

張知棋

【基本案情】

申訴人某海鮮大酒樓（乙方）于2004年11月至2005年元月間，與被申訴人福建省某集團有限責(zé)任公司（甲方）先后簽訂了三份房屋租賃合同，承租甲方的辦公樓主樓二至五層和一樓1、2、3、4號店面以及半地下室12號倉庫（建筑面積約2188 m2），用于經(jīng)營餐飲服務(wù)業(yè)，年租金合計61萬余元，以后每隔兩年遞增10%。雙方并約定，租賃期內(nèi)未經(jīng)甲方書面同意乙方不得轉(zhuǎn)租，租賃期滿后乙方有優(yōu)先續(xù)租權(quán)，若乙方不續(xù)租，乙方裝修的可移動部分由乙方移走，其余歸甲方處理。2010年7月15日，甲方向乙方書面催繳租金，并支付違約金76705.54元，并通知，租賃期滿后，其閩升樓繼續(xù)出租，將在同年10月或者11月采取向社會公開招標投標的形式確定承租人。如愿意繼續(xù)租賃，請屆時根據(jù)招標公告準時參加投標，否則視為放棄優(yōu)先續(xù)租權(quán)。并于2010年10月29日在報紙上發(fā)布租賃招標公告，18萬元/月起標，保證金金額60萬。后僅有一個投標人參加，甲方在未履行告知乙方義務(wù)的情況下，以顯著低于起標價的租金直接與他人協(xié)商簽訂租賃合同。2011年1月11日，甲方以乙方未按合同約定按時向其交納租金，并在租賃期屆滿后既不參與公開招租，也不搬離為由，向梅列區(qū)人民法院起訴，要求被告停止侵害，立即搬出所租賃的房屋，并按合同確定的租金標準賠償原告經(jīng)濟損失；要求被告立即支付拖欠的租金、水電、物業(yè)費計150466.80元及違約金3935元。一審判決，被告某海鮮大酒樓應(yīng)于判決生效之日起30日內(nèi)搬出所租房屋；按18100元/月賠償原告及租金損失；二審判決駁回上訴人某海鮮大酒樓的上訴，維持原判。

【爭議焦點】

本案爭議焦點在于，甲方通知乙方若要續(xù)租應(yīng)參加招租投標，而乙方未參加投標，是否可視其為放棄優(yōu)先承租權(quán)。對此，在案件討論中有不同意見。

第一種意見認為，雖然租賃合同約定申訴人有優(yōu)先承租權(quán)，但在被申訴人發(fā)布招租公告前三個月已提前通知申訴人應(yīng)參加投標競租的情況下，申訴人未參加投標，且沒有證據(jù)證明其有續(xù)租的意思表示并在合理期限內(nèi)積極主張優(yōu)先承租權(quán)，可以視其放棄優(yōu)先承租權(quán)。

第二種意見認為，雖然甲方在租賃期滿前以通知函形式告知乙方，如愿意續(xù)租應(yīng)準時參與招投標，否則視為放棄優(yōu)先續(xù)租權(quán)。但該聲明僅為單方意愿，不符合雙方合意。并且在招標僅有一個投標人參加的情況下，甲方未履行告知義務(wù)，并以顯著低于起標價的租金直接與他人協(xié)商簽訂租賃合同，侵害了乙方在同等條件下的優(yōu)先承租權(quán)。

【法理評析】

優(yōu)先承租權(quán)指的是租賃合同期滿時，出租人對租賃物繼續(xù)出租時，原承租人在其他人提出的承租條件相同的情況下享有優(yōu)先取得租賃權(quán)。我國法律并未規(guī)定優(yōu)先承租權(quán)，但只要雙方約定合法有效，應(yīng)受法律保護。在新的競租人提出新的租賃條件后，出租人應(yīng)履行約定義務(wù)，先征求原承租人是否愿意接受新的租賃條件，如果原承租人接受該承租條件，出租人應(yīng)將租賃物優(yōu)先出租給原承租人，只有在原承租人明確表示不能接受時，出租人方可將租賃物出租給新的承租人。本案甲方在租賃合同即將期滿，招租競標失敗的情況下，在與他人商定承租條件后，應(yīng)當(dāng)征求原承租人乙方是否愿意接受該條件續(xù)租，而甲方未征求其意見，違反了雙方在合同中關(guān)于優(yōu)先承租權(quán)的約定，屬于違約行為，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。理由如下：

（1）所有權(quán)與承租權(quán)都應(yīng)當(dāng)合理地行使，保障雙方權(quán)利義務(wù)的平等實現(xiàn)。所有權(quán)雖然具有對世權(quán)或絕對權(quán)的法律特征，其對財產(chǎn)支配不受他人干涉或者妨害，但在債權(quán)構(gòu)成對所有權(quán)的限制時，就如本案中的租賃權(quán)對房屋所有權(quán)的抑制，出租人對其出租財產(chǎn)的支配即因其與他人形成債權(quán)關(guān)系而在占有、使用方面受到限制。作為所有權(quán)人來說，其享有對自己財產(chǎn)的占有、使用、收益和處分的權(quán)利，可以選擇與何人簽約或者不簽約，但物權(quán)的行使還得依法進行，并且不能給他人的利益造成損害。因此，從法律上保護優(yōu)先承租權(quán)的實現(xiàn)是必要的。本案中，乙方采取招標競租的方式實際上已經(jīng)對優(yōu)先承租權(quán)的行使形成了極大的限制，這種單方限制行為并沒有得到乙方的確認，對其不應(yīng)發(fā)生效力，況且乙方并未明示其放棄優(yōu)先承租權(quán)，相反卻在租賃期滿后并未搬離，并在訴訟過程中一直強調(diào)其有續(xù)租的打算，并愿意支付租賃期滿后所應(yīng)支付的租金。因此，不能推定乙方同意放棄優(yōu)先承租權(quán)。

（2）甲方的違約行為侵害了乙方的承租優(yōu)先權(quán)。本案甲方向乙方發(fā)出書面通知，續(xù)租須參加招標競租，屬于向特定人發(fā)出的要約邀請，而在此后又向社會發(fā)出招標公告，屬于新的要約邀請，其本身并不發(fā)生法律效力，性質(zhì)上為事實行為，而非意思表示，對于發(fā)出方與相對方來說，均不產(chǎn)生拘束力。因而，乙方亦無義務(wù)發(fā)出要約的意思表示，此時不作意思表示不能推定為其放棄續(xù)租權(quán)。乙方雖未參加投標，但其承租優(yōu)先權(quán)并不因此而消滅。只有在原承租人明確表示不能按照出租人或者他人提出的承租條件繼續(xù)租賃房屋，或者經(jīng)通知后未明確表示是否繼續(xù)租賃房屋，方可視為其放棄優(yōu)先承租權(quán)。甲方以招標形式公開招租，其有義務(wù)在招標過程中保障原租賃合同約定的優(yōu)先承租權(quán)的實現(xiàn)。而甲方在招標僅有一個投標人參加的情況下，未履行告知義務(wù)，并以顯著低于起標價的租金直接與他人協(xié)商簽訂租賃合同，實質(zhì)上單方面取消了乙方的承租優(yōu)先權(quán)，違反了雙方在原合同中關(guān)于優(yōu)先承租權(quán)的約定，侵害了申訴人在同等條件下的優(yōu)先承租權(quán)。

（3）甲方未依合同約定保障乙方優(yōu)先承租權(quán)的實現(xiàn)。承租優(yōu)先權(quán)應(yīng)保障承租人在其租賃期間至期滿后的合理期限內(nèi)，在同等條件下具有租賃權(quán)的排他性，其優(yōu)先承租權(quán)的時效應(yīng)當(dāng)受到法律保護。而且，出租人采用招投標方式確定承租人，未嚴格遵守《招標投標法》的相關(guān)規(guī)定。雖然招標投標法屬行政性法律規(guī)范，主要不是調(diào)整民事關(guān)系，但當(dāng)事人一旦選擇以招投標方式確定承租人，招投標活動就應(yīng)當(dāng)遵循公正、公平、公開和誠實信用的原則，確保招投標當(dāng)事人的合法權(quán)益。招標人在公開招標活動投標人少于3人的情況下，應(yīng)當(dāng)停止招標，可以重新招標或者采取其他方式招租，若原承租人表示不能按照出租人或者他人提出的承租條件繼續(xù)租賃房屋，或者經(jīng)通知后未表示是否繼續(xù)租賃房屋，方可視為其放棄優(yōu)先承租權(quán)。