住建部：對未實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)調(diào)控目標(biāo)的地方政府將堅(jiān)決問責(zé)

王紅茹

進(jìn)入7月，房地產(chǎn)市場迎來密集調(diào)控。

7月17日，杭州出臺(tái)《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)對企業(yè)自持商品房屋租賃管理的通知;8月5日，深圳《深化住房制度改革加快建立多主體供給多渠道保障租購并舉的住房供應(yīng)與保障體系的意見》正式發(fā)布;8月6日，《沈陽市人民政府辦公廳關(guān)于進(jìn)一步做好我市房地產(chǎn)市場調(diào)控工作的通知》下發(fā)，力保房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展;上海則是在全國率先啟動(dòng)新版不動(dòng)產(chǎn)登記信息在線查詢系統(tǒng)……

對此，各界的關(guān)注在于，密集調(diào)控是不是意味著此前的房地產(chǎn)調(diào)控效果失效？而在如今房企“去地產(chǎn)化”的背景下，單純以房價(jià)上漲、房子增值、增量開發(fā)獲利的時(shí)代會(huì)結(jié)束嗎？

一二線城市樓市相對冷清

貝殼研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，自2016年四季度本輪調(diào)控開始至今，全國累計(jì)73個(gè)城市進(jìn)行了調(diào)控，共出臺(tái)限購政策135條，限貸政策176條，15個(gè)城市實(shí)行認(rèn)房認(rèn)貸，51個(gè)城市外加海南全省實(shí)行限售。其中，北京共計(jì)發(fā)布調(diào)控政策30余次，堪稱調(diào)控最嚴(yán)厲的城市之一。

據(jù)北京市住建委數(shù)據(jù)顯示，北京今年1—6月70年產(chǎn)權(quán)商品住宅成交量共計(jì)7160套，環(huán)比下降37%，同比下降26%;供應(yīng)量共計(jì)9438套，環(huán)比下降2%，同比下降24%。在供應(yīng)量和成交量雙雙下降的趨勢下，成交均價(jià)下調(diào)到48022元/㎡。

不僅北京，2018年上半年，深圳新房住宅成交均價(jià)為54160元/㎡，同比小幅下跌0.86%，且深圳新房成交均價(jià)已連續(xù)21個(gè)月小幅下跌。

在國家統(tǒng)計(jì)局公布的7月份70個(gè)大中城市新建商品住宅銷售價(jià)格情況變動(dòng)中，?？凇P(yáng)州、煙臺(tái)、宜昌、三亞5個(gè)城市的房價(jià)環(huán)比漲幅依次為2.3%、2.8%、2.9%、2.9%、3.7%。而從一線城市表現(xiàn)來看，北京、廣州、深圳7月份房價(jià)漲幅僅為0.2%、0.6%和0.5%，上海則回落了0.1個(gè)百分點(diǎn)。

中國城市和小城鎮(zhèn)改革發(fā)展中心學(xué)術(shù)委秘書長馮奎認(rèn)為，最近一輪調(diào)控以來，一二線城市成交都比較清淡，但部分三四線、四五線城市出現(xiàn)過快上漲的勢頭，“一些地方出臺(tái)限漲的政策，也是打補(bǔ)丁的政策。但是從更長遠(yuǎn)的政策信號(hào)來看，反映出地方政府層面對于調(diào)控不放松的決心?！?/p>

全國房地產(chǎn)商會(huì)聯(lián)盟主席顧云昌向《中國經(jīng)濟(jì)周刊》記者表示，從全國整體來看，上半年房地產(chǎn)市場調(diào)控取得了一定的成效，但還有不足之處。所以要進(jìn)一步改善房地產(chǎn)調(diào)控，建立長效機(jī)制。

“現(xiàn)在社會(huì)上有一種看法是房地產(chǎn)調(diào)控就是要把房價(jià)降下來，這只是事物的表象，實(shí)際上房地產(chǎn)調(diào)控是要達(dá)到穩(wěn)定房價(jià)的目的;在降杠桿防風(fēng)險(xiǎn)過程中，明顯看到房地產(chǎn)調(diào)控的重大政策，體現(xiàn)了朝著長效機(jī)制方向邁進(jìn)的努力，這一點(diǎn)值得肯定?！瘪T奎說。

住建部表態(tài)：對未實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)調(diào)控目標(biāo)地方堅(jiān)決問責(zé)

中國社科院2017年12月發(fā)布的《中國住房發(fā)展報(bào)告（2017—2018）》中提到，地方政府的作為是決定住房調(diào)控和風(fēng)險(xiǎn)升降的關(guān)鍵。

清華大學(xué)中國與世界經(jīng)濟(jì)研究中心研究員袁鋼明向《中國經(jīng)濟(jì)周刊》記者分析說，“地方政府既是房地產(chǎn)市場的監(jiān)管者，又是供應(yīng)土地以擴(kuò)大稅收的市場參與者，既當(dāng)裁判員又當(dāng)運(yùn)動(dòng)員，雙重身份下，單純要靠地方政府調(diào)控房地產(chǎn)幾乎是不可能完成的一項(xiàng)重點(diǎn)工作。”

因此，監(jiān)管部門的作用不可或缺。今年8月7日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部相關(guān)負(fù)責(zé)人在遼寧沈陽召開部分城市房地產(chǎn)工作座談會(huì)指出，堅(jiān)決問責(zé)未能實(shí)現(xiàn)調(diào)控目標(biāo)的地方：住建部將建立房地產(chǎn)市場監(jiān)測體系，完善對地方房地產(chǎn)調(diào)控工作的評價(jià)考核機(jī)制，嚴(yán)格督查，對辦事不力、市場波動(dòng)大、未能實(shí)現(xiàn)調(diào)控目標(biāo)的地方堅(jiān)決問責(zé)。

但問責(zé)不是目的。該負(fù)責(zé)人強(qiáng)調(diào)，各地要加快制定實(shí)施住房發(fā)展規(guī)劃，抓緊調(diào)整住房和用地供應(yīng)結(jié)構(gòu)，大力發(fā)展住房租賃市場，完善和落實(shí)差別化住房信貸、稅收政策，支持合理住房消費(fèi)，堅(jiān)決遏制投機(jī)炒房。

顧云昌說，接下來各地會(huì)加快制定實(shí)施住房發(fā)展規(guī)劃，但各個(gè)城市情況不一樣，不能照抄照搬深圳的做法。“比如西部的三四線城市，或者一些縣級(jí)市，不可能制定像深圳這樣的規(guī)劃，因?yàn)檫@些地方用不著發(fā)展租賃市場，各地還要根據(jù)自身的情況因地制宜?！?h3>房企“去地產(chǎn)化”會(huì)讓房地產(chǎn)高利潤時(shí)代結(jié)束嗎？

伴隨房地產(chǎn)密集調(diào)控的，是房地產(chǎn)企業(yè)扎堆“去地產(chǎn)化”。大型房企接二連三進(jìn)行更名，似乎是越來越不喜歡被人稱作“房地產(chǎn)企業(yè)”了。

比如，恒大地產(chǎn)更名為中國恒大并入主美國新能源汽車公司法拉第未來（FF），雅居樂集團(tuán)取代了雅居樂地產(chǎn)，方興地產(chǎn)更名為中國金茂，招商地產(chǎn)更名為招商蛇口。萬科沒有進(jìn)行更名，但投資了文化娛樂、養(yǎng)老、物流三大板塊，印證了萬科董事會(huì)主席郁亮的一番話，未來提到萬科，想到的不是幾棟房子，“10年后萬科還是房地產(chǎn)公司的話，那真的很慘?！?/p>

此外，還有碧桂園進(jìn)軍農(nóng)業(yè)，保利投資大健康產(chǎn)業(yè)鏈、發(fā)展軍民融合產(chǎn)業(yè)等。這些王牌房地產(chǎn)商，都在嘗試使“地產(chǎn)”成為城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的新“鏈接”形式，“去地產(chǎn)化”儼然成為房地產(chǎn)企業(yè)未來中長期發(fā)展的新“風(fēng)口”。

房地產(chǎn)市場研究專家趙卓文認(rèn)為，大型房企發(fā)展到一定規(guī)模，完成了資本積累。在2018年這個(gè)特殊的年份，大型房企開展多元化經(jīng)營，已經(jīng)是水到渠成。

在袁鋼明看來，隨著房地產(chǎn)調(diào)控的進(jìn)一步深入，中國樓市的整體性紅利已結(jié)束，房地產(chǎn)只有多元化才能滿足自己的成長需求。

顧云昌向《中國經(jīng)濟(jì)周刊》記者進(jìn)一步分析說，所謂的去地產(chǎn)化，不是說不搞房地產(chǎn)，而是房地產(chǎn)的經(jīng)營模式和盈利模式要發(fā)生變化?！斑^去強(qiáng)調(diào)的是快周轉(zhuǎn)、高利潤，雖然現(xiàn)在也強(qiáng)調(diào)利潤，但是更多的是強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)作為人的居住載體和產(chǎn)業(yè)載體的角色。”