商事居間活動中“跳單”行為的法律分析

摘 要 隨著商事活動的發(fā)展，我國的居間行業(yè)也愈發(fā)蓬勃。然而商事居間活動中的“跳單”行為卻屢見不鮮。本文以跳單行為普遍存在的原因?yàn)榍腥朦c(diǎn)，分析在商事居間合同中禁止跳單條款的效力，并研究司法實(shí)踐中對跳單的判斷因素和風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)。

關(guān)鍵詞 商事居間 “跳單”行為 法律分析

作者簡介：蘇夢婷，西北政法大學(xué)國際法學(xué)院2015級本科生。

中圖分類號：D920.4 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A DOI：10.19387/j.cnki.1009-0592.2018.06.138

跳單行為，俗稱“跳中介”，指的是在商間活動中，交易一方或者雙方在與居間人簽訂了居間合同之后，跳過居間人，直接與交易相對方聯(lián)系并達(dá)成交易的行為。普遍存在于房地產(chǎn)中介活動和廣告代理等商事領(lǐng)域。盡管我國《合同法》將居間合同納入十五個(gè)有名合同之一并作出了相關(guān)規(guī)定，明確了居間義務(wù)人的法定權(quán)利和義務(wù)。但是，“跳單”行為在商事交易中卻仍時(shí)有發(fā)生。

一、跳單行為產(chǎn)生的原因

跳單行為目前較多存在于商事居間活動中，究其原因，很多人都會偏重于站在委托人的角度上思考，將跳單行為普遍歸咎于中介費(fèi)過高、中介服務(wù)質(zhì)量差等因素。

但應(yīng)當(dāng)看到的是，跳單行為的實(shí)質(zhì)上是委托人對其合約義務(wù)的違反，而從居間人的立場上分析，造成這種委托人違約現(xiàn)象的原因大致有兩個(gè)。一方面是從我國居間合同的定義來看，《合同法》第424條從訂立目的上將居間合同分為指示居間合同和媒介居間合同，并在“報(bào)酬”一詞的內(nèi)涵上與委托合同區(qū)分開來，將合同目的達(dá)成作為居間人取得報(bào)酬的唯一前提。另一方面，從居間人的法定權(quán)利和義務(wù)角度來看，《合同法》第426條明確規(guī)定了居間人在未促成合同成立的結(jié)果下，只能獲得從事居間活動的必要費(fèi)用，而不能獲得相應(yīng)的報(bào)酬。這也就給了委托人實(shí)施跳單行為的空隙，使其產(chǎn)生私下完成交易，從而免除支付居間人報(bào)酬的合約義務(wù)的想法。

二、商事居間合同中禁止“跳單”條款的效力

在商事實(shí)踐中，居間義務(wù)人為了更好地維護(hù)自己的權(quán)益，防止交易雙方跳過自己進(jìn)行交易從而使自己承擔(dān)損失，往往會在商事居間合同中與委托人約定禁止跳單的條款。但對于這種跳單條款的效力，學(xué)界也有著一定的爭議。

有的學(xué)者認(rèn)為，這種禁止跳單條款屬于格式條款，實(shí)質(zhì)上加重了委托人的責(zé)任，根據(jù)《合同法》第40條的規(guī)定應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為無效。但顯然，在最高人民法院審判委員會與2011年12月20日發(fā)布的指導(dǎo)案例1號中，法院已經(jīng)否認(rèn)了這一觀點(diǎn)。在中原公司訴陶德華居間合同糾紛案中，最高院在其裁判理由中明確認(rèn)定雙方在房屋買賣居間合同中的禁止“跳單”格式條款有效。

我贊成最高院的觀點(diǎn)。一方面，禁止“跳單”條款屬于格式條款。在商事居間活動特別是在房地產(chǎn)中介活動中，這種居間合同往往是居間義務(wù)人提前擬定好以便重復(fù)使用的，這是中介市場普遍存在的交易習(xí)慣，居間人一般在訂立居間合同時(shí)也不會與委托人就該禁止“跳單”條款進(jìn)行商議，因此其符合《合同法》第39條第2款所規(guī)定的格式合同條款。

另一方面，禁止“跳單”條款實(shí)質(zhì)是一種違約責(zé)任條款，其體現(xiàn)的是商事交易中的誠實(shí)信用原則。此條款一般規(guī)定，如果委托人故意避開居間人而與交易相對方完成交易，以避免承擔(dān)支付居間人報(bào)酬的義務(wù)，則屬于違約，應(yīng)當(dāng)按照合同約定支付給居間人相應(yīng)的違約金。而居間人并非是只要參與交易即可獲得報(bào)酬，其報(bào)酬請求權(quán)是以居間合同的目的實(shí)現(xiàn)為前提的，若最終為促成交易合同的成立，那么其將不會的得到報(bào)酬這就增加了居間義務(wù)人的風(fēng)險(xiǎn)，顯然對于居間人而言不公平。因此，這種禁止“跳單”的條款是為了保護(hù)居間義務(wù)人在交易中的權(quán)益，防止委托人的背信行為。居間人雖然是提供格式條款的惡意方，氮?dú)獠]有免除自身責(zé)任、加重對方責(zé)任，亦未排除對方的主要權(quán)利，未違背公平、等價(jià)有償?shù)拿穹ɑ驹瓌t，因而應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為有效。

三、司法實(shí)踐中“跳單”行為的判定因素

那么，在司法實(shí)踐中如何判定“跳單”行為呢？從其目的上來看，“跳單”行為的目的是為了避開支付居間人報(bào)酬的義務(wù)。根據(jù)我國《合同法》第二十三章關(guān)于居間合同的規(guī)定，居間人的報(bào)酬請求權(quán)也是在一定條件下才能行使的，其行使條件可以歸納為三個(gè)：一是居間人在交易活動必須積極履行了其義務(wù)，為居間人提供了相應(yīng)的交易信息；二是居間合同的目的最終達(dá)到了，即委托人與交易相對方最終簽訂了合同；三是居間人提供的信息與合同的最終成立之間有因果關(guān)系。據(jù)此，結(jié)合相關(guān)法律規(guī)定和司法實(shí)踐，課從以下四個(gè)方面判定“跳單”行為。

（一）居間人的被授權(quán)方式

居間人的被授權(quán)方式直接影響其履行居間義務(wù)的效果，因此，判定“跳單”行為是否存在首先要看委托人是獨(dú)家授權(quán)，還是同時(shí)授權(quán)多個(gè)居間人。如在一起案例中甲廣告公司與乙廣告公司簽訂了《廣告代理合同》，甲公司獨(dú)家授權(quán)乙在約定地域范圍內(nèi)為其尋找交易機(jī)會，代其與客戶訂立《廣告發(fā)布合同》，并約定了每月交易金額，若乙公司未完成當(dāng)月任務(wù)，則需支付約定的違約金。而后，家公司多次繞過乙公司，直接與該區(qū)域的客戶訂立合同，致使乙無法完成其交易任務(wù)額。從合同內(nèi)容來看，甲乙公司之間的合同實(shí)際性質(zhì)為居間合同。甲公司的做法實(shí)質(zhì)上侵犯了乙公司按照合同約定在該區(qū)域所享有的獨(dú)家的、排他的代理權(quán)，因而構(gòu)成了“跳單”行為。

（二）居間人是否積極履行義務(wù)

享有權(quán)利是以履行義務(wù)為前提的。若居間人在商事居間活動中并未履行其義務(wù)，未向委托人提供交易信息及相關(guān)交易機(jī)會，那么委托人另行尋找其他居間人促成交易或自行尋找交易機(jī)會則不屬于“跳單”行為。在這種情況下，雖然居間合同的目的最終也已經(jīng)達(dá)成，但是委托人的交易合同最終并不是由該居間人所促成的，因而居間人也不應(yīng)獲得報(bào)酬。

在司法實(shí)踐中，居間人履行義務(wù)的舉證責(zé)任一般在居間義務(wù)