誰推高了一二線城市的房租？

銀昕　胡巍

“追不上房價的你，能追上房租嗎？”這可能是2018年夏天，最扎心的一問。

據(jù)統(tǒng)計，過去一年，在全國的一二線城市中，有13個城市房租漲幅超過20%。漲幅最高的是成都，以30.98%的漲幅位列榜首。緊隨其后的是深圳，漲幅高達29.68%；重慶、西安、天津、合肥等二線城市，漲幅全線超越北上廣，而北京和廣州的漲幅也均超過20%。

異動

在北京，越來越多的白領(lǐng)住到了六環(huán)以外，還有很多剛畢業(yè)的大學生選擇兩人或三人合住一間房，當然，還有一批人悲吟著“北京只有地下室，沒有夢想”，直接回了老家。

今年的畢業(yè)季，如脫韁野馬的房租更成為年輕人不能承受之重。

貝殼研究院Real data的一組數(shù)據(jù)顯示：2018年7月北京租賃成交環(huán)比增加19.2%，每平方米月租金為91.5元；東城區(qū)和順義區(qū)環(huán)比漲幅分別為10.5%和10.7%；新奧洋房、三義廟北和城華園三個社區(qū)的環(huán)比漲幅分別為36.1%、28.4%和24.5%。

那么，除去畢業(yè)季這一每年都有的常規(guī)操作，還有哪些因素助推了北京房租的暴漲呢？

租房中介們認為，“鍋”主要在供給端上。

貝殼研究院提供的報告《北京租金上漲的真相》中稱，近來北京市集中清理與拆除違規(guī)公寓、群租房以及隔斷房等不符合消防安全的租賃住房，導致市場上低端租賃房源減少，同時對“黑中介”“二房東”的打擊導致部分不合規(guī)房源下架，掛牌房源總數(shù)下滑。此前低端房源的租客不得不轉(zhuǎn)向收費更高的其他產(chǎn)品類型，需求端的增長推動了這部分產(chǎn)品租金上漲。

這倒不是沒道理。2017年，北京拆除違法建設(shè)5985萬平方米；2018年，北京計劃拆除違法建設(shè)4000萬平方米以上。2017年，北京商品房銷售面積為875萬平方米，保障房銷售面積267萬平方米，加起來1142萬平方米，不及當年拆除面積的1/5。

供給明顯減少，而政府的各類政策性租賃住房未能及時跟上，供需突然失衡，房租自然不可避免會上漲。

但僅把如此不正常的房租上漲情況歸因為供給不平衡，就能了事？

資本

資本這一令人不安的推手，不容忽視。

在倡導“租購并舉”之后，長租市場就成為一個被資本競相吹捧的風口。與此同時，魔方公寓、蛋殼公寓、自如、新派公寓等規(guī)模化租賃企業(yè)的“跑馬圈地”，也正式進入白熱化狀態(tài)。

競爭到一定程度，爭搶房源、哄抬價格就成為某種意義上的常態(tài)。事實上，就在輿情發(fā)酵之前幾天，自如管家們還一遍一遍地在朋友圈刷屏——推薦一處房源簽約成功，推薦者可獲1000元獎勵金。

曾任我愛我家集團副總裁的胡景暉直指，以自如、蛋殼公寓為代表的長租公寓運營商，為了擴大規(guī)模，以高于市場正常價格的20%到40%在爭搶房源，人為抬高收房價格，而且這些長租公寓重裝修、N+1出租模式加劇了租房價格上漲。

他認為，在這一波房租上漲中，這些長租企業(yè)的推波助瀾占到了三分之一的權(quán)重。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉告訴《中國經(jīng)濟周刊》，經(jīng)他調(diào)查，同一個小區(qū)，同樣的戶型，裝修差距不大，但中介托管的房源比非托管的房源貴22%。而在市場上，已經(jīng)很難找到非中介或者非公寓企業(yè)的房源了。

“這些租賃企業(yè)很大部分都是通過低價囤房，包裝后高價出租，賺的是租金上漲的差價。這種情況下，部分中介公司動輒發(fā)布區(qū)域市場環(huán)比價格上漲10%的數(shù)據(jù)，對于市場來說，就是在制造上漲預(yù)期。”

而對于機構(gòu)化租賃企業(yè)來說，另一個算盤在于，通過對小業(yè)主房源的收編、改造，最終形成逐漸取得市場分發(fā)權(quán)和定價權(quán)的“巨頭”。

這不是“炒房租”是什么？

金融化

面對輿論質(zhì)疑的洪流，長租公寓們的回應(yīng)很有意思——“管理成本高，根本不掙錢”。

自如CEO熊林告訴《中國經(jīng)濟周刊》記者：北京是自如從2011年成立以來唯一盈利的單體城市，且僅是“微利”。

不掙錢卻也要高價囤房，是要作甚？

在專業(yè)人士看來，這主要在于長租公寓的自我定位是互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)，而非線下牽線搭橋的傳統(tǒng)中介，他們的目標是互聯(lián)網(wǎng)化的中介巨頭。這就不可避免地使他們的商業(yè)立即帶有互聯(lián)網(wǎng)化的流量經(jīng)營思維：為租客定制各類增值服務(wù)，從搬家、維修到沙龍、郊游和聚會，形成社群內(nèi)的重復消費。

更為重要的是，要成為高估值的互聯(lián)網(wǎng)化巨頭，最簡單的方式就是燒錢——不惜代價拿到壟斷地位，獲得定價權(quán)。

然而，更值得警惕的是另一個助推邏輯——資產(chǎn)證券化。

目前，新派公寓、魔方、蛋殼以及自如等長租公寓企業(yè)均發(fā)行了資產(chǎn)證券化產(chǎn)品。以魔方公寓信托受益權(quán)資產(chǎn)支持專項計劃（魔方“ABS”）為例，3檔的預(yù)期收益分別是4.8%、5%和5.4%。

有分析認為，可觀的收益是資產(chǎn)證券化產(chǎn)品吸引投資者的首要條件，而這必然要求租賃企業(yè)提高租金。

但熊林說，資產(chǎn)證券化產(chǎn)品的收益并不由上漲的租金收入直接構(gòu)成。以自如為例，自如發(fā)行的兩款A(yù)BS以基于租房場景的消費分期貸款為底層資產(chǎn)，租客在租房時簽署貸款合同，還款時伴隨一定比例的貸款費用，投資人的預(yù)期收益來源于貸款費用而非房屋租金，“也就是說，影響投資者收益的并不是租金的增長，而是自如有沒有穩(wěn)定的資產(chǎn)質(zhì)量和良好表現(xiàn)。”

那么，資產(chǎn)質(zhì)量怎么評估？還是得回到房源上。畢竟，有更多更好的房源，資產(chǎn)質(zhì)量才會更高。

監(jiān)管

引發(fā)網(wǎng)絡(luò)熱議后，監(jiān)管火速介入。

8月17日，北京市有關(guān)監(jiān)管部門集中約談了自如、相寓、蛋殼公寓等主要住房租賃企業(yè)負責人。

約談會明確要求住房租賃企業(yè)：不得利用銀行貸款等融資渠道獲取的資金惡性競爭搶占房源；不得以高于市場水平的租金或哄抬租金搶占房源；不得通過提高租金誘導房東提前解除租賃合同等方式搶占房源。一經(jīng)查實，將從嚴處罰、聯(lián)合懲戒。

效果如何尚有待觀察，但對租金的調(diào)控，早些時候已被寫入政府文件中。2018年5月，住建部印發(fā)《關(guān)于進一步做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作有關(guān)問題的通知》，從六大方面提出做好房地產(chǎn)調(diào)控工作的明確要求，要求地方政府在控房價的同時也要控房租。

控房租，加大供應(yīng)才是硬道理。

2018年6月，北京市住建委發(fā)布了《關(guān)于發(fā)展租賃型職工集體宿舍的意見（試行）》，旨在加大藍領(lǐng)公寓的供應(yīng)力度；2017年4月公布的《北京市2017—2021年及2017年度住宅用地供應(yīng)計劃》明確稱今后5年北京將計劃供地1300公頃，建設(shè)租賃住房50萬套；2017年11月北京明確今后5年北京將供應(yīng)1000公頃集體土地用于建設(shè)集體租賃住房。

但從計劃到真正進入市場還有待時日，因此政策的效果也暫未顯現(xiàn)。

當下，高房租已經(jīng)成為無產(chǎn)北漂們沉重的負擔。

20%被認為是房租與收入比較為理想的比例，既能保證居民基本的消費生活，也能維持租賃市場的穩(wěn)健發(fā)展。但據(jù)估算，像北京這樣的一線城市，房租與收入比已經(jīng)高達45%。

胡景暉接受《中國經(jīng)濟周刊》采訪認為，超過40%已經(jīng)是一個比較沉重的負擔。在歐美發(fā)達國家，三分之一的收入無論如何也夠支付房租了。

租房是很多青年在一二線城市最后的退路，不只是買不起房，如果連房租都占據(jù)收入的大半，那提振內(nèi)需就無從談起了。

（該文已于2018年8月18日發(fā)布于由《中國經(jīng)濟周刊》與俠客島聯(lián)合出品的微信公號“經(jīng)濟ke”。）