商業(yè)地產(chǎn)建設(shè)與運營中的內(nèi)控制度設(shè)計

楊靜

摘 要：在我國社會經(jīng)濟穩(wěn)步健康增長的進程中，商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)呈現(xiàn)出異軍突起的態(tài)勢，為了更好地推動我國房地產(chǎn)業(yè)的健康穩(wěn)步發(fā)展，要關(guān)注和重視商業(yè)地產(chǎn)建設(shè)與運營過程中的企業(yè)內(nèi)部控制制度建設(shè)，分析商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)建設(shè)與運營中的內(nèi)部控制問題和風(fēng)險，積極探索和設(shè)計商業(yè)地產(chǎn)建設(shè)運營中的內(nèi)部控制制度，使之更好地促進商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的快速、穩(wěn)步、健康發(fā)展和進步。

關(guān)鍵詞：商業(yè)地產(chǎn) 建設(shè) 運營 內(nèi)部控制 制度

中圖分類號：F275 文獻標(biāo)識碼：A 文章編號：2096-0298（2018）02（c）-083-02

在我國社會經(jīng)濟關(guān)鍵轉(zhuǎn)型的重要階段，商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)呈現(xiàn)良好的發(fā)展前景和態(tài)勢，然而，在激烈的市場競爭和國家政策的控制之下，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)也面臨較為嚴(yán)峻的形勢，為此，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)要加強自身在建設(shè)和運營過程中的內(nèi)部控制制度建設(shè)，從內(nèi)部控制制度的相關(guān)要素著手，加大內(nèi)部控制的力度，較好地提升商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的競爭力，提升商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟效益和社會效益。

1 商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制概述及現(xiàn)狀分析

企業(yè)內(nèi)部控制旨在保障企業(yè)正常建設(shè)和經(jīng)營，通過對管理方法的調(diào)整、經(jīng)濟行為的管控，以較好地實現(xiàn)對企業(yè)經(jīng)濟活動的風(fēng)險規(guī)避和防控，較好地提升企業(yè)的獲益能力，利用其完整、科學(xué)、可操作性的企業(yè)內(nèi)部控制體系，較好地完成企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)。具體來說，企業(yè)內(nèi)部控制的種類包括有內(nèi)部管理控制、內(nèi)部會計控制，它們要在企業(yè)內(nèi)部部門的職責(zé)合理劃分前提下，確保企業(yè)會計信息的真實可靠和財產(chǎn)安全。

當(dāng)前我國商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)還仍舊處于上漲不降的趨勢，由于人們對居住環(huán)境改善的強烈欲望，為商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展提供了發(fā)展契機和條件。然而近幾年我國的房地產(chǎn)泡沫現(xiàn)象日趨嚴(yán)重，國家通過二手房限購、限制銀行貸款等措施，加強了對商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的監(jiān)管，一定程度上遏制了房價的漲幅速度。面臨日益復(fù)雜的市場競爭變化，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)要加強自身的內(nèi)部控制，以更好地適應(yīng)市場的新變化，由于商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)在企業(yè)內(nèi)部控制方面的研究起步較晚，只能在實踐中逐步摸索和改善，從自身的人員架構(gòu)、部門協(xié)調(diào)、項目組織、運營營銷等方面進行全新的統(tǒng)籌和安排，因此還存在諸多的缺陷和問題，具體表現(xiàn)在以下方面。

1.1 商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制管理的意識還相對薄弱

由于商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制管理方面的研究起步較晚，行業(yè)內(nèi)部對于企業(yè)內(nèi)部控制管理方面的認(rèn)知還較為淺顯，大多停留于對企業(yè)內(nèi)部控制管理體系的表層認(rèn)知方面，過于追求建設(shè)運營過程的高利潤，而對企業(yè)自身的內(nèi)部控制制度及體系建設(shè)缺乏更多的關(guān)注，這就使商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)在建設(shè)運營過程中逐漸與市場相脫離，無法適應(yīng)市場的新變化，為自身的建設(shè)運營活動帶來隱患和潛在的障礙。

1.2 資金利用效率不高

由于商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)缺乏足夠的內(nèi)部控制管理意識，在對資金的使用方面缺乏合理的控制和安排，導(dǎo)致資金的利用效率不高，尤其是在資金投資決策的過程中存在隨意性較大的現(xiàn)象和問題，投資項目缺乏科學(xué)審慎的投資分析和論證，這就使商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)面臨潛在的資金損失風(fēng)險，在資金配置不夠科學(xué)的前提下導(dǎo)致企業(yè)發(fā)展受限。

1.3 內(nèi)部控制制度尚未完善

由于商業(yè)地產(chǎn)建設(shè)運營的企業(yè)內(nèi)部控制制度起步較晚，對于企業(yè)內(nèi)部控制制度的建設(shè)還不夠完善和健全，對于內(nèi)部控制制度體系的內(nèi)容也不夠細化，與商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)實需求不相契合，存在偏重某一方面的內(nèi)部控制，缺乏對事前、事中、事后的全面監(jiān)控和管理，使企業(yè)蒙受不必要的損失。加之，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制制度缺乏相應(yīng)的監(jiān)管體系，大多是采用內(nèi)部審計制度的方式進行審查和評價，受到一定的限制和干擾，難以充分體現(xiàn)內(nèi)部控制監(jiān)管審計的獨立性，存在對企業(yè)審計的偏失現(xiàn)象和問題。

1.4 缺乏內(nèi)部控制風(fēng)險意識

大多數(shù)商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)還沒有形成內(nèi)部控制風(fēng)險防范意識，缺乏連續(xù)性、全面性的風(fēng)險管理系統(tǒng)，風(fēng)險預(yù)警部門的相關(guān)人員也缺乏必要的風(fēng)險監(jiān)管和防范意識，是臨時調(diào)配或兼職人員，這就使商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制的風(fēng)險防范存在較大的不確定性，降低了商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制的完整性和有效性。

2 商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)建設(shè)與運營中的內(nèi)部控制制度設(shè)計優(yōu)化路徑探索

2.1 優(yōu)化商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制環(huán)境

（1）首先，要提高商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制的重視度，增強商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部員工的內(nèi)部控制意識和觀念，充分認(rèn)識到內(nèi)部控制與外部管理之間的聯(lián)系和重要性，較好地實現(xiàn)對企業(yè)資源的優(yōu)化配置、市場信息采集等工作，有效地實現(xiàn)企業(yè)內(nèi)部的自我調(diào)控，降低企業(yè)的風(fēng)險成本，提升商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)各部門間的合作效率。

（2）其次，還要提升商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部員工的業(yè)務(wù)素質(zhì)。商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部員工的思想層次和業(yè)務(wù)能力都還需要加以提升，要通過培訓(xùn)增強企業(yè)內(nèi)部員工的業(yè)務(wù)能力和管理思維，加強各職能部門和項目組織之間的交流和溝通，較好地降低商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的風(fēng)險。

（3）利用企業(yè)外部環(huán)境，增加內(nèi)部控制的實效性。商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)外部環(huán)境主要包括地域經(jīng)濟發(fā)展水平、政策制定、科技發(fā)展、思想文化等方面，這些外部環(huán)境因素對于挖掘企業(yè)競爭力有重要的影響作用，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)要對自身的內(nèi)部控制制度進行完善和優(yōu)化，以更好地適應(yīng)外部環(huán)境，并在外部環(huán)境的條件下使企業(yè)資源與社會共享，對投資環(huán)境進行科學(xué)全面的分析，減少企業(yè)投資運營的風(fēng)險。

（4）重點推進相關(guān)的具體措施。在優(yōu)化商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制環(huán)境的過程中，為了充分發(fā)揮內(nèi)部控制制度的功效，要重點推進具體的措施，根據(jù)商業(yè)地產(chǎn)建設(shè)運營的人力、質(zhì)量、監(jiān)督等方面的特點和性質(zhì)，建立與公司發(fā)展戰(zhàn)略相適應(yīng)的內(nèi)部控制協(xié)調(diào)機制。

2.2 優(yōu)化商業(yè)地產(chǎn)建設(shè)運營項目的業(yè)務(wù)流程

（1）優(yōu)化商業(yè)地產(chǎn)建設(shè)運營業(yè)務(wù)計劃。商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)要根據(jù)自身的經(jīng)營環(huán)境特點，設(shè)計不同的業(yè)務(wù)模塊，并將各個業(yè)務(wù)模塊的關(guān)鍵點加以有效的整合，使之成為關(guān)鍵管控點清晰、建設(shè)周期明確的整體價值鏈。

（2）建立產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化體系。要通過相關(guān)工作的前設(shè)計，探究問題的源頭，縮短項目建設(shè)運營時間，逐漸減少商業(yè)地產(chǎn)設(shè)計中的變更現(xiàn)象，建立產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化體系，優(yōu)化地皮獲取—目標(biāo)預(yù)設(shè)—方案設(shè)計—項目實施—產(chǎn)品檢驗等業(yè)務(wù)流程。

（3）優(yōu)化采購流程。商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)還要優(yōu)化采購流程，從采購計劃、申請、市場調(diào)研、采購、驗收入庫等各個環(huán)節(jié)加以優(yōu)化和完善，要推行職務(wù)崗位分離制度，加強對采購的審批核查力度，避免采購中的疏漏，更好地減少企業(yè)的支出成本。

2.3 增強商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的風(fēng)險防范意識

要全面建構(gòu)和完善商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的風(fēng)險預(yù)警機制和體系，重點做好商業(yè)地產(chǎn)建設(shè)運營中的風(fēng)險辨識、評估和評價等工作，要在項目前期籌劃之時，通過完整全面的市場調(diào)研提升市場預(yù)見力，減少風(fēng)險；在項目確立時，界定項目規(guī)范的面積，明晰部門和人員的職責(zé)；在項目資金預(yù)算和分配階段，要預(yù)留企業(yè)未來經(jīng)營的資金，以防止企業(yè)在應(yīng)對市場波動時的資金鏈斷裂現(xiàn)象。還要加強對風(fēng)險管理的處理方式，有效地將風(fēng)險進行分散、轉(zhuǎn)移，較好地避免潛在風(fēng)險向惡性風(fēng)險轉(zhuǎn)變。另外，還要提升商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)對合同的管理能力，注重合同契約執(zhí)行中的交流和信息反饋，可以通過對合同解除、索賠、訴訟等方式進行風(fēng)險的規(guī)避、分散和轉(zhuǎn)移，更好地保障商業(yè)地產(chǎn)建設(shè)運營項目的質(zhì)量和進度。

2.4 完善審計監(jiān)督考核機制

要完善和優(yōu)化商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)審計監(jiān)督內(nèi)部控制體系，加強審核監(jiān)督控制力度，著眼于企業(yè)的長遠持續(xù)發(fā)展，確保企業(yè)主體之間的信息對稱。尤其要加大對建設(shè)質(zhì)量管理方面的監(jiān)督和管控，認(rèn)真做好交付前檢查和驗收工作，并建立相應(yīng)的責(zé)任考核制度，實現(xiàn)項目考核信息共享和部門聯(lián)動。

3 結(jié)語

綜上所述，為了更好地應(yīng)對新時期的挑戰(zhàn)，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)要關(guān)注和加強自身的內(nèi)部控制制度設(shè)計和開發(fā)工作，要優(yōu)化商業(yè)地產(chǎn)建設(shè)運營各個環(huán)節(jié)的業(yè)務(wù)流程，做好各環(huán)節(jié)計劃編制工作，全面優(yōu)化商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制環(huán)境，形成良好的內(nèi)部控制氛圍，更好地加強房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制的管理水平。

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