論商業(yè)地產(chǎn)租賃業(yè)務(wù)的內(nèi)部控制

張美琴

摘 要：房屋租賃業(yè)務(wù)是商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)企業(yè)的主要業(yè)務(wù)，企業(yè)應(yīng)根據(jù)內(nèi)控管理的要求，完善健全內(nèi)部治理機(jī)構(gòu)，建立全面的內(nèi)控管理體系，加強(qiáng)租賃業(yè)務(wù)各環(huán)節(jié)風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)的有效管控。本文通過(guò)建立現(xiàn)代信息化管理系統(tǒng)，降低人為因素的不利影響、提高管理效率；加強(qiáng)房屋租賃業(yè)務(wù)預(yù)算與考核，對(duì)房屋租賃業(yè)務(wù)進(jìn)行有效的內(nèi)部控制。在守護(hù)企業(yè)價(jià)值的同時(shí)，積極創(chuàng)造價(jià)值，實(shí)現(xiàn)企業(yè)整體效益的最大化。

關(guān)鍵詞：商業(yè)地產(chǎn) 房屋租賃 內(nèi)部控制

中圖分類號(hào)：F299.23 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：2096-0298（2018）09（b）-175-02

隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，政府對(duì)住宅地產(chǎn)的監(jiān)管調(diào)控力度加大，住宅開發(fā)競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈，風(fēng)險(xiǎn)增大，為分散企業(yè)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)、獲取長(zhǎng)期收益，商業(yè)綜合體在我國(guó)應(yīng)運(yùn)而生。然而近年來(lái)商業(yè)地產(chǎn)投資過(guò)熱，在外部環(huán)境預(yù)期不太樂(lè)觀、行業(yè)內(nèi)部競(jìng)爭(zhēng)激烈的情況下，商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)企業(yè)更應(yīng)重視企業(yè)的內(nèi)控管理，向管理要效益。本文參照《企業(yè)內(nèi)部控制基本規(guī)范》中的相關(guān)要求，通過(guò)分析商業(yè)地產(chǎn)房屋租賃業(yè)務(wù)中存在的問(wèn)題，提出了一些改進(jìn)措施，旨在為商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)企業(yè)在加強(qiáng)內(nèi)控管理、規(guī)避企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)等方面提出一些有益的參考。

1 商業(yè)地產(chǎn)特征

商業(yè)地產(chǎn)是指用于商業(yè)用途的房地產(chǎn)產(chǎn)品，廣義的商業(yè)地產(chǎn)包括公寓、寫字樓、酒店、旅游地產(chǎn)等非住宅性的房地產(chǎn)產(chǎn)品；狹義的商業(yè)地產(chǎn)包括商場(chǎng)購(gòu)物中心、商業(yè)綜合體、文化休閑娛樂(lè)場(chǎng)所等。本文所指的商業(yè)地產(chǎn)均屬于后者。相比住宅房地產(chǎn)，商業(yè)地產(chǎn)具有投資規(guī)模大、經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)高、收益期限長(zhǎng)、經(jīng)營(yíng)形式多樣化、經(jīng)營(yíng)管理要求高等特點(diǎn)。對(duì)商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)企業(yè)來(lái)說(shuō)，房屋只租不售是其重要特征，租賃招商自然是影響商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)效果的關(guān)鍵環(huán)節(jié)之一，房屋租賃業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)的好壞直接決定了商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)成果，良好的經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)互相助力、融合發(fā)展，往往能夠獲得更高的經(jīng)濟(jì)效益和市場(chǎng)價(jià)值。

2 商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)企業(yè)房屋租賃業(yè)務(wù)中存在的問(wèn)題

隨著商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的快速發(fā)展，商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)企業(yè)整體管理水平有所提高，但從內(nèi)控管理角度來(lái)看，尚存在以下問(wèn)題。

2.1 內(nèi)控管理制度不健全，管理模式簡(jiǎn)單粗放

企業(yè)缺乏系統(tǒng)的內(nèi)控管理流程，業(yè)務(wù)部門與監(jiān)管部門脫節(jié)，沒(méi)有從戰(zhàn)略的高度實(shí)施全面制度管理，未能實(shí)施房屋出租業(yè)務(wù)的事前調(diào)查評(píng)定、事中跟蹤分析與溝通反饋、事后考核獎(jiǎng)懲等制度。

2.2 風(fēng)險(xiǎn)管理意識(shí)淡薄，各業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)處理草率

業(yè)務(wù)管理部門缺乏風(fēng)險(xiǎn)管理意識(shí)，忽略了租賃業(yè)務(wù)各流程風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)的分析，風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估機(jī)制、風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)策略缺失。招租過(guò)程未對(duì)承租方進(jìn)行分析調(diào)查，極易造成業(yè)態(tài)混亂，商戶經(jīng)營(yíng)不善、履約能力較差，導(dǎo)致租金等費(fèi)用收取困難；房屋租賃合同的簽署、監(jiān)督、執(zhí)行過(guò)程草率，往往造成企業(yè)處于非常被動(dòng)的局面，最終導(dǎo)致不可挽回的損失。

2.3 信息化水平不夠，內(nèi)控執(zhí)行效率低下

房屋租賃各環(huán)節(jié)，如客戶信息建立、租金物業(yè)費(fèi)臺(tái)賬、合同臺(tái)賬的維護(hù)、相關(guān)統(tǒng)計(jì)分析等工作均未采用電腦信息化操作，一方面導(dǎo)致工作效率低下；另一方面容易滋生舞弊行為，在相關(guān)的業(yè)務(wù)流程中無(wú)法達(dá)到內(nèi)部控制執(zhí)行的效果。

2.4 缺乏內(nèi)部監(jiān)督考核機(jī)制，無(wú)法調(diào)動(dòng)員工的積極性

房屋租賃業(yè)務(wù)績(jī)效考核評(píng)價(jià)、獎(jiǎng)懲約束機(jī)制缺失，未能充分激發(fā)相關(guān)部門和人員的主觀能動(dòng)性， 工作效率低、質(zhì)量差，責(zé)任心、服務(wù)意識(shí)欠缺，可能導(dǎo)致優(yōu)質(zhì)客戶流失，也讓商戶有了拖欠費(fèi)用的理由，進(jìn)入惡性循環(huán)。

2.5 財(cái)務(wù)核算不規(guī)范，未能從財(cái)務(wù)層面對(duì)房屋租賃業(yè)務(wù)實(shí)施有效監(jiān)管

財(cái)務(wù)基礎(chǔ)核算工作不規(guī)范，未按合同約定條款對(duì)租金、物業(yè)費(fèi)建立相關(guān)臺(tái)賬，沒(méi)有對(duì)房屋資產(chǎn)進(jìn)行按期盤點(diǎn)與檢查，財(cái)務(wù)層面的內(nèi)控監(jiān)管不復(fù)存在。

3 商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)企業(yè)加強(qiáng)房屋出租業(yè)務(wù)內(nèi)部控制的方法

針對(duì)上述房屋租賃業(yè)務(wù)中存在的主要問(wèn)題，筆者認(rèn)為可以從以下幾個(gè)方面加強(qiáng)內(nèi)控管理。

3.1 制度先行，做好房屋租賃業(yè)務(wù)的建章立制

沒(méi)有規(guī)矩不成方圓，房屋租賃企業(yè)應(yīng)當(dāng)對(duì)整個(gè)業(yè)務(wù)流程的各個(gè)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)，作出統(tǒng)一明確的規(guī)定，制定相應(yīng)的制度，防止違規(guī)現(xiàn)象的發(fā)生。如房屋租賃相關(guān)的內(nèi)部治理結(jié)構(gòu)、機(jī)構(gòu)設(shè)置以及權(quán)責(zé)分配制度，業(yè)態(tài)培育管理制度、租金定價(jià)規(guī)范，租金審批流程，意向客戶背景調(diào)查制度，合同簽訂細(xì)則，租金、物業(yè)費(fèi)、水電費(fèi)催繳制度、物業(yè)管理制度、資產(chǎn)管理制度、檔案管理制度、人事考核制度等。企業(yè)在建立房屋租賃業(yè)務(wù)內(nèi)控體系之后，還要力促政策落地，保證各項(xiàng)制度的順利執(zhí)行。同時(shí)在實(shí)際執(zhí)行過(guò)程中，不斷探索完善，建立內(nèi)部控制的長(zhǎng)效管理機(jī)制。

3.2 風(fēng)險(xiǎn)防范，加強(qiáng)房屋租賃業(yè)務(wù)各環(huán)節(jié)的風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)把控

企業(yè)應(yīng)加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)防控體系構(gòu)建的管理，事先對(duì)可能出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)，做好評(píng)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估、風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警與相應(yīng)預(yù)案，如建立費(fèi)用欠繳預(yù)警機(jī)制，催繳方案設(shè)計(jì)等；具體執(zhí)行階段，要加強(qiáng)授權(quán)審批控制，涉及到重大事項(xiàng)調(diào)整，應(yīng)當(dāng)實(shí)行集體決策審批或聯(lián)簽制度。

（1）租金評(píng)定階段，考慮地區(qū)特點(diǎn)，租金基礎(chǔ)，機(jī)會(huì)成本與沉沒(méi)成本，可以運(yùn)用SWOT分析方法確定基礎(chǔ)價(jià)格，防止定價(jià)的隨意性。（2）招租階段，對(duì)承租方的基本信息及資信情況做好背景調(diào)查，以評(píng)價(jià)商戶各類費(fèi)用按期支付的能力；對(duì)于優(yōu)質(zhì)房源，可以通過(guò)競(jìng)爭(zhēng)性談判、市場(chǎng)競(jìng)價(jià)等方式確定商戶。（3）租金審批階段，招商部門填制統(tǒng)一的、包含房屋基本信息的申請(qǐng)表，按照租金審批流程，報(bào)經(jīng)公司相關(guān)部門審批后方可進(jìn)入下一合同簽訂環(huán)節(jié)。（4）合同簽訂階段，按照統(tǒng)一合同規(guī)范文本，對(duì)租金、物業(yè)費(fèi)、水電費(fèi)、押金、保證金、免租期、裝修期、租金增長(zhǎng)率、付款期限、違約責(zé)任、商戶退出機(jī)制等作出明確約定，租賃合同根據(jù)合同簽訂細(xì)則、合同會(huì)簽流程，經(jīng)法務(wù)部、各管理層審批后方可簽訂正式合同。（5）合同執(zhí)行階段，密切關(guān)注承租方經(jīng)營(yíng)動(dòng)態(tài)，防范違約風(fēng)險(xiǎn)，做好風(fēng)險(xiǎn)預(yù)案，在風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生時(shí)能快速響應(yīng)，及時(shí)采取積極有效的補(bǔ)救措施，降低風(fēng)險(xiǎn)，最大限度地維護(hù)公司利益。

3.3 實(shí)行全面信息化，加強(qiáng)房屋租賃業(yè)務(wù)的全過(guò)程信息化管理

信息化管理是現(xiàn)代管理學(xué)發(fā)展的必然要求，商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)企業(yè)應(yīng)將房屋租賃各環(huán)節(jié)的信息進(jìn)行統(tǒng)一管理。

（1）對(duì)可供出租房產(chǎn)的位置、面積、基本情況等信息，進(jìn)行整理收集，科學(xué)管理。（2）對(duì)商戶的基本信息、資信材料建立信息庫(kù)。（3）租賃單價(jià)計(jì)算，租金單價(jià)審核手續(xù)錄入信息庫(kù)。（4）合同關(guān)鍵信息錄入信息庫(kù)，合同原件掃描后，分類歸檔，建立租賃合同臺(tái)賬。（5）建立租金收入臺(tái)賬，出租率、出租統(tǒng)計(jì)分析等都采用電子化操作，留下操作記錄，提高工作效率，防范人為的舞弊行為。

3.4 責(zé)任到人，強(qiáng)化房屋租賃業(yè)務(wù)的績(jī)效考核

企業(yè)應(yīng)加強(qiáng)房屋租賃業(yè)務(wù)部門的績(jī)效考核，定崗定責(zé)，把責(zé)任落實(shí)到人。具體考核指標(biāo)有：租金收入、出租率、租金收繳率、欠租率、壞賬率、基建維修費(fèi)率、單位收入費(fèi)用率、客戶滿意度等。期初擬定全年考核指標(biāo)及具體考核辦法，期中跟蹤分析各項(xiàng)指標(biāo)的完成情況，期末對(duì)各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)和服務(wù)指標(biāo)進(jìn)行考核，從而切實(shí)提高業(yè)務(wù)部門的內(nèi)控管理意識(shí)，努力提高服務(wù)質(zhì)量。

3.5 規(guī)范會(huì)計(jì)核算制度，加強(qiáng)財(cái)務(wù)系統(tǒng)控制

企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則，加強(qiáng)會(huì)計(jì)基礎(chǔ)核算工作，準(zhǔn)確、完整反映房屋租賃業(yè)務(wù)的經(jīng)營(yíng)情況。財(cái)務(wù)部門應(yīng)當(dāng)按照合同約定的收款期限，按權(quán)責(zé)發(fā)生制原則，建立租金、物業(yè)費(fèi)收繳臺(tái)賬，按期確認(rèn)相關(guān)收入。而不能采用收付實(shí)現(xiàn)制，等資金到賬才確認(rèn)收入。財(cái)務(wù)部門每月還應(yīng)將應(yīng)收賬款明細(xì)表交由業(yè)務(wù)經(jīng)辦部門，按合同約定的收款期限與金額對(duì)承租方及時(shí)提醒與催收，對(duì)欠收費(fèi)用要嚴(yán)格按合同條款加收滯納金與違約金，確保相關(guān)收入的按時(shí)足額收繳。財(cái)務(wù)監(jiān)督部門還應(yīng)會(huì)同辦公室與業(yè)務(wù)部門對(duì)出租房屋進(jìn)行定期與不定期盤點(diǎn)、通過(guò)賬實(shí)核對(duì)，檢查承租方的履約情況，關(guān)注是否存在合約期滿、但承租方仍違規(guī)占用出租房屋的情況，以及占用非簽約房屋、未將租金物業(yè)費(fèi)等相關(guān)收入納入財(cái)務(wù)核算等情況。

4 結(jié)語(yǔ)

房屋租賃業(yè)務(wù)管理是商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的重要內(nèi)容，良好的內(nèi)部控制管理制度的建立與執(zhí)行，是房屋租賃業(yè)務(wù)良性發(fā)展的基礎(chǔ)。企業(yè)應(yīng)從內(nèi)控管理制度、風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估與控制、信息化建立與溝通、內(nèi)部監(jiān)督考核評(píng)價(jià)、財(cái)務(wù)系統(tǒng)控制等方面，強(qiáng)化對(duì)房屋租賃業(yè)務(wù)各環(huán)節(jié)、全過(guò)程的管理，防范風(fēng)險(xiǎn)，確保企業(yè)資產(chǎn)安全完整、保值增值，確保房屋租賃業(yè)務(wù)管理工作平穩(wěn)高效開展，從而提高企業(yè)的整體盈利能力和經(jīng)營(yíng)效果，實(shí)現(xiàn)企業(yè)的健康可持續(xù)發(fā)展。

參考文獻(xiàn)

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