中日對(duì)美寫字樓地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的比較研究
——基于Fuzzy-AHP模型

文/趙敏楚 華東師范大學(xué)經(jīng)濟(jì)與管理學(xué)部 上海 200062

張耀木 中國(guó)海洋大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院 山東青島 266100

上世紀(jì) 80 年代，美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)走低，而當(dāng)時(shí)日本制造業(yè)欣欣向榮，舉國(guó)上下躊躇滿志，相信大可趕超美國(guó)。然而，這一想法導(dǎo)致了大規(guī)模對(duì)美盲目投資的決策，最終損失慘重。2010年起，中國(guó)對(duì)外商業(yè)地產(chǎn)直接投資迅速增長(zhǎng)。2010年，中國(guó)對(duì)美商業(yè)地產(chǎn)投資約為5.85億美元，到2015年時(shí)，這一數(shù)值已達(dá)到85億美元，平均年增長(zhǎng)率高達(dá)70% 。如今中國(guó)對(duì)美投資背景與當(dāng)年的日本有一定的相似之處，正確認(rèn)識(shí)日本當(dāng)年投資失敗的原因，極力避免重蹈覆轍的情況出現(xiàn)，這些都是預(yù)投資美國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的我國(guó)企業(yè)和資本應(yīng)該首先進(jìn)行細(xì)致思考的問(wèn)題。

縱覽國(guó)內(nèi)文獻(xiàn)可以發(fā)現(xiàn)，雖然AHP法在房地產(chǎn)市場(chǎng)中已經(jīng)得到了相當(dāng)?shù)膽?yīng)用，但是國(guó)內(nèi)學(xué)者普遍只關(guān)注于國(guó)內(nèi)市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)度量，基本不涉及跨國(guó)性的房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)測(cè)算。而在跨國(guó)房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)方面，目前國(guó)內(nèi)的理論卻又集中于定性研究方面，對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的量化研究很少，這與我國(guó)企業(yè)在境外房地產(chǎn)投資的興起是嚴(yán)重脫節(jié)的。因此，本文將基于AHP方法，給出一個(gè)完整全面的有關(guān)跨國(guó)房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的研究，填補(bǔ)這一研究空白。

1、跨國(guó)寫字樓地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)指標(biāo)體系

跨國(guó)寫字樓地產(chǎn)的投資風(fēng)險(xiǎn)由于以下兩點(diǎn)而變得十分復(fù)雜：其一，由于該項(xiàng)房地產(chǎn)投資是跨國(guó)性質(zhì)的，因此存在與國(guó)家間、種族間、文化間等差異相關(guān)的風(fēng)險(xiǎn)；其二，由于該項(xiàng)房地產(chǎn)投資的投資對(duì)象是寫字樓地產(chǎn)，因此較普通住宅投資來(lái)說(shuō)，投資期限更長(zhǎng)，資金成本更高，投資風(fēng)險(xiǎn)也更大。

本文在文獻(xiàn)[1]的基礎(chǔ)上，從風(fēng)險(xiǎn)的來(lái)源角度對(duì)跨國(guó)寫字樓地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行了梳理和整合，目的在于加深對(duì)跨國(guó)寫字樓地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的認(rèn)識(shí)和理解，從而有助于未來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)控制。具體來(lái)說(shuō)，本文將風(fēng)險(xiǎn)分為自然風(fēng)險(xiǎn)、政治制度風(fēng)險(xiǎn)、社會(huì)文化風(fēng)險(xiǎn)、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)和管理風(fēng)險(xiǎn)。

（1）自然風(fēng)險(xiǎn)主要包括火災(zāi)風(fēng)險(xiǎn)、風(fēng)暴風(fēng)險(xiǎn)、洪水風(fēng)險(xiǎn)、地震風(fēng)險(xiǎn)、雪災(zāi)風(fēng)險(xiǎn)和氣溫風(fēng)險(xiǎn)。

（2）政治制度風(fēng)險(xiǎn)主要包括國(guó)際政治環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)、國(guó)內(nèi)政治環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)濟(jì)體制改革風(fēng)險(xiǎn)、產(chǎn)業(yè)政策風(fēng)險(xiǎn)、土地使用制度改革風(fēng)險(xiǎn)、商業(yè)用房制度改革風(fēng)險(xiǎn)、金融政策變化風(fēng)險(xiǎn)、環(huán)保政策變化風(fēng)險(xiǎn)和法律風(fēng)險(xiǎn)。

（3）社會(huì)文化風(fēng)險(xiǎn)主要包括城市規(guī)劃風(fēng)險(xiǎn)、區(qū)域發(fā)展風(fēng)險(xiǎn)、社會(huì)治安風(fēng)險(xiǎn)、公眾干預(yù)風(fēng)險(xiǎn)、文物保護(hù)風(fēng)險(xiǎn)、租戶干預(yù)風(fēng)險(xiǎn)和文化差異風(fēng)險(xiǎn)。

（4）市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)主要包括通脹風(fēng)險(xiǎn)、供求風(fēng)險(xiǎn)、利率風(fēng)險(xiǎn)、流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)、周期風(fēng)險(xiǎn)、匯率風(fēng)險(xiǎn)、退出風(fēng)險(xiǎn)、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、低價(jià)風(fēng)險(xiǎn)、融資風(fēng)險(xiǎn)、國(guó)民經(jīng)濟(jì)狀況變化風(fēng)險(xiǎn)、同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn)和租客的來(lái)源和穩(wěn)定性風(fēng)險(xiǎn)。

（5）管理風(fēng)險(xiǎn)主要包括管理者素質(zhì)和經(jīng)驗(yàn)風(fēng)險(xiǎn)、企業(yè)商譽(yù)風(fēng)險(xiǎn)、管理機(jī)制風(fēng)險(xiǎn)和經(jīng)營(yíng)決策機(jī)制風(fēng)險(xiǎn)。

2、中日對(duì)美商業(yè)寫字樓地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的實(shí)證分析

2.1 確定權(quán)重

首先通過(guò)專家法，對(duì)一級(jí)風(fēng)險(xiǎn)兩兩進(jìn)行比較，得到判斷矩陣，進(jìn)而計(jì)算矩陣權(quán)重系數(shù)并進(jìn)行一致性檢驗(yàn)。同樣，分別求出每個(gè)二級(jí)風(fēng)險(xiǎn)指標(biāo)在其相應(yīng)一級(jí)風(fēng)險(xiǎn)指標(biāo)中占的權(quán)重。之后，采取問(wèn)卷的形式，讓10位專家對(duì)中日兩國(guó)每個(gè)二級(jí)風(fēng)險(xiǎn)因素發(fā)生概率進(jìn)行打分。根據(jù)專家的評(píng)分，得到中日兩國(guó)對(duì)美國(guó)投資的風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生概率的評(píng)價(jià)矩陣。再計(jì)算中日每個(gè)一級(jí)風(fēng)險(xiǎn)概率值。

2.2 確定風(fēng)險(xiǎn)影響大小

采取問(wèn)卷的形式，讓10位專家對(duì)中日兩國(guó)每個(gè)二級(jí)風(fēng)險(xiǎn)因素影響大小進(jìn)行打分。根據(jù)專家的評(píng)分，得到中日兩國(guó)的風(fēng)險(xiǎn)影響大小的評(píng)價(jià)矩陣。再計(jì)算中日每個(gè)一級(jí)風(fēng)險(xiǎn)影響值。

2.3 綜合評(píng)價(jià)

根據(jù)上述計(jì)算結(jié)果，匯總中日兩國(guó)一級(jí)風(fēng)險(xiǎn)相應(yīng)數(shù)值如表1所示。

根據(jù)上表，計(jì)算風(fēng)險(xiǎn)值如下：

R中國(guó)=0.22；R日本=0.33

3、結(jié)論及建議

與八十年代末的日本相比，當(dāng)今中國(guó)對(duì)美國(guó)寫字樓地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)較小一些，大約為其2/3。這主要是由政治制度風(fēng)險(xiǎn)與市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的差距引起的。這說(shuō)明一方面，如今美國(guó)商業(yè)地產(chǎn)投資環(huán)境比當(dāng)年要好，中國(guó)企業(yè)需要抓住機(jī)遇；另一方面，我國(guó)投資風(fēng)險(xiǎn)的大小已達(dá)到需要引起重視的水平。

到目前為止，中國(guó)投資企業(yè)對(duì)商業(yè)寫字樓的投資區(qū)域仍集中在一線城市[2]。其實(shí)，美國(guó)的“18小時(shí)城市”（相當(dāng)于國(guó)內(nèi)的二線城市），像奧斯汀、亞特蘭大、丹佛等城市，在人口和工作機(jī)會(huì)增長(zhǎng)的支持下，寫字樓地產(chǎn)都有比較樂(lè)觀的上漲預(yù)期。企業(yè)可根據(jù)自身情況，考慮加大對(duì)這類城市的投資比率。

另外，我國(guó)對(duì)美投資起步較晚，企業(yè)的國(guó)際化程度普遍低，國(guó)際化人才十分有限[3]。而且，企業(yè)對(duì)投資項(xiàng)目基礎(chǔ)工作研判不足，也暴露出諸多盲目性和不成熟。中國(guó)投資企業(yè)在進(jìn)行投資前，應(yīng)該好好地了解美國(guó)的法規(guī)和程序，美國(guó)的生意保險(xiǎn)、員工福利、醫(yī)療保險(xiǎn)、稅務(wù)等等。這些和中國(guó)都有很大的差別，中國(guó)投資者一定要多咨詢相關(guān)專業(yè)人士。在美國(guó)投資寫字樓地產(chǎn)，需要熟悉本地法規(guī)和會(huì)計(jì)制度的人協(xié)助，日常運(yùn)營(yíng)管理最好需要有當(dāng)?shù)氐暮献髡摺?/p>