萬人搶房風(fēng)潮為何再次上演

呂隨啟

【摘要】在密集的樓市調(diào)控背景下，萬人搶房現(xiàn)象的出現(xiàn)并非偶然，有其深刻的經(jīng)濟(jì)環(huán)境、行業(yè)特征、制度背景、政策因素以及市場心理預(yù)期等原因。要治理房價(jià)泡沫，必須在制度上加大去杠桿的力度，采取措施確保房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定和健康運(yùn)轉(zhuǎn)，對于投資者加強(qiáng)引導(dǎo)、提高其風(fēng)險(xiǎn)意識，規(guī)范地方政府和開發(fā)商的不當(dāng)行為。

【關(guān)鍵詞】樓市調(diào)控 萬人掄房 房價(jià)泡沫

過去十幾年以來，中國房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了一段空前繁榮的時(shí)期，房價(jià)只漲不跌成就了許多造富神話，人們對于房地產(chǎn)市場愛恨交加，對于其中是否存在泡沫各持己見。進(jìn)入2018年，原來支撐房價(jià)上漲的因素出現(xiàn)一些變化，各地政府上半年密集出臺了160多項(xiàng)調(diào)控措施，然而房地產(chǎn)市場仍然出現(xiàn)了萬人排隊(duì)通宵搖號搶房的火爆場面，例如，5月份成都出現(xiàn)7萬人搶房、中簽率僅0.5%的情況。萬人搶房現(xiàn)象讓人充滿了困惑，許多問題值得我們深入反思。

萬人搶房導(dǎo)致樓市火爆的原因

第一，樓市調(diào)控壓抑的部分購房需求反彈是導(dǎo)致萬人搶房、樓市火爆的首要原因。僅最近兩年以來，樓市調(diào)控政策就經(jīng)歷了五輪調(diào)整。第一輪樓市調(diào)控以2016年9月30日各地開啟限購政策為特征。2017年3月17日第二輪樓市調(diào)控開始升級，以北京為調(diào)控范本，限售模式開始在各地正式走上前臺。第三輪調(diào)控政策從2017年7月開始，租賃成為房地產(chǎn)新政的主要內(nèi)容。2017年9月開始，三四線城市不斷加入樓市調(diào)控行列，房地產(chǎn)調(diào)控進(jìn)入第四輪。到了2018年3月份，第五輪樓市調(diào)控呈現(xiàn)出一些新特征，熱點(diǎn)城市購房推出了限價(jià)房并采取了剛需優(yōu)先搖號的做法。雖然調(diào)控越來越嚴(yán)厲，但部分剛性需求和改善性需求暫時(shí)被壓抑的力度不斷加大，隨著房價(jià)出現(xiàn)上漲，這部分積聚起來的需求集中釋放出來。

第二，政府推出的限價(jià)房導(dǎo)致了新房與二手房價(jià)差，明顯的套利空間刺激了大量投機(jī)性需求，價(jià)格信號實(shí)際上已經(jīng)失靈，這也是造成萬人搶房、樓市火爆的又一主因。政府執(zhí)行限價(jià)措施的初衷是為了平抑房價(jià)，在一段時(shí)間內(nèi)房價(jià)出現(xiàn)異常波動后可以起到維持房價(jià)穩(wěn)定的作用。但是，實(shí)際執(zhí)行的效果卻是，價(jià)格信號完全失靈，無法反映真實(shí)的供求關(guān)系。不僅如此，由于限價(jià)造成了新房與二手房之間價(jià)格倒掛，人為制造了一個(gè)巨大的套利空間，刺激了人們的投機(jī)性需求。另外，面對房源有限的問題，部分城市采取了搖號的購房模式。“限價(jià)+搖號”模式不僅沒有穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，反而助長了房價(jià)進(jìn)一步上漲的預(yù)期，加劇了剛性需求者和改善l生需求者的恐慌情緒，刺激了房地產(chǎn)市場的過度繁榮。

第三，漲價(jià)去庫存引發(fā)需求虛增，帶動了一部分資金進(jìn)入房地產(chǎn)市場，刺激了萬人搶房的風(fēng)潮，助長了房地產(chǎn)市場的投機(jī)性炒作。一二線熱點(diǎn)城市房地產(chǎn)市場實(shí)行“限購+限售+限價(jià)+搖號”的同時(shí)，三四線城市在房地產(chǎn)去庫存政策的刺激下也出現(xiàn)了交易火爆的情況，尤其是棚戶區(qū)貨幣化安置導(dǎo)致了三四線城市房地產(chǎn)市場的需求虛增。棚戶區(qū)貨幣化安置確實(shí)有力推動了房地產(chǎn)去庫存的順利實(shí)施，然而也刺激了土地交易以及開發(fā)商的新增供給，這與房地產(chǎn)去庫存的整體要求是背道而馳的。部分城市庫存減少本來是非常正常的現(xiàn)象，卻出乎預(yù)料帶來了“一房難求”的后果。

第四，“經(jīng)濟(jì)帶”概念城市成投資主要目標(biāo)，這是嚴(yán)厲調(diào)控下樓市火爆的另一個(gè)原因。近年來，政府陸陸續(xù)續(xù)批準(zhǔn)建設(shè)一批國家中心城市，包括北京、天津、上海、重慶、廣州、成都、武漢、鄭州和西安。根據(jù)發(fā)展目標(biāo)，這些國家中心城市將建設(shè)功能完備的城鎮(zhèn)體系，引領(lǐng)地區(qū)發(fā)展，成為新的具有國際影響力的國家城市群。這類區(qū)域規(guī)劃的出臺，加上配套的政策措施，提升了這些城市的發(fā)展空間以及投資者的心理預(yù)期，導(dǎo)致了人口和資金的流入，從而推動了當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場的火爆。

第五，地方政府人才大戰(zhàn)同樣助長了樓市萬人搶房的熱潮。據(jù)統(tǒng)計(jì)，從2028年開年至今，已有超35個(gè)城市發(fā)布了40多次人才吸引政策。5月份以來，南昌、呼和浩特、山東、海南、新余、漳平、天津、西安、四川、鄭州和溫州等省市先后出臺五花八門的吸引人才政策。這些急功近利的政策措施使引進(jìn)人才的門檻不斷被放寬和降低，尤其是與樓市調(diào)控政策緊密相關(guān)的戶籍限制資格也被打開。這些人才新政為購房者和炒房者提供了更多便利，客觀上抵消了嚴(yán)厲的樓市調(diào)控效果。

萬人搶房背后的房價(jià)泡沫

在中國房地產(chǎn)市場上，一方面是宏觀經(jīng)濟(jì)增速下滑、整個(gè)行業(yè)去庫存、各級政府密集調(diào)控的大背景，另一方面是難以抑制的萬人搶房局面的火爆，其中存在的巨大反差耐人尋味。自然而然也就提出了一個(gè)老生常談的問題，即中國房地產(chǎn)市場的泡沫問題。

所謂房地產(chǎn)價(jià)格泡沫，是指房價(jià)離其基本價(jià)值的顯著上升。房價(jià)泡沫的嚴(yán)重后果表現(xiàn)在，泡沫一旦破裂，通常會摧毀金融體系，導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)下滑、失業(yè)率飆升、社會混亂，很多家庭的抵押品贖回權(quán)被剝奪，流離失所。面對中國宏觀經(jīng)濟(jì)不斷下滑、結(jié)構(gòu)性調(diào)整壓力加大、美聯(lián)儲加息導(dǎo)致的流動性抽緊、去杠桿力度不斷加大、金融約束日益趨緊的大環(huán)境，房地產(chǎn)市場的泡沫化程度不斷提高，泡沫破裂的風(fēng)險(xiǎn)日益上升，對于中國經(jīng)濟(jì)體系的健康運(yùn)轉(zhuǎn)構(gòu)成了嚴(yán)重的威脅。

房價(jià)泡沫從成因上來看主要有兩種類型。第一種類型是信貸驅(qū)動型泡沫。央行貨幣政策超常規(guī)擴(kuò)張導(dǎo)致信貸繁榮，銀行等金融機(jī)構(gòu)通過加杠桿擴(kuò)張信貸規(guī)模，從而不斷推高房價(jià)。一方面，由于抵押品的價(jià)值隨之增加，從而更容易獲取借款；另一方面，金融機(jī)構(gòu)的資本價(jià)值相應(yīng)增加，放貸能力隨之?dāng)U張，導(dǎo)致更加嚴(yán)重的信貸繁榮，推動房價(jià)進(jìn)一步升高。一旦房價(jià)上升并超過其基本價(jià)值，就會產(chǎn)生嚴(yán)重的房價(jià)泡沫，埋下了金融危機(jī)的隱患。

第二種類型是單純由非理性繁榮所驅(qū)動的泡沫。這類泡沫完全來自過分樂觀的預(yù)期，與信貸繁榮無關(guān)。過去若干年房價(jià)不僅只漲不跌而且大幅上漲的造富神話，強(qiáng)化了人們的心理預(yù)期，沒買房帶來的困境加重了人們后晦不迭的心理情結(jié)。人們無視風(fēng)險(xiǎn)不斷積聚的現(xiàn)實(shí)，采取各種奇葩手段甚至假離婚加杠桿搶房，從而使房價(jià)不斷上漲，進(jìn)一步刺激了房地產(chǎn)市場泡沫化程度的提高。

我國房地產(chǎn)市場的泡沫最初主要是信貸驅(qū)動型泡沫，目前應(yīng)該屬于非理性繁榮驅(qū)動型泡沫。對于房價(jià)泡沫，到底應(yīng)該如何應(yīng)對和處理是個(gè)難題。一般而言，資產(chǎn)階是貨幣政策的核心要素，會直接影響貨幣政策的效果。因此，貨幣政策必須對房價(jià)泡沫作出反應(yīng)，不能對房價(jià)泡沫聽之任之。問題在于：貨幣政策當(dāng)局是否不應(yīng)當(dāng)就可能的房價(jià)泡沫作出反應(yīng)，而只是對泡沫破裂后的房價(jià)下跌作出反應(yīng)，從而實(shí)現(xiàn)穩(wěn)定產(chǎn)出和通貨膨脹的目的？這兩種觀點(diǎn)分別被稱為壓制泡沫和泡沫崩潰后的清理。

過去一些年里，由于政績驅(qū)動的原因，房地產(chǎn)一直被置于拉動GDP的重要位置，中央政府的貨幣政策超常規(guī)擴(kuò)張以及地方政府的“土地財(cái)政”和“投資饑渴癥”助長了房價(jià)泡沫，從而錯(cuò)過了對房價(jià)泡沫進(jìn)行“壓制”的時(shí)機(jī)，以至于房地產(chǎn)市場泡沫化程度日益積聚?，F(xiàn)在，中國政府去杠桿實(shí)際上針對的是信貸驅(qū)動型的泡沫，從化解系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)的角度而言，這也是不得已而為之的措施。但是，政府面臨的困境在于，既要通過去杠桿抑制房價(jià)泡沫，又要避免房地產(chǎn)市場崩盤，無論出現(xiàn)哪一種極端情況，都有可能產(chǎn)生系統(tǒng)性危機(jī)。這其中的力度，非常難以把握。

對于中國房地產(chǎn)市場存在的泡沫，首先，要從制度上加大去杠桿的力度，抑制信貸過度擴(kuò)張，從源頭上遏制房地產(chǎn)市場過度投機(jī)，弱化信貸驅(qū)動型泡沫帶來的壓力；其次，采取措施確保房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定和健康運(yùn)轉(zhuǎn)，推進(jìn)開發(fā)商去庫存和房地產(chǎn)行業(yè)的轉(zhuǎn)型升級，避免房地產(chǎn)市場崩盤；再次，針對過度繁榮導(dǎo)致的樂觀預(yù)期而產(chǎn)生的房價(jià)泡沫，對于投資者要加強(qiáng)引導(dǎo)，提高投資者的風(fēng)險(xiǎn)意識，倡導(dǎo)理性投資；最后，必須加強(qiáng)監(jiān)管，規(guī)范地方政府和開發(fā)商的不當(dāng)行為，避免出現(xiàn)中國經(jīng)濟(jì)被房地產(chǎn)綁架的局面。

（作者單位：北京大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院）

【參考文獻(xiàn)】

①《習(xí)近平談治國理政》（第二卷），北京：外文出版社，2017年。

責(zé)編/溫祖俊 美編/于珊