我國中央商務(wù)區(qū)樓宇經(jīng)濟與總部經(jīng)濟探索

摘 要：近年來，特色樓宇經(jīng)濟和總部經(jīng)濟成為許多城市CBD的發(fā)展方向，它們已經(jīng)成為城市CBD展現(xiàn)自我形象的新名片。本文基于現(xiàn)階段我國中央商務(wù)區(qū)樓宇經(jīng)濟與總部經(jīng)濟的發(fā)展現(xiàn)狀，以較為典型的杭州市為例，運用文獻閱讀和資料分析的方法，分析我國城市CBD樓宇經(jīng)濟與總部經(jīng)濟發(fā)展中存在的問題，并從樓宇管理、配套設(shè)施、產(chǎn)業(yè)運營、監(jiān)督監(jiān)測幾個方面提出相應(yīng)的對策，為相關(guān)機構(gòu)提供借鑒。

關(guān)鍵詞：中央商務(wù)區(qū)；樓宇經(jīng)濟；總部經(jīng)濟

引言

2017年8月，“第三屆中國樓宇經(jīng)濟峰會”在杭州成功舉辦，有關(guān)專家表明：“當前，三大因素‘倒逼樓宇經(jīng)濟轉(zhuǎn)型發(fā)展，一是資源需要集約利用，二是產(chǎn)業(yè)需要集群發(fā)展，三是企業(yè)需要集聚經(jīng)營?！笨梢?，樓宇經(jīng)濟與總部經(jīng)濟的轉(zhuǎn)型發(fā)展已經(jīng)成為推動城市CBD持續(xù)發(fā)展的重要途徑。

關(guān)于我國中央商務(wù)區(qū)樓宇經(jīng)濟與總部經(jīng)濟發(fā)展，我國學者也從不同方面展開了研究。劉建新以杭州錢江新城CBD為例，分析了現(xiàn)階段錢江新城CBD樓宇經(jīng)濟發(fā)展存在的問題，并借鑒優(yōu)秀案例經(jīng)驗，從發(fā)展基礎(chǔ)、發(fā)展環(huán)境、發(fā)展規(guī)模和發(fā)展效益四個方面構(gòu)建樓宇經(jīng)濟量化評價的平臺與體系；白慶亮從樓宇經(jīng)濟的理論研究、發(fā)展現(xiàn)狀、發(fā)展模式、發(fā)展對策、與政府職能關(guān)系以及定位在中小城市的樓宇經(jīng)濟發(fā)展等六個方面著手，對國內(nèi)關(guān)于樓宇經(jīng)濟研究文獻進行綜合整理；楊麗等人從樓宇經(jīng)濟的含義、基本原則、構(gòu)成要素及測評指標體系三個方面對樓宇經(jīng)濟開展詳細的解析。

本文基于前人的研究成果，立足于現(xiàn)階段我國中央商務(wù)區(qū)樓宇經(jīng)濟與總部經(jīng)濟的發(fā)展現(xiàn)狀，運用文獻閱讀和資料分析的方法，在闡述中央商務(wù)區(qū)、樓宇經(jīng)濟和總部經(jīng)濟等基本概念的基礎(chǔ)上，闡述樓宇經(jīng)濟與總部經(jīng)濟之間的關(guān)系，從樓宇管理、配套設(shè)施、產(chǎn)業(yè)運營、監(jiān)督監(jiān)測幾個方面分析現(xiàn)階段存在的問題并提出對策，為我國樓宇經(jīng)濟與總部經(jīng)濟的良性發(fā)展提供借鑒。

一、相關(guān)概念界定

（一）中央商務(wù)區(qū)

中央商務(wù)區(qū)，即CBD，是指一個國家或大城市里主要商務(wù)活動進行的區(qū)域，其高度集中了一個國家或城市的經(jīng)濟、科技和文化力量，是國家或城市發(fā)展的核心?，F(xiàn)代CBD應(yīng)具備金融、貿(mào)易、服務(wù)、展覽、咨詢等多種功能，并配以完善的基礎(chǔ)設(shè)施與公共服務(wù)設(shè)施。

（二）樓宇經(jīng)濟

樓宇經(jīng)濟是伴隨著城市經(jīng)濟快速發(fā)展所產(chǎn)生的一種新型經(jīng)濟形態(tài)。樓宇經(jīng)濟是指利用城區(qū)新開發(fā)樓盤和閑置用房，以商務(wù)樓、寫字樓、科研樓宇、標準廠房、城市綜合體和農(nóng)居SOHO等為載體，通過出租、售賣、合作等形式，招商引資，引進現(xiàn)代服務(wù)企業(yè)和都市型工業(yè)，從而培植新稅源和新經(jīng)濟增長點，促進城市經(jīng)濟發(fā)展的經(jīng)濟活動。它對于城市形象塑造、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整、經(jīng)濟發(fā)展、信息交匯融通等具有重要作用。

（三）總部經(jīng)濟

總部經(jīng)濟是伴隨著中央商務(wù)區(qū)（CBD）發(fā)展而產(chǎn)生的一種特殊的經(jīng)濟模式，它是指特定區(qū)域眾多資源大規(guī)模聚合，以達到資源集約、經(jīng)濟輻射、合作共贏的一種經(jīng)濟形態(tài)，又稱為“總部基地”。

二、樓宇經(jīng)濟與總部經(jīng)濟之間的關(guān)系

（一）總部經(jīng)濟是發(fā)展樓宇經(jīng)濟的重要一環(huán)

總部經(jīng)濟與樓宇經(jīng)濟之間本身就有相通之處，所謂總部經(jīng)濟，即將公司的總部、銷售中心、研發(fā)中心、技術(shù)中心、產(chǎn)品中心等上層經(jīng)濟體集中于某一CBD商圈的寫字樓、商務(wù)樓中，這便形成了樓宇經(jīng)濟。所以，總部經(jīng)濟是發(fā)展樓宇經(jīng)濟的重要一環(huán)，它是推動樓宇經(jīng)濟發(fā)展的有效途徑。

（二）樓宇經(jīng)濟是總部經(jīng)濟發(fā)展的重要載體

同理，樓宇經(jīng)濟為總部經(jīng)濟發(fā)展提供了一系列載體。一方面，各類寫字樓、科研樓宇、城市綜合體為企業(yè)上層經(jīng)濟體的設(shè)置提供了實體場域；另一方面，CBD商圈的基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施和信息資源等，為總部經(jīng)濟的良性發(fā)展提供了間接支持。

三、我國樓宇經(jīng)濟與總部經(jīng)濟發(fā)展中存在的問題

（一）企業(yè)入駐率較低

現(xiàn)階段我國很多樓宇空置率較高，企業(yè)入駐率較低。一方面，高端樓宇的高售價、高租金使大部分企業(yè)望而卻步；另一方面，低端寫字樓入駐情況較好，使得樓宇入駐、資源利用出現(xiàn)了明顯的不均衡。

（二）公共設(shè)施待完善

公共設(shè)施建設(shè)也是我國樓宇經(jīng)濟面臨的重要問題之一。一方面，在建CBD給已投入使用樓宇帶來不良影響，施工噪音和污染影響了在用樓宇的整體環(huán)境；另一方面，大部分樓宇仍然缺乏人性化、系統(tǒng)化的配套公共設(shè)施。

（三）招商引資較難

首先，分割化的招商方式使得樓宇的經(jīng)營和管理面臨一定困難；其次，不可控的招商效果使得樓宇企業(yè)構(gòu)成和整體形象塑造存在一定問題；最后，缺乏引導(dǎo)性的招商政策加大了樓宇招商引資難度。

（四）同類競爭較多

城市CBD的迅速崛起，催生了大量CBD與偽CBD的產(chǎn)生，越來越多的同類競爭使得資源聚集、產(chǎn)業(yè)整合、空間集約等功能的發(fā)揮面臨挑戰(zhàn)。

（五）閑置資源缺乏利用

政府對于大部分空置樓宇沒有進行統(tǒng)籌規(guī)劃，使得樓宇資源空置浪費，對地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展造成不良影響。

四、我國樓宇經(jīng)濟與總部經(jīng)濟發(fā)展的對策

（一）系統(tǒng)化管理

首先，做好樓宇定位。結(jié)合所在城市、中央商務(wù)區(qū)及樓宇現(xiàn)狀做好定位工作，明確樓宇形象的塑造方向。2016年頒布的《杭州市樓宇經(jīng)濟發(fā)展“十三五”規(guī)劃》中指出，杭州市樓宇經(jīng)濟將構(gòu)筑“兩主七副多點”的空間格局，以錢江新城和錢江世紀城為兩大主中心板塊，發(fā)展定位為杭州市的政治、經(jīng)濟、文化新中心和錢塘江金融港灣核心區(qū)。其中，錢江新城主要打造成集行政、商務(wù)、金融貿(mào)易、信息會展、文化旅游和居住等功能于一體的高端商務(wù)服務(wù)中心。錢江世紀城重點吸引國內(nèi)外大企業(yè)總部、跨國集團地區(qū)分部、會議展覽和咨詢中介等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)機構(gòu)，打造總部經(jīng)濟高度集聚、具有鮮明金融商貿(mào)特征的中央商務(wù)區(qū)。杭州市樓宇經(jīng)濟的整體發(fā)展都基于準確的定位。

其次，加強樓宇規(guī)劃。針對入駐企業(yè)的結(jié)構(gòu)、類型、資質(zhì)等，設(shè)施配套、軟硬件水平進行科學合理的規(guī)劃，為樓宇的進一步建設(shè)和管理打下良好基礎(chǔ)。

最后，精細樓宇管理。開展樓宇社區(qū)精細化管理，爭創(chuàng)5A樓宇社區(qū)。例如，杭州“武林CBD”就一如既往的堅持“招商一批，管理一批，更新一批、規(guī)劃一批、建設(shè)一批”的“五個一批”思路穩(wěn)步發(fā)展樓宇經(jīng)濟，并進一步推動樓宇服務(wù)社區(qū)化，2013年109幢目標樓宇稅收達62.7億元，2018年2月，武林廣場中央商場也開門迎客。

（二）個性化發(fā)展

打造特色樓宇、定制樓宇，推動樓宇個性化發(fā)展是樓宇經(jīng)濟發(fā)展的方向。如針對金融寫字樓，要考慮到金融企業(yè)對金庫的需求，注意調(diào)整樓宇的承重和存儲空間；對于互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)辦公樓，要考慮到其網(wǎng)絡(luò)需求和辦公主體的年輕化，優(yōu)化光纖網(wǎng)絡(luò)線路，采用相對時尚活力的裝修風格，設(shè)置符合年輕人喜好的功能分區(qū)；若是高端商務(wù)型樓宇，則要采用高品質(zhì)的軟硬件設(shè)施，以滿足高端人士的需要。

（三）全域化配套

只有全域化配套相關(guān)軟硬件設(shè)施，才能形成完整的樓宇經(jīng)濟形態(tài)。在硬件設(shè)施方面，除了樓宇建設(shè)之外，周邊要配備適當星級的酒店，符合白領(lǐng)品味的風味美食街，合理的商務(wù)休閑場所以及優(yōu)美的CBD綠化環(huán)境等；在軟件設(shè)施方面，除了提供高質(zhì)量的樓宇配套服務(wù)之外，政府應(yīng)制定鼓勵發(fā)展樓宇經(jīng)濟的相關(guān)政策，發(fā)揮好規(guī)劃、服務(wù)和引導(dǎo)職能。

（四）鏈條化運營

發(fā)揮產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整功能，依托樓宇經(jīng)濟較高的服務(wù)效益，促進現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展，加大第三產(chǎn)業(yè)在地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展中的占比，調(diào)整經(jīng)濟結(jié)構(gòu)；另一方面，形成系統(tǒng)化產(chǎn)業(yè)鏈。發(fā)揮樓宇經(jīng)濟的輻射效應(yīng)，推動與之關(guān)聯(lián)性較強的商業(yè)、酒店業(yè)、文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)等新興服務(wù)業(yè)的發(fā)展，實現(xiàn)鏈條化運營，使得效益最大化。

（五）專業(yè)化監(jiān)測

從硬件建設(shè)著手制定樓宇評定標準，將樓宇分為頂級寫字樓、甲級寫字樓和乙級寫字樓，并明確評估指標和方式。從軟性管理入手建立樓宇經(jīng)濟動態(tài)監(jiān)測體系，基于樓宇經(jīng)濟信息管理系統(tǒng)對樓宇的客觀條件（如位置、數(shù)量、面積等）和主觀效益（企業(yè)結(jié)構(gòu)、從業(yè)人員、稅收貢獻等）進行實時監(jiān)控，實現(xiàn)對樓宇經(jīng)濟的全息把控。

五、結(jié)束語

在樓宇經(jīng)濟與總部經(jīng)濟快速發(fā)展的今天，我們應(yīng)從樓宇管理、配套設(shè)施、產(chǎn)業(yè)運營、監(jiān)督監(jiān)測幾個方面著手，改善現(xiàn)階段樓宇經(jīng)濟存在的一系列問題，實現(xiàn)CBD的健康可持續(xù)發(fā)展。

參考文獻：

[1]劉建新.中央商務(wù)區(qū)樓宇經(jīng)濟研究——以杭州錢江新城CBD為例[J].當代經(jīng)濟，2016，（20）：60-61.

[2]白慶亮.國內(nèi)樓宇經(jīng)濟研究文獻綜述[J].赤峰學院學報（自然科學版），2015，31（16）：104-106.

作者簡介：

譚林藝（2001-），女，漢族，浙江杭州市濱江區(qū)人，杭州高級中學錢江校。