不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查與數(shù)據(jù)庫(kù)建設(shè)

建立和實(shí)施不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度是2013年中央重大改革事項(xiàng)里的一項(xiàng)重大改革任務(wù)。國(guó)土資源部會(huì)同相關(guān)部門(mén)從2014年開(kāi)始建立相關(guān)制度，還和相關(guān)部門(mén)做好銜接工作。

2015年3月1日起，《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》實(shí)施。在先行地區(qū)先后開(kāi)展“停舊發(fā)新”，頒發(fā)了不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一證書(shū)。2016年，基本職責(zé)整合到位，全國(guó)到2016年底實(shí)現(xiàn)了不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)的發(fā)新停舊工作；2017年是不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的規(guī)范年和建設(shè)年，年底全部接入國(guó)家平臺(tái)。

不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的展望

目前，還要進(jìn)一步完善不動(dòng)產(chǎn)登記制度體系，包括公開(kāi)查詢(xún)辦法的建設(shè)，進(jìn)一步規(guī)范登記行為，同時(shí)全面接入平臺(tái)。還有一項(xiàng)最重要的工作，就是夯實(shí)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查基礎(chǔ)。因?yàn)椴粍?dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查是不動(dòng)產(chǎn)登記一項(xiàng)最重要的基礎(chǔ)工作。

不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍，是記載不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)屬、位置、界址、面積、用途、等級(jí)和價(jià)格等的表卡薄冊(cè)證、圖件和數(shù)據(jù)的總稱(chēng)，現(xiàn)在已實(shí)現(xiàn)數(shù)據(jù)化。不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查依照不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人的申請(qǐng)由政府統(tǒng)一組織，通過(guò)權(quán)屬調(diào)查和不動(dòng)產(chǎn)測(cè)量，來(lái)查清不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)屬、界址、面積、價(jià)格等等基本情況，形成數(shù)據(jù)、土件、表冊(cè)等調(diào)查資料，為不動(dòng)產(chǎn)登記、核發(fā)證書(shū)提供依據(jù)。

依照不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人的申請(qǐng)，由政府統(tǒng)一組織分兩種情況：一是按照相關(guān)的法律法規(guī)，申請(qǐng)人攜帶由有資質(zhì)的機(jī)構(gòu)進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查得出的界址、面積等相關(guān)資料申請(qǐng)登記；二是由政府統(tǒng)一組織，比如現(xiàn)在正在開(kāi)展的農(nóng)村宅基地、集體建設(shè)用途的確權(quán)登記工作，這些權(quán)籍調(diào)查工作都是由政府統(tǒng)一組織，通過(guò)公開(kāi)招標(biāo)的方式確定隊(duì)伍做不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查。

不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查的作用和意義

《物權(quán)法》第11條明確規(guī)定，當(dāng)事人申請(qǐng)登記，應(yīng)當(dāng)根據(jù)不同的事項(xiàng)，提供證明和不動(dòng)產(chǎn)界址、面積等材料，通過(guò)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查獲得這些資料。

制定《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》時(shí)，明確規(guī)定，申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)提交不動(dòng)產(chǎn)界址、空間界限、面積等材料，不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查是不動(dòng)產(chǎn)登記的基礎(chǔ)工作，權(quán)籍調(diào)查成果資料經(jīng)不動(dòng)產(chǎn)登記以后具有法律效力。不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查是實(shí)施不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的基礎(chǔ)性工作。

不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查的內(nèi)容

不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查的內(nèi)容主要包括了宗地信息、宗海信息、房屋等建筑物、構(gòu)筑物信息、森林信息等。通過(guò)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查，要形成權(quán)屬清楚、界址清晰、面積準(zhǔn)確的調(diào)查成果，為不動(dòng)產(chǎn)登記提供支撐。通過(guò)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查，堅(jiān)定不移地落實(shí)不動(dòng)產(chǎn)登記“四統(tǒng)一”的要求。通過(guò)逐步建立不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查體系和工作機(jī)制，完善不動(dòng)產(chǎn)登記制度是當(dāng)前不動(dòng)產(chǎn)登記工作的重要內(nèi)容。在2014年8月1日國(guó)家開(kāi)始啟動(dòng)制定不動(dòng)產(chǎn)登記相關(guān)制度的同時(shí)，國(guó)土部、財(cái)政部、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、農(nóng)業(yè)部、國(guó)家林業(yè)局五部委聯(lián)合下發(fā)了關(guān)于進(jìn)一步推進(jìn)宅基地和集體建設(shè)用地使用權(quán)確權(quán)登記發(fā)證工作的通知，全國(guó)開(kāi)展農(nóng)村宅基地和建設(shè)用地發(fā)證工作。2015年3月30日，國(guó)土資源部下發(fā)了《關(guān)于做好不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查工作的通知》，這個(gè)方案對(duì)我國(guó)目前開(kāi)展的不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記工作起到了重要支撐作用。

不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查的總體要求

不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查要有新內(nèi)涵、新特征和新要求，我們提出了不動(dòng)產(chǎn)單元設(shè)定和編碼規(guī)則、不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例，以不動(dòng)產(chǎn)單元為依據(jù)進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記，形成技術(shù)方案。關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)單元、單元編碼的編制、不動(dòng)產(chǎn)單元的設(shè)定，方案都給了說(shuō)明。同時(shí)，提出了不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查表、不動(dòng)產(chǎn)單元圖、不動(dòng)產(chǎn)測(cè)量報(bào)告等新內(nèi)容。方案的出臺(tái)，避免了現(xiàn)行調(diào)查標(biāo)準(zhǔn)的技術(shù)差異，原有的各類(lèi)標(biāo)準(zhǔn)之間的差異，通過(guò)這個(gè)技術(shù)方案進(jìn)行了一致協(xié)調(diào)。

開(kāi)展不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查首先要堅(jiān)持地籍調(diào)查和海籍調(diào)查作為不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查的基礎(chǔ)。土地信息是不動(dòng)產(chǎn)登記的重要載體和有機(jī)組成部分，各地要按照繼承性、兼容性、統(tǒng)一性的要求，要以地籍調(diào)查為基礎(chǔ)，以宗地為依托，穩(wěn)妥有序地開(kāi)展土地、海域以及房屋、林木等定著物的日常權(quán)屬調(diào)查和測(cè)繪工作。

堅(jiān)持將已有地籍調(diào)查成果作為調(diào)查銜接的主要依據(jù)。要以現(xiàn)有的地籍調(diào)查成果為依據(jù)，充分利用房屋、林木等各類(lèi)不動(dòng)產(chǎn)的調(diào)查、登記、審批、交易等資料，開(kāi)展日常不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查。在權(quán)籍調(diào)查完成以后要和已有的地籍圖、宗地圖，包括海籍圖等成果進(jìn)行有效銜接。只有入庫(kù)核實(shí)了權(quán)籍調(diào)查成果，在空間、權(quán)屬上沒(méi)有重疊、沒(méi)有交叉，這個(gè)時(shí)候才能適時(shí)更新地籍圖，滿足不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的需要。只有保持不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查數(shù)據(jù)庫(kù)適時(shí)更新，權(quán)籍?dāng)?shù)據(jù)庫(kù)才能核查或者是檢核新調(diào)查的成果是否符合我們的要求。

要實(shí)施一體化的調(diào)查。要以不動(dòng)產(chǎn)單元為基本單位，在地籍或者海籍調(diào)查的基礎(chǔ)上一并開(kāi)展土地、海域以及房屋、林木等定著物的權(quán)屬調(diào)查和測(cè)量工作。一個(gè)不動(dòng)產(chǎn)單元調(diào)查事項(xiàng)，原則上力爭(zhēng)實(shí)現(xiàn)由一家調(diào)查機(jī)構(gòu)主導(dǎo)完成，避免權(quán)利人房屋委托一家機(jī)構(gòu)去做，土地委托另一家機(jī)構(gòu)去做的現(xiàn)象。

合理確定調(diào)查內(nèi)容。以不動(dòng)產(chǎn)登記申請(qǐng)人申請(qǐng)登記的不動(dòng)產(chǎn)單元為對(duì)象，根據(jù)申請(qǐng)調(diào)查或登記不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利類(lèi)型，合理確定不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查的內(nèi)容。

規(guī)范調(diào)查程序，規(guī)范提交調(diào)查成果。不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查程序主要包括準(zhǔn)備工作、權(quán)屬調(diào)查、不動(dòng)產(chǎn)測(cè)量、成果審核通過(guò)、整理歸檔等。要以不動(dòng)產(chǎn)單元為單位，提交統(tǒng)一規(guī)范的調(diào)查成果，確保不動(dòng)產(chǎn)單元代碼唯一。不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查成果，需經(jīng)不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)審核確認(rèn)。

以地籍調(diào)查為基礎(chǔ)，以宗地為依托，進(jìn)行相應(yīng)的調(diào)查工作。不動(dòng)產(chǎn)單元設(shè)定也是規(guī)則當(dāng)中有，對(duì)于土地所有權(quán)宗地，可以設(shè)為一個(gè)不動(dòng)產(chǎn)單元；沒(méi)有定著物的使用權(quán)宗地應(yīng)該設(shè)為一個(gè)不動(dòng)產(chǎn)單元；不動(dòng)產(chǎn)單元代碼由宗地代碼加定著物單元代碼構(gòu)成。

建立不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查數(shù)據(jù)庫(kù)更新機(jī)制

要建立不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查數(shù)據(jù)庫(kù)和管理系統(tǒng)。以現(xiàn)有的地籍或者是海籍?dāng)?shù)據(jù)庫(kù)為基礎(chǔ)，來(lái)實(shí)施歷史上各類(lèi)不動(dòng)產(chǎn)登記數(shù)據(jù)的清理整合工作。通過(guò)數(shù)據(jù)的清理、整合，建立不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查數(shù)據(jù)庫(kù)和管理系統(tǒng)。同時(shí)，要對(duì)數(shù)據(jù)庫(kù)進(jìn)行實(shí)時(shí)更新機(jī)制，發(fā)揮它應(yīng)有的作用。

結(jié)合日常不動(dòng)產(chǎn)登記業(yè)務(wù)，對(duì)數(shù)據(jù)庫(kù)進(jìn)行及時(shí)更新和系統(tǒng)維護(hù)升級(jí)，采取有效措施，解決未辦理登記業(yè)務(wù)區(qū)域的相關(guān)數(shù)據(jù)更新問(wèn)題。與規(guī)劃、建設(shè)、交通等相關(guān)部門(mén)建立數(shù)據(jù)的共享機(jī)制，更新不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍?dāng)?shù)據(jù)庫(kù)，滿足不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查的信息共享和成果的應(yīng)用。

統(tǒng)一登記任重道遠(yuǎn)，目前正在推進(jìn)房地一體的農(nóng)村宅基地調(diào)查，同時(shí)也正在進(jìn)行自然資源的確權(quán)登記試點(diǎn)工作，只有做好全局調(diào)查相應(yīng)的技術(shù)支撐服務(wù)，才能把不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查工作做好，能夠長(zhǎng)期穩(wěn)定的運(yùn)行，能夠依法保護(hù)權(quán)利人的權(quán)利。