正反雙方激辯：租房市場是否需要“國家隊”

銀昕

“房屋租賃不像買賣，是‘退無可退的領(lǐng)域，關(guān)乎國計民生，就像電信、石油等領(lǐng)域，如果掌握在‘國家隊手中，就不會跑偏。”8月26日，我愛我家原副總裁胡景暉又一次呼吁“國家隊”進入房屋租賃市場。此前，胡景暉接受《中國經(jīng)濟周刊》記者專訪時說，一直以來房屋租賃市場被詬病的“以小業(yè)主為供應(yīng)主體，租賃機構(gòu)占比過少導(dǎo)致服務(wù)質(zhì)量較低、行業(yè)秩序混亂”的問題并不是靠培育更多租賃機構(gòu)便可以解決的?！耙词鞘裁葱再|(zhì)的機構(gòu)，如果是社會資本控制下的機構(gòu)就算了，如果是‘國家隊控股的租賃機構(gòu)就沒問題?！?/p>

自8月中旬以來，“國家隊”成為胡景暉對外界喊話時頻繁出現(xiàn)的熱詞。不過，亦有分析人士認為，“國家隊”進入房屋租賃市場是“昏招”，甚至直指其為“開倒車”的表現(xiàn)。

支持方代表胡景暉：國家隊應(yīng)控股，并派駐黨委書記

胡景暉在接受《中國經(jīng)濟周刊》記者采訪時說，他希望“國家隊”未來能控股住房租賃運營商，社會資本和外資可以持有小部分股份，并且應(yīng)向這類企業(yè)派駐黨委書記，按照國企的辦法進行管理，“他們（指職業(yè)經(jīng)理人）可以繼續(xù)在企業(yè)任職，當運營總裁甚至總裁，但控股權(quán)必須掌握在‘國家隊手里。”

按照他的說法，被社會資本“挾持”的租賃機構(gòu)遲遲未找到可以盈利的正確路徑，只得靠高于市場價的價格瘋狂收房以“跑馬圈地”擴大地盤?！案鶕?jù)我的了解，租賃機構(gòu)背后的投資方2018年給他們定的KPI（關(guān)鍵績效指標）就是不惜一切代價擴大規(guī)模?！彼嬖V記者，這才是自如、蛋殼等企業(yè)瘋狂高價收房的根本原因。

今年6月，自如CEO熊林的一段講話似乎印證了胡景暉的這一說法。熊林在彼時稱，長租公寓要精耕細作，短期內(nèi)不可能盈利，需要過“品質(zhì)關(guān)”“規(guī)模關(guān)”和“增值關(guān)”三個關(guān)口。而他對“規(guī)模關(guān)”的解釋是：在當下的住房租賃市場，租賃機構(gòu)旗下若沒有超過100萬間房屋，單體城市若不突破20萬間房源，則不要談與盈利有關(guān)的話題。據(jù)他披露，自如的目標是到2018年年底完成100萬間的“小目標”。

大舉擴張的背后便是高周轉(zhuǎn)、高出租率，以及不可避免的快速裝修和承租人的快速入住。一位行業(yè)研究者告訴《中國經(jīng)濟周刊》記者，近日杭州發(fā)生的阿里巴巴員工入住自如甲醛超標房屋后因病去世的事件與此有一定關(guān)聯(lián)。

反對方代表郭毅：讓“國家隊”進入是胡扯，開倒車

“目前的幾輪融資都沒有涉及‘國家隊成員，這個問題我們不便評論?！薄吨袊?jīng)濟周刊》記者就“國家隊”是否應(yīng)進入住房租賃市場的問題聯(lián)系了自如、蛋殼、魔方、新派等長租公寓品牌，均得到了與此相似的回答。

“目前的政策還不明朗，我們又發(fā)行了資產(chǎn)證券化產(chǎn)品，此時不愿多言?！币晃粡臉I(yè)者告訴《中國經(jīng)濟周刊》記者，大家都在等待有關(guān)部門最新的決策。

記者發(fā)現(xiàn)，以自如和蛋殼兩家公寓運營商為例，自如在今年年初的40億元A輪融資方為華平投資、紅杉資本、騰訊等；蛋殼公寓在今年完成的兩輪共1.7億美元融資中的投資方為華人文化、高融資本、元璟資本、老虎環(huán)球基金等。長租公寓領(lǐng)域確實尚未見如共享單車風(fēng)靡之時“國家隊”跟進參與投資的情況。

“我認為讓‘國家隊進入是不可能實現(xiàn)的，更不可能派黨委書記，這全是胡扯?！彼荚吹禺a(chǎn)市場發(fā)展部副總經(jīng)理、首席分析師郭毅不看好“國家隊”進入住房租賃市場的前景，她認為這完全有悖于市場經(jīng)濟的規(guī)則，房租上漲是市場現(xiàn)象，應(yīng)該以市場化手段加以解決，而不是“開倒車”走過去的老路。

“‘國家隊進場，資本屬性和來源變了，但商業(yè)模式并沒有變，獲取房源的形式也沒有變，供需關(guān)系短期內(nèi)也很難改變，有什么理由說‘國家隊的到來可以穩(wěn)住房租呢？”郭毅認為，若想迅速穩(wěn)定房租，“國家隊”入場后也只有一個辦法，即發(fā)布租金指導(dǎo)價，“這樣做短期內(nèi)可以見效，但長期來看毫無疑問對租賃市場是巨大的傷害，甚至不能稱之為‘市場了。”

她的建議是，政府部門應(yīng)當嚴格制定規(guī)則，然后準確執(zhí)行，做到有法必依，對犯規(guī)者依法進行處罰。同時加大對低收入者和無房者的保障性住房供給力度，除此之外不應(yīng)有其他更多干涉。

在租客抱怨房租上漲的同時，長租公寓也面臨短期內(nèi)不能盈利的現(xiàn)實，可觀的營收數(shù)字不僅是對投資方的交代，也是兌現(xiàn)資產(chǎn)證券化產(chǎn)品年化利率承諾的先決條件。一旦“國家隊”入場，盈虧的賬該怎么算？是否可以褪去社會資本身上的逐利屬性？

“國有資本本質(zhì)上也是資本，對逐利性的要求相比社會資本一點也不差，很難說他們進入了房租就會下降?！北本╋w馬旅發(fā)起人郭昕告訴《中國經(jīng)濟周刊》記者，“國家隊”的第一桶金是靠財政撥款取得，源自公民的納稅，但“國有資產(chǎn)同樣需要保值增值，依然不能做虧本的買賣”。

郭昕分析說，另一種可能是通過財政撥款補貼租賃業(yè)務(wù)，將其徹底變性為公共事務(wù)支出，如此一來相當于用所有納稅人的稅款為占社會群體一部分的租客發(fā)放補貼，“這明顯也是不合理的?！?h3>純租賃地塊多被地方國企收入囊中

“國家隊”試水租賃市場的經(jīng)驗并不是零，除去資本層面，國企也頻繁介入住房租賃市場。2018年1月，上海地產(chǎn)集團正式發(fā)布滬上首個國企租賃住房業(yè)務(wù)品牌“城方”，今年上半年，計劃開工4000套租賃房，年底前全面開工，2020年實現(xiàn)交付；8月下旬，深圳推出穩(wěn)租金試點項目，由深圳地鐵集團與深業(yè)集團共同成立的公司操盤。

在一些地方政府出臺的文件中，國企也被寄予厚望。如2017年9月上海出臺《關(guān)于加快培育和發(fā)展本市住房租賃市場的實施意見》，明確稱要讓國企成為租賃住房的“壓艙石”。這從上海純租賃地塊的去向上也可見一斑。

截至目前，上海共成交35塊純租賃用地，累計規(guī)劃建筑面積212.03萬平方米，平均成交樓面價為6524元/平方米。在企業(yè)排名中，上海地產(chǎn)集團在拿地面積和拿地總價上高居榜首，競得共計10幅純租賃地塊，總建面超過70萬平方米，成交總價超58億元。

諸葛找房統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，自2017年7月上海首次推出兩宗100%自持純租賃的宅地以來，全國多個熱點城市相繼推出純租賃用地，至今累計共71塊，已出讓土地面積超過440萬平方米，平均樓面價為每平方米5104元。而各城市掛牌的自持租賃住宅用地多為定向出讓給當?shù)貒?，除深圳一塊土地出現(xiàn)過市場化競拍，最終溢價率30%成交之外，其余基本都是獨家參拍，底價成交，相當于定向交給了國有企業(yè)；準入門檻的提高使拿地成本降低，自持純租賃地塊幾乎均被具有資質(zhì)的市級、區(qū)級國企收入囊中。

對于國企獲得大量純租賃地塊，中原地產(chǎn)研究中心首席研究員張大偉向記者分析說，根據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計，全國已有超過10個城市成交租賃類土地，可供應(yīng)超過12萬套租賃住房。他認為，這部分價格受國企或政府部門影響的租賃住房一旦進入市場會有非常大的良性作用：可以直接增加供應(yīng)，緩解供需結(jié)構(gòu)緊張；還可以平穩(wěn)價格，避免價格出現(xiàn)非理性上漲。“這部分土地成本相對較低，運營難度小，對于租賃市場來說，能起到租金價格的平穩(wěn)影響。”

責(zé)編：陳惟杉