中國(guó)即將告別買房暴富時(shí)代？

房地產(chǎn)在過(guò)去十幾年的時(shí)間中，一直充當(dāng)著整個(gè)中國(guó)社會(huì)創(chuàng)富的工具。這導(dǎo)致了全民普遍產(chǎn)生一種執(zhí)念：只要繼續(xù)投資、持有房地產(chǎn)，就肯定會(huì)帶來(lái)高收益。然而，今時(shí)不同于往日。野蠻生長(zhǎng)的房地產(chǎn)市場(chǎng)時(shí)代已然過(guò)去。

野蠻生長(zhǎng)的房地產(chǎn)市場(chǎng)時(shí)代已然過(guò)去

“我在2016年底花了460萬(wàn)在福田梅林買了一套74平方米的三居室，加上種種稅費(fèi)和中介費(fèi)將近15萬(wàn)，整個(gè)成本算下來(lái)要475萬(wàn)。”深圳市民陳永稱，“現(xiàn)在快兩年的時(shí)間了，我本打算賣掉這套房子換一套更大的房子，現(xiàn)在的掛牌價(jià)格在520萬(wàn)左右，但如今調(diào)控嚴(yán)厲，中介說(shuō)510萬(wàn)成交的機(jī)會(huì)比較多，這樣算下來(lái)賬面上看似有35萬(wàn)元的利潤(rùn)，但如考慮首付140萬(wàn)的利息以及每月月供所產(chǎn)生的利息，收益可能只剩下幾萬(wàn)元?！?/p>

其實(shí)，這種情況在近期深圳樓市并不少見(jiàn)。市民莫迪去年底在布吉上水徑片區(qū)購(gòu)買了一套89平方米的三室新房，單價(jià)在每平方米53000元，現(xiàn)在同一小區(qū)的二手房掛牌價(jià)也就大概是這個(gè)水平，房子還未到手月供已經(jīng)開(kāi)始。

“對(duì)剛需來(lái)說(shuō)還是盡早下手，房?jī)r(jià)和購(gòu)房成本一直在上升。不過(guò)，現(xiàn)在想著靠買房賺大錢，我從來(lái)沒(méi)想過(guò)。”陳永如是說(shuō)。更有人這么說(shuō)，深圳房?jī)r(jià)最重要的屬性還是保值。如果每年的漲幅低于10%，投資人肯定虧錢，因?yàn)橘Y金成本太高了。

在嚴(yán)厲的樓市調(diào)控和資金成本大幅上升的當(dāng)下，“買房大賺”的想法已經(jīng)發(fā)生了變化，謹(jǐn)慎越來(lái)越成為主流的想法。

深圳中原研究中心的數(shù)據(jù)顯示，9月的第一周深圳全市二手房成交1204套，環(huán)比下降15.7%；成交面積環(huán)比下降13.14%。從報(bào)價(jià)變動(dòng)的區(qū)間來(lái)看，這周二手住宅報(bào)價(jià)下跌的盤源的占比為56.64%。其實(shí)，從2016年10月政策調(diào)控后深圳樓市“金九銀十”已不復(fù)存在，目前市場(chǎng)各方仍在觀望中，購(gòu)房客流量減少，開(kāi)發(fā)商推盤節(jié)奏放緩，預(yù)計(jì)短期內(nèi)市場(chǎng)成交或?qū)⒗^續(xù)低迷。

有人說(shuō)，今時(shí)不同往日。野蠻生長(zhǎng)的房地產(chǎn)市場(chǎng)時(shí)代已然過(guò)去，特別是近年來(lái)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)調(diào)控升級(jí)，實(shí)際上意味著國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)已逐漸步入下半場(chǎng)。

政府調(diào)控+稅收政策給炒房降溫

根據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)，今年7月，全國(guó)樓市調(diào)控密集程度刷新歷史紀(jì)錄，超過(guò)60個(gè)城市發(fā)布了超過(guò)70次各類型的房地產(chǎn)調(diào)控政策。

這其中，深圳發(fā)布的升級(jí)調(diào)控政策，被看作是一線城市新一輪調(diào)控的開(kāi)始。此前，深圳新建商品住房均價(jià)已經(jīng)連續(xù)21個(gè)月下降。即便如此，7月31日，深圳出臺(tái)新政：新購(gòu)住宅限售3年、商務(wù)公寓限售5年、離婚2年內(nèi)申請(qǐng)貸款首付比例不低于70%……

也就是7月31日這一天，中共中央政治局召開(kāi)會(huì)議，用“堅(jiān)決遏制房?jī)r(jià)上漲”八個(gè)字，為未來(lái)的房地產(chǎn)市場(chǎng)定下基調(diào)。目標(biāo)明確了，誰(shuí)來(lái)負(fù)責(zé)呢？8月7日，住建部召開(kāi)部分城市房地產(chǎn)工作座談會(huì)，并下“狠命令”，對(duì)未能實(shí)現(xiàn)調(diào)控目標(biāo)的地方堅(jiān)決問(wèn)責(zé)。

2018年6月，全國(guó)已經(jīng)開(kāi)始啟動(dòng)不動(dòng)產(chǎn)登記資訊平臺(tái)的全國(guó)聯(lián)網(wǎng)。全國(guó)335個(gè)地市、2835個(gè)縣區(qū)共三千多不動(dòng)產(chǎn)辦事大廳將同時(shí)進(jìn)行這項(xiàng)工作。這個(gè)事情最大的作用，就是搞清楚一個(gè)問(wèn)題：一個(gè)中國(guó)公民在境內(nèi)到底有多少套房？

將來(lái)房產(chǎn)稅的征收增加了持有的成本，而即使房產(chǎn)持有人出售房產(chǎn)，他也不可能完全逃避稅收。房產(chǎn)稅的法則不適用時(shí)，個(gè)人所得稅的條款又會(huì)追上來(lái)。

同時(shí)，交易的稅費(fèi)可能會(huì)是投資獲益最大的障礙。交易本身就是一次清算，不論是房產(chǎn)稅還是其他稅費(fèi)，都會(huì)統(tǒng)一在這個(gè)環(huán)節(jié)征收。不賣就沒(méi)有費(fèi)用，賣了就抽走利潤(rùn)。增值越多稅費(fèi)會(huì)越多，這在未來(lái)是大概率事件。

過(guò)去的很多買房經(jīng)驗(yàn)要重新審視

這兩年來(lái)實(shí)施的調(diào)控措施都非常精準(zhǔn)。房子自住，在政策面仍然受到支持，而在一線城市，房?jī)r(jià)仍然會(huì)上漲，房子依然可為家庭資產(chǎn)增值。但是，假如作為資產(chǎn)的話，可能就不再是特別好的變現(xiàn)工具。

因此，過(guò)去的很多買房經(jīng)驗(yàn)要重新審視。

1.警惕情緒化購(gòu)房。

不論你買房是不是拿來(lái)投資，這都可能是這輩子最大的一次投入，所以必須要做到絕對(duì)理性，警惕被情緒引導(dǎo)，而降低判斷力。比如面對(duì)一些激情式的地產(chǎn)廣告，無(wú)論是用情懷來(lái)“請(qǐng)君入甕”，還是用爆眼球低價(jià)來(lái)吸引你購(gòu)買，你都要回歸自己的需求，問(wèn)問(wèn)自己為什么要買房，房子打動(dòng)你的這些賣點(diǎn)，是不是真的會(huì)轉(zhuǎn)化為它的價(jià)值，會(huì)不會(huì)只是泡沫而已。

2.買“有人住”的房子。

有一些投資人，會(huì)建議人們?nèi)ベI郊區(qū)或者偏遠(yuǎn)地方去賭未來(lái)的規(guī)劃。確實(shí)買對(duì)房子的人會(huì)因?yàn)檫@樣的博弈獲得超高的收益，但這需要運(yùn)氣。更何況要做出正確的判斷，對(duì)于普通購(gòu)房者來(lái)說(shuō)并不容易，而對(duì)于一個(gè)普通購(gòu)房者的話，投入大量的資本去試錯(cuò)，并不明智。但是買“有人住”的房子就不一樣了，有可能升值不會(huì)太大，但是至少可以保證有一定的居住價(jià)值，在房子作為“自住商品”這一個(gè)屬性上，你并沒(méi)有犯錯(cuò)。

其實(shí)，買房也沒(méi)有什么鐵定不變的定律。畢竟房子是很個(gè)性化的，因?yàn)榈囟巍⒃O(shè)計(jì)的不同，差異性極大，這個(gè)世界上不可能有兩套完全相同的房子，所以也沒(méi)有不變的購(gòu)房方法論。不過(guò)，在房子越來(lái)越剝離投資色彩的未來(lái)，購(gòu)買一套房子，一定要先問(wèn)，它“住”的價(jià)值在哪里，而不是“炒”的價(jià)值在哪里。

（《證券時(shí)報(bào)》2018.9.14等）