“營改增”對房地產業(yè)上市公司稅負的影響研究

□（西安科技大學管理學院 陜西西安710054）

一、引言

自2012年1月開始實施營業(yè)稅改征增值稅（以下簡稱“營改增”），到2016年5月全面推開“營改增”試點，范圍從交通運輸業(yè)、郵政業(yè)、電信服務業(yè)擴大到建筑業(yè)、房地產業(yè)、金融業(yè)、生活服務業(yè)，并將企業(yè)新增不動產納入抵扣范圍，增值稅正式完成多行業(yè)全覆蓋。

房地產業(yè)是關系民生的先導性和基礎性產業(yè)，2015房地產業(yè)增加值占GDP總額的6.1%，2016年房地產業(yè)增加值占GDP總額增至6.5%?！蛾P于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》（財稅[2016]36號）中發(fā)布了房地產業(yè)改征增值稅的實施細則。房地產企業(yè)“營改增”后稅負的變化，將決定房地產業(yè)新稅制能否平穩(wěn)推進，也關乎此次稅制改革能否達到調整經(jīng)濟結構和產業(yè)內部轉型升級的預期目標。基于此，本文分析房地產業(yè)“營改增”后企業(yè)流轉稅負和整體稅負的變化，并針對研究結論提出了相應的控制并降低企業(yè)稅負建議。

二、文獻綜述

收集文獻發(fā)現(xiàn)國外學者對于房地產業(yè)實施“營改增”的直接研究涉及較少。國內學者的研究主要分成兩個階段：房地產業(yè)稅改以前，圍繞實施“營改增”的必要性和測算稅負可能出現(xiàn)的變化展開研究，稅改以后主要針對房地產企業(yè)稅負變化以及相關對策的研究。孫作林（2015）通過三家房地產企業(yè)進行稅負變化測算，認為只有房地產企業(yè)毛利率大于30%時，企業(yè)的流轉稅負相較于以前會增加，而現(xiàn)實情況中房地產企業(yè)毛利率難以達到30%，稅負會整體下降。余淑均（2017）通過案例分析得出，房地產企業(yè)一般納稅人的人工及物料成本收入率大于28.9%時，“營改增”后稅負減輕。宗式華、周松德（2013），彭曉潔、王安華（2015），黃玲、向文彬（2015）和李釗（2017）等學者測算分析了增值稅替代了營業(yè)稅后房地產企業(yè)應交稅額的變化，認為在稅制改革的初期可抵扣進項比例較低，導致企業(yè)稅負升高，但是隨著改革的全面深入，“營改增”減輕企業(yè)稅負的積極意義將會得到體現(xiàn)。

為了讓房地產企業(yè)的“營改增”順利進行，消除不利的影響因素，為企業(yè)減負，部分學者提出了建議。楊志銀（2016）運用投入產出分析方法分析“營改增”后企業(yè)稅負變化，認為房地產業(yè) “營改增”后應實施差別稅收政策，并加快增值稅立法進程，提高征管水平。劉寶娟（2016）認為房地產企業(yè)需要設置稅務管理崗位，并積極地梳理目前的納稅主體和過渡期合同，加強營銷管理和招標采購管理，規(guī)范成本費用支付和增值稅發(fā)票開票流程，促進企業(yè)利用好過渡政策，減低企業(yè)稅負提高企業(yè)效率。姬昂（2017）通過檢驗“營改增”對房地產企業(yè)稅后凈利潤的影響，建議按具體經(jīng)營的業(yè)務不同，進行業(yè)務拆分設置對應的分公司，盡可能地充分享受對不同納稅人的稅收優(yōu)惠，減低企業(yè)應交稅額。

梳理國內外學者的觀點可以發(fā)現(xiàn)，由于其他國家與我國經(jīng)濟發(fā)展歷程不同，國外許多國家沒有經(jīng)歷營業(yè)稅改征增值稅。國內己經(jīng)有部分學者隨著“營改增”政策的發(fā)布，不斷深入對企業(yè)和行業(yè)影響的研究，但是針對房地產業(yè)實施“營改增”前后企業(yè)實際稅負變化分析的文獻較少，基于此，本文就房地產業(yè)“營改增”實施前后的稅負變化進行對比，給出管理措施及應對建議。

三、研究樣本選擇和樣本描述

（一）樣本選擇。參照證監(jiān)會的行業(yè)分類標準，共有139家房地產上市公司。為確保研究結果的準確性，剔除ST公司和B股公司，剔除2015年與2016年數(shù)據(jù)缺失的上市公司，選取余下117家上市公司作為研究樣本，研究所使用的上市公司數(shù)據(jù)是從Wind數(shù)據(jù)庫和公司披露年報中提取。

（二）樣本描述。對選取的樣本企業(yè)，按營業(yè)收入與資產總額進行企業(yè)規(guī)模統(tǒng)計，按注冊所在地進行分布區(qū)位的統(tǒng)計，對我國房地產業(yè)上市企業(yè)目前的發(fā)展現(xiàn)狀進行簡單的描述分析。

參照國家統(tǒng)計局中對大中小微型房地產企業(yè)的劃分標準，按營業(yè)收入與資產總額對選取的樣本公司進行規(guī)模區(qū)間統(tǒng)計（見表1、表2）。截至2016年，樣本公司類型和數(shù)量如下：（1）有81家大型房地產企業(yè)，其中營業(yè)收入集中在500億以下區(qū)間且資產總額集中在1 000億以下區(qū)間。（2）有36家中型房地產企業(yè)。（3）大型房地產企業(yè)中，以萬科A、綠地控股、保利地產的營業(yè)收入與資產總額為首，規(guī)模最大；中型房地產企業(yè)中營業(yè)收入與資產總額最低企業(yè)是中房股份，企業(yè)規(guī)模最小。

表1 樣本上市公司2016年營業(yè)收入?yún)^(qū)間統(tǒng)計表

表2 樣本上市公司2016年資產總額區(qū)間統(tǒng)計表

參照國家統(tǒng)計局對東、中、西部的劃分標準，對樣本房地產公司的地域分布進行劃分（見表3），其中有98家在經(jīng)濟發(fā)達的東部地區(qū)，只有19家分布在中部和西部地區(qū)。因為東部地區(qū)區(qū)位優(yōu)勢明顯，以萬科A、綠地控股、保利地產等為代表的大型房地產企業(yè)都集中在東部地區(qū)。

表3 樣本上市公司區(qū)域分布統(tǒng)計表

四、“營改增”對房地產企業(yè)稅負的影響分析

根據(jù)“營改增”前后的117家房地產業(yè)上市公司2015年和2016年度報告中的相關財務數(shù)據(jù)，得到 117家房地產上市公司“營改增”前后流轉稅額和總體稅額，以及流轉稅稅負率和總體稅負率，并對其變化情況進行分析。

（一）“營改增”后房地產企業(yè)稅額變化區(qū)域分析。

1.“營改增”后房地產企業(yè)流轉稅額變化區(qū)域分析。從樣本公司年報以及相關資料整理得出2015年和2016年的企業(yè)流轉稅，對樣本上市公司2015年和2016年流轉稅額進行區(qū)間統(tǒng)計，對“營改增”后企業(yè)流轉稅額的影響程度進行說明。表4表明，與2015年相比，2016年的區(qū)間企業(yè)數(shù)明顯向稅額較高的流轉稅額區(qū)間集中增加，說明企業(yè)流轉稅稅額整體上升。

以各公司2015年流轉稅額為基礎比較2016年度流轉稅的變動，得出流轉稅變化額；對流轉稅變化額進行區(qū)間劃分，用區(qū)間企業(yè)數(shù)集中的區(qū)間頻數(shù)說明“營改增”后稅額的變化程度。計算公式如下：流轉稅變化額=2016年流轉稅稅額-2015年流轉稅稅額。

表4 樣本上市公司2015年和2016年流轉稅額區(qū)間統(tǒng)計表

表5 樣本上市公司2016年與2015年流轉稅增加額區(qū)間統(tǒng)計表

通過表 5可以看出：（1）從變化額區(qū)間看，“營改增”后上市公司流轉稅額上升的幅度明顯大于企業(yè)流轉稅下降的幅度。（2）從變化額區(qū)間企業(yè)數(shù)看，117家樣本中，有87家公司流轉稅額增加，僅有30家公司稅額下降。說明多數(shù)企業(yè)“營改增”后流轉稅額上升。（3）從樣本流轉稅變化額度看，117家上市公司中77家集中在［0，50）的上升區(qū)間，占總樣本的65.8%；對于流轉稅降低的樣本來講，只3家企業(yè)集中在區(qū)間［-16，-10），稅負降低最多的企業(yè)是陽光城。

表6 樣本上市公司2015年和2016年總體稅額區(qū)間統(tǒng)計表

2.“營改增”后房地產企業(yè)總體稅額變化區(qū)域分析?！盃I改增”后企業(yè)稅負變化主要體現(xiàn)在企業(yè)的流轉稅稅種的稅負變化和相應的營業(yè)稅金及附加變化，以及“營改增”后營業(yè)收入、營業(yè)成本的變化導致的企業(yè)所得稅變化。因此假定“營改增”后其他稅種稅額不變，根據(jù)企業(yè)流轉稅額（增值稅、營業(yè)稅、相關流轉稅附加）和企業(yè)所得稅費用，估算總體稅額。計算公式如下：總體稅額=企業(yè)流轉稅+企業(yè)所得稅費用。表6表明，與2015年相比，2016年的區(qū)間企業(yè)數(shù)明顯向稅額較高的總體稅額區(qū)間集中增加，說明企業(yè)總體稅額整體上升。

以各樣本公司 2015年總體稅額為基礎比較2016年度總體稅額的變動，得出總體稅額的變化額；對總體稅額的變化額進行區(qū)間劃分，用所在區(qū)間企業(yè)個數(shù)集中的區(qū)間頻數(shù)說明 “營改增”后企業(yè)稅額的變化程度。計算公式如下：總體稅額變化額=2016年總體稅額-2015年總體稅額。

通過下頁表7可以看出：（1）從樣本總體看，“營改增”后上市公司總體稅額上升的幅度明顯大于企業(yè)總體稅額下降的幅度。（2）從增加額區(qū)間企業(yè)數(shù)看，117家樣本中有89家公司總體稅額增加，僅有28家總體稅額下降。（3）從樣本總體稅額的變化額度看，共有81家樣本上市公司集中在 ［0，100）和［100，1 000）的上升區(qū)間，占上升樣本的91%；總體稅額下降的28家企業(yè)中有21 家企業(yè)集中在區(qū)間［－10，0），說明稅額下降的企業(yè)稅額下降的幅度也并不明顯。

表7 樣本上市公司2016年與2015年總體稅額變化區(qū)間統(tǒng)計表

（二）“營改增”后房地產企業(yè)稅負率變化分析。根據(jù)企業(yè)流轉稅額和總體稅額計算企業(yè)的流轉稅稅負率和企業(yè)總體稅負率，將2015年度的流轉稅稅負率和總體稅負率與2016年度的進行比較，利用SPSS描述性統(tǒng)計分析，分析選取的樣本公司2015年和2016年度的流轉稅稅負率和總體稅負率，可以明晰地解釋“營改增”給房地產上市公司帶來的稅負變化和影響。計算公式如下：企業(yè)流轉稅稅負率=流轉稅稅額/營業(yè)收入×100%；企業(yè)總體稅負率=總體稅額/營業(yè)收入×100%。

1.流轉稅稅負率變動情況分析。

通過表8分析可以看出：（1）樣本上市公司2015年流轉稅稅負率的平均值為4.5744%，2016年流轉稅稅負率的平均值為4.7509%，2016年相比于2015年度有0.1765%的小幅上升。流轉稅稅負率上升最多的公司是中國高科，稅負率上升了12.54%；下降最多的公司是萬澤股份，稅負率下降了-2.86%。（2）2016年流轉稅稅負率偏度為2.831，2015年流轉稅稅負率偏度-1.365，表明“營改增”后流轉稅稅負率明顯偏右，顯示流轉稅稅負水平明顯上升。（3）2016年峰度值為 19.831，大于2015年的3.447，說明2016年房地產企業(yè)之間的稅負差明顯加大。

2.總體稅負率變動情況分析。

通過表9分析可以看出：（1）樣本上市公司的 2016年總體稅負率的平均值為 9.2581%，與 2015年總體稅負率的平均值8.9773%相比，有了0.28%的小幅上升?？傮w稅負率上升幅度最大與流轉稅上升幅度最大的公司一致，同樣是中國高科，總體稅負率下降最多的上市公司是榮豐控股。（2）2016年總體稅負偏度為 2.146，2015年總體稅負率偏度0.852，表明2016年的總體稅負率明顯偏右，顯示整體稅負水平明顯上升。（3）峰度值 2016年和 2015年分別為 34.515、1.562，表明 2016年“營改增”后房地產企業(yè)較于2015年總體稅負差距變大。

（三）“營改增”后稅負率變動顯著性檢驗。為了分析“營改增”對房地產上市公司稅負率的影響程度，本文利用SPSS軟件配對樣本T檢驗比較 “營改增”前后稅率是否存在顯著性差異。根據(jù)相關數(shù)據(jù)得到表10、表11結果。

分析表10的配對T檢驗結果，“營改增”前后樣本上市公司顯著檢驗值 Sig.為 0.198，大于顯著性水平 0.05，所以沒有通過顯著性檢驗。表明2016年對比于2015年，樣本企業(yè)2016年房地產業(yè)的流轉稅負率上升幅度并不十分顯著。即“營改增”后對樣本企業(yè)的流轉稅稅負的影響并不顯著。

分析表11的配對T檢驗結果，樣本上市公司2015年和2016年的總體稅稅負率顯著檢驗值Sig.為0.732，大于顯著性水平0.05，表明樣本企業(yè)“營改增”前后，房地產業(yè)的總體稅負率上升并不十分顯著。即“營改增”后對房地產上市公司的總體稅負的影響不顯著。

五、結論與建議

（一）結論分析。根據(jù)以上數(shù)據(jù)分析，研究得出：（1）“營改增”后房地產業(yè)上市公司流轉稅額和總體稅額整體增加。（2）房地產企業(yè)之間的流轉稅稅負率和總體稅負率差距拉大。（3）多數(shù)房地產企業(yè)的稅負增加但行業(yè)稅負增加幅度不大，“營改增”對房地產企業(yè)稅負的影響并不顯著。

對于產生以上結果的原因，本文認為：（1）可能是由于我國房地產行業(yè)發(fā)展不均衡，資本結構和融資渠道也不完全相同，在短時間適應統(tǒng)一的稅收優(yōu)惠政策較為困難。（2）可能是由于進項稅抵扣困難，房地產企業(yè)的進項稅可抵扣項目中的供應商（如建筑材料與勞務）大多為個體、小規(guī)模納稅人等，難以開具增值稅專用發(fā)票。（3）“營改增”后企業(yè)的財務處理難度加大，需要在新舊稅制過渡期轉換稅務處理方法。因此，企業(yè)調整并適應房地產新政很可能需要經(jīng)歷探索的過程。

表8 2015年與2016年流轉稅稅負率描述性統(tǒng)計

表9 2015年與2016年總體稅負率描述性統(tǒng)計表

表10 2016年流轉稅稅負率和2015年流轉稅稅負率的成對樣本檢驗

表11 2015年總體稅負率和2016年總體稅負率成對樣本檢驗

（二）對策及建議。“營改增”是我國重大的稅制改革，可以推進房地產業(yè)的行業(yè)間稅負公平，更能促進所在行業(yè)規(guī)范化和有序化發(fā)展，因此需要房地產企業(yè)積極做出調整。本文為部分“營改增”后稅負增加的房地產企業(yè)盡早適應新的增值稅稅收政策，提出以下建議。

1.供應商的辨析和管理。對于正在合作的供應商，辨析其所屬的納稅類型，包括梳理采購項目以及獲得的發(fā)票類型；通過供應商的利潤情況和稅務登記等基礎情況，來判斷營業(yè)稅納稅人供應商未來是否可以轉為增值稅一般納稅人。財務部門要針對不同類型的供應商制定“營改增”后重新的分類議價策略，淘汰無法提供增值稅專用發(fā)票的和比價中價格較高的供應商。

對于未來可能合作的新供應商，應調整招標的要求。采購部門應在新的招標條件中首先明確投標企業(yè)的報價是否含稅，其次添加對投標企業(yè)的一般納稅人或小規(guī)模納稅人的稅務資質要求，并針對不同項目進行選擇，以開發(fā)項目需要的納稅方式選擇相應資格的投標企業(yè)。如果有一般納稅人和小規(guī)模納稅人都參與的項目，則利用成本、增值稅、相關附加稅費計算綜合成本，對投標價格進行比較擇優(yōu)，選出綜合成本更低的供應商。

2.合同的管理。合同管理是房地產企業(yè)稅負管控的必要環(huán)節(jié)。首先，房地產企業(yè)與業(yè)主和上游供應商應保持積極的溝通。對“營改增”后企業(yè)可能出現(xiàn)的價格變動及時協(xié)商，有助于預防潛在的合同和開票爭議。其次，要細化合同的涉稅條款內容。財稅［2016］36號文件規(guī)定了新的納稅義務發(fā)生時間，從風險防范的角度要明確合同稅務的合規(guī)性，明確供應商提供貨物和服務后開具什么發(fā)票，什么時候開具發(fā)票，不按時開具和提供發(fā)票將承擔什么樣的責任。房地產企業(yè)的物業(yè)管理不是交易實質性的標的物，所以合同應據(jù)實將服務的方式、服務的內容及提供服務的地點等細節(jié)進行清晰規(guī)定。

3.增值稅專用發(fā)票管理和相關制度制定。增值稅專用發(fā)票是反映納稅人經(jīng)濟活動的會計憑證，也是銷售方納稅義務和進項稅額的合法證明。房地產企業(yè)應在日常經(jīng)濟業(yè)務中對增值稅發(fā)票加強核查，檢查開票時項目填寫是否齊全，是否加蓋發(fā)票專用章；對于取得稅控系統(tǒng)開具的貨物或勞務清單同時需要加蓋發(fā)票專用章，以保證獲得更多的進項抵扣，降低企業(yè)稅負。

房地產企業(yè)結合現(xiàn)有的內部控制和財務管理辦法，根據(jù)稅收管理和企業(yè)管理要求，以及財務人員的業(yè)務能力，制定增值稅專用發(fā)票管理制度，保證管理制度的可操作性符合企業(yè)的實際需求。

4.積極進行納稅測算和稅務籌劃。稅務籌劃是事前對涉稅事項的合理測算，為了盡可能地降低企業(yè)負擔，稅務籌劃在獲取利益的同時，還需保證選擇的納稅方案符合國家法律法規(guī)和公司經(jīng)營條件。現(xiàn)根據(jù)《關于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》（財稅［2016］36號）其中涉及有關房地產行業(yè)的新政策和過渡性政策，提供納稅籌劃新思路。

一是企業(yè)老項目納稅方式選擇的稅務籌劃。根據(jù)規(guī)定，2016年4月30日以前開工建設的房地產老項目的計稅方法有兩種，包括稅率為11%的一般計稅方法和稅率為5%的簡易計稅方法，一般計稅方法進項可以抵扣，簡易計稅方法進項不可以抵扣。

假設房地產開發(fā)企業(yè)銷售額為I，當期允許扣除的土地出讓金為V，可抵扣進項（建筑物料成本）占應稅銷售額的比例為 M,進項稅稅率為P%。對于老項目，選擇簡易計稅或者一般計稅方式的測算模型及分析如下：

簡易計稅方式應交增值稅=I/（1+5%）×5%

一般計稅方式應交增值稅=（I-V）/（1+11%）×11%-I×M/（1+11%）×P%

兩個方案的比較主要取決于 V、M兩個因素。當該項目的土地出讓金占總體開發(fā)價值的比例較高時，房地產企業(yè)選擇一般計稅方法，可以繳納更低的增值稅稅額。作為影響M高低的因素，主要參考該公司目前簽訂合同的條款，如果合同已經(jīng)簽訂且無法獲得增值稅發(fā)票，那么可抵扣進項的比例就會很低。因此主要參考簡易計稅和一般計稅方式稅額的計算結果，最終擇優(yōu)挑出最佳的方案。

二是供材方式選擇的稅務籌劃。根據(jù)規(guī)定，一般納稅人為甲供工程提供建筑服務，可以選擇簡易計稅方式計稅。房地產企業(yè)在招標時與乙方建筑企業(yè)簽訂施工合同時，選擇簡易計稅方式還是一般計稅方式，通過以下測算來選擇。

若房地產開發(fā)企業(yè)（甲方）準備開發(fā)一期新的項目，預計建筑工程總造價Y元，其中工程材料X元，與建筑企業(yè)（乙方）招標簽訂合同時，選擇用一般計稅還是采用甲供材料？

計算兩種方式的稅負平衡點：

一般計稅（乙供材料）方式，就建筑工程部分繳納稅額，企業(yè)應交增值稅=Y/（1+11%）×11%。

簡易計稅（甲供材料）方式，就提供的材料繳納增值稅，對建筑工程部分簡易計稅，企業(yè)應交增值稅=X/（1+17%）×17%-（Y-X）/（1+3%）×3%。

推導出，當X占Y的60.35%時，即材料占到總工程造價的60.35%時，一般計稅方式和簡易計稅方式繳納的稅款相等。所以企業(yè)選擇兩種繳稅方式的臨界點參考值是：甲供材料的價稅合計小于60.35%的工程總價稅合計，選擇一般計稅方式更優(yōu)；甲供材料物料價稅合計大于60.35%的工程總價稅合計，則選擇甲供材料有利。同時，也還需要考慮施工單位（乙方）的實際管控稅負能力，如果施工方獲得進項抵扣的可能性較小，也會更傾向于簡易征收。