上海核心城區(qū)軌道交通車站站域商業(yè)空間分布特征與影響因素分析*

袁 銘

(中鐵上海設(shè)計(jì)院集團(tuán)有限公司，200070，上海//高級(jí)工程師)

城市軌道交通作為高密度大城市重要的綠色出行方式，對(duì)城市空間使用帶來(lái)巨大影響，已成為當(dāng)前規(guī)劃領(lǐng)域研究的重要課題之一。本文分析了站域商業(yè)空間的多層面分布特征，討論了功能空間的競(jìng)租曲線及對(duì)商業(yè)空間分布的影響，這對(duì)充分挖掘城市軌道交通車站站域商業(yè)空間的使用潛力，促進(jìn)空間體系化發(fā)展具有一定指導(dǎo)價(jià)值。

城市空間的分布特征及其影響因素歷來(lái)是城市研究的重點(diǎn)，在城市軌道交通提升可達(dá)性的前提下，對(duì)它依賴性較強(qiáng)的公共性功能空間(如商業(yè)、辦公等)在站點(diǎn)周邊逐漸集聚。文獻(xiàn)[1]發(fā)現(xiàn)靠近城市軌道交通車站周邊的商業(yè)用地增長(zhǎng)約23%；文獻(xiàn)[2]對(duì)上海3個(gè)站域的商業(yè)空間分布進(jìn)行分析，指出在水平維度上的商業(yè)形成了核心區(qū)商業(yè)圈、外圍集中商業(yè)點(diǎn)和沿街商業(yè)帶3大特征區(qū)，垂直維度上的商業(yè)主要在近地面層和城市軌道交通人流到達(dá)層聚集；文獻(xiàn)[3]則以城市軌道交通綜合體為對(duì)象，研究初步表明商業(yè)空間趨向于步行密度高的層面，以及位于臨近城市軌道交通車站換乘平面的樓層；文獻(xiàn)[4]歸納了影響商業(yè)空間分布的因素，主要包括服務(wù)便捷性、人口分布變化、交通現(xiàn)狀、經(jīng)濟(jì)發(fā)展、政策及歷史等。競(jìng)租理論認(rèn)為,城市軌道交通帶來(lái)微區(qū)位價(jià)值的變化，各功能結(jié)合承租能力產(chǎn)生競(jìng)爭(zhēng)并決定空間用途。文獻(xiàn)[5]對(duì)赫爾辛基軌道交通站域的研究發(fā)現(xiàn)，離地鐵口1 000 m范圍內(nèi)土地約出現(xiàn)6%的溢價(jià)；文獻(xiàn)[6]發(fā)現(xiàn)謝菲爾德軌道交通線路附近土地價(jià)值上升約4%。

1 研究方法與數(shù)據(jù)來(lái)源

1.1 研究方法

城市軌道交通站域是指受城市軌道交通車站站點(diǎn)影響的城市區(qū)域，基于不同研究目的可確定合理的影響范圍，本文的界定原則為：在以車站站點(diǎn)各出站口為圓心、500 m范圍為半徑形成的若干圓的并集，步行5～10 min左右到達(dá)的多層面空間區(qū)域。本研究選取了上海核心城區(qū)10個(gè)具有代表性的站域，整理分析水平和垂直層面的商業(yè)空間分布現(xiàn)狀，并通過(guò)均值統(tǒng)計(jì)和SPSS軟件進(jìn)行方差分析，初步歸納上海核心城區(qū)軌道交通車站站域商業(yè)空間的分布特征；從使用者的空間需求入手，以競(jìng)租理論為基礎(chǔ)分析站域微區(qū)位價(jià)值的分異，并結(jié)合承租能力差異討論站域的多層面競(jìng)租曲線及其對(duì)商業(yè)空間分布的影響。分析研究的技術(shù)路線如圖1所示。

圖1 城市軌道交通站域研究技術(shù)路線

1.2 數(shù)據(jù)來(lái)源

數(shù)據(jù)主要來(lái)自筆者所參與的國(guó)家自然科學(xué)基金(51178318)課題組， 10個(gè)樣本的選取主要基于以下幾方面考慮：

(1)商業(yè)成熟和繁榮的區(qū)域：均位于上海中心城區(qū)發(fā)展比較成熟的黃埔、靜安等行政區(qū)，屬于典型的高密度城市中心區(qū)。由于站點(diǎn)建成時(shí)間較長(zhǎng)，商業(yè)空間也受站點(diǎn)影響大。

(2)多種規(guī)模和定位：在城市空間結(jié)構(gòu)中屬于城市級(jí)、區(qū)域級(jí)或社區(qū)級(jí)公共活動(dòng)中心的中心型站域，與使用者日常生活密切相關(guān)。

(3)多種功能組合：樣本為盡可能涵蓋商業(yè)、辦公等不同功能的主導(dǎo)型站域，以體現(xiàn)研究的均衡性。

(4)交通條件：涵蓋了8條主要軌道交通線路，既包括單站型站域，也包括雙站型站域；7個(gè)單站型站域既包括一線單站,也包括雙線和三線單站。

2 商業(yè)空間的多層面分布特征

2.1 樣本分析

對(duì)商業(yè)空間的水平分布現(xiàn)狀進(jìn)行整理后初步發(fā)現(xiàn)，除陸家嘴以外，其余9個(gè)樣本呈現(xiàn)圈層遞減分布趨勢(shì)。對(duì)此進(jìn)行均值分析(見(jiàn)圖2)后可以看出：①商業(yè)空間圍繞站點(diǎn)呈現(xiàn)明顯的圈層遞減分布趨勢(shì)，越靠近站點(diǎn)的圈層開(kāi)發(fā)強(qiáng)度越大，越遠(yuǎn)離站點(diǎn)其開(kāi)發(fā)強(qiáng)度越??；②越靠近站點(diǎn)圈層之間的開(kāi)發(fā)強(qiáng)度變化越大，遠(yuǎn)離站點(diǎn)的圈層開(kāi)發(fā)強(qiáng)度變化趨勢(shì)趨于平緩，隨距離增加站點(diǎn)對(duì)商業(yè)空間分布的影響越小；③ 0～100 m至400～500 m這5個(gè)圈層的結(jié)構(gòu)性開(kāi)發(fā)強(qiáng)度比值約為4.7∶3.1∶1.9∶1.2∶1.0，其中第一圈層所占比例約40%。對(duì)商業(yè)空間的垂直分布現(xiàn)狀進(jìn)行整理后初步發(fā)現(xiàn)，8個(gè)樣本在地面以上呈現(xiàn)隨高度增加而顯著遞減的分布趨勢(shì)。對(duì)此進(jìn)行均值分析(見(jiàn)圖3)后可以看出：①商業(yè)空間在近地面層區(qū)(0～10 m)的開(kāi)發(fā)強(qiáng)度最大，高層區(qū)(24～100 m)開(kāi)發(fā)強(qiáng)度最低；②商業(yè)空間主要集中在近地面層區(qū)和中間層區(qū)(10～24 m)，其它區(qū)域開(kāi)發(fā)強(qiáng)度較低；③高層區(qū)至地下淺層區(qū)(-15～0 m)開(kāi)發(fā)強(qiáng)度的比值約為1.0∶6.9∶9.6∶1.7，其中近地面層所占比例約為50%。

圖2 商業(yè)空間開(kāi)發(fā)強(qiáng)度水平分布的均值分析

圖3 商業(yè)空間開(kāi)發(fā)強(qiáng)度垂直分布的均值分析

2.2 討論

針對(duì)樣本初步統(tǒng)計(jì)后，可看出商業(yè)空間在多層面呈現(xiàn)出明顯的空間分異，進(jìn)一步通過(guò)SPSS軟件進(jìn)行方差檢驗(yàn)。水平層面的方差分析顯示，其顯著性(sig值)為0，F(xiàn)值(方差)為10.560；垂直層面的方差分析顯示，其sig值為0，F(xiàn)值為14.295。由此表明水平和垂直層面的分布特征具有統(tǒng)計(jì)學(xué)意義，其與站點(diǎn)的水平和垂直距離是影響商業(yè)分布的重要系統(tǒng)性因素。

總體而言，在上海核心城區(qū)的軌道交通車站站域中，商業(yè)空間形成明顯的空間分異特征：水平層面呈現(xiàn)以站點(diǎn)為中心顯著的圈層遞減分布特征；垂直層面從地下淺層區(qū)到高層區(qū)呈現(xiàn)以站點(diǎn)為中心顯著遞減的分布特征。

3 微區(qū)位價(jià)值與空間競(jìng)租曲線

微區(qū)位是指在城市微觀尺度下的區(qū)位，它不同于宏觀和中觀區(qū)位而呈現(xiàn)明顯的三維性。如針對(duì)零售業(yè)而言，在水平層面上街道轉(zhuǎn)角的微區(qū)位優(yōu)勢(shì)大于街區(qū)內(nèi)部，在垂直層面上地面層的空間價(jià)值大于非地面層。站點(diǎn)引入促進(jìn)了交通可達(dá)性的提升，使得周邊微區(qū)位價(jià)值出現(xiàn)變化。

3.1 站域的空間價(jià)值分布

不同行業(yè)或功能體在經(jīng)營(yíng)和使用過(guò)程中的需求差異導(dǎo)致價(jià)值差異，其空間需求可從3個(gè)維度分析：可達(dá)性(Accessibility)、公共性(Public)和舒適性(Comfort)。德國(guó)學(xué)者R.Hurd在《城市土地價(jià)值原理》中認(rèn)為，城市土地價(jià)值的高低取決于區(qū)位，而決定區(qū)位的重要因素是可達(dá)性，從而產(chǎn)生級(jí)差地租。公共性并不側(cè)重強(qiáng)調(diào)產(chǎn)權(quán)的公有或私有，更強(qiáng)調(diào)的是對(duì)使用者的開(kāi)放程度，如當(dāng)前城市逐漸增多的準(zhǔn)公共空間(POPS)，雖然屬于私有產(chǎn)權(quán)但公共性很高，零售等順路消費(fèi)活動(dòng)對(duì)公共性的需求程度更大。舒適性主要指使用者在空間中的主觀感受，既涉及聲、光、熱等物理性能指標(biāo)，也涉及對(duì)景觀、城市家具的滿意度等主觀性指標(biāo)，比如靠近公園有利于高檔休閑類商業(yè)的使用績(jī)效提升。正是由于站點(diǎn)的引入導(dǎo)致了空間可達(dá)性的提升，使得周邊區(qū)域的微區(qū)位價(jià)值產(chǎn)生差異。比如，越靠近站點(diǎn)可達(dá)性和公共性越高，因此商業(yè)空間的價(jià)值也更高；垂直層面上靠近站點(diǎn)出入口的地下層或空中二層區(qū)，進(jìn)出站人流密度較大也使得商業(yè)空間價(jià)值更高。

總體而言，城市軌道交通車站站域商業(yè)微區(qū)位價(jià)值，在水平層面上呈現(xiàn)以站點(diǎn)各出入口為中心的顯著遞減分布趨勢(shì)，在垂直層面從地下淺層區(qū)到高層區(qū)呈現(xiàn)以各站點(diǎn)出入口為中心顯著遞減的分布趨勢(shì)，如圖4所示。

圖4 站域商業(yè)空間價(jià)值分布示意圖

3.2 不同行業(yè)和商業(yè)類型的承租能力

微區(qū)位價(jià)值反映了在不同使用方式下空間的潛在盈利能力，而另一方面，不同行業(yè)或商業(yè)類型由于平均利潤(rùn)率不同而存在承租能力的差異。承租能力主要指行業(yè)或功能體對(duì)租金的承受能力。各行業(yè)由于經(jīng)營(yíng)成本與盈利方式等不同，導(dǎo)致行業(yè)的平均利潤(rùn)存在差異，在空間競(jìng)爭(zhēng)時(shí)就體現(xiàn)為對(duì)租金的承受能力?；诶麧?rùn)差異，初步對(duì)站域4種典型功能體的承租能力進(jìn)行排序：商業(yè)>辦公>酒店>居住。

商業(yè)子系統(tǒng)內(nèi)部各業(yè)態(tài)的承租能力也存在差異。本研究將商業(yè)空間分為百貨、專業(yè)賣場(chǎng)、零售、餐飲、休閑娛樂(lè)和服務(wù)6種類型，總體而言承租能力可分為3個(gè)等級(jí)：承租能力較高的業(yè)態(tài)為精品百貨、零售、西式(休閑)餐飲、金融服務(wù)商業(yè)，平均租金在5～6元/(m2·d)；承租能力居中的業(yè)態(tài)為普通百貨、專業(yè)賣場(chǎng)、中餐(快餐)，平均租金在3～4元/(m2·d)；而承租能力較低的業(yè)態(tài)為休閑娛樂(lè)和服務(wù)類商業(yè)，平均租金在1～2元/(m2·d)。因此，在商業(yè)子系統(tǒng)內(nèi)部，由于業(yè)態(tài)的利潤(rùn)水平不同導(dǎo)致承租能力差異也較顯著。不同行業(yè)或業(yè)態(tài)進(jìn)一步依據(jù)空間需求及承租能力進(jìn)行競(jìng)爭(zhēng)，通過(guò)所支付的租金或價(jià)格決定多層面空間的最終用途，逐漸形成站域功能空間的分異特征。

3.3 站域典型功能空間的競(jìng)租曲線

競(jìng)租曲線是指在城市土地使用過(guò)程中區(qū)位與地租的函數(shù)。在區(qū)位論中最具代表性的是W. Alonso提出的“競(jìng)租理論”：競(jìng)租是在“理性人”和“市場(chǎng)均衡”假設(shè)下，土地使用者對(duì)不同區(qū)位的土地進(jìn)行競(jìng)爭(zhēng)，權(quán)衡支付地租和可能獲得的最大收益來(lái)決定最終用途。因此，競(jìng)租理論是以土地價(jià)格的高低決定其利用方式的競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制。

站域水平層面的競(jìng)租曲線是離開(kāi)站點(diǎn)的水平距離和租金的函數(shù)。站點(diǎn)的引入導(dǎo)致區(qū)域可達(dá)性和公共性顯著增加，并呈現(xiàn)圍繞站點(diǎn)的圈層遞減分布趨勢(shì)。站域典型功能體對(duì)可達(dá)性的依賴度排序依次為商業(yè)>辦公>居住>酒店，因此靠站點(diǎn)越近的區(qū)域商業(yè)價(jià)值越高，辦公次之；另一方面，承租能力排序?yàn)樯虡I(yè)>辦公>居住>酒店。綜合以上兩方面可初步推斷出站域水平層面上的空間競(jìng)租曲線(見(jiàn)圖5)，總體而言仍遵循傳統(tǒng)的競(jìng)租曲線。高度增加帶來(lái)可達(dá)性和公共性的降低，使得商業(yè)空間微區(qū)位價(jià)值顯著降低；而伴隨私密性和景觀品質(zhì)提升，辦公、居住和酒店隨高度增加其微區(qū)位價(jià)值逐步提升；居住和酒店對(duì)私密性和舒適性的需求更高，因此高層區(qū)辦公的價(jià)值相對(duì)小于居住和酒店。遵循行業(yè)承租能力排序可推斷出站域垂直層面上的空間競(jìng)租曲線，如圖6所示。

圖5 站域水平層面功能空間的競(jìng)租曲線

圖6 站域垂直層面功能空間的競(jìng)租曲線

本文將商業(yè)空間水平和垂直層面的競(jìng)租曲線進(jìn)行綜合，通過(guò)疏密不同的散點(diǎn)表示站域商業(yè)微區(qū)位的租金差異，如圖7所示。在圖7中，點(diǎn)數(shù)越密表示商業(yè)空間的租金越高，反之亦然。由此初步展現(xiàn)了城市軌道交通車站站域商業(yè)空間的多層面競(jìng)租關(guān)系。

4 站域商業(yè)空間的規(guī)劃策略

站域的商業(yè)空間規(guī)劃既要充分挖掘空間潛力，同時(shí)也要提升空間活力，可從使用者的內(nèi)在空間需求出發(fā)，以商業(yè)空間的競(jìng)租曲線為基本依據(jù)，把“功能、強(qiáng)度、分布”作為3大導(dǎo)控要素，對(duì)站域商業(yè)空間進(jìn)行規(guī)劃。

圖7 站域商業(yè)空間競(jìng)租的三維示意圖

在功能層面，站域商業(yè)類型及其組合要充分考慮周邊典型使用者的構(gòu)成狀況，結(jié)合其站區(qū)的發(fā)展定位、群體行為特征和內(nèi)在空間需求進(jìn)行配置，比如，針對(duì)社區(qū)級(jí)公共中心站域，其使用主體為當(dāng)?shù)鼐用?，因此主要配置與居民關(guān)聯(lián)度高的超市、賣場(chǎng)、普通百貨、服務(wù)類商業(yè)；而在以商務(wù)主導(dǎo)的站域，則以配置中高端餐飲、專賣類零售、金融類商業(yè)功能體為主。

在開(kāi)發(fā)強(qiáng)度層面，基于微區(qū)位價(jià)值差異初步提出6類典型商業(yè)空間的強(qiáng)度分布建議：在水平層面上，商業(yè)空間圍繞站點(diǎn)可形成圈層遞減的空間結(jié)構(gòu)，在核心區(qū)0～100 m和100～200 m圈層建議開(kāi)發(fā)強(qiáng)度比例分別控制在總強(qiáng)度的40%和30%左右；在垂直層面上，隨著距離站點(diǎn)的高度增加商業(yè)價(jià)值迅速降低，因此在近地面層和中間層建議開(kāi)發(fā)強(qiáng)度控制在總強(qiáng)度的50%和35%左右，并隨著高度增加需逐漸減小開(kāi)發(fā)強(qiáng)度。

結(jié)合不同區(qū)域進(jìn)一步配置不同類型商業(yè)及其相應(yīng)組合。建議：水平層面上，近站點(diǎn)圈層以混合功能的業(yè)態(tài)組合為主；而遠(yuǎn)離站點(diǎn)的圈層，可結(jié)合主要人流目的地(辦公或居住點(diǎn))布置對(duì)人流量集聚效能大的專業(yè)賣場(chǎng)和百貨等商業(yè)點(diǎn)，以吸引目的型消費(fèi)人群，也能引導(dǎo)消費(fèi)人群在站域積極有序地流動(dòng)，并帶動(dòng)步行路徑的小型零售購(gòu)物、服務(wù)類商業(yè)績(jī)效提升。垂直層面與水平層面類似，其近地面層和人流量大的區(qū)域以混合業(yè)態(tài)配置為主，而中間層則以目的型消費(fèi)的休閑娛樂(lè)或服務(wù)類商業(yè)為主。

5 結(jié)論

基于10個(gè)樣本站域分析初步發(fā)現(xiàn)：上海核心城區(qū)商業(yè)空間，在水平層面上呈現(xiàn)以站點(diǎn)為中心顯著的圈層遞減分布特征，在垂直層面上從地下淺層區(qū)到高層區(qū)呈現(xiàn)以站點(diǎn)為中心顯著遞減的分布特征。由于使用者空間需求不同決定了微區(qū)位價(jià)值差異，不同行業(yè)和功能體在權(quán)衡其承租能力和空間潛在盈利能力基礎(chǔ)上，通過(guò)競(jìng)爭(zhēng)產(chǎn)生租金差異，最終形成多層面的空間分異特征。本文進(jìn)一步結(jié)合競(jìng)租理論初步揭示了城市軌道交通車站站域典型功能空間的多層面競(jìng)租曲線：在水平層面上基本遵循傳統(tǒng)競(jìng)租曲線，在垂直層面上商業(yè)的競(jìng)租曲線隨高度增加租金顯著降低，其他3條曲線隨高度增加租金緩慢升高，高層區(qū)居住和酒店提升幅度大于辦公。最后，建議城市軌道交通車站站域商業(yè)空間規(guī)劃，要從站域典型使用者的內(nèi)在需求出發(fā)，以商業(yè)空間的競(jìng)租曲線為基本依據(jù)，把“功能、強(qiáng)度、分布”作為3大導(dǎo)控要素，注重空間潛力和活力，從而形成效率和品質(zhì)兼顧的規(guī)劃策略。