租房市場背后的經(jīng)濟學

楊智杰

在對住房租賃市場的管理中，政府應(yīng)當擔負重要責任。然而，我國房改不過二十年，

住房制度“重購輕租”，導致租房市場發(fā)展滯后，圍繞租房市場的制度仍有大片空白

二百多年前，工業(yè)革命的發(fā)源地英國在完成城市化的同時，最先面臨住房問題——大量農(nóng)民涌入城市，城市住房供不應(yīng)求。英國推崇自由市場經(jīng)濟，政府不干預房地產(chǎn)行業(yè)，結(jié)果導致當時90%以上的房子被資本家控制，大肆抬高房租剝削工人。隨后，英國政府不得不做出反思并調(diào)整政策，決定適度干預住房市場。當時的經(jīng)濟學家達成一個共識，把住房界定為“準公共產(chǎn)品”，這一理念開啟了現(xiàn)代住房制度的先河。

德國的房價被房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士稱之為奇跡，原因是，從1970年到2017年，德國名義房價指數(shù)僅上漲2.3倍、年均增速只有1.8%;而在同期，英國、法國、美國房價分別上漲52.8、16.1和12.5倍。恒大研究院最近發(fā)布的《德國住房制度啟示錄》中提到，房價穩(wěn)定的德國，居住結(jié)構(gòu)仍以租房為主流，德國住房自有率45%，55%的人口租房居住。

在一個成熟的市場，買房與租房應(yīng)該是無差異的兩種選擇。貝殼研究院院長楊現(xiàn)領(lǐng)在接受《中國新聞周刊》采訪時介紹，對于買房的人來講，在健康發(fā)展的市場中，房屋資產(chǎn)會不斷升值，經(jīng)過一定時間的累積，資產(chǎn)的升值部分會覆蓋首付、資金成本、養(yǎng)房成本等相關(guān)費用，并能帶來正收益。而對于租房的人，可以相應(yīng)避免購房的首付和諸多相關(guān)成本，并將節(jié)省下來的資金用于其他方面的投資。他強調(diào)，如果資本市場是健康的，租房投資的凈收益與買房應(yīng)該是一樣的。

失衡的租與購

然而回歸到現(xiàn)實，住房并不是一個單純的消費問題。楊現(xiàn)領(lǐng)分析，從政府角度，買房意味著投資、住房按揭、土地財政與土地金融，總體上意味著增長、稅收與就業(yè)。而租房意味著消費，它的產(chǎn)業(yè)鏈相對短，投資拉動效應(yīng)弱，對增長的帶動效應(yīng)不明顯、不直接。

所以，房價問題是經(jīng)濟問題，主要影響的是投資。而租房是民生問題，影響的是消費。

中國住房問題的轉(zhuǎn)折點出現(xiàn)在1998年的房改。當年7月3日，國務(wù)院頒布《關(guān)于進一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》（國發(fā)〔1998〕23號），文件提出，“停止住房實物分配，逐步實行住房分配的貨幣化，建立和完善以經(jīng)濟適用房為主的多層次城鎮(zhèn)住房供應(yīng)體系，對不同收入家庭實行不同的住房供應(yīng)政策，最低收入家庭由政府或者單位提供廉租住房，中低收入家庭，購買經(jīng)濟適用住房，其他收入家庭購買、租賃市場價格的商品住房”。

簡單地講，政府取消了中國計劃經(jīng)濟時代實行將近半個世紀的福利分房制度。對此，廈門大學教授趙燕菁這樣描述，1998年房改如同大規(guī)模城市“上市”，使房地產(chǎn)一舉超過股票、債券，成為中國地方政府最主要的資本來源。

的確，買房與租房之于政府有不同的意義，加上1998年金融危機的大背景，楊現(xiàn)領(lǐng)認為，我國的住房制度開始走向“重購輕租”的大方向，總體上建立了一套以購房與投資為主的住房制度框架。

而與此同時，租賃市場發(fā)展則顯著滯后，經(jīng)濟適用房、公租房、廉租房等具有保障性質(zhì)的住房供應(yīng)明顯保障不足，主體單一。“原則上，這個框架不改變，租房發(fā)展的底層制度基礎(chǔ)就無法建立，租房市場也就不可能真正意義上形成大的突破?！睏瞵F(xiàn)領(lǐng)說。

房改至今，很多人都有切身感受，過去十多年房價上漲給購房者帶來了高額的回報。而相比之下，再看看其他金融產(chǎn)品，股票市場10年指數(shù)漲幅歸零，P2P網(wǎng)貸平臺（互聯(lián)網(wǎng)金融）因為逾期兌付或經(jīng)營不善問題，未能償付投資人本金利息，而出現(xiàn)平臺停業(yè)、清盤、法人跑路、平臺失聯(lián)、倒閉等問題，業(yè)內(nèi)行話稱為 “暴雷”。在楊現(xiàn)領(lǐng)看來，這些都進一步扭曲人們對買房的偏好。

租購不同權(quán)也使得住房租賃市場缺乏激勵制度。現(xiàn)實是，在很多城市，買房會與戶籍、醫(yī)療教育資源等社會福利體系掛鉤。在買房和租房兩者之間，人們會被引導到買房。

雖然，十九大報告中專門提到了“加快建設(shè)多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度”。2017 年7月，住建部等部委發(fā)布《關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場的通知》，有12個城市作為試點城市首先進行住房租賃試點，廣州、鄭州等地提出了租購同權(quán)的改革內(nèi)容，但是，這些舉措在短時間內(nèi)并不能完全改變?nèi)藗冑彿康牧晳T。

在這種租購失衡的情況下，住房自有率當然會很高。中國社科院發(fā)布的2016年《社會發(fā)展藍皮書》提到，我國城鎮(zhèn)家庭住房自有率高達91.2%。社會科學院金融研究所房地產(chǎn)金融研究中心副主任尹中立強調(diào)，每個城市情況不同，大多數(shù)中小城市不存在租房壓力，壓力主要是在一線城市。

租金上漲背后的鏈條

對于這次房租上漲的原因，當前有兩個聲音：一是專業(yè)租賃機構(gòu)瘋狂搶占房源，哄抬房租;二是一線城市租賃市場供需缺口大。

從微觀經(jīng)濟學上講，商品價格是由該商品的供給和需求決定的，房租也不例外。但是影響租房市場的因素并非只有供需關(guān)系，它還受到房價的影響。當房屋作為消費品時，房價會影響租房市場的需求，即房價高，大家買不起房，自然會跑去租房。而當房屋作為投資品時，房價會影響租房市場的供給，這就牽扯到年租金收益率。

既然是投資，就要考慮收益，國際上用來衡量一個區(qū)域房產(chǎn)運行狀況良好的租售比，在1：300?200之間比較合理，即需要200?300個月可以收回成本。換算成“年租金收益率”就是4%?6%之間，它代表著一年下來，靠出租房子收回了成本的多少比例。

但是近年來，國內(nèi)房價居高不下，年租金收益率越來越低。尹中立關(guān)注到，2003年前后，北京或上海的年租金收益率在5%左右，到了2017年，京滬兩地的年租金收益率降到1.5%，如果剔除掉物業(yè)管理費、維修費用等，出租房子根本無利可圖。

這就出現(xiàn)了一個矛盾的現(xiàn)象：對于房東或者投資方來講，租金收益率太低，房租不是偏高而是偏低;而租客卻認為房租太高。尹中立分析，造成這個現(xiàn)象的根本原因是房價與收入水平偏離太多。

租金收益率過低，造成的結(jié)果之一是投資方或者房東缺乏出租房屋的動力，提供出租的房屋少，租金自然也會上漲。目前存量住房是住房租賃市場的主要房源，但從現(xiàn)實情況來看，一部分住房所有者出于租金水平低或者其他原因，房子處于空置狀態(tài)。

根據(jù)西南財大中國家庭金融調(diào)查與研究中心的調(diào)查報告，2013 年，我國城鎮(zhèn)住房平均空置率為22.4%。騰訊網(wǎng)、騰訊房產(chǎn)研究院、中國房地產(chǎn)報與《騰訊智慧》聯(lián)合發(fā)布的《2015 年中國住房空置率調(diào)查報告》，2015 年5 月一線城市住房空置率為22%，二線城市為24%，三、四線城市為26%。

根據(jù)專家數(shù)據(jù)，美國的住房空置率長期保持較低水平，即使美國樓市最差的2007?2008年，自有住房空置率最高只有2.9%。歐洲國家的住房空置率也很低，荷蘭、瑞典一般住房空置率只有2%，法國為6%左右，德國約為8%。

在剛剛離職的我愛我家副總裁胡景暉看來，目前熱議的長租公寓在資本的挾持下高價收房的行為，對房租增長只是起到推波助瀾的作用。據(jù)他粗略估算，北京有近100萬套房子空置，既沒有自住也不出租。而對于年租金回報率只有1.5%，低于發(fā)達國家的5%?6%的水平，胡景暉認為背后的原因就是土地財政、高地價推動高房價。

尹中立認為，政府需要干預住房租賃市場，從供給角度增加政府主導的租房供給。北上廣深一線城市雖然土地稀缺，但是和人口相比，如何合理利用才是關(guān)鍵。比如每年新增居住用地中，更大的比重用于保障性住房，有利于住房矛盾的化解。

租賃市場背后的社會治理體系

各國的共識是，房屋租賃市場具有社會福利屬性。楊現(xiàn)領(lǐng)說，租金穩(wěn)定是民生穩(wěn)定和社會穩(wěn)定的重要基礎(chǔ)。同時，租賃具有更多的消費屬性，租金是CPI（居民消費價格指數(shù)）的重要構(gòu)成部分。租金上漲過快會引發(fā)潛在的通脹風險，對經(jīng)濟和社會穩(wěn)定造成威脅。無論是成熟市場，還是發(fā)展中市場，租金支出都是家庭消費支出的重要部分，因此，租金穩(wěn)定對于通脹的管理非常重要。

另一方面，租房市場也與人口城市化密切相關(guān)?！爱斍?，我國城市化過程最突出的矛盾就是人口城市化慢于土地城市化，即大量流動人口和新市民無法在城市獲得正常的居住與生活保障。這些人群收入偏低，支付能力有限，租金上漲過快，不僅會對他們的融入城市構(gòu)成無形的障礙，而且，一旦他們回流農(nóng)村或小城鎮(zhèn)，也將對大城市的服務(wù)成本產(chǎn)生供給沖擊，從而導致城市化的倒退。”楊現(xiàn)領(lǐng)說。正是基于這些問題，租賃市場的穩(wěn)定性非常重要，甚至比房價的穩(wěn)定性更為重要。

在對住房租賃市場的管理中，政府應(yīng)當擔負重要責任。然而，我國房改不過二十年，住房制度“重購輕租”，導致租房市場發(fā)展滯后，圍繞租房市場的制度仍有大片空白。

尹中立分析，當下我們租房市場實際上更多的是個人對個人行為占主導，政府介入少，這個市場更多的時候是處于一種自發(fā)的狀態(tài)。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉發(fā)現(xiàn)，國內(nèi)房屋租賃市場缺乏一個準確的、有公信力的數(shù)據(jù)，不論是租賃房源數(shù)量還是租金數(shù)據(jù)。當前，大部分發(fā)布的數(shù)據(jù)來自于一些參與租賃市場交易的機構(gòu)，這其中很難說沒有用數(shù)據(jù)影響市場的干預因素。

武漢大學中國住房保障研究中心主任曾國安也指出，商品住房交易和存量住房交易均有比較完整的信息登記，但由于住房租賃登記備案制等未落實等原因，除了專業(yè)機構(gòu)和中介機構(gòu)能掌握部分住房租賃市場信息外，政府部門對住房租賃市場信息了解非常少，公安部門入戶登記所能了解的信息也十分有限。信息不完整、不系統(tǒng)，制約了住房租賃市場的有效管理。

官方統(tǒng)計租房市場數(shù)據(jù)并不是一件容易的事情。據(jù)尹中立介紹，相對于房價來說，房租更難監(jiān)控，很多租房買賣是個人對個人，雙方在私下成交?！百I房還有網(wǎng)簽制度，數(shù)據(jù)按說應(yīng)該很準確，但實際上不是很準確。房價都監(jiān)控不了，房租更難監(jiān)控。”尹中立說。

另外，我國尚沒有一部保護租房者的專門法律。在現(xiàn)有的法律法規(guī)體系當中，有規(guī)定房租租賃的條文有《中華人民共和國合同法》中關(guān)于房租租賃的條文、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)布2011年2月1日實施的《商品房屋租賃管理辦法》以及《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件司法解釋的理解與適用》。但是這些都是條文，并非有強制力的法律，承租人在房屋租賃市場依然處于弱勢地位，會面臨黑中介等各種棘手問題，租房權(quán)益在受到侵害時還不能得到法律的有效保障。

尹中立認為，我國是一個人口大國，并且面臨著急劇的人口流動，住房矛盾如何化解是一個非常復雜的問題，需要很高層級的法律文件去規(guī)范。很多國家都有《住宅法》，但是我們國家沒有。《住宅法》不光是管控住房市場，還會規(guī)范政府和市場的邊界，規(guī)定政府的義務(wù)，以及公民在住房過程中應(yīng)該有哪些權(quán)利和義務(wù)。尹中立記得十多年前有關(guān)部門有計劃立法，但遲遲沒有落實，現(xiàn)在應(yīng)該重新呼吁，啟動《住宅法》的工作刻不容緩。

對此，其他國家的有關(guān)做法值得參照。1950年代起，聯(lián)邦德國相繼出臺《住房補貼法》《住房解約保護法》《增加租賃住房供應(yīng)法》《住房租賃法》等，以法律形式明確約束房東權(quán)利，保護租戶權(quán)益，限制租金漲幅，補貼住房。

7月27日，深圳市政府發(fā)布《深圳市人民政府關(guān)于深化住房制度改革加快建立多主體供給多渠道保障租購并舉的住房供應(yīng)與保障體系的意見》，其中在租購并舉部分提到，自今年起，深圳市新增居住用地中，人才住房、安居型商品房和公租房這些保障性住房的比例達到60%，市場商品住房占40%。

尹中立認為十九大之后很多城市發(fā)展新的住房理念，深圳做得比較到位。但是他擔憂，這種模式在其他90%以上的城市可能都不具有可行性，這仍和土地財政有關(guān)。深圳的地方財政雄厚，不太依賴土地收入，但是其他地方不都這樣，北京的地方財政對土地依賴也很深。

實際上，很多政府都建設(shè)公租房來保障低收入人群的住房問題，但不同的是，國內(nèi)一線城市對保障性住房申請的條件除了對收入有要求外，還和戶籍或者繳納社保的時間掛鉤。例如，北京朝陽區(qū)公租房申請明確規(guī)定必須有本市城鎮(zhèn)戶口;深圳市公租房輪候申請條件是，具有本地戶口，或者參加社保累計三年，或者配偶屬于現(xiàn)役軍人的可以不受戶籍和居住證的限制。

而流動人口是租房的主要人群，在一線城市獲取戶籍極其不容易，尤其是對低收入、需要保障性住房的流動人口來講更是毫無可能，而申請條件把這些人擋在了公租房的門外。

尹中立說，北京就是在控制人口，這背后是一個城市承載力的問題。北京最大的制約因素是自然條件，缺水，城市如果有過多人口涌入，城市運轉(zhuǎn)難以為繼。因此，北京很難給流動人口提供那么多便利。

實際上，這背后又透露出城市發(fā)展不均衡的問題，北上廣深等一線城市承載著更多經(jīng)濟、文化、服務(wù)的優(yōu)勢，吸引流動人口大量涌入。相比之下，德國住房體系的優(yōu)勢在于，德國各州的經(jīng)濟發(fā)展相當，產(chǎn)業(yè)布局均衡，人口在大城市的集中度不高，當然也不會集中在一個城市居住。

所以，房子問題不僅僅是與房子相關(guān)，租房貴背后，實際上涉及一個非常復雜的社會治理體系。