出售二手房交易所得稅的轉(zhuǎn)嫁

廖俊平

2月20日，上屆政府的最后一次國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議針對(duì)一段時(shí)間以來(lái)熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)上漲趨勢(shì)明顯，研究出臺(tái)了有關(guān)調(diào)控措施。

在被稱(chēng)為“國(guó)五條”的調(diào)控措施當(dāng)中，最為社會(huì)關(guān)注的是所謂“20%所得稅”政策，文件原文是：“稅務(wù)、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門(mén)要密切配合，對(duì)出售自有住房按規(guī)定應(yīng)征收的個(gè)人所得稅，通過(guò)稅收征管、房屋登記等歷史信息能核實(shí)房屋原值的，應(yīng)依法嚴(yán)格按轉(zhuǎn)讓所得的20%計(jì)征”。

且不說(shuō)針對(duì)這條政策的各種質(zhì)疑和對(duì)其實(shí)施會(huì)帶來(lái)何種效果的各種預(yù)測(cè)，本文僅就房地產(chǎn)中介服務(wù)行業(yè)由這條政策以及相關(guān)的“國(guó)五條”其他內(nèi)容所受到的影響和由此帶來(lái)的行業(yè)變化做一些簡(jiǎn)單分析。

“國(guó)五條”公布以來(lái)，社會(huì)上最忙碌和緊張的除了眾多的售房者和買(mǎi)房者，就是房地產(chǎn)中介行業(yè)了。據(jù)媒體報(bào)道，有些經(jīng)紀(jì)人甚至在一個(gè)星期就賺到了去年半年所賺的傭金。但更多經(jīng)歷了這些年各種調(diào)控政策洗禮的資深房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人則是且喜且憂(yōu)，憂(yōu)的是經(jīng)過(guò)這一陣忙碌，會(huì)不會(huì)又一次迎來(lái)市場(chǎng)的長(zhǎng)期沉寂。一旦這樣，很多房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司就可能面臨關(guān)門(mén)的結(jié)局，而大量的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人則將離開(kāi)這個(gè)行業(yè)。

筆者一直認(rèn)為：一個(gè)行業(yè)如果總是如同坐過(guò)山車(chē)，形勢(shì)好的時(shí)候一擁而上，錢(qián)如雨下，形勢(shì)不好的時(shí)候一哄而散，門(mén)可羅雀，這個(gè)行業(yè)一定不能說(shuō)是一個(gè)成熟的行業(yè)。但這些年的情況又總是如此，卻又不能一味指責(zé)這個(gè)行業(yè)的從業(yè)人員缺乏行業(yè)責(zé)任感和長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)的職業(yè)意識(shí)，他們對(duì)這種指責(zé)的回答是：“政策總是在變，市場(chǎng)跟著政策在變，我又能怎樣？”

不過(guò)，這次“國(guó)五條”的政策出臺(tái)之后，我們看到一些房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人并不只是埋頭忙于洶涌而來(lái)的中介業(yè)務(wù)，而是積極考慮一旦20%所得稅的政策嚴(yán)格實(shí)施，要采取什么樣的對(duì)策。至少，這種不為眼前的飛來(lái)橫財(cái)迷住眼睛，而是著眼長(zhǎng)遠(yuǎn)的意識(shí)，是值得鼓勵(lì)的。

據(jù)說(shuō)有些房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司準(zhǔn)備聯(lián)合起來(lái)推行一條行業(yè)規(guī)則：20%的所得稅由買(mǎi)賣(mài)雙方各擔(dān)一半，各付10%。咋一看，這一條政策首先是違反政策的，因?yàn)樗枚惐緛?lái)就是針對(duì)賣(mài)方的，3月5日，2013年全國(guó)兩會(huì)期間，住建部領(lǐng)導(dǎo)在接受采訪(fǎng)時(shí)還表示：將交易所得稅轉(zhuǎn)嫁給購(gòu)房者的行為嚴(yán)重違規(guī)，國(guó)家將會(huì)出臺(tái)保護(hù)購(gòu)房者利益的措施。當(dāng)然，針對(duì)住建部領(lǐng)導(dǎo)的這一表態(tài)，馬上有學(xué)者表示：在賣(mài)方市場(chǎng)情況下，交易所得稅向購(gòu)房者轉(zhuǎn)嫁是必然的，只需要提高售房?jī)r(jià)格即可，表面上看購(gòu)房者并沒(méi)有被要求支付應(yīng)該由賣(mài)方支付的交易所得稅。進(jìn)一步深究這個(gè)問(wèn)題：既然連政府都無(wú)法真正管住交易所得稅在買(mǎi)賣(mài)雙方之間的重新配置，房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)又如何有這么大的能量來(lái)做這件事情呢？又憑什么來(lái)把這20%的交易所得稅平均分配給買(mǎi)賣(mài)雙方承擔(dān)呢？

但當(dāng)我們從經(jīng)濟(jì)學(xué)的原理來(lái)分析這個(gè)問(wèn)題時(shí)就會(huì)發(fā)現(xiàn)：房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司雖然的確是沒(méi)有辦法強(qiáng)令買(mǎi)賣(mài)雙方來(lái)平分交易所得稅，但他們這個(gè)天才的設(shè)想?yún)s是符合其自身利益最大化的（在不損害他人利益的前提下追求自身利益最大化，這是無(wú)可厚非的），而且，這個(gè)結(jié)果實(shí)際上是可能達(dá)到的，只是達(dá)到這個(gè)結(jié)果并不是因?yàn)榉康禺a(chǎn)經(jīng)紀(jì)人訂出的行業(yè)規(guī)則，而是市場(chǎng)均衡所致。

任何公平的價(jià)格都是買(mǎi)賣(mài)雙方經(jīng)過(guò)充分協(xié)商、自主達(dá)成的，沒(méi)有任何人可以強(qiáng)迫，這個(gè)價(jià)格就是經(jīng)濟(jì)學(xué)上的均衡價(jià)格（所以前面說(shuō)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人沒(méi)有因?yàn)橐龑?dǎo)交易所得稅在買(mǎi)賣(mài)雙方之間重新分配而損害他人利益，因?yàn)榻灰姿枚惐緛?lái)就會(huì)通過(guò)買(mǎi)賣(mài)雙方對(duì)成交價(jià)格的重新議定而事實(shí)上被重新分配，這是買(mǎi)賣(mài)雙方的自愿行為。在這種情況下，要說(shuō)損失，是新增的20%所得稅使得交易雙方都受到損失，而不是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人造成了其中任何一方的損失）。當(dāng)由于外力作用（例如政府要求抽取20%的交易所得稅）使得價(jià)格均衡的條件發(fā)生變化，導(dǎo)致價(jià)格發(fā)生變動(dòng)（賣(mài)方首先會(huì)考慮提價(jià)，把所得稅轉(zhuǎn)嫁給買(mǎi)方），市場(chǎng)成交量也會(huì)發(fā)生改變，從而形成新的均衡價(jià)格，這個(gè)新的均衡價(jià)格實(shí)際上就是新增的交易所得稅在買(mǎi)賣(mài)雙方進(jìn)行分配之后形成的。當(dāng)然這個(gè)均衡價(jià)格究竟意味著買(mǎi)賣(mài)雙方各承擔(dān)10%的交易所得稅，還是一方多一點(diǎn)而另一方少一點(diǎn)，并不重要，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人其實(shí)也不關(guān)心這個(gè)具體的分配比例。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人最擔(dān)心的是市場(chǎng)上沒(méi)有成交，而在外力沖擊導(dǎo)致失去價(jià)格平衡、新的平衡由于買(mǎi)賣(mài)雙方無(wú)法達(dá)成共識(shí)而不能形成，從而導(dǎo)致交易不能完成時(shí)，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人就無(wú)事可做，這時(shí)他們最希望的是盡早撮合買(mǎi)賣(mài)雙方形成價(jià)格共識(shí)。如果能夠讓買(mǎi)賣(mài)雙方都形成一個(gè)期望：各自承擔(dān)一半即10%的交易所得稅是一個(gè)最有可能達(dá)成共識(shí)的結(jié)果、雙方誰(shuí)都不會(huì)在這個(gè)平衡點(diǎn)上讓步了，那么買(mǎi)賣(mài)雙方就有可能很快達(dá)成協(xié)議，于是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的撮合工作也就大功告成了。

所以實(shí)際上，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人真正希望做的是幫助買(mǎi)賣(mài)雙方盡快形成一個(gè)明確的市場(chǎng)預(yù)期，盡快完成議價(jià)的過(guò)程（或即討論交易所得稅分配的過(guò)程），從而盡快成交。所謂制定一個(gè)要求買(mǎi)賣(mài)雙方各自承擔(dān)10%交易所得稅的規(guī)則，只是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人自己表錯(cuò)了情，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人無(wú)權(quán)也不可能來(lái)強(qiáng)迫買(mǎi)賣(mài)雙方接受由房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人制定的交易所得稅分配比例。但我們必須承認(rèn)：房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的確是最貼近房地產(chǎn)市場(chǎng)、最了解市場(chǎng)預(yù)期的一群人，他們也的確可以通過(guò)與買(mǎi)賣(mài)雙方的互動(dòng)幫助使市場(chǎng)預(yù)期盡快穩(wěn)定下來(lái)，這對(duì)參與市場(chǎng)的每一方都不是壞事，當(dāng)然對(duì)于市場(chǎng)本身也不是壞事。

王春敏/責(zé)任編輯