萬馬奔騰山作陣
——專訪北京九宜城商業(yè)管理有限公司董事長馬占田

文/ 本刊記者 潘潘

北京九宜城商業(yè)管理有限公司

崛起于中國商業(yè)地產(chǎn)創(chuàng)新、融合與混業(yè)競爭的存量時(shí)代。九宜城業(yè)務(wù)涉足商業(yè)空間運(yùn)營、品牌孵化、智慧商業(yè)等多個(gè)領(lǐng)域。擁有在管商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目近70個(gè)，總面積超600萬平方米，在國內(nèi)第三方商管公司中占據(jù)領(lǐng)先優(yōu)勢。

聯(lián)系馬先生是因?yàn)槲覀冏罱诨I備一檔人物訪談的新欄目。馬先生的閱歷讓我非常想要跟他見一面。馬先生是清華大學(xué)2002級(jí)自動(dòng)化專業(yè)的高材生，大學(xué)畢業(yè)后開始進(jìn)入創(chuàng)投圈，僅用幾年時(shí)間闖出自己的一番廣闊天地。尤其是他手上的九宜城，短短幾年內(nèi)就能殺進(jìn)國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)管理領(lǐng)域的一線品牌陣營，絕非常人所能及。所以這次見面被我定義為是“一次普通青年對優(yōu)秀青年的拜訪”。見面后方才真正感受到普通青年與優(yōu)秀青年的差距，精心準(zhǔn)備的問題幾乎一個(gè)都沒用上，但是我們沿著馬先生的思路聊了很多。這是馬先生的主場。不過，之前準(zhǔn)備的問題我也并不想就此丟掉，有機(jī)會(huì)還是要問一問的，普通青年也有自己的堅(jiān)持。

7月18號(hào)，北京剛剛結(jié)束了持續(xù)58小時(shí)的大雨，雨后太陽雖未露面，但是躲在云層后面的熱力卻源源不斷地傳導(dǎo)過來，此時(shí)的北京就好比是一口大鍋在注滿水之后蓋上了鍋蓋，原本清靜的城市變成了蒸籠。在撲面而來的滾滾熱浪里，我汗流浹背地走到了環(huán)球金融中心。咦？好巧，九宜城也在17層，前些天去拜訪的常繼生院長所在的品牌中國戰(zhàn)略規(guī)劃院也在17層，只是大樓不一樣罷了，看來17層是個(gè)福地。不巧的是，馬先生臨時(shí)要開一個(gè)會(huì)，所以約在上午十點(diǎn)的見面推遲到下午，馬先生委托品牌部的同事表達(dá)了歉意，雖然未見到本尊，但是九宜城品牌部的兩個(gè)同事讓人感覺非常舒服，都有中文系女生特有的文卷氣息和溫柔和善。這會(huì)讓人覺得，等待似乎也變得美好。善意帶來的清涼取代了穿越蒸籠帶來的煩躁。

下午，馬先生如約而至。和他的品牌部同事一樣，非常和善，也很爽朗，我想，這種并不職業(yè)化的讓人舒服的和善，可能是九宜城一個(gè)很重要的特質(zhì)吧。我?guī)チ宋覀兊碾s志，因?yàn)椤吨袊康禺a(chǎn)業(yè)》雜志一直是針對房地產(chǎn)行業(yè)尤其是建筑規(guī)劃領(lǐng)域出版發(fā)行，所以很多業(yè)外人士并不是很了解。學(xué)霸的看書方式果然不一樣。一般我們粗略看書的時(shí)候翻完版權(quán)頁和目錄頁再大概翻一下也就差不多了，他不，翻開雜志，看完版權(quán)頁瀏覽過目錄，他還會(huì)認(rèn)真看每一篇文章的標(biāo)題，再過一遍內(nèi)容，而那些標(biāo)題很多都是類似于《房屋結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)中建筑結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)優(yōu)化方法的應(yīng)用研究》《超限高層建筑結(jié)構(gòu)基于性能抗震設(shè)計(jì)的研究》或者《沉井下沉中池壁開裂變形的原因分析及修復(fù)處理》這樣特別專業(yè)細(xì)分的類型，所以這大概也是理科生的認(rèn)真和可愛之處吧。認(rèn)真看過，馬先生樂呵呵地說，“你們雜志很專業(yè)啊”，感謝學(xué)霸的認(rèn)可。

言歸正傳。

這天下午，在馬先生的辦公室，聽他講了對于很多商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的精彩分析。分析很接地氣，也沒有穿插外語單詞，在我們交談一個(gè)多小時(shí)的時(shí)間里，沒有被電話打斷過。雖然之前準(zhǔn)備的問題很多都沒有用到，但是也不虛此行。由于大家關(guān)注點(diǎn)的不同，我想我以后可能不必固執(zhí)于自己的思路，而要根據(jù)訪談對象的情況隨時(shí)做出調(diào)整，以便更好地完成對于行業(yè)的探討。

以下是我們的訪談內(nèi)容，對于九宜城在商管領(lǐng)域取得今日業(yè)績之原因，可窺一二。

九宜城在管項(xiàng)目之南京九宜城N91

潘潘：您是在什么樣的時(shí)間節(jié)點(diǎn)進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)管理領(lǐng)域的？

馬占田：我們是從2014年開始正式進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的，老實(shí)說，進(jìn)入這個(gè)行業(yè)的時(shí)間不是很長，所以如果要從商業(yè)地產(chǎn)的長久發(fā)展歷史談起可能是有困難的。但是由于之前的投資背景，我們一直在關(guān)注大消費(fèi)領(lǐng)域，對這個(gè)行業(yè)一直是有密切觀察的。2014年，商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域已經(jīng)進(jìn)入到一個(gè)發(fā)展瓶頸期，大家作為普通消費(fèi)者可能也會(huì)有直觀的感受，就是從一線城市到二三四線城市的購物中心，其中包括很多規(guī)劃、設(shè)計(jì)很優(yōu)質(zhì)的商場都在陸續(xù)關(guān)門。我們很早就預(yù)判到商業(yè)管理領(lǐng)域存在極大的市場和機(jī)遇，所以非常果斷地進(jìn)入到這個(gè)領(lǐng)域。

潘潘：您提到的商業(yè)地產(chǎn)瓶頸期是因?yàn)榛ヂ?lián)網(wǎng)的沖擊嗎？

馬占田：有一部分原因是。最近這些年由于城市化進(jìn)程加快，各類房地產(chǎn)政策持續(xù)刺激，中國商業(yè)地產(chǎn)確實(shí)呈現(xiàn)出一個(gè)高速增長的態(tài)勢。所以盡管中國商業(yè)地產(chǎn)正式進(jìn)入購物中心階段不過二十多年的時(shí)間，但行業(yè)發(fā)展確實(shí)來勢兇猛。特別是2010年以來，在各地政府和地產(chǎn)商的大力推動(dòng)下，商業(yè)項(xiàng)目數(shù)量出現(xiàn)激增，到2017年全國大中型的購物中心數(shù)量已經(jīng)超過5000家。但是行業(yè)規(guī)模迅速擴(kuò)大的同時(shí)也出現(xiàn)了另一面，很多項(xiàng)目因?yàn)槔骝?qū)動(dòng)倉促上馬，但持有者運(yùn)營經(jīng)驗(yàn)不足，導(dǎo)致項(xiàng)目后期陷入運(yùn)營困境。贏商網(wǎng)曾經(jīng)有過不完全統(tǒng)計(jì)，2017年全國計(jì)劃新開業(yè)商業(yè)項(xiàng)目是970家，但實(shí)際上只開出504家，開業(yè)率僅為51.95%。與此同時(shí)，購物中心商鋪的空置率也在連年上升，帶來很多社會(huì)問題。總體而言，雖然線上經(jīng)濟(jì)對線下經(jīng)濟(jì)確實(shí)形成了沖擊，但是來自行業(yè)內(nèi)部的原因更多一些。

九宜城在管項(xiàng)目之廈門中心

潘潘：對于現(xiàn)在線上線下重新融合的所謂“新零售”業(yè)態(tài)，您是怎樣理解的？

馬占田：線上線下融合的“新零售”會(huì)成為行業(yè)未來的發(fā)展方向。這個(gè)“新零售”概念是馬云在2016年年底提出的，它的核心是研究消費(fèi)者，強(qiáng)調(diào)消費(fèi)場景的設(shè)計(jì)。按照馬云的規(guī)劃，“新零售”是企業(yè)以互聯(lián)網(wǎng)為依托，通過運(yùn)用大數(shù)據(jù)、人工智能這種先進(jìn)的技術(shù)手段，對線上服務(wù)、線下體驗(yàn)以及現(xiàn)代物流進(jìn)行深度融合的零售新模式。這些年線下經(jīng)濟(jì)受線上經(jīng)濟(jì)沖擊，很大程度上削弱了線下經(jīng)濟(jì)從業(yè)者的士氣，但是在這之后，行業(yè)逐漸呈現(xiàn)出新動(dòng)向，線上與線下開始出現(xiàn)互導(dǎo)。比如阿里巴巴通過28.8億美金入股大潤發(fā)母公司，同時(shí)孵化新業(yè)態(tài)超市盒馬鮮生；京東聯(lián)手沃爾瑪，騰訊投資永輝等等，其實(shí)都是行業(yè)最前沿的探索。

潘潘：所以九宜城也是在這種情勢下應(yīng)運(yùn)而生？

馬占田：應(yīng)該說，九宜城是抓住了行業(yè)的窗口期進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)管理領(lǐng)域的。伴隨線下購物中心存量時(shí)代的到來，不斷變化的消費(fèi)市場、不斷豐富的業(yè)態(tài)、不斷升級(jí)的消費(fèi)需求都對購物中心的物業(yè)持有方提出了越來越高的要求。對于絕大部分的商業(yè)地產(chǎn)持有方而言，如果沒有很好的包括招商、運(yùn)營及推廣在內(nèi)的綜合商業(yè)管理能力，就沒有辦法最大化利用手中的資源。這種市場痛點(diǎn)及消費(fèi)趨勢為九宜城的商業(yè)模式帶來了機(jī)遇。所以雖然商業(yè)地產(chǎn)面臨行業(yè)洗牌，在九宜城的努力下，很多優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目仍然大有可為。

潘潘：能介紹下九宜城的業(yè)務(wù)分布嗎？

馬占田：現(xiàn)在九宜城的業(yè)務(wù)主要包括三個(gè)方面：商業(yè)空間運(yùn)營、品牌投資孵化和智慧商業(yè)。

第一，商業(yè)空間運(yùn)營。

九宜城目前在全國擁有在管商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目近70個(gè)，總面積超過600萬平方米。服務(wù)包括綠地商業(yè)集團(tuán)、佳源集團(tuán)在內(nèi)的多家百強(qiáng)地產(chǎn)企業(yè)，同時(shí)包括廈門中心、中國摩、武漢綠地繽紛城、南昌綠地繽紛城等眾多地標(biāo)項(xiàng)目。九宜城整合了大量國內(nèi)優(yōu)質(zhì)的商業(yè)地產(chǎn)資源，能夠根據(jù)具體區(qū)域市場的不同痛點(diǎn),攜帶特定資源精準(zhǔn)切入市場，為客戶提供“融投管改退”的全角色服務(wù)，幫助客戶應(yīng)對來自互聯(lián)網(wǎng)和行業(yè)巨頭的眾多挑戰(zhàn)。

第二，品牌投資孵化。

九宜城依托遍布全國的線下商業(yè)入口優(yōu)勢，憑借強(qiáng)勁的資本實(shí)力及全球人才優(yōu)勢，用產(chǎn)投結(jié)合的思路孵化有潛力的品牌，為它們導(dǎo)入全方位的戰(zhàn)略資源，加速品牌成長。目前，九宜城已經(jīng)在動(dòng)漫IP空間運(yùn)營、寵物連鎖服務(wù)平臺(tái)、跨境母嬰零售平臺(tái)、美式體育教育平臺(tái)、時(shí)尚美妝連鎖品牌、知名創(chuàng)投媒體、休閑茶飲等領(lǐng)域進(jìn)行了投資布局。應(yīng)該說，九宜城能夠比傳統(tǒng)的財(cái)務(wù)投資機(jī)構(gòu)更敏銳地捕捉到市場動(dòng)向。我們所努力打造的品牌孵化和商業(yè)地產(chǎn)空間運(yùn)營的雙輪驅(qū)動(dòng)模式，也進(jìn)一步提升了投資的成功率。

第三，智慧商業(yè)。

商業(yè)地產(chǎn)野蠻生長的時(shí)候，業(yè)主對信息化和智慧化的需求并沒有那么迫切，一旦進(jìn)入精細(xì)化運(yùn)營時(shí)代，日益迫切的需求與服務(wù)商供給的矛盾就會(huì)逐漸顯露出來。出現(xiàn)很多狀況，比如以功能為核心的商業(yè)地產(chǎn)軟件造成業(yè)主使用中功能協(xié)同差，數(shù)據(jù)存儲(chǔ)格式不統(tǒng)一導(dǎo)致難以挖掘數(shù)據(jù)價(jià)值，軟件設(shè)計(jì)迭代更新速度跟不上商管工作模式的變化，自主研發(fā)和采購成熟系統(tǒng)的集成門檻高等等一系列問題?；谶@種現(xiàn)狀，我們創(chuàng)立了九宜城智慧商業(yè)這個(gè)版塊。目前九宜城智慧系統(tǒng)正在各業(yè)主項(xiàng)目落地，幫助業(yè)主實(shí)現(xiàn)數(shù)字化資產(chǎn)管理、平臺(tái)化流量運(yùn)營、多觸點(diǎn)界面營銷。

潘潘：九宜城的高管都有非常好的教育背景與工作背景，您是怎樣將這樣一群人納入麾下的？

馬占田：管理永遠(yuǎn)不要領(lǐng)先于業(yè)務(wù)。再好的項(xiàng)目也需要團(tuán)隊(duì)支撐，九宜城有超過三百人的人力體系，我們現(xiàn)在的項(xiàng)目體量足夠大，就是依托于這個(gè)擅長商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)作的團(tuán)隊(duì)。通過創(chuàng)造好的分配制度、搭建足夠廣闊的發(fā)展平臺(tái)，足以讓這支隊(duì)伍發(fā)揮最大的潛力，并不需要給他們施加過多的管理負(fù)擔(dān)。加入到九宜城的很多同事都是擁有多年實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)的資深人才，他們本身就具有強(qiáng)大的內(nèi)生動(dòng)力，精英的自我管理能力是非常強(qiáng)的。

實(shí)際上每個(gè)企業(yè)在快速發(fā)展過程中都會(huì)遇到挑戰(zhàn)，但我覺得這不是主要問題。管理要為業(yè)務(wù)賦能，而不應(yīng)該對業(yè)務(wù)造成障礙。我認(rèn)為企業(yè)應(yīng)該把精力更多地放到人才培養(yǎng)與價(jià)值觀導(dǎo)入上面。找到一群可培養(yǎng)的人，認(rèn)同我們的價(jià)值觀，加入我們的企業(yè)，再一起做事，充分分享，從而不斷提高我們品牌的價(jià)值和議價(jià)能力。這是九宜城在做的事。

潘潘：您怎么看待商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的社會(huì)責(zé)任感？

馬占田：我覺得空談社會(huì)責(zé)任感是沒有意義的。大家應(yīng)該從自己所處的行業(yè)出發(fā)，通過自身的努力，讓所在的行業(yè)發(fā)展得更健康。這其實(shí)就是社會(huì)責(zé)任感的體現(xiàn)。九宜城能夠發(fā)展成為商業(yè)地產(chǎn)管理第三方陣營中的第一品牌，是我從業(yè)以來最大的成就感。我們也確實(shí)通過自己的努力為行業(yè)做了很多事。

如果談到衡量中國商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展，幾乎所有開發(fā)商都會(huì)把目光鎖定到項(xiàng)目的財(cái)務(wù)表現(xiàn)層面，在商言商，確實(shí)無可厚非。但是，商業(yè)地產(chǎn)通過項(xiàng)目所做的事情其實(shí)是非常多的，一個(gè)好的商場有時(shí)候甚至能帶動(dòng)整個(gè)城市的發(fā)展，我們有很多城市中心級(jí)的商業(yè)綜合體項(xiàng)目，比如重慶的中國摩，作為西南地區(qū)首個(gè)世界級(jí)旅游購物中心，它是一個(gè)350萬方的超大型綜合項(xiàng)目，這種項(xiàng)目體量是能夠影響幾十萬甚至幾百萬人生活的。再比如一個(gè)運(yùn)營不善的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目在我們的幫助下復(fù)活了，使得開發(fā)商的運(yùn)營問題、品牌商戶的盈利問題以及消費(fèi)者的購物生活和娛樂需求問題全部都得到很好的解決。我們通過自己的努力爭取到一個(gè)大家都認(rèn)可的結(jié)果，那種成就感是很強(qiáng)烈的。這讓我們覺得，九宜城是創(chuàng)造價(jià)值的，我們的存在是有意義的。