地產(chǎn)公司采購和付款內(nèi)部控制淺析

摘要：房地產(chǎn)企業(yè)有其特殊性，采購與付款是其內(nèi)部控制的重點(diǎn)。從房地產(chǎn)企業(yè)的實(shí)際情況出發(fā)，梳理出采購與付款環(huán)節(jié)內(nèi)部控制存在的不足，表現(xiàn)為管理制度不健全、組織結(jié)構(gòu)與崗位設(shè)置不科學(xué)、采購范圍規(guī)范不當(dāng)、施工過程控制不力、招標(biāo)不規(guī)范、工程款支付控制不到位等。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；地產(chǎn)公司；內(nèi)部控制；采購與付款

一、研究背景

國內(nèi)的房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)過了20多年跨越式的快速發(fā)展，由其在2000年以來，房地產(chǎn)業(yè)成為國家新的經(jīng)濟(jì)增長與消費(fèi)點(diǎn)，拉動(dòng)了整個(gè)國家經(jīng)濟(jì)的飛速增長、促進(jìn)并提升周邊行業(yè)的穩(wěn)步發(fā)展，且大大提升了人民群眾的生活水平。但應(yīng)注意的是，這些年來，房地產(chǎn)行業(yè)存在不同程度的“過熱”現(xiàn)象，特別是在一些地區(qū)投資和土地供應(yīng)量方面陡然增大，整個(gè)市場價(jià)格上漲趨勢(shì)過快，房地產(chǎn)行業(yè)存有較大的潛在風(fēng)險(xiǎn)?？v觀國內(nèi)整個(gè)房地產(chǎn)市場，我們不難發(fā)現(xiàn)其內(nèi)部控制狀況還不令人滿意，內(nèi)部控制相對(duì)不足，會(huì)計(jì)信息也缺乏準(zhǔn)確性，這不僅阻礙了管理效率，同時(shí)也帶來了巨大的損失。

近年來在房地產(chǎn)行業(yè)不斷擴(kuò)張的情況下，企業(yè)粗放式的經(jīng)營管理被高額利潤所掩飾。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一般集中在項(xiàng)目規(guī)劃和不斷擴(kuò)張方面，而忽視了內(nèi)部管理和成本控制。只要項(xiàng)目在手，就光注重利潤和好處，忽視了利潤是由不合理的市場價(jià)格上升所導(dǎo)致。管理層在加強(qiáng)企業(yè)內(nèi)部控制的同時(shí)，還應(yīng)增強(qiáng)企業(yè)的整體競爭水平，創(chuàng)造企業(yè)良好的運(yùn)作環(huán)境，提升企業(yè)抗風(fēng)險(xiǎn)能力，只有這些方面的真正落實(shí)才能確保一個(gè)企業(yè)健康、穩(wěn)步發(fā)展。

二、地產(chǎn)公司采購和付款內(nèi)部控制問題

（一）管理制度不健全

（1）項(xiàng)目招標(biāo)管理制度。它包括了如下內(nèi)容：一方面規(guī)定了企業(yè)招標(biāo)的人員及分工，其中人員由管理層組成招標(biāo)小組，負(fù)責(zé)各方面的招標(biāo)工作，并能對(duì)最終決策進(jìn)行抉擇。另一方面，規(guī)定了招標(biāo)管理的全部內(nèi)容，包括招標(biāo)程序的流程、適用范圍以及最終決策權(quán)等。其中對(duì)于標(biāo)書技術(shù)的規(guī)范以及投標(biāo)單位是否具有資格認(rèn)定沒有進(jìn)行詳細(xì)規(guī)定，為此整個(gè)流程實(shí)際操作的有效性會(huì)在一定程度上受到影響。

（2）管理預(yù)算制度。它包涵了如下內(nèi)容：由領(lǐng)導(dǎo)層組成項(xiàng)目負(fù)責(zé)組，對(duì)所有參與預(yù)算的項(xiàng)目進(jìn)行綜合客觀的評(píng)定，并制定相應(yīng)的預(yù)算目標(biāo)。明確規(guī)范預(yù)算的具體內(nèi)容、適用范圍、預(yù)算調(diào)節(jié)及考核內(nèi)容等等。由于 地產(chǎn)公司的所有預(yù)算工作都由財(cái)務(wù)部門負(fù)責(zé)，它涉及的范圍有較強(qiáng)的局限性，因此缺乏整體預(yù)算的管理性，特別在工程項(xiàng)目方面由其顯得突出。

（3）財(cái)務(wù)管理制度。該管理制度規(guī)范了企業(yè)內(nèi)部財(cái)務(wù)管理方面的具體工作，所有資產(chǎn)資金的管理以及納稅和成本費(fèi)用的管理都在其規(guī)范中。

（二）采購的范圍存在缺失

材料作為工程的重要組成部分，據(jù)統(tǒng)計(jì)，在整個(gè)工程造價(jià)方面，材料費(fèi)占了百分之六七十，其質(zhì)量的好壞直接影響工程的整體質(zhì)量，同時(shí)控制好材料的價(jià)格也就直接控制好了工程造價(jià)。自行采購的好處還體現(xiàn)在材料及設(shè)備的安全有效性方面，為確保整個(gè)工程質(zhì)量的安全性奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。對(duì)于地產(chǎn)公司來說，在材料及設(shè)備采購和價(jià)款支付方面沒有得到很好的控制，這一部分的缺失，將會(huì)大大影響整個(gè)企業(yè)的內(nèi)部控制效果。為了防止此類問題的發(fā)生，應(yīng)該改變這種對(duì)外承包的現(xiàn)狀，由企業(yè)自身承擔(dān)對(duì)材料和設(shè)備的采購工作，也是提高地產(chǎn)公司內(nèi)部控制極為有效的手段。

（三）招標(biāo)環(huán)節(jié)存在不規(guī)范

地產(chǎn)公司雖然在招標(biāo)環(huán)節(jié)方面有專門的制度，可是我們不難發(fā)現(xiàn)整個(gè)招標(biāo)環(huán)節(jié)還不夠規(guī)范，由其是在以下四個(gè)方面：其一，對(duì)于投標(biāo)單位是否符合招標(biāo)的資質(zhì)沒有進(jìn)行相關(guān)認(rèn)證，無法保證投標(biāo)單位的整體實(shí)力水平。有的企業(yè)資質(zhì)不明確、企業(yè)業(yè)績也虛報(bào)、財(cái)務(wù)不透明化等原因，這些因素將影響整個(gè)招標(biāo)過程。其二，在招標(biāo)文件中對(duì)于項(xiàng)目的內(nèi)容不全面，對(duì)于審計(jì)及預(yù)算不合理，對(duì)于風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估也是簡略的描述，這類標(biāo)書將影響整個(gè)招標(biāo)的質(zhì)量，浪費(fèi)評(píng)標(biāo)小組的時(shí)間。其三，對(duì)于標(biāo)書的編寫者，大都由項(xiàng)目部來完成，其它部門不能進(jìn)行相應(yīng)的監(jiān)督與約束工作，整個(gè)過程缺乏公平性。其四，由于房地產(chǎn)的招標(biāo)都由內(nèi)部企業(yè)進(jìn)行參與，所以整個(gè)環(huán)節(jié)會(huì)偏向于內(nèi)部企業(yè)。為了實(shí)現(xiàn)雙贏的目的，在招標(biāo)方面應(yīng)該考慮到有實(shí)力的企業(yè)，這樣才能發(fā)揮招標(biāo)真正的意義，也是地產(chǎn)公司下一步所要做的重要變革。

三、加強(qiáng)地產(chǎn)公司采購與付款環(huán)節(jié)內(nèi)部控制的對(duì)策

（一）加強(qiáng)制度建設(shè)

地產(chǎn)公司對(duì)于材料的采購以及付款環(huán)節(jié)上只用規(guī)定進(jìn)行相關(guān)約束，可是規(guī)定只是規(guī)定，達(dá)不到制度的效果，它所規(guī)定的只是各崗位的劃分、審核的具體內(nèi)容，不像制度一樣直接起到內(nèi)部控制的作用。地產(chǎn)公司要想長遠(yuǎn)發(fā)展，必須完善制度的建設(shè)，在崗位劃分、審查力度、人員配制、預(yù)算整合、材料設(shè)備的采購、進(jìn)度的管理、款項(xiàng)的撥付等環(huán)節(jié)進(jìn)行嚴(yán)格的制約，這樣的制度建設(shè)將會(huì)給企業(yè)帶來良好的管理環(huán)境，所形成的內(nèi)部控制就能確保企業(yè)穩(wěn)步發(fā)展，提升企業(yè)的競爭力。

（二）完善采購的范圍

地產(chǎn)公司現(xiàn)行的采購仍是外包方式，該方式極易導(dǎo)致材料及設(shè)備質(zhì)量問題，致使?jié)撛趩栴}的產(chǎn)生。為了避免風(fēng)險(xiǎn)，地產(chǎn)公司應(yīng)自行采購材料與設(shè)備，施工方只能負(fù)責(zé)安裝與維保。自行采購應(yīng)分成采購與審核兩部分，由不同的部門，不同的負(fù)責(zé)人經(jīng)手，防止舞弊現(xiàn)象的發(fā)生，通過這種相互牽制，相互制約的方式，在材料與設(shè)備這類原材料上確保質(zhì)量安全關(guān)。對(duì)于一些重要的大型設(shè)備及批量較大的材料由采購部負(fù)責(zé)采取招投標(biāo)方式進(jìn)行，選擇價(jià)格優(yōu)、品質(zhì)好的貨源供應(yīng)商，簽訂買賣合同。監(jiān)理單位對(duì)于采購的材料與設(shè)備進(jìn)行認(rèn)證，簽字確認(rèn)后投入使用。

（三）規(guī)范招標(biāo)管理

（1）嚴(yán)格審查投標(biāo)單位的資質(zhì)是否符合標(biāo)準(zhǔn)。審核投標(biāo)單位在人力、物力、技術(shù)、業(yè)績等相關(guān)方面的實(shí)力情況，通過層層篩選，除去競爭力低下、空有表面的企業(yè)，選擇有實(shí)力能做事的企業(yè)來競爭。

（2）對(duì)企業(yè)的招標(biāo)信息進(jìn)行詳細(xì)的制定與編寫。招標(biāo)信息的制定必須要集合所有參與人員共同商討決定，其中對(duì)工程有及其重要的內(nèi)容例如：工程的質(zhì)量方面、工程的技術(shù)方面、工程的進(jìn)度方面以及工程的成本和費(fèi)用支出等詳細(xì)情況必須直接體現(xiàn)在招標(biāo)信息中。其中最為重要的是對(duì)工程合同的詳細(xì)內(nèi)容進(jìn)行仔細(xì)確定，這樣才能科學(xué)、合理規(guī)范的把握前期招標(biāo)工作。

參考文獻(xiàn)：

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作者簡介：李成程（1992-）男，遼寧蓋州人，研究方向：會(huì)計(jì)專碩，財(cái)務(wù)管理方向.