房地產(chǎn)咨詢項目的“一軸兩翼”方向探索

文/劉海梅

房地產(chǎn)咨詢項目涉及范圍廣、專業(yè)鏈條長，項目之間也有諸多交集和聯(lián)系。行業(yè)內(nèi)領(lǐng)先機構(gòu)經(jīng)過多年的專業(yè)積累，逐漸將城鄉(xiāng)規(guī)劃、城市更新和鄉(xiāng)村建設(shè)三個專業(yè)領(lǐng)域結(jié)合起來，用綜合一體化的思路整合資源，探索房地產(chǎn)咨詢項目“一軸兩翼”發(fā)展的新模式。

一、綜合一體化之軸：城鄉(xiāng)規(guī)劃

（一）緣由與需求

城鄉(xiāng)規(guī)劃項目主要來源于各級政府主體,包括區(qū)、鎮(zhèn)人民政府、各類產(chǎn)業(yè)園區(qū)以及特定地區(qū)的管委會，等等。在上海2035總體規(guī)劃編制的大背景下，各級行政主體都開始思考地區(qū)未來發(fā)展的戰(zhàn)略目標(biāo)與導(dǎo)向，在上海市全域范圍內(nèi)形成了以市、區(qū)、鎮(zhèn)三級為主體的2035總體規(guī)劃編制熱潮，也產(chǎn)生了大量對戰(zhàn)略層面規(guī)劃的項目需求。

一方面，在新一輪總體規(guī)劃的基礎(chǔ)上，各級行政主體對于“一張藍(lán)圖”的實施工作也將全面鋪開，有待制定三年、五年、十年分時序的實施規(guī)劃與行動計劃，指導(dǎo)城鎮(zhèn)建設(shè)與鄉(xiāng)村發(fā)展。同時，結(jié)合總體政策導(dǎo)向，對“一張藍(lán)圖”的動態(tài)評估與維護(hù)工作也同樣重要。這就構(gòu)成了城鄉(xiāng)規(guī)劃“戰(zhàn)略定位——行動計劃——實施規(guī)劃——動態(tài)維護(hù)”的主體框架。

另一方面，在新的發(fā)展趨勢下，大量社會資本也開始介入到城鎮(zhèn)建設(shè)中，尤其是特色小鎮(zhèn)的發(fā)展，未來社會資本對于城鄉(xiāng)規(guī)劃項目也將產(chǎn)生更大的需求。

（二）項目發(fā)展階段

目前城鄉(xiāng)規(guī)劃項目以“規(guī)劃+”為主線，初步分為兩大階段。

1．戰(zhàn)略規(guī)劃階段。這一階段主要任務(wù)在于結(jié)合區(qū)域發(fā)展訴求,探索各區(qū)域未來發(fā)展的戰(zhàn)略定位，深化落實總體規(guī)劃制定的各類管控要求以及策略設(shè)想，統(tǒng)籌各方發(fā)展訴求，形成地區(qū)發(fā)展的“一張藍(lán)圖”。

2．規(guī)劃實施階段。在統(tǒng)一共識和發(fā)展藍(lán)圖的基礎(chǔ)上，一方面應(yīng)進(jìn)一步深化咨詢服務(wù)，開展“一張藍(lán)圖”的深化實施工作，形成分階段實施的“一張行動清單”，開展一系列實施規(guī)劃以及行動計劃的編制工作，另一方面應(yīng)加強對地區(qū)“一張藍(lán)圖”的維護(hù)工作，通過定期、不定期的評估工作，形成和完善區(qū)域發(fā)展指標(biāo)體系，編制區(qū)域發(fā)展年度報告，建立區(qū)域發(fā)展數(shù)據(jù)平臺。

（三）業(yè)務(wù)技術(shù)模塊

在“多規(guī)合一”的總體要求下，城鄉(xiāng)規(guī)劃的技術(shù)要求也更加廣泛，從“產(chǎn)、城、人、文”等四方面出發(fā)，涵蓋產(chǎn)業(yè)、生態(tài)、風(fēng)貌、交通、公共服務(wù)設(shè)施等各方面技術(shù)要求，而在新的形勢下，對于資金平衡測算的需求也日益突出。未來在項目發(fā)展過程中，基于綜合一體化模式要求，以“規(guī)劃+”為主線，融合產(chǎn)業(yè)、數(shù)據(jù)、運營等業(yè)務(wù)需求，應(yīng)重點針對以下四個方面開展技術(shù)創(chuàng)新：

1．區(qū)域產(chǎn)業(yè)發(fā)展模塊?，F(xiàn)有產(chǎn)業(yè)研究團隊尚未成熟，未來應(yīng)加強與各類產(chǎn)業(yè)研究團隊的協(xié)作，培養(yǎng)具有產(chǎn)業(yè)分析能力的人才，在長期跟蹤和服務(wù)的地區(qū)，建立產(chǎn)業(yè)發(fā)展數(shù)據(jù)庫，為地區(qū)發(fā)展開展動態(tài)的評估和監(jiān)測工作，提升產(chǎn)業(yè)研究和咨詢服務(wù)的科學(xué)性。

2．以人為本的服務(wù)配套模塊。充分挖掘公司本身的房地數(shù)據(jù)資源，結(jié)合外部團隊的大數(shù)據(jù)基礎(chǔ)和分析能力，逐步完善以人為本的各類數(shù)據(jù)分析，將大數(shù)據(jù)分析研究與空間有機結(jié)合，提升和創(chuàng)新公共服務(wù)設(shè)施、交通設(shè)施、市政設(shè)施等各類設(shè)施布局分析。在現(xiàn)有條件的基礎(chǔ)上，拓展公司自身大數(shù)據(jù)分析的平臺。

3．土地與空間分析模塊。土地與空間模塊是城鄉(xiāng)規(guī)劃的核心，結(jié)合土地二調(diào)的數(shù)據(jù)庫及未來三調(diào)的信息，完善用地績效評價、用地適宜性和敏感性評價等各類評估方法，在重點服務(wù)地區(qū)，搭建地區(qū)空間發(fā)展的GIS平臺，加強地區(qū)項目動態(tài)維護(hù)機制。

4．城市規(guī)劃與設(shè)計模塊。城市規(guī)劃與設(shè)計部分基于產(chǎn)業(yè)、服務(wù)以及土地等各方面的分析，核心在于方案的整合，要求具備融合各專項分析并落實到空間設(shè)計上的能力，在具體的規(guī)劃設(shè)計工作中，可以采取與外部團隊協(xié)作的方式，加強對地區(qū)城鄉(xiāng)風(fēng)貌和景觀要素的關(guān)注,完善規(guī)劃成果。

（四）項目延伸與拓展

在城鄉(xiāng)規(guī)劃業(yè)務(wù)的頂層設(shè)計上，首要目標(biāo)是通過對城鄉(xiāng)發(fā)展的長期跟蹤以及規(guī)劃藍(lán)圖的長期維護(hù)，深度參與城鄉(xiāng)發(fā)展的全過程。在此基礎(chǔ)上，依據(jù)不同項目來源，逐步向土地業(yè)務(wù)領(lǐng)域進(jìn)行拓展。園區(qū)主體重點向園區(qū)轉(zhuǎn)型板塊進(jìn)行拓展，區(qū)、鎮(zhèn)級行政主體重點向鄉(xiāng)村發(fā)展以及城市更新板塊進(jìn)行拓展。具體的業(yè)務(wù)包括各類法定城鄉(xiāng)規(guī)劃的編制與調(diào)整、產(chǎn)業(yè)咨詢、園區(qū)以及城鄉(xiāng)發(fā)展數(shù)據(jù)庫的建立、地塊更新的咨詢、土地出讓評估、成本核實以及測算、土地整治項目、村莊規(guī)劃等，充分與其他業(yè)務(wù)進(jìn)行銜接。

二、綜合一體化兩翼之一：城市更新

（一）緣由與需求

廣義上的“城市更新”，就是對城市中不適應(yīng)“當(dāng)代”生活需求的片區(qū)進(jìn)行有計劃的改造，從這個意義上講，城市更新幾乎貫穿了城市發(fā)展的全過程。

《國務(wù)院關(guān)于上海市城市總體規(guī)劃的批復(fù)》（國函〔2017〕147號）提出：“到2035年，上海市建設(shè)用地總規(guī)模不超過3200平方公里。堅持節(jié)約和集約利用土地，嚴(yán)格控制新增建設(shè)用地，加大存量用地挖潛力度，提高土地利用效率?！?根據(jù)《上海市工業(yè)區(qū)轉(zhuǎn)型升級“十三五”規(guī)劃》，至“十三五”期末，全市規(guī)劃工業(yè)用地總規(guī)模將控制在550平方公里。

在嚴(yán)格控制建設(shè)用地總規(guī)模以及工業(yè)用地總量負(fù)增長的大背景下，對存量工業(yè)用地進(jìn)行定期評價、加大挖潛力度，是上海市城市更新的重要舉措，是上海打造創(chuàng)新之城、人文之城、生態(tài)之城的戰(zhàn)略措施。

（二）項目發(fā)展階段

從廣義上講，上海從很早就開始了自發(fā)的或有意識的城市更新活動，但近年來城市的發(fā)展對土地的利用績效提出了更高的要求,特別是工業(yè)用地的門檻逐漸提高,成為上海城市更新的主戰(zhàn)場。

初步判斷，隨著各區(qū)工業(yè)用地減量化、低效用地盤活工作的逐步推進(jìn)，未來1-2年上海市產(chǎn)業(yè)園區(qū)轉(zhuǎn)型相關(guān)項目將迎來快速發(fā)展機遇。因此，富有遠(yuǎn)見的專業(yè)機構(gòu)應(yīng)該未雨綢繆，以點帶面，結(jié)合已經(jīng)開展的各類相關(guān)業(yè)務(wù)，盡快形成一套可在全市復(fù)制推廣的園區(qū)轉(zhuǎn)型專業(yè)服務(wù)產(chǎn)業(yè)鏈，占領(lǐng)市場先機。

圖1 工業(yè)園區(qū)城市更新發(fā)展階段

（三）業(yè)務(wù)技術(shù)模塊

工業(yè)園區(qū)城市更新涉及專業(yè)服務(wù)業(yè)務(wù)模塊較多，包括但不限于產(chǎn)業(yè)用地利用信息調(diào)查、產(chǎn)業(yè)用地利用績效評價、產(chǎn)業(yè)用地整體轉(zhuǎn)型規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)用地轉(zhuǎn)型策劃、產(chǎn)業(yè)用地轉(zhuǎn)型政策路徑綜合咨詢、產(chǎn)業(yè)用地轉(zhuǎn)型補地價及資金平衡測算、產(chǎn)業(yè)用地信息平臺開發(fā)建設(shè)等技術(shù)模塊。

圖2 工業(yè)園區(qū)城市更新技術(shù)模塊

三、綜合一體化兩翼之一：鄉(xiāng)村建設(shè)

（一）緣由與需求

黨的十八大將生態(tài)文明建設(shè)提升到“五位一體”的總體戰(zhàn)略高度，黨的十九大報告中十二次提及生態(tài)文明建設(shè)，并使“綠水青山就是金山銀山”、“要像保護(hù)眼睛一樣保護(hù)生態(tài)環(huán)境”等成為流行語。但生態(tài)文明建設(shè)并不是一個概念，而是需要實實在在的行動。《國家“十三五”生態(tài)環(huán)境保護(hù)規(guī)劃》對空氣質(zhì)量、水環(huán)境質(zhì)量、生態(tài)狀況等提出了明確的指標(biāo)要求。

上海積極響應(yīng)國家關(guān)于生態(tài)文明建設(shè)的要求，在《上海市土地資源利用和保護(hù)“十三五”規(guī)劃》中提出，至“十三五”期末，全市森林覆蓋率不低于18%，河湖水面率不低于10.1%。上海在提出相關(guān)約束性指標(biāo)的同時，也考慮到了自身土地供給的制約性，因此在該規(guī)劃中提出對永久基本農(nóng)田以外的其他農(nóng)地，積極推進(jìn)農(nóng)、林、水復(fù)合利用。同時，在《上海市城市總體規(guī)劃（2017-2035）》中也明確提出，要實現(xiàn)農(nóng)用地復(fù)合利用，通過強化農(nóng)田林網(wǎng)、沿路及濱河林地建設(shè)，促進(jìn)農(nóng)用地資源空間共享、集約利用和農(nóng)、林、水一體化發(fā)展。

（二）項目發(fā)展階段

鄉(xiāng)村建設(shè)涉及多個方面，農(nóng)、林、水復(fù)合利用無疑是一個非常重要的環(huán)節(jié)。農(nóng)、林復(fù)合利用由來已久，也易于理解。但是“農(nóng)、林、水復(fù)合利用數(shù)據(jù)分析及深化研究”課題，需要立足于農(nóng)、林、水各條線對農(nóng)、林、水的認(rèn)定，整合分析農(nóng)、林、水現(xiàn)狀及規(guī)劃數(shù)據(jù)，打通部門間數(shù)據(jù)共享壁壘，秉承單一性原則、現(xiàn)狀優(yōu)先原則、綜合統(tǒng)籌原則等，分類解決目前農(nóng)、林、水指標(biāo)重復(fù)認(rèn)定的矛盾，從而促使各部門的指標(biāo)能切實落地，惠及民生。

目前，從國家層面已提出需解決農(nóng)、林、水指標(biāo)重復(fù)認(rèn)定的問題，但還未有正式的文書，上海市級層面已開展農(nóng)、林、水復(fù)合利用課題研究，不過目前還未有正式成果發(fā)布。區(qū)級層面研究農(nóng)、林、水復(fù)合利用問題的，閔行區(qū)是首個。其他區(qū)雖然不同程度上存在農(nóng)、林、水復(fù)合利用的研究需求，但暫時還沒有啟動研究。不過農(nóng)、林、水復(fù)合利用在土地剛性制約的大背景下，必然會成為研究熱點。

（三）業(yè)務(wù)技術(shù)模塊

相對于城市，鄉(xiāng)村的信息化技術(shù)水平較為落后。為了補齊鄉(xiāng)村建設(shè)在信息化方面的短板，先行地區(qū)可以借助農(nóng)、林、水一體化數(shù)據(jù)分析的技術(shù)模塊來開展相關(guān)的工作。具體介紹如下：

1.統(tǒng)一的數(shù)據(jù)管理平臺。從區(qū)鎮(zhèn)角度來看，農(nóng)、林、水相關(guān)數(shù)據(jù)及認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)等相當(dāng)復(fù)雜，千頭萬緒難以厘清，“抓手”無力，因此，迫切希望能盡快建立一個統(tǒng)一的農(nóng)、林、水?dāng)?shù)據(jù)管理平臺，以圖屬聯(lián)動的形式，清晰明了地展現(xiàn)出農(nóng)、林、水重疊區(qū)域，為相關(guān)決策提供技術(shù)支撐。

2.統(tǒng)一的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)。農(nóng)、林、水復(fù)合利用是一種特殊形態(tài)，普遍情況是農(nóng)、林、水以獨立形態(tài)存在。因此，對于目前農(nóng)、林、水存在的指標(biāo)重疊問題，應(yīng)提出各部門均能認(rèn)可的統(tǒng)一的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，以對歷史遺留問題予以更正，使農(nóng)、林、水的指標(biāo)統(tǒng)計更能客觀反映區(qū)域的實際情況，同時也解決同一塊區(qū)域在項目開展后轉(zhuǎn)為建設(shè)用地時，涉及的雙指標(biāo)補償問題。

3.農(nóng)、林、水復(fù)合利用模式。對于一些近郊區(qū)來說，用地相對緊張，而生態(tài)建設(shè)任務(wù)并不輕松，為使各個部門的指標(biāo)均能落地，實現(xiàn)鄉(xiāng)村風(fēng)貌改善、景觀功能提升、人民幸福指數(shù)提高等鄉(xiāng)村振興應(yīng)有內(nèi)涵，需在這些區(qū)域劃定農(nóng)、林、水復(fù)合利用區(qū)，并針對典型項目，提出適合本區(qū)的農(nóng)、林、水復(fù)合利用模式，為未來農(nóng)、林、水復(fù)合利用提供參考。

（四）項目延伸及拓展

鄉(xiāng)村建設(shè)特別是農(nóng)、林、水復(fù)合利用數(shù)據(jù)分析及深化研究本身就包含了GIS的應(yīng)用。在上海農(nóng)、林、水復(fù)合利用成為必然趨勢的大背景下，由課題研究延伸出農(nóng)、林、水復(fù)合利用專項規(guī)劃，農(nóng)、林、水復(fù)合利用設(shè)計方案等新的業(yè)務(wù)。另外，還可以結(jié)合目前開展的大型郊野地區(qū)，如浦江郊野公園、長興島郊野公園等的土地整治項目，打造多種農(nóng)、林、水復(fù)合利用模式，為土地整治行業(yè)引領(lǐng)新風(fēng)尚。