商業(yè)綜合體建筑設(shè)計(jì)分析

胡 鈞 璞

(山西省建筑設(shè)計(jì)研究院,山西 太原 030013)

1 中國(guó)商業(yè)形態(tài)的起源及發(fā)展

中國(guó)古代商業(yè)的產(chǎn)生發(fā)展是伴隨著城市的產(chǎn)生發(fā)展而來(lái)的。大致經(jīng)歷了四個(gè)發(fā)展過(guò)程。第一過(guò)程為原始社會(huì)晚期和夏、商、周三代，氏族的聚居以及相互之間的斗爭(zhēng)，集體防御的城市出現(xiàn)了，隨之而來(lái)原始的商業(yè)交換活動(dòng)開(kāi)始了。第二過(guò)程為春秋至漢。“市”出現(xiàn)了，專門作為商業(yè)和手工業(yè)的活動(dòng)場(chǎng)所，與“里”形成“里坊制”。第三過(guò)程為三國(guó)至唐?！袄铩迸c“市”得到進(jìn)一步的發(fā)展，管制放松?！笆镩L(zhǎng)街市井連”商業(yè)得到了較大的發(fā)展。第四過(guò)程為宋代以后，開(kāi)放式街市區(qū)形成，“里坊制”取消，商業(yè)得到了極大的發(fā)展。

原始商業(yè)以集市作為商業(yè)交換的場(chǎng)所，它們既是商業(yè)交易場(chǎng)所，又是城際貿(mào)易與長(zhǎng)途販運(yùn)的集散地。同時(shí)又存在城市中的沿街商鋪的商業(yè)形式，他們既是商業(yè)交換的點(diǎn)，又是商業(yè)活動(dòng)的線，整個(gè)帶動(dòng)城市商業(yè)活動(dòng)的面。所以歸納最初的商業(yè)建筑形態(tài)——集市和店鋪。

2 近代商業(yè)的快速發(fā)展形式

隨著近代社會(huì)的快速發(fā)展，商業(yè)形態(tài)也由“以物易物”“日中為市”的市場(chǎng)、前店后坊式的店鋪形式發(fā)展為多種建筑形態(tài)。

從20世紀(jì)開(kāi)始，百貨商店逐漸盛行，經(jīng)營(yíng)范圍也越來(lái)越廣泛，商品種類多樣，花色品種齊全，兼?zhèn)鋵I(yè)商店和綜合商店的優(yōu)勢(shì)，能夠滿足消費(fèi)者多方面的購(gòu)物要求。直到20世紀(jì)末，隨著購(gòu)物習(xí)慣和方式的轉(zhuǎn)變，消費(fèi)者的購(gòu)物需求增長(zhǎng)較快，超級(jí)市場(chǎng)應(yīng)運(yùn)而生。到21世紀(jì)，人們商業(yè)行為不僅僅是購(gòu)物，更多的是通過(guò)逛街購(gòu)物達(dá)到體驗(yàn)消費(fèi)、社交的目的，多種新型的商業(yè)模式蓬勃發(fā)展，其中商業(yè)綜合體為其中的一種。下面本文將以商業(yè)綜合體中商業(yè)零售為分析對(duì)象。

3 商業(yè)綜合體的類型及模式

3.1 商業(yè)綜合體的概念

商業(yè)綜合體是以建筑群為基礎(chǔ)，融合商業(yè)零售、商務(wù)辦公、酒店餐飲、公寓住宅、綜合娛樂(lè)等多種核心功能于一體的“商業(yè)之城”。

3.2 商業(yè)經(jīng)營(yíng)模式

1)統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)(全部持有)。優(yōu)點(diǎn)：業(yè)態(tài)控制，可按整體定位和布局引入特定商戶，尤其引入主力商戶統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理有利于經(jīng)營(yíng)，保證商業(yè)整體的宣傳和運(yùn)營(yíng)，確保服務(wù)質(zhì)量，有利于前期降低租金以培育商戶，為長(zhǎng)期商業(yè)增值提供保障(后期資本運(yùn)作)，有利于提高商業(yè)的成功率，為其他物業(yè)提供增值。缺點(diǎn)：資金回收期長(zhǎng)，開(kāi)發(fā)商風(fēng)險(xiǎn)較大。

2)直接銷售(全部銷售)。優(yōu)點(diǎn)：資金回收速度快。缺點(diǎn)：無(wú)業(yè)態(tài)控制，影響項(xiàng)目整體形象和銷售，不利于統(tǒng)一管理，從而對(duì)經(jīng)營(yíng)不利。

3)持有70%～80%，銷售20%～30%。持有與銷售比例，根據(jù)不同財(cái)務(wù)要求，比例有所變動(dòng)。具備持有物業(yè)與銷售物業(yè)的優(yōu)缺點(diǎn)。

3.3 商業(yè)定位

通過(guò)對(duì)項(xiàng)目所處區(qū)域、周邊環(huán)境及現(xiàn)有商業(yè)的分析，可以進(jìn)行項(xiàng)目商業(yè)定位，見(jiàn)表1。

表1 商業(yè)定位表

3.4 商業(yè)綜合體商業(yè)零售部分

商業(yè)綜合體商業(yè)零售部分包括Shopping Mall、室內(nèi)外步行街等兩部分。

Shopping Mall：其中有百貨商場(chǎng)、精品店街、各主力店、超市。該部分建筑將大部分自持。

室內(nèi)(外)步行街區(qū)：一般2層～3層，與Shopping Mall主入口連接，功能以特色餐飲、中小型主力店(100 m2～500 m2)、休閑性質(zhì)商店為主。該部分建筑將大部分銷售。

3.5 商業(yè)消費(fèi)行為分析

商業(yè)最初定位應(yīng)該確定商業(yè)人群消費(fèi)行為。目前流行商業(yè)消費(fèi)有以下幾種：潮汐消費(fèi)(娛樂(lè)主力、時(shí)尚小鋪)、超前消費(fèi)(輕奢品牌、個(gè)性品牌)、個(gè)性消費(fèi)(定制服務(wù))、潮流消費(fèi)(時(shí)尚小鋪、聚會(huì)餐飲)、體驗(yàn)消費(fèi)(參與實(shí)體店、互聯(lián)網(wǎng)+、送貨到家)。

3.6 商業(yè)業(yè)態(tài)組成

商業(yè)消費(fèi)行為決定商業(yè)業(yè)態(tài)的組成，商業(yè)業(yè)態(tài)現(xiàn)在以體驗(yàn)性消費(fèi)為主，輔以其他消費(fèi)。商業(yè)業(yè)態(tài)主要為：生活超市、餐飲、影院、品牌零售連鎖、休閑娛樂(lè)場(chǎng)所。

4 商業(yè)建筑空間形態(tài)及動(dòng)線設(shè)計(jì)

1)商業(yè)建筑空間組織上，以廣場(chǎng)、商業(yè)街兩種方式進(jìn)行空間組織，總結(jié)為室內(nèi)(外)商業(yè)街、室內(nèi)(外)商業(yè)廣場(chǎng)、室內(nèi)外商業(yè)街+室內(nèi)外商業(yè)廣場(chǎng)。

2)商業(yè)入口層的價(jià)值最大化：?jiǎn)问讓?、雙首層、三首層。商業(yè)項(xiàng)目中人所共知的一個(gè)原則：樓層越高商業(yè)價(jià)值越低。所以在商業(yè)空間組織上，盡量利用下沉廣場(chǎng)以及扶梯，將地下層以及2層進(jìn)行充分的商業(yè)價(jià)值開(kāi)發(fā)。

3)商業(yè)流線。

商業(yè)的流線設(shè)計(jì)中包括：商業(yè)內(nèi)部人流設(shè)計(jì)、商業(yè)人車流線設(shè)計(jì)、商業(yè)后勤流線設(shè)計(jì)。商業(yè)內(nèi)部人流設(shè)計(jì)是重中之重。

a.商業(yè)內(nèi)部人流設(shè)計(jì)分為水平動(dòng)線設(shè)計(jì)和垂直動(dòng)線設(shè)計(jì)。水平動(dòng)線設(shè)計(jì)應(yīng)采用環(huán)形動(dòng)線設(shè)計(jì)，這樣能夠避免商業(yè)的盡端式出現(xiàn)，降低顧客的購(gòu)物的趣味性。同時(shí)在環(huán)形動(dòng)線的基礎(chǔ)上盡量增加支路環(huán)狀動(dòng)線，方便顧客的選擇性和購(gòu)物的多樣性。比如上海金虹橋商業(yè)綜合體。商業(yè)總體采用商業(yè)廣場(chǎng)+商業(yè)街的模式，水平動(dòng)線為一個(gè)主動(dòng)線+一個(gè)支動(dòng)線，動(dòng)線明確不單調(diào)，空間層次豐富，商業(yè)街趣味性足。商業(yè)垂直流線應(yīng)注重連續(xù)自然的過(guò)渡，將水平流線導(dǎo)入垂直流線。載體空間為商業(yè)廣場(chǎng)及商業(yè)街，載體工具為垂直電梯以及扶梯、景觀樓梯，消除垂直空間的不連續(xù)性，方便顧客的購(gòu)物體驗(yàn)。以難波公園(如圖1所示)為例，通過(guò)垂直電梯和景觀樓梯，將地上商業(yè)空間進(jìn)行了很好的連接，創(chuàng)造了商業(yè)的價(jià)值最大化和顧客購(gòu)物體驗(yàn)最大化。

b.商業(yè)人車分流設(shè)計(jì)。目前商業(yè)盡量做到人車分流，總結(jié)有三種形式：地下車庫(kù)(上店下庫(kù))、樓層車庫(kù)(北京金源世紀(jì)，前店后庫(kù))、屋頂停車(下店上庫(kù))，經(jīng)常三種形式混合實(shí)施。集中停車庫(kù)的選擇根據(jù)場(chǎng)地的形式以及功能組合的要求進(jìn)行配置，分散配置既能解決停車要求，又可分散平均滿足各功能區(qū)塊的停車要求。地面停車作為補(bǔ)充，不可大量設(shè)置。

c.商業(yè)物流組織。商業(yè)后勤流線設(shè)計(jì)包括貨物流、廢物流設(shè)計(jì)。此流線應(yīng)與商業(yè)動(dòng)線流線進(jìn)行分區(qū)或分時(shí)分開(kāi)設(shè)計(jì)。分區(qū)設(shè)計(jì)通常采用入口處通過(guò)地下車庫(kù)進(jìn)入，設(shè)置貨車?？繀^(qū)以及垃圾回收站，結(jié)合地上功能分區(qū)的設(shè)置要求，分片分組設(shè)置貨物梯，地上部分結(jié)合后勤通廊設(shè)置貨物流線，商業(yè)物流動(dòng)線與人流動(dòng)線車頂分開(kāi)。分時(shí)設(shè)計(jì)與分區(qū)設(shè)計(jì)區(qū)別在于垂直電梯及貨物通道與人流通道合并，商業(yè)定時(shí)進(jìn)行物流組織，一般商業(yè)規(guī)模較小時(shí)，采用此種方式。以上海嘉里中心(如圖2所示)為例。

d.商業(yè)空間尺度。目前商業(yè)形式為主力店+商鋪+街或廣場(chǎng)。那么街道、廣場(chǎng)及商鋪的尺度如何既關(guān)系到商業(yè)空間的好壞，又關(guān)系到商業(yè)能否價(jià)值最大化。

街道的尺度：

合理的街道寬度原則：當(dāng)人流動(dòng)線兩側(cè)都布置商鋪時(shí)，一般人流動(dòng)線的最小寬度是6 m，宜人寬度在9 m左右。當(dāng)主要人流動(dòng)線的中央布置休息空間、座椅、植物、貨亭、花壇或者雕塑等時(shí)，那么寬度可達(dá)13 m～15 m，除了能保證正常人流順利通行之外，還能承受高峰時(shí)期的人流荷載。人流動(dòng)線的寬度的設(shè)定必須能保證每側(cè)商店都有3 m的凈步行空間。內(nèi)部動(dòng)線寬度D與高度H之比在1∶1左右，空間感受比較舒適，盡量不要超過(guò)1∶3。在實(shí)際生活中道路空間感受不是靜止的，而是在持續(xù)行進(jìn)中逐漸形成，因此道路長(zhǎng)度L與寬度D，則是道路連續(xù)性和統(tǒng)一性的重要指標(biāo)。街道長(zhǎng)度控制在280 m～350 m為宜。如：蘇州萬(wàn)科美好廣場(chǎng)內(nèi)街寬度9 m～12 m，上海正大樂(lè)城街區(qū)寬度10 m～13 m，上海大寧國(guó)際街區(qū)寬度9 m～15 m。

中心廣場(chǎng)尺度：

廣場(chǎng)的主要圍合方式有：四面圍合、三面圍合、兩面圍合與單面圍合。四面圍合和三面圍合的空間封閉感相對(duì)較好，向心力強(qiáng)。

如果將廣場(chǎng)平面形態(tài)簡(jiǎn)化成一個(gè)大致的矩形，以L代表矩形的長(zhǎng)度，D代表矩形的寬度，歷史上的廣場(chǎng)經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)表明，L/D<3為宜，以確保廣場(chǎng)不至于從節(jié)點(diǎn)型空間變?yōu)榧?xì)長(zhǎng)的線型空間。同樣以H為矩形周邊垂直街邊的平均高度，D/H也有比例上的要求，以確保廣場(chǎng)空間產(chǎn)生向心內(nèi)聚而不離散的圍合感。

入口廣場(chǎng)尺度：

設(shè)置入口廣場(chǎng)要通過(guò)設(shè)計(jì)盡量吸引人流從主入口進(jìn)入商街。廣場(chǎng)要考慮舉辦運(yùn)營(yíng)活動(dòng)的可能。

a.主入口廣場(chǎng)常見(jiàn)面積為500 m～1 000 m。

b.主入口通道常見(jiàn)寬度為10 m～20 m。

c.主入口離最近的垂直交通相距一般為20 m左右。

大寧國(guó)際廣場(chǎng)入口廣場(chǎng)面積約為500 m2。

商鋪的劃分尺度：

商鋪劃分一般進(jìn)深在10 m～16 m為宜，總面積根據(jù)銷售情況而定，為了降低投資門檻，實(shí)現(xiàn)快速化的目的，建議商鋪控制在100 m2左右(見(jiàn)圖3)。那么商業(yè)街的一半尺度即鋪深+消防樓梯+通道，最小約為30 m。

主力店商鋪尺度根據(jù)各店要求不一致，面積大小位置均不一致。

5 商業(yè)建筑第五立面的利用

商業(yè)建筑寸土寸金，在充分開(kāi)發(fā)挖掘地上、地下空間的前提下，最大化利用商業(yè)屋頂及第五立面的空間。以下舉例說(shuō)明，上海國(guó)金中心屋頂設(shè)置咖啡廳、茶吧以及小游園，內(nèi)隱藏設(shè)備用房，給3層～4層商業(yè)空間提供了類地面空間，利于商業(yè)人流向較高層次商業(yè)疏導(dǎo)。上海金虹橋商業(yè)中心(見(jiàn)圖4)，通過(guò)層層退臺(tái)空間，在第4層設(shè)置局部屋頂花園，同時(shí)在第5層屋頂設(shè)置了哞哞農(nóng)場(chǎng)，進(jìn)一步帶動(dòng)了高層次商業(yè)的人流量，同時(shí)引導(dǎo)人流步移景異，在向上過(guò)程中獲得充滿趣味性的購(gòu)物體驗(yàn)。

6 商業(yè)其他細(xì)部設(shè)計(jì)

層高設(shè)計(jì)以萬(wàn)達(dá)商業(yè)為例：首層層高在5.4 m以上，2層及以上在5.1 m以上，地下1層層高在5.1 m以上。柱網(wǎng)以8.4 m×8.4 m為宜，商業(yè)街寬度為3.5 m～4 m左右，橋?qū)挒?.5 m，每隔24 m左右設(shè)有一座天橋相連。

7 結(jié)語(yǔ)

商業(yè)建筑功能繁多，流線復(fù)雜，我們?cè)谶M(jìn)行設(shè)計(jì)過(guò)程中，應(yīng)該配合商業(yè)策劃進(jìn)行前期的定位，同時(shí)設(shè)計(jì)中應(yīng)將功能組織以及流線設(shè)計(jì)作為主要方向，輔以具體細(xì)節(jié)設(shè)計(jì)完善。目前商業(yè)隨著電子商務(wù)的迅猛發(fā)展，商業(yè)類型也在進(jìn)行著調(diào)整，那么商業(yè)建筑也在進(jìn)行著變化，我們應(yīng)該多總結(jié)，多創(chuàng)新，緊跟時(shí)代步伐。