推高房租才能盈利？自如、蛋殼們“帶血”的商業(yè)邏輯

楊春霞 高方方

站在風口浪尖的長租公寓，似乎委屈地背了一個鍋，而從資本逐利的天然驅動性來看，長租公寓們被指推高房租并不冤枉。

半個月前，我愛我家原副總裁胡景暉掀起了中介行業(yè)的一股熱潮，直斥自如、蛋殼公寓等以高出市場20%～40%的價格搶房源，是房租上漲的推手。

此事一出，胡景暉次日高調離職，而北京住建委也約談了自如、蛋殼等主要的住房租賃企業(yè)，要求不得以高于市場水平哄抬租金搶占房源，各租賃企業(yè)負責人也表示自家公寓不存在故意哄抬租金的行為，承諾不漲資金。

就該事件，有多位業(yè)內人士表示，房租上漲是受調控、高房價、季節(jié)性多個因素共同導致的結果，但從資本逐利的天然性來看，長租公寓或多或少在其中助推了一把。對此，《投資者報》記者向自如、蛋殼、相寓等多家公寓品牌發(fā)去采訪函，截至發(fā)稿，僅蛋殼公寓給予相關回應。

房租普遍上漲

引發(fā)這一輪關于長租公寓話題背后的事實是，北上廣深等一線城市平均租金7月份同比增長超20%。

據(jù)一位北京的自如客向《投資者報》記者反映，其租住的房間前后一年時間就上漲1100元，漲幅高達37.93%。

據(jù)該租客透露，其于2017年9月末在北京中關村區(qū)域租的自如，戶型為兩室一廳，其只租了其中一間，因該房源為轉租方，當時價格僅要2900元。今年7月份自如管家開始催續(xù)租，直接給了一個續(xù)租價格4000元?！捌鋵?，一開始是要漲到4500元，然后管家說申請了一下說給降低500元，最后降到了4000元，”該租客對記者表示。

針對續(xù)租房租漲幅，自如管家向該租客給出的解釋是“自如，作為長租領導品牌，有著嚴格系統(tǒng)的收出房價格控制體系，不存在一線員工隨意修改和哄抬價格的可能。”而針對這一價格控制體系，自如相關負責人稱公司計價模型，根據(jù)市場價格計算精準的收出房價格。

事實上，上述租客并不是個例。據(jù)該租客介紹，住在他隔壁的室友，之前的租金是3900元，續(xù)租時也被要求漲到5500元，后因“續(xù)租不得上漲高于5%”的規(guī)定，自如降低到4000元。

這只是當前租賃市場的一個縮影。數(shù)據(jù)顯示，7月份北上廣深四個一線城市以及成都、天津、杭州、南京、青島、廈門、重慶共計11個城市的房租價格同比平均漲幅高達22.12%。

其中，北京以20.3%的增幅位居第六，排名前5個城市的同比增幅分別為成都32.4%、廣州30.7%、深圳30.5%、重慶25.1%、天津23.09%。

針對房租大幅上漲，各地區(qū)政府高度關注，北京、南京、天津等率先發(fā)表聲明嚴查租賃企業(yè)哄抬租房價格，壟斷租賃房源等行為，并約談租賃企業(yè)。

對于此現(xiàn)象，有專家稱，可以設置類似房地產調控“限價”的房租指導價，動態(tài)調整漲幅上限。中國房地產經濟同業(yè)聯(lián)盟主席胡景暉則在8月26日某論壇上表示，房租漲幅必須要低于公司單位的工資漲幅。

此外，胡景暉還表示，要想真正的解決房屋租賃問題，必須讓“國家隊”盡快入場?！爸薪槭袌錾戏蓊~最大的前三或者前五的房產中介，必須由國資控股?！焙皶熣f道。

自如們的商業(yè)邏輯

針對房租上漲現(xiàn)象，胡景暉認為，長租公寓應該承擔三分之一的責任?！八^長租公寓在資本的挾持下，高價收房，超出市場平均合理租金20%到40%收房，這是事實?！焙皶熢谡搲媳硎尽?/p>

當然，他也指出，房租的上漲存在很多方面的因素，包括CPI、貨幣因素、季節(jié)性因素的推動。另一方面從需求的角度來看，一線城市在人口機構上叫做騰籠換鳥，需求結構的變化也推高了房價。

諾亞財富地產研究負責人黃琳珊也表示，長租公寓是推高房租的原因之一，但不是唯一的原因，受調控、高房價影響，租房需求增多，也是推手之一。

“自如、蛋殼等長租公寓品牌以高出市場20%～40%的價格收房，這個現(xiàn)象確實存在。每一家收房條件都不相同，為了競爭，彼此抬價，很常見。”黃琳珊進一步向記者表示。

易居智庫中心嚴躍進則表示，現(xiàn)在說的長租公寓漲價，有一點是明確的，即此類房屋的裝修成本比較高，很多都是裝修了以后再進行租賃，所以租金會提高。正如嚴躍進所說，類似自如、蛋殼等長租公寓均屬于分散式公寓，通過從個人業(yè)主收房再進行改造，存在著拿房成本、裝修成本、人工成本和融資成本等。

以自如為例，2018年1月16日，自如完成40億A輪融資，估值在300億元左右，若以競爭對手我愛我家截至8月30日36.82倍的市盈率為參照，自如每年得盈利8.15億元。

而據(jù)公開報道，自如目前房源規(guī)模約70萬間，8.15億元分攤到70萬間房源上，也就意味著1間房每年要盈利1164.3元。據(jù)記者了解，自如每間房僅裝修成本就達到3萬～5萬元，還有拿房成本、人工成本、融資成本等，要如何在覆蓋成本的情況下實現(xiàn)1164.3元的盈利？

盡管矢口否認推高房租，但自如等長租公寓的定價水平高于市場租金平均水平卻是事實。以上海租房為例，記者比較了房東通過中介租賃的掛牌價格與自如定價的差異。一套位于錦南浦三小區(qū)的62平方米的2室1廳1衛(wèi)戶型，自如定價5290元/月，另收取8%的服務費也就是5713.2元。

而58同城上顯示，錦南浦三小區(qū)該戶型參考價格范圍在4750元～5450元/月。此外，記者了解到，同小區(qū)、同面積、同戶型的租賃房源，有一套掛牌租金是4100元/月，另一套為4900元。

此外，位于臨沂七村小區(qū)的一室戶，記者在自如APP上看到共有三套房源，定價分別為4030元/月，4390元/月，4490元/月，面積分別為36平方米、38平方米、38平方米。

而在中介平臺上掛牌該小區(qū)的一室戶房源，租金價格普遍在3470元～3930元/月，面積與自如房源相差不大。

多位受訪的租客對記者表示，目前的高房租已經很難獨自負擔，偶爾也需要家人的支持。