中小房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資渠道的合理化建議

李慧慧

[摘 要] 隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，我國(guó)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)逐漸興起，成為我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展不可缺少的力量。在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中，一部分為中小房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，關(guān)注中小房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的融資問題，對(duì)于我國(guó)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有著重大意義。文章講述了關(guān)于中小房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的融資現(xiàn)狀、融資渠道、融資存在的問題及建議，希望能給中小房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)帶來一些參考性。

[關(guān)鍵詞] 中小房地產(chǎn)企業(yè)；融資渠道；問題；建議

1 中小房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資現(xiàn)狀

1.1 環(huán)境情況分析

2011年12月，央行三年來首次下調(diào)存款準(zhǔn)備金率，之后也在普遍下調(diào)。到現(xiàn)在2018年4月17日，中國(guó)人民銀行決定，從4月25日起，下調(diào)部分金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率1個(gè)百分點(diǎn)，這些金融機(jī)構(gòu)將使用降準(zhǔn)釋放的資金償還其所借央行的中期借貸便利。對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，可以增大交易量、加快資金的回流。對(duì)于降息問題，2015年又提出了降息政策，這一政策的出臺(tái)，使得中小房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的貸款成本有所降低。這些都降低了中小房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的融資壓力。

1.2 與大型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)比情況分析

與大型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)相比較，中小房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資渠道較為單一、融資成本較高。大型房地產(chǎn)企業(yè)可通過境外融資、發(fā)債等方式補(bǔ)充資金，但中小房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主要還是依靠傳統(tǒng)的銀行貸款。雖然近幾年房地產(chǎn)信托逐漸發(fā)展，給中小房地產(chǎn)企業(yè)帶來新的融資渠道，但中小房地產(chǎn)企業(yè)抗風(fēng)險(xiǎn)能力較低，大型房地產(chǎn)企業(yè)的境外融資等其他融資方式還無法涉足。大型房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道多，使得大型房地產(chǎn)企業(yè)在融資時(shí)選擇較多，競(jìng)爭(zhēng)中融資成本也較低，對(duì)于中小房地產(chǎn)企業(yè)來說，除了銀行貸款，還有一些民間的資本籌集資金方式，但這些都是成本較高的。有時(shí)許多中小房地產(chǎn)企業(yè)為了企業(yè)生存下去，不得不選擇成本較高的融資方式，這對(duì)于中小房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展是不利的。

2 中小房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資渠道方式

2.1 自籌資金

自籌資金包括企業(yè)自身的盈余與股東的投資，是企業(yè)初始階段的融資渠道。初始階段，資金需求量不大，比較容易滿足。但隨著企業(yè)的發(fā)展，資金需求量越來越大，或是當(dāng)企業(yè)出現(xiàn)市場(chǎng)銷售情況不好時(shí)，資金回流困難，難以開發(fā)新的項(xiàng)目。2016年新國(guó)第六條規(guī)定，對(duì)項(xiàng)目自有資金達(dá)不到35%等貸款條件的企業(yè)，不符合商業(yè)銀行發(fā)放貸款標(biāo)準(zhǔn)。因此，中小房地產(chǎn)企業(yè)的自籌資金有提高的趨勢(shì)。

2.2 銀行貸款

銀行貸款是常見的各種企業(yè)的融資方式，銀行根據(jù)國(guó)家制定的政策，以一定的利率發(fā)放資金，并約定在歸還期內(nèi)歸還本金及利息。中小房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主要依賴的是銀行貸款，若是銀行貸款這一環(huán)節(jié)出現(xiàn)了問題，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)影響是非常大的。

2.3 信托融資

近年來，信托融資逐漸發(fā)展起來，越來越多的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開始通過信托融資方式保證資金回流。信托融資是通過金融機(jī)構(gòu)來間接融資，它的優(yōu)勢(shì)在于融資速度較快、規(guī)模適合中小房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。在銀行加息等情況下，企業(yè)往往會(huì)選擇信托融資方式，以避免負(fù)擔(dān)較高的貸款利息。

2.4 證券融資

證券融資是一種利用有價(jià)證券形式來對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行投資，房地產(chǎn)企業(yè)投資者不直接投資房地產(chǎn)，而是投資證券，證券化投資包含股票、單位信托、收益憑證、可轉(zhuǎn)換債券等等。目前最普遍的一種為上市公司。通過上市，不僅可以籌集大量資金，而且籌集到的資金與銀行所貸款的不同，沒有到期的時(shí)間，也就沒有還本的壓力。上市還能擴(kuò)大企業(yè)的知名度，有利于企業(yè)發(fā)展。證券融資是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)展所需要的，更是國(guó)家金融經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展的產(chǎn)物。但是目前我國(guó)的債券融資在房地產(chǎn)這一塊的房地產(chǎn)證券化還未成熟，還處于探索階段。

3 中小房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資面臨的困難

3.1 融資渠道單一

中小房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在融資方面很重要的一點(diǎn)，就是有關(guān)融資渠道的問題，而恰恰融資渠道也是融資所面臨的困境之一。中小房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資渠道單一，采取較多的仍然是自籌資金與銀行貸款，證券融資等在房地產(chǎn)融資中比重不高，企業(yè)對(duì)融資新渠道拓展的不夠。

3.2 自身存在劣勢(shì)

中小房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自身存在很多不足之處，也就沒有辦法和大型的房地產(chǎn)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)。一個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)如果擁有著大量的固有資金與流動(dòng)資金、生產(chǎn)設(shè)備和土地等等，那么這個(gè)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力是很強(qiáng)的。而中小房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)基礎(chǔ)薄弱，外在資源實(shí)力不強(qiáng)，籌集資金能力較弱，企業(yè)員工水平素質(zhì)也較低，企業(yè)內(nèi)部的制度不完善，缺乏合理有效的內(nèi)控制度，管理理念上不能與時(shí)俱進(jìn)。此外，中小房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)管理不完善、資金不充足，偶爾會(huì)出現(xiàn)還款難的問題，造成企業(yè)信譽(yù)度低，也影響了銀行對(duì)于中小房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的放款，使得中小房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)想要貸款大量金額時(shí)，難以貸款。企業(yè)的決策是否具有合理性也是很重要的，中小房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在資金缺乏需要進(jìn)行融資時(shí)，要仔細(xì)分析形勢(shì)，選擇適合企業(yè)自身的融資方式，并對(duì)于融資金額、時(shí)間等等要有一定的把握，如果投資不合理，不僅導(dǎo)致企業(yè)經(jīng)營(yíng)不佳，也會(huì)帶來一系列的風(fēng)險(xiǎn)。

3.3 社會(huì)因素

此文前面部分有提到，央行對(duì)于銀行貸款方面出臺(tái)了不少政策，中小房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的融資總是會(huì)受到這些政策的影響。我國(guó)對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的金融問題也一直沒有完善的政策體系，缺乏一些保護(hù)房地產(chǎn)企業(yè)金融問題的法律，缺少對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)投資、貸款、擔(dān)保等的保障機(jī)構(gòu)，房地產(chǎn)金融產(chǎn)品不系統(tǒng)等等。金融市場(chǎng)在資源分配上沒有發(fā)揮良好的作用。

4 中小房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)優(yōu)化融資渠道的一些建議

4.1 對(duì)于融資渠道進(jìn)行創(chuàng)新

當(dāng)前中小房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的融資渠道單一，想要更好地進(jìn)行融資，就要拓展融資渠道，對(duì)融資渠道進(jìn)行一些合理的創(chuàng)新。夾層融資是一種新的企業(yè)融資方式，介于優(yōu)先債務(wù)與股本之間，一般有含轉(zhuǎn)股權(quán)的次級(jí)債、可轉(zhuǎn)換債和可贖回優(yōu)先股等形式。它具有借款期限較長(zhǎng)、借款限制條件不多、融資形式較為靈活等優(yōu)點(diǎn)。這些優(yōu)勢(shì)對(duì)于中小房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在融資方面有著極大的吸引力，可以幫助中小房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)拓寬融資渠道，給企業(yè)帶來新的發(fā)展。

4.2 提高企業(yè)自身實(shí)力

信譽(yù)度對(duì)于一個(gè)企業(yè)的發(fā)展是至關(guān)重要的，企業(yè)必須維持良好的信譽(yù)度，沒有信譽(yù)度的企業(yè)，注定是無法發(fā)展的。中小房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一定要避免銀行貸款逾期不還款等現(xiàn)象，要按規(guī)矩、按合同辦事，履行合約、誠(chéng)信經(jīng)營(yíng)，樹立良好的企業(yè)形象。要健全企業(yè)內(nèi)部合理的管理體系，完善內(nèi)部控制制度，更新經(jīng)營(yíng)理念，關(guān)注經(jīng)濟(jì)發(fā)展形勢(shì)，必要時(shí)對(duì)企業(yè)進(jìn)行改革創(chuàng)新。對(duì)企業(yè)人員的素質(zhì)要關(guān)注，每間隔一段時(shí)間企業(yè)內(nèi)部或者企業(yè)之間可舉辦一些培訓(xùn)會(huì)、經(jīng)驗(yàn)交流會(huì)等等，讓員工不斷學(xué)習(xí)，不斷提升自身水平。

4.3 完善融資制度

多數(shù)中小房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是通過銀行貸款融資的，這就關(guān)系到銀行的貸款制度。央行應(yīng)該制定合理的人民幣存款準(zhǔn)備金率以及貸款利息政策，讓中小房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在銀行貸款面前不那么被動(dòng)。同時(shí)，政府也可適當(dāng)出臺(tái)一些對(duì)中小房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的保護(hù)性政策，完善金融市場(chǎng)資源配置問題。

5 結(jié) 論

如今人們的生活水平在不斷地提高，買房問題漸漸在人們生活中凸顯。房地產(chǎn)企業(yè)也在漸漸興起，對(duì)于中小房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，融資渠道是一個(gè)很大的問題。中小房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)想要取得更好的發(fā)展，就要多多關(guān)注融資渠道方面的信息，積極探索融資渠道的創(chuàng)新，依靠金融市場(chǎng)的發(fā)展，解決企業(yè)融資難的問題，為企業(yè)發(fā)展迎來更好的春天。

參考文獻(xiàn)：

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