對長租市場的金融支持不能脫離本源

葛豐

杭州一家長租公寓運營企業(yè)近日突然發(fā)生資金鏈斷裂，該事件連同稍早前關于“資本介入是否推動房租上漲”的爭議，一起將方興未艾的長租市場存在的隱患直接暴露在公眾視野。

有些觀點認為，長租市場涉及到的權利義務關系，并未脫離現(xiàn)有法律法規(guī)框架，針對這個市場中暴露出的問題，也自有可以進行追責的特定個人或企業(yè)，輿論場不能強行將“鍋”甩給僅作為一般概念的金融資本，監(jiān)管部門對長租市場的金融創(chuàng)新也應該繼續(xù)持開放態(tài)度。

這派觀點中存有一定合理性，如不應對金融資本施加過多泛道德化的苛責，但這種觀點過于教條化的傾向也很明顯，與現(xiàn)實世界的脫節(jié)主要表現(xiàn)在：一是忽略了金融的特殊性；二是忽略了中國金融的特殊性。

金融的特殊性在于其具有很大的外部性。金融領域哪怕出現(xiàn)很小的問題，也有可能造成很大的外部不經(jīng)濟，因此，這也是為什么世界各國通常都會在一般性、普遍性監(jiān)管之外，對金融行業(yè)、金融企業(yè)與金融行為，額外施以專門性審慎監(jiān)管的原因所在。

中國金融的特殊性則在于其往往并非市場內(nèi)生，由此導致對特定標的的金融支持有時不足，有時過度。譬如對長租市場的金融支持，此前很長時期內(nèi)，我國房地產(chǎn)金融體系幾乎不能給除商品房以外的房地產(chǎn)市場提供任何可靠支撐，因此，這也就在很大程度上決定了租賃市場規(guī)?；⒓s化程度畸低的狀況。

但是情況正在發(fā)生反轉(zhuǎn)。始自去年起，作為加快建立促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展長效機制的重要一環(huán)，“租購并舉”在我國驟然提速，一系列圍繞“租購并舉”迅速出臺的扶持政策中，很重要的組成部分就是加大對租賃住房項目的金融支持力度，鼓勵引導金融機構(gòu)對住房租賃項目創(chuàng)新產(chǎn)品與服務。

作為“政策寵兒”的長租市場迎來了久盼中的金融支持。例如在資本市場，與租房市場有關的ABS（資產(chǎn)證券化）產(chǎn)品一經(jīng)“破冰”即密集面世，最新數(shù)據(jù)顯示，目前ABS產(chǎn)品已有11只，合計發(fā)行總額約為86.34億元（不含發(fā)行中或儲架未發(fā)行）。

市場上還出現(xiàn)了許多非標類產(chǎn)品。以杭州資金鏈斷裂的那家長租公寓運營企業(yè)為例，事后發(fā)現(xiàn)很多租戶在不知情的情況下，成為了網(wǎng)絡貸款借款人，而這個由金融機構(gòu)、長租企業(yè)、業(yè)主與租戶組成的四方關系中，暗藏的金融風險與監(jiān)管漏洞其實是非常明顯的。

這種有意無意的“牛欄關貓”很可能不是孤立的個案。事實上，在長租市場中真正需要支持的，是企業(yè)將自持自建物業(yè)改為租賃用途，或者新建租賃住宅，而中介機構(gòu)集中房源并進行轉(zhuǎn)租的經(jīng)營模式，由于其并不能顯著增加租賃市場房源供給，因此，對于這樣的經(jīng)營模式是否也有必要給予特殊政策扶持，至少應該做更全面、更細致的重新評估；同時，監(jiān)管部門當下更應該就長租市場業(yè)已暴露出的問題舉一反三，要在不預設傾向性立場的前提下，恰當把握政策導向與力度，推動實現(xiàn)金融向本源回歸。