想致富，多囤房

于舒暢

居住在葡萄牙，28歲，博士學(xué)位，是一名科研人員。因?yàn)榛加新云诰C合征，所以他自學(xué)理財(cái)、投資，希望能夠在33歲實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)自由。目前出版理財(cái)類書籍My Strategy to Retire Early。

想實(shí)現(xiàn)提前退休這個(gè)美好的愿望，不管是在哪兒，光省錢不夠，還得會(huì)“開源”。

在葡萄牙小哥本杰明·戴維斯（Benjamin Davis）看來，錢生錢最好的辦法之一就是投資房產(chǎn)。和其他投資相比，當(dāng)個(gè)包租婆或者包租公有很大的優(yōu)勢(shì)：房租收入很固定，能獲得稅收優(yōu)惠，而且可以根據(jù)行情時(shí)不時(shí)地“漲房 租”。

戴維斯有一套自己的買房邏輯，他很享受買房過程中“撿漏”帶來的驚喜。平時(shí)，戴維斯最喜歡的就是到處看房，有時(shí)幾天就能出價(jià)三五十次。之所以這么不厭其煩地出價(jià)，是因?yàn)樗o出的價(jià)格都很低，有時(shí)候只有掛牌價(jià)的20%。萬一有的房子掛了很久還沒賣出去，在賣主選擇破罐破摔的時(shí)候，戴維斯就可能達(dá)成一筆實(shí)惠買賣。要是趕上房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)崩塌的好時(shí)機(jī)，然后抄個(gè)底，那是最好不過了。

這套“撿漏”操作在股票市場(chǎng)就不適用，雖然你有可能找到估價(jià)偏低的股票，但買了股票后，除了祈禱它漲起來，你其實(shí)什么也做不了。如果你想長(zhǎng)線持有股票，購買的時(shí)機(jī)就會(huì)變得不那么重要。投資房子則不同——你不但可以瘋狂砍價(jià)，還可以用你喜歡的方式給它增值，比如選擇給它裝修，或者修補(bǔ)破舊的地方。

在地段上，戴維斯覺得高檔小區(qū)的一居室，不如一個(gè)普通小區(qū)的三居室戶型。因?yàn)樗钚抛杂涩F(xiàn)金流投資模型，這個(gè)模型不把資產(chǎn)升值放在首位，評(píng)價(jià)一份資產(chǎn)時(shí)主要看重它的現(xiàn)金收益。

不少人都詢問戴維斯，想要提前退休，手中要有多少套房？其實(shí)，不管你住在美國、葡萄牙還是柬埔寨，想要通過當(dāng)房東的方式提前退休，可以先問自己幾個(gè)問題。

你的目標(biāo)是什么？戴維斯的目標(biāo)是在33歲之前退休。不論你的目標(biāo)是25歲，還是60歲，都沒關(guān)系，但一定要有一個(gè)具體目標(biāo)。越早退休，你需要的房就越多。同時(shí)，你要干的活也越多，比如，和各種租客溝通。即便你有一個(gè)房產(chǎn)經(jīng)理幫你打理，也不可能完全放手。一般情況下，越年輕的房東就越樂于親自和租客打交道。因此，定好退休時(shí)間，需要攢下的錢，以及你愿意為這筆投資付出的心血。

你現(xiàn)在住在哪兒？又想在哪兒退休？這個(gè)問題有兩重意義：其一，它決定著你整個(gè)退休生活需要多少錢；其二，它可以明確地告訴你，你到底需不需要投資。最好，你對(duì)退休后生活的地方很了解，這樣你就會(huì)對(duì)開銷很有把握。戴維斯就可以把他現(xiàn)在每月的工資算作未來退休需要的花 銷。

雖然很多人都希望在離自己家近的地方買房，以便與房客交接，但是確保你買房的地方有利可圖也十分重要。

你手里的房產(chǎn)變現(xiàn)能力如何？知道自己想在哪里買房后，就要算出一處房產(chǎn)要花掉你多少錢，之后又能賺回來多少。想做到這一點(diǎn)，戴維斯給出的建議就是：把你要投資的市場(chǎng)研究個(gè)透！

你可以問自己這些問題：未來幾年這塊地方租房需求足夠嗎？這塊地方的租客主要是哪一類人，學(xué)生、一家人、單身漢？這里靠譜的房屋中介多嗎？?jī)r(jià)格貴不貴？

當(dāng)這些問題你都能回答時(shí)，算數(shù)就很容易了。再考慮稅金、維護(hù)費(fèi)（約15%）、空置費(fèi)（10%）以及中介費(fèi)，就能算出能支付你退休生活所需要的房產(chǎn)收入了。戴維斯的忠告是：盡可能保守、現(xiàn)實(shí)，千萬不要自欺欺人。

此外，手中有了多套房產(chǎn)后，你選擇住哪一套也會(huì)影響房租收入。戴維斯手里有三套房，一套一居室，一套三居，還有一套6居室，他選擇住最小一居室，住小房子意味著可以把更大的房子出租獲得租金收入。對(duì)于單身的戴維斯來說，一套小房子足夠了，換成一套大房子也并不能使他更快樂。

戴維斯的例子只供參考。畢竟為每個(gè)人量身定做的魔法算式并不存在，大家都住在不同的地方，以不同的方式賺錢，對(duì)于風(fēng)險(xiǎn)有不同的耐受力，需求也各不相同。歸根結(jié)底，你需要做的就是算算每個(gè)月到底要花多少錢，需要多少房產(chǎn)能賺這么多錢，然后定個(gè)計(jì)劃，開始執(zhí)行。

在中國，如果白手起家，想靠當(dāng)房東提前退休，要比在國外難上許多。想要獲得高額租金，只有在北上廣深等一線城市買房，但這些城市因?yàn)楦鞣N限購政策，你要買一套房付出的成本要比在國外的許多地方都高上很多。

但如果你只是以退休為目的，能拼命在大城市買上兩套房，然后去小地方生活，也是個(gè)不錯(cuò)的主意。