前置策略在超高層住宅批量精裝中的應(yīng)用實(shí)踐

（中鐵大橋局集團(tuán)武漢置業(yè)發(fā)展有限公司，湖北 武漢 430056）

批量精裝成品住宅應(yīng)用普遍，其具有節(jié)能減排、避免二次裝修、提升樓盤品質(zhì)、提高住宅舒適度等一系列優(yōu)勢，被消費(fèi)者關(guān)注與接受，越來越多的購房者傾向于購買精裝修房。

然而，提到批量精裝，不少房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)依舊沿襲建筑結(jié)構(gòu)完成后才開始研究精裝修項(xiàng)目，在這種思路下（即傳統(tǒng)批量精裝）會(huì)發(fā)現(xiàn)許多項(xiàng)目不能實(shí)現(xiàn)高品質(zhì)裝修。由于精裝施工一般具有工期緊張、單體棟數(shù)及層數(shù)多、裝修環(huán)節(jié)復(fù)雜、頻繁交叉作業(yè)等特點(diǎn)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的常規(guī)工作重心大多放在精裝施工質(zhì)量和進(jìn)度的控制管理上，重視將精細(xì)化［1］管理理念引入到批量精裝中來，但對前期建筑施工圖設(shè)計(jì)階段的提前介入研究工作較少，精裝修方案在建筑施工圖方案設(shè)計(jì)階段就提前介入的重要性如同房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本控制中的設(shè)計(jì)階段，有了方案階段的精準(zhǔn)，才有施工階段的平穩(wěn)、順利推進(jìn)，才有高品質(zhì)的精裝工程。

目前建筑的批量精裝正處于高速推廣階段，深刻認(rèn)識傳統(tǒng)批量精裝的不足、裝修方案前置的優(yōu)勢以及它們之間的區(qū)別，是需要深入研究的課題。本文以中鐵·世紀(jì)金橋項(xiàng)目批量精裝修為例，解析了精裝方案前置需要解決的具體問題，顯示出其顯著的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)效益，為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的批量精裝項(xiàng)目引入“裝修方案前置”的管理思路，實(shí)現(xiàn)綠色裝修的理念。

1 項(xiàng)目簡介

中鐵·世紀(jì)金橋項(xiàng)目位于武漢市四新國博中心旁，是中鐵大橋局集團(tuán)總部基地項(xiàng)目，為地標(biāo)性建筑?？偼顿Y約80億元人民幣，總建筑面積約58×104m2，應(yīng)用了多項(xiàng)新技術(shù)，如分戶式地源熱泵技術(shù)、三位一體機(jī)技術(shù)、BIM新技術(shù)、集成互聯(lián)網(wǎng)物聯(lián)技術(shù)、清水砼等。為了響應(yīng)政府號召，適應(yīng)批量精裝修的趨勢，公司抽調(diào)設(shè)計(jì)精英組成精裝修標(biāo)準(zhǔn)研發(fā)組，在建筑施工圖設(shè)計(jì)階段就引入精裝修方案，與傳統(tǒng)的精裝（在結(jié)構(gòu)施工過程中或施工完成后進(jìn)行精裝）相區(qū)別，即充分利用精裝方案前置的策略來組織批量精裝，本次精裝范圍為A-1地塊5#、9#樓共4個(gè)單元，其層數(shù)為39層，建筑高度為117 m，共計(jì)592套精裝修房。

2 傳統(tǒng)批量精裝修與精裝方案前置

2.1 傳統(tǒng)批量精裝修的缺點(diǎn)

傳統(tǒng)批量精裝修是先毛坯后精裝，通常建筑設(shè)計(jì)單位并未深入研究裝修或使用功能的細(xì)節(jié)要求，為后期精裝修留下諸多缺陷：如預(yù)留鞋柜的空間不足；強(qiáng)弱電箱的位置影響客廳家具的擺放或墻面美觀；存在著已施工的建筑結(jié)構(gòu)影響建筑功能設(shè)置，精裝修方案往往只能局限在原有結(jié)構(gòu)框架內(nèi)，并采取措施弱化結(jié)構(gòu)對其產(chǎn)生的影響；超高層住宅消防煙感裝置、噴淋頭留置位置欠妥；精裝過程中為滿足使用空間尺寸要求拆除部分墻體；廚衛(wèi)布局不合理等。這些隱性缺陷如果前期不能解決，后期會(huì)浪費(fèi)人力、材料資源，且會(huì)增加施工周期，甚至影響到精裝修的施工質(zhì)量。

2.2 精裝方案前置優(yōu)點(diǎn)

精裝方案前置即在建筑施工圖設(shè)計(jì)的過程中，精裝修設(shè)計(jì)師就針對建筑設(shè)計(jì)圖進(jìn)行方案設(shè)計(jì)，甚至在建筑概念設(shè)計(jì)、室內(nèi)空間優(yōu)化設(shè)計(jì)及初步規(guī)劃設(shè)計(jì)階段就要介入，建筑設(shè)計(jì)方案和精裝修設(shè)計(jì)方案同時(shí)完成，這些對于全裝修室內(nèi)精細(xì)化設(shè)計(jì)顯得至關(guān)重要［2］。在滿足建筑結(jié)構(gòu)經(jīng)濟(jì)性的前提下，充分考慮使用功能和裝修細(xì)節(jié)，提出建筑設(shè)計(jì)圖的局部修改方案，合理地劃分建筑施工和裝飾施工單位的施工范圍，使精裝項(xiàng)目在實(shí)施階段盡量達(dá)到零變更，以節(jié)省工期、降低成本、使用功能更趨人性化。

2.3 傳統(tǒng)批量精裝與精裝方案前置的比較

傳統(tǒng)批量精裝與精裝方案前置的區(qū)別如表1所示。

表1 傳統(tǒng)批量精裝與精裝方案前置比較Tab.1 Comparisons of traditional batch finishing and pre-strategy finishing

3 批量精裝方案前置的應(yīng)用

3.1 解決結(jié)構(gòu)影響使用空間的矛盾

房屋結(jié)構(gòu)建造完成后，在裝修的過程中是不允許對承重結(jié)構(gòu)進(jìn)行變動(dòng)的，如果隨意改動(dòng)會(huì)造成房屋結(jié)構(gòu)的變化，結(jié)果將會(huì)相當(dāng)嚴(yán)重，其不但改變了結(jié)構(gòu)的傳力途徑，也改變了結(jié)構(gòu)的周期比和位移比［3］，破壞了其最初設(shè)計(jì)的功能性目的。因此結(jié)構(gòu)的變動(dòng)只能在出施工圖前進(jìn)行調(diào)整，如圖1中陽臺玻璃門兩側(cè)墻肢影響陽臺空間歸并于臥室，由于精裝方案的前置在建筑施工圖中調(diào)整為圖2的結(jié)構(gòu)形式。

圖1 建筑圖[55]軸～[56]軸/?軸L型墻肢Fig.1 Building drawings [55]～ [56]/? shaft

圖2 精裝方案[55]軸～[56]軸/?軸端柱型墻肢Fig.2 Finishing scheme [55]～ [56]/? shaft

由圖1和圖2可以看出，將[55]軸～[56]軸/?軸中L型墻肢調(diào)整為端柱型墻肢后原建筑方案中的臥室使用空間增加，解決了因增加衣柜使原有臥室的使用空間減小的矛盾。當(dāng)一個(gè)人的個(gè)人空間小于其所需要的空間時(shí)，或者當(dāng)他的空間范圍受到侵犯時(shí)，會(huì)感到壓迫、煩躁不安，這一切都是由個(gè)人空間的領(lǐng)域感造成的［4］。陽臺進(jìn)深1 300 mm的空間也使臥室的家具布局更加合理，這樣的調(diào)整方案在內(nèi)部客戶和公開客戶體驗(yàn)中獲得了肯定，從反饋的情況來看，是成功的。如果在主體結(jié)構(gòu)施工完成后進(jìn)行批量精裝，并且按裝修方案中增加收納空間（衣柜），臥室中的床頭柜根本沒有擺放的余地，臥室陽臺只能按傳統(tǒng)的陽臺進(jìn)行裝修，品質(zhì)可想而知。

3.2 解決豎向空間局部層高不足的影響

局部層高的不足帶來的問題首先是所謂壓抑感（即空間的高低對人的精神感受的影響）的問題，這個(gè)問題主要是源于我國人民對凈高房屋的信息進(jìn)行交換的結(jié)果［5］。在裝修過程中因?yàn)榻Y(jié)構(gòu)梁高的原因，在采取吊頂?shù)奶幚砩蠒?huì)產(chǎn)生局部層高不足的問題，如圖3中的陽臺梁高，裝修吊頂處理后見圖4，方案前置后陽臺梁高調(diào)整至圖5。

圖3 陽臺頂部梁原始結(jié)構(gòu)圖Fig.3 Original structure diagram of balcony top beam

圖4 陽臺吊頂標(biāo)高（包梁后）Fig.4 Elevation of balcony ceiling（after package beam）

圖5 陽臺頂梁調(diào)整結(jié)構(gòu)圖Fig.5 Adjustment structure diagram of balcony top girder

由圖3可知陽臺頂存在結(jié)構(gòu)梁，該梁為結(jié)構(gòu)邊框梁，一般高度較大。為了增加臥室的使用空間，精裝圖將陽臺部分與原臥室部分合二為一，在此需要討論吊頂?shù)母叨葐栴}。由圖4可以看出原臥室頂部僅為簡單石膏線條，陽臺吊頂為平頂，為了使其豎向高度避免給使用者帶來空間壓抑的感受，其吊頂標(biāo)高不能小于2.400 m，而原結(jié)構(gòu)圖該梁高度為600 mm。包梁后吊頂?shù)母叨绕?，樓面裝修完成面至吊頂?shù)母叨炔蛔銜?huì)影響客戶的日常使用感受，局促感倍增，不利于業(yè)主健康（通風(fēng)不足、采光量減少、精神壓抑），該問題關(guān)系到住宅空間與建筑結(jié)構(gòu)之間的關(guān)系［6］。由于精裝方案的提前介入，該部位的矛盾也在結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)階段予以糾正，給后期優(yōu)質(zhì)精裝提供了基礎(chǔ)條件。

3.3 解決空間布局調(diào)整造成的浪費(fèi)

在廚房使用功能的調(diào)整上，業(yè)主習(xí)慣將廚房的可操作范圍擴(kuò)大，以實(shí)現(xiàn)自已對廚房的預(yù)期要求，圖6為廚房建筑布局圖，圖7為精裝方案布置圖。

圖6 建筑方案圖廚房布局圖 Fig.6 Kitchen layout diagram of construction plan

由圖6和圖7可以看出，取消原建筑方案中的陽臺門聯(lián)窗，將廚房的整個(gè)使用空間擴(kuò)大至陽臺部分，這樣的布局更趨合理，不但加大了廚房的使用空間，也減少了陽臺門聯(lián)窗及窗下墻體的砌筑等費(fèi)用，避免后期精裝拆除該部位造成的人工消耗、垃圾外運(yùn)等，節(jié)省了時(shí)間，更重要的是解決了規(guī)劃驗(yàn)收困難等一系列難題。

3.4 解決豎向管道調(diào)整導(dǎo)致的成本增加

廚房衛(wèi)生間布局的調(diào)整是精裝修工作經(jīng)常遇到的問題，其關(guān)系到客戶入住后的使用方便，應(yīng)符合人們的生活習(xí)慣細(xì)節(jié)要求。如果對建筑施工圖研究深度不夠，導(dǎo)致布局存在諸多問題，后期調(diào)整成本增加。如圖8和圖9為衛(wèi)生間建筑施工圖布局方案，而圖10和圖11為調(diào)整后的精裝施工圖的布局方案。

圖8 C2戶型建筑衛(wèi)生間污水管布局方案Tab.8 ToiletsewerpipelayoutschemeoftypeC2construction

圖9 C4戶型建筑衛(wèi)生間污水管布局方案Tab.9 ToiletsewerpipelayoutschemeoftypeC4construction

圖10 C2戶型精裝衛(wèi)生間污水管布局方案Tab.10 ToiletsewerpipelayoutschemeoftypeC2finishing

圖11 C4戶型精裝衛(wèi)生間污水管布局方案Tab.11 ToiletsewerpipelayoutschemeoftypeC4finishing

由圖8～11可知，由于建筑設(shè)計(jì)師關(guān)注衛(wèi)生間的門扇位置、潔具布局等程度不高，如果不加以認(rèn)真推敲，會(huì)給后期精裝帶來影響。比如圖8中的衛(wèi)生間門的位置正對套間的臥室門，在內(nèi)部客戶體驗(yàn)中，客戶一致認(rèn)為應(yīng)將圖8中的門調(diào)整至圖10中的位置，并將其污水管及透氣管其中的一根管調(diào)整至圖10的位置。在此基礎(chǔ)上，大家的認(rèn)可度顯著提高，也節(jié)省了后期該處墻體拆除、立管位置調(diào)整造成的浪費(fèi)。此外，由圖9臺盤的布局可知，臺盤的面鏡占用了衛(wèi)生間窗戶的空間，該衛(wèi)生間的窗戶寬為600 mm，兩側(cè)均為剪力墻，沒有調(diào)整的余地，最后將其布局調(diào)整至圖11，衛(wèi)生間的立管也跟著調(diào)整，調(diào)整后的方案更加合理。

4 前置策略應(yīng)用中應(yīng)注意的問題

4.1 注意降低布局的調(diào)整對建筑外立面效果的影響

在后期精裝方案中，很可能因?yàn)橐{(diào)整功能布局而影響到外立面效果，如前文3.3中建筑施工圖廚房的生活陽臺最初設(shè)計(jì)為玻璃欄桿。如果為了使廚房的使用面積擴(kuò)大，將生活陽臺納入到廚房中來，生活陽臺的護(hù)欄設(shè)計(jì)為玻璃欄桿就不可取。該陽臺玻璃欄桿應(yīng)設(shè)計(jì)成砌體護(hù)欄，這樣有利于將后期布局調(diào)整對外立面效果的影響降到最低，也避免了該部位工程浪費(fèi)問題。

4.2 注意贈(zèng)送面積的消失問題

隨著房屋建筑面積［7］新規(guī)的出臺，偷面積的機(jī)會(huì)越來越小?？紤]到布局的調(diào)整，將生活陽臺納入廚房的功能空間后，在建筑設(shè)計(jì)中依舊要將陽臺設(shè)計(jì)為陽臺，這樣使預(yù)先確定的贈(zèng)送面積不會(huì)消失。

4.3 注意陽臺梁上返高度問題

在建筑設(shè)計(jì)中，存在陽臺梁的上返現(xiàn)象，比如廚房的生活陽臺門聯(lián)窗底部有梁上返的情況，一般上返高約8 cm。如果后期廚房生活陽臺歸并到廚房中，該部位的返梁高度會(huì)影響廚房的最終完成面標(biāo)高，會(huì)使廚房樓面高于餐廳地面，因此在設(shè)計(jì)該位置梁時(shí)應(yīng)按常規(guī)梁進(jìn)行設(shè)計(jì)。

5 結(jié)語

前置策略在超高層住宅批量精裝中的應(yīng)用實(shí)踐表明：一是運(yùn)用前置策略，否定了傳統(tǒng)精裝的思路，強(qiáng)調(diào)通過對日常生活的洞悉，針對“量身定做”人性化地合理布局家居空間，以系統(tǒng)全面的解決方案來應(yīng)對家庭居住中的各種問題；二是強(qiáng)調(diào)批量精裝中的重要銜接點(diǎn)，即建筑戶型方案設(shè)計(jì)、精裝方案設(shè)計(jì)應(yīng)為一體化設(shè)計(jì)，這樣設(shè)計(jì)將變得更加清晰；三是前置策略的運(yùn)用，將批量精裝的一系列矛盾提前解決，示范效應(yīng)強(qiáng)、節(jié)約了時(shí)間成本、降低了資源消耗，化被動(dòng)為主動(dòng)?？傊?，在批量精裝項(xiàng)目中利用前置策略的思路，為房地產(chǎn)開發(fā)公司保證精裝質(zhì)量、降低精裝成本提供了有力保障。