營改增對商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算和納稅的影響

許文倩

摘 要：營改增政策需要落實(shí)，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)根據(jù)政策需要培養(yǎng)大量人才，以適應(yīng)政策和企業(yè)發(fā)展的需要。商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)在會(huì)計(jì)核算方面要不斷創(chuàng)新和完善。需要重點(diǎn)關(guān)注的是，商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)是受營改增政策最全面和廣泛的行業(yè)，該行業(yè)要想把營改增政策的不利影響降到最低，讓政策發(fā)揮積極作用，就需要從企業(yè)自身作出改變。

關(guān)鍵詞：營改增 商業(yè)地產(chǎn) 會(huì)計(jì)核算 納稅 影響

中圖分類號：F832 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號：2096-0298（2018）11（a）-052-02

營改增是營業(yè)稅改增值稅的簡稱。增值稅只對產(chǎn)品或者服務(wù)的增值部分納稅，這減少了重復(fù)征稅。自2016年5月1日起，我國全面推開了營改增試點(diǎn)，將建筑業(yè)、金融業(yè)、生活服務(wù)業(yè)全部納入了營改增試點(diǎn)。商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)十幾年來一直是我國稅收的主要來源，對我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展起了重要的作用。但商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)也暴露出了很多問題，尤其在財(cái)稅方面遇到了很多問題。商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)資金量需求較大，流轉(zhuǎn)周期長，如果沒有較完善的財(cái)稅政策，會(huì)對產(chǎn)業(yè)升級產(chǎn)生不利影響。營改增政策對商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)既是機(jī)遇又是挑戰(zhàn)。只有直面挑戰(zhàn)，積極地尋求解決問題的措施，才能把握住機(jī)遇，使企業(yè)獲得良好發(fā)展。

1 簡述營改增政策

營業(yè)稅和增值稅是我國流轉(zhuǎn)稅的兩大重要方面，兩大稅種存在很大差異。我國前兩次針對增值稅的改革改變幅度較小，營改增改革的改變則涉及的面很廣，改變的幅度也很大。在稅制改革之前，銷售額是營業(yè)稅主要的計(jì)稅標(biāo)準(zhǔn)，而增值稅則以流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)中產(chǎn)品的增值部分作為征稅主要依據(jù)。這種征稅方式所用時(shí)間較長，重復(fù)征稅已經(jīng)是常態(tài)，企業(yè)的稅負(fù)成本很高。隨著我國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的成本和我國的其他行業(yè)一樣在提高，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的結(jié)構(gòu)亟需調(diào)整，否則，將會(huì)嚴(yán)重阻礙經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和產(chǎn)業(yè)升級。商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)涉及到的環(huán)節(jié)眾多，花費(fèi)的時(shí)間也較長，產(chǎn)業(yè)升級難度較大。營改增政策從財(cái)稅這一點(diǎn)出發(fā)，為商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的結(jié)構(gòu)調(diào)整打開了一個(gè)新局面。增值稅只對增值額進(jìn)行征稅，這樣簡單明了，既有利于財(cái)務(wù)管理，也避免了重復(fù)征稅，降低了企業(yè)成本。

發(fā)票抵扣是營改增政策的一個(gè)新特點(diǎn)，雖然目前實(shí)施起來還有一些難度，但它也避免了偷稅、漏稅行為，同時(shí)也促進(jìn)了供應(yīng)商與合作商互相之間的良性選擇，使整個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈得到了優(yōu)化升級。因此，營改增政策整體來說，對商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展是有益的。

2 積極影響

2.1 重復(fù)征稅降低

營改增實(shí)施以前，像土地、材料、勞務(wù)等商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的主要成本，在每一項(xiàng)環(huán)節(jié)中都需要交稅，在建筑完工后，銷售環(huán)節(jié)還要繳納營業(yè)稅，這就出現(xiàn)了重復(fù)征稅的問題。改革后的新政策，按照銷售額征稅，這就在一定程度上減少了重復(fù)征稅問題。

2.2 稅負(fù)減少

一般商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的利潤不會(huì)超過56%，新政策在一定程度上減少了企業(yè)的稅負(fù)，利潤也隨之增加。商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的稅負(fù)計(jì)算，以前按照5%的營業(yè)稅，再加上和環(huán)節(jié)的增值稅計(jì)算，總計(jì)為14.97%，現(xiàn)在按11%的增值稅計(jì)算，總計(jì)為14.49，因此，新政策在理論上是減少了稅負(fù)的。

2.3 促進(jìn)了業(yè)務(wù)整合

新政策實(shí)施之前，營業(yè)稅以單據(jù)的形式統(tǒng)一交由企業(yè)財(cái)務(wù)部門進(jìn)行報(bào)銷。但是，單據(jù)的來源和分類問題給財(cái)務(wù)部門增加了很大的工作量，特別是采供部門，他們的單據(jù)來源和種類復(fù)雜，而且比較多[1]。政策改革以來，業(yè)務(wù)部門提供增值稅發(fā)票，財(cái)務(wù)部門只需負(fù)責(zé)發(fā)票審核，而增值稅專用發(fā)票和普通發(fā)票只需抵扣就行，這種方式簡化了財(cái)務(wù)報(bào)賬環(huán)節(jié)，大大減少了財(cái)務(wù)部門的工作量，也促進(jìn)了業(yè)務(wù)與財(cái)務(wù)部門的工作整合。

2.4 提高了納稅意識(shí)

營改增政策的實(shí)施，對企業(yè)整個(gè)財(cái)務(wù)系統(tǒng)都產(chǎn)生了影響，企業(yè)為了自身的利益考慮，也會(huì)加大對財(cái)務(wù)人員的財(cái)務(wù)能力培養(yǎng)，以適應(yīng)新政策的需要。同時(shí)，財(cái)務(wù)由原來的財(cái)務(wù)部門單方面管理，變?yōu)樨?cái)務(wù)與業(yè)務(wù)兩個(gè)部門共同管理，使票據(jù)審核工作在互相監(jiān)督的更加嚴(yán)格。企業(yè)的票據(jù)管理制度和納稅制度會(huì)更加完善。企業(yè)員工在了解新政策的同時(shí)，也積累了稅務(wù)知識(shí)，提高了納稅意識(shí)。

3 不良影響

3.1 稅負(fù)方面

商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的成本主要集中在施工建設(shè)環(huán)節(jié)。營改增政策實(shí)施后，按照11%的增值稅稅額計(jì)算，開發(fā)企業(yè)和建設(shè)公司是一樣的，這在稅負(fù)方面打破了原有的格局。在施工材料費(fèi)用方面，大量的材料有專用的增值稅發(fā)票，而小本經(jīng)營的材料很難獲取發(fā)票，不能進(jìn)行稅額抵扣，這就給稅負(fù)增加了負(fù)擔(dān)。比如，房產(chǎn)行業(yè)最常用到的鋼筋，規(guī)模和用量都比較大，發(fā)票很容易獲取，釘子就不行。建筑材料的選擇一般都是長期合作的，政策的改變也改變了公司的選擇，建材企業(yè)有可能會(huì)出現(xiàn)提價(jià)等問題[2]。

3.2 財(cái)務(wù)報(bào)表方面

（1）資產(chǎn)負(fù)債表：新政策實(shí)施后，不動(dòng)產(chǎn)費(fèi)用可以抵扣，以前是以成本記賬的，這樣同樣物品的價(jià)值降低，企業(yè)的負(fù)債率提高了，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)也增加了。

（2）利潤表：新政策要求把增值稅從營業(yè)收入中減除，企業(yè)收入隨之降低。這里還有一個(gè)增值稅發(fā)票獲取的問題，勞務(wù)費(fèi)用和很多原材料費(fèi)用增值稅發(fā)票很難獲取，稅負(fù)成本就會(huì)增加，利潤當(dāng)然隨之減少。

（3）現(xiàn)金流量表：企業(yè)需要在建筑工程開始時(shí)投入大量資金，而收益只能在工程結(jié)束后獲得，那么企業(yè)的資金風(fēng)險(xiǎn)就會(huì)加大，資金循環(huán)較慢。例如，企業(yè)開發(fā)別墅區(qū)，就要先付出大量資金獲得土地，然后設(shè)計(jì)、建設(shè)等都需要資金，這需要一定的時(shí)間，企業(yè)把大批資金投入其中，又不能盡快的回籠資金，風(fēng)險(xiǎn)就會(huì)很大。

3.3 會(huì)計(jì)核算方面

商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)工作由于其行業(yè)的特殊性一般都是統(tǒng)一管理，投資、籌資、建設(shè)等財(cái)務(wù)工作都在一起。新政策實(shí)施后，要求對每一個(gè)工作環(huán)節(jié)的財(cái)務(wù)問題進(jìn)行核算[3]。這增加了會(huì)計(jì)核算的工作量和難度，也對會(huì)計(jì)核算提出了更高、更仔細(xì)的要求。

（1）資產(chǎn)、收入核算：有一些會(huì)計(jì)項(xiàng)目不能進(jìn)行抵扣，企業(yè)資產(chǎn)減少，負(fù)債率上升。想勞務(wù)費(fèi)、部分材料費(fèi)等不能獲得增值稅發(fā)票的，在會(huì)計(jì)核算中不能抵扣，增加了企業(yè)收入，超出了企業(yè)真實(shí)收入。

（2）成本核算：之前的企業(yè)成本主要包括在進(jìn)項(xiàng)稅額中，新政策的實(shí)施把需要支付的增值稅項(xiàng)目提高了，企業(yè)的勞務(wù)和材料成本增加。

（3）現(xiàn)金流、效益核算：現(xiàn)金流一般隨著稅務(wù)的增加而減少。效益直接和成本與收入相關(guān)。商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的納稅必須要使預(yù)交稅金超過應(yīng)支付稅金，這限制了企業(yè)資金的流動(dòng)性。

4 相關(guān)解決措施

4.1 會(huì)計(jì)核算方面的相關(guān)措施

4.1.1 把握全局，掌握政策細(xì)節(jié)

企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)也對企業(yè)財(cái)務(wù)有著不可推卸的責(zé)任。在新政策實(shí)施后，企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)者，應(yīng)從企業(yè)全局出發(fā)，對政策進(jìn)行整體宏觀上的把握，掌握具體的政策細(xì)節(jié)，對企業(yè)現(xiàn)有的財(cái)務(wù)管理制度進(jìn)行調(diào)整。新政策實(shí)施后，企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)也要對企業(yè)的財(cái)務(wù)人員進(jìn)行新的業(yè)務(wù)培訓(xùn)，對具體的工作進(jìn)行安排。

4.1.2 完善制度

企業(yè)要根據(jù)新政策改變原有的會(huì)計(jì)核算方案，為具體的財(cái)務(wù)工作提供標(biāo)準(zhǔn)，明確財(cái)務(wù)人員的職責(zé)，保證政策的有效落實(shí)。新政策改變了原有的財(cái)務(wù)工作體系，參與財(cái)務(wù)工作的部門增加，原有的財(cái)務(wù)體系已不能適應(yīng)新的政策要求，重建企業(yè)財(cái)務(wù)體系與制度勢在必行。

4.1.3 優(yōu)化工作方法

原有的會(huì)計(jì)核算工作方法可能無法保證新政策的有效落實(shí)。企業(yè)應(yīng)該對財(cái)務(wù)人員進(jìn)行新的財(cái)務(wù)知識(shí)與技能培訓(xùn)，提高工作人員的業(yè)務(wù)水平[4]。在工作過程中，各部門應(yīng)加大和財(cái)務(wù)人員的溝通與交流，在共同合作的基礎(chǔ)上，提高工作效率，優(yōu)化會(huì)計(jì)核算方式。

4.1.4 積極應(yīng)對政策帶來的新變化

企業(yè)應(yīng)認(rèn)真學(xué)習(xí)新政策，發(fā)現(xiàn)新政策的積極影響，利用政策有力的一面實(shí)現(xiàn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算工作和其他各方面的創(chuàng)新。營改增是一項(xiàng)全面的稅務(wù)改革，涉及面很廣，企業(yè)要看到政策的長遠(yuǎn)性利益，從大局出發(fā)，加大對企業(yè)的改變力度。

4.2 納稅方面的籌劃對策

4.2.1 強(qiáng)化納稅意識(shí)

新政策要求，財(cái)務(wù)和業(yè)務(wù)兩個(gè)部門的工作人員要對票據(jù)進(jìn)行嚴(yán)格的審核和細(xì)致的測算[5]。這樣財(cái)務(wù)工作者的稅務(wù)意識(shí)會(huì)得到提高，公司的稅務(wù)制度也會(huì)完善，這對公司整體的納稅意識(shí)強(qiáng)化有明顯效果。

4.2.2 納稅籌劃管理

積極的開展納稅籌劃管理，有助于降低企業(yè)稅負(fù)壓力。例如，加大與原材料企業(yè)的合作，完善合作商之間的票務(wù)聯(lián)系，環(huán)節(jié)企業(yè)的生產(chǎn)成本核算問題。還可以優(yōu)化資金的籌措制度，完善施工方案，減少建筑施工時(shí)間，這樣有利于企業(yè)稅務(wù)工作的統(tǒng)籌規(guī)劃，增強(qiáng)企業(yè)的競爭力。

4.2.3 規(guī)劃業(yè)務(wù)流程

商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該從開發(fā)源頭入手，在項(xiàng)目最開始的階段就做好財(cái)稅工作。把項(xiàng)目的流程做到完全的細(xì)化，不斷去完善，爭取把企業(yè)的稅務(wù)壓力降到最低。企業(yè)還要優(yōu)化資金的管理方式，讓有限的資金發(fā)揮更大的作用。

4.2.4 開展業(yè)務(wù)培訓(xùn)，加強(qiáng)與稅務(wù)機(jī)關(guān)的交流

商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)要加強(qiáng)與稅務(wù)部門的溝通，及時(shí)了解相關(guān)稅務(wù)政策的實(shí)施辦法。同時(shí)，要對企業(yè)員工進(jìn)行培訓(xùn)，讓他們隨時(shí)了解政策變化和具體稅務(wù)問題的處理方式。

4.2.5 加強(qiáng)發(fā)票管理

營改增政策實(shí)施后，增值稅專用發(fā)票的作用變得很大，它直接影響著企業(yè)的收益。所以，企業(yè)應(yīng)該加強(qiáng)對發(fā)票的管理與審核工作，不能因?yàn)楣芾聿煌晟贫鴵p害了公司利益。

5 結(jié)語

隨著我國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)也發(fā)展成了我國的重要的支柱產(chǎn)業(yè)，營改增作為我國最大的財(cái)務(wù)與稅收方面的改革，對商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的影響是巨大的[6]。在營改增政策的影響下，很多商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)培養(yǎng)了優(yōu)秀人才，提高了納稅意識(shí)，對企業(yè)的票據(jù)管理和稅務(wù)籌劃產(chǎn)生了積極影響。而有些小企業(yè)則沒有作出相應(yīng)的改變被淘汰出局。營改增改革是國家從長遠(yuǎn)出發(fā)，制定的一項(xiàng)積極適應(yīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的有利政策，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)順應(yīng)這一政策，積極尋求企業(yè)的改變。雖然這項(xiàng)政策對商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)在稅負(fù)和財(cái)務(wù)方面有不利影響，但從長遠(yuǎn)利益出發(fā)，采取積極措施，最終對企業(yè)的發(fā)展會(huì)產(chǎn)生深遠(yuǎn)的有利影響。

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