不動產(chǎn)檔案的類型與功能分析

劉佳媚

摘 要：不動產(chǎn)檔案是指對不動產(chǎn)的建造、確立及管理過程中形成的相關(guān)文件及檔案數(shù)據(jù)。文章主要闡述了不動產(chǎn)檔案的概念，分析了不動產(chǎn)檔案的形成環(huán)境及不動產(chǎn)檔案的類型，并簡要探析了不動產(chǎn)檔案的價值功能以及集約化管理。

關(guān)鍵詞：不動產(chǎn)檔案；形成環(huán)境；功能

1.不動產(chǎn)檔案

現(xiàn)代民法體系一般以物能否移動且是否因移動而損害其價值為標(biāo)準(zhǔn)將物分為動產(chǎn)與不動產(chǎn)。動產(chǎn)是能夠移動并且不致?lián)p害價值的物，如桌子、電視機(jī)等；不動產(chǎn)是指性質(zhì)上不能移動或雖可移動但移動會損害價值的物，如土地、房屋”。

不動產(chǎn)的類型有許多種，一般指土地和土地上的定著物，包括各種建筑物，如房屋、橋梁、電視塔，地下排水設(shè)施等等，以及生長在土地上的各類植物，如樹木、農(nóng)作物、花草等。

由于房產(chǎn)和地產(chǎn)與生活實(shí)踐的關(guān)聯(lián)性更強(qiáng)，房地產(chǎn)檔案相比其他不動產(chǎn)檔案更早地進(jìn)入檔案管理領(lǐng)域，并且實(shí)際利用率更高。為此，普通公眾常常將不動產(chǎn)檔案誤讀為房地產(chǎn)檔案。這種理解顯然是狹隘的。不動產(chǎn)檔案記錄類型豐富，除土地與房屋以外，還包括林木、海域、水面等等。目前國內(nèi)學(xué)術(shù)界對不動產(chǎn)檔案的界定和表述，更多限定于對不動產(chǎn)登記檔案的探討。也有學(xué)者述文時直接使用后者概念替換前者，如《應(yīng)建立統(tǒng)一公開的不動產(chǎn)檔案查閱制度》一文，直接使用“不動產(chǎn)檔案資料”置換“不動產(chǎn)登記資料”。也有學(xué)者認(rèn)為，無論是將房地產(chǎn)檔案與不動產(chǎn)檔案相混淆，還是將不動產(chǎn)檔案等同于不動產(chǎn)登記檔案，都無法釋清不動產(chǎn)檔案的全部內(nèi)涵。

2.不動產(chǎn)檔案的類型

不動產(chǎn)檔案根據(jù)不動產(chǎn)類型的不同可分為：房屋檔案、土地檔案、草原檔案、林地檔案、湖泊檔案等。

2.1房屋檔案

房屋檔案是指人們從事房屋產(chǎn)權(quán)登記、產(chǎn)權(quán)調(diào)查、變更登記等權(quán)屬管理活動中直接形成的，反映產(chǎn)權(quán)人、房屋自然狀況的、具有保存價值的各種文字材料、圖紙、圖表、計(jì)算材料、聲像等原始記錄。

2.2土地檔案

土地檔案是指人們從事土地產(chǎn)權(quán)登記、產(chǎn)權(quán)調(diào)查、變更登記等權(quán)屬管理活動中直接形成的，反映產(chǎn)權(quán)人、土地自然狀況的、具有保存價值的各種文字材料、圖紙、圖表、計(jì)算材料、聲像等原始記錄。

2.3草原檔案

草原檔案是人們從事草原資源管理、開發(fā)、使用、保護(hù)、調(diào)研等活動中直接形成的、具有保存價值的各種文字材料、圖紙、圖表、計(jì)算材料、聲像等原始記錄。

2.4林地檔案

林地檔案是指人們從事林地資源管理、開發(fā)、使用、保護(hù)、調(diào)研等活動中直接形成的、具有保存價值的各種文字材料、圖紙、圖表、計(jì)算材料、聲像等原始記錄。

2.5湖泊檔案

湖泊檔案是人們在從事湖泊利用、管理、開發(fā)、調(diào)研、保護(hù)、服務(wù)等活動中直接形成的，具有保存價值的各種文字、圖表、聲像等不同形式的原始記錄。

3.不動產(chǎn)檔案的形成環(huán)境

根據(jù)文件生命周期理論，文件從形成到銷毀或作為檔案永久保存的完整生命歷程中，其價值形態(tài)不斷變化，歷經(jīng)現(xiàn)行價值、憑證價值到歷史研究價值的轉(zhuǎn)化。不動產(chǎn)檔案作為不動產(chǎn)文件、數(shù)據(jù)的最終歸屬，兼具憑證與研究雙重價值。

3.1法制環(huán)境

不動產(chǎn)法制環(huán)境的相對完善，有利于保障不動產(chǎn)檔案形成與管理的規(guī)范化。現(xiàn)有的不動產(chǎn)法規(guī)主要體現(xiàn)在統(tǒng)計(jì)登記、產(chǎn)權(quán)維護(hù)、征收、用途管治等方面。不動產(chǎn)登記檔案是不動產(chǎn)檔案最重要的組成部分，而不動產(chǎn)登記簿是不動產(chǎn)登記檔案的核心內(nèi)容。依照規(guī)定，不動產(chǎn)應(yīng)由統(tǒng)一機(jī)構(gòu)制定統(tǒng)計(jì)調(diào)查方案，依法進(jìn)行不動產(chǎn)資源統(tǒng)計(jì)，定期發(fā)布相關(guān)統(tǒng)計(jì)資料。

3.2社會環(huán)境

不動產(chǎn)是財(cái)產(chǎn)劃分的一種形態(tài)，與人類經(jīng)濟(jì)社會活動聯(lián)系緊密，與不動產(chǎn)相關(guān)的社會活動是形成不動產(chǎn)檔案的重要來源。任何一類不動產(chǎn)檔案資源勢必有其存在的社會合理性。例如，在黨的十七大精神指導(dǎo)下的集體林權(quán)制度改革引導(dǎo)了林權(quán)檔案的規(guī)范與成熟；海洋產(chǎn)業(yè)的高速發(fā)展與海洋生態(tài)破壞之間的失調(diào)催生了轄區(qū)宗海圖、脆弱區(qū)重點(diǎn)監(jiān)視資料等一系海域?qū)崟r監(jiān)控檔案的建立；混亂的不動產(chǎn)交易市場及“潛規(guī)則”是促使不動產(chǎn)檔案登記規(guī)范化、法制化、公開化的隱形推力。

3.3自然環(huán)境

不動產(chǎn)檔案的形成需要依托一定的自然環(huán)境，包括土地資源環(huán)境、海洋資源環(huán)境、林木資源環(huán)境等。自然資源是不動產(chǎn)檔案的重要記錄內(nèi)容，離開自然環(huán)境，不動產(chǎn)檔案也無從存在。

4.不動產(chǎn)檔案的功能

不動產(chǎn)檔案的社會功能與其形成環(huán)境相對應(yīng)，主要體現(xiàn)在法制、行政、社會利用、資源開發(fā)、管理等方面。

4.1提高政府辦事效率

豐富和發(fā)展不動產(chǎn)檔案，實(shí)現(xiàn)不動產(chǎn)檔案統(tǒng)一管理，有助于整合部門職責(zé)，逐步實(shí)現(xiàn)一個窗口對外。不動產(chǎn)檔案分散管理，不僅浪費(fèi)人力物力，也會造成部門之間職能交叉、扯皮，檔案服務(wù)效率低下。建立該類檔案集中統(tǒng)一管理制度，既是不動產(chǎn)資料統(tǒng)一登記的結(jié)果、檔案豐富與發(fā)展的需要，也有利于促進(jìn)政府職能調(diào)整，減并多頭管理，提高效率。

4.2便于公眾對不動產(chǎn)信息的查詢利用

豐富和發(fā)展不動產(chǎn)檔案，有助于方便企業(yè)和群眾查詢利用。不動產(chǎn)檔案的重要用途之一是實(shí)現(xiàn)物權(quán)公示原則，確定不動產(chǎn)的權(quán)利界限。尤其不動產(chǎn)登記檔案資料，直接反映了權(quán)利歸屬與變動，具有重要的憑證價值，應(yīng)當(dāng)在法律允許范圍之內(nèi)允許當(dāng)事人合理查詢利用。

4.3促進(jìn)不動產(chǎn)資源的可持續(xù)發(fā)展

豐富和發(fā)展不動產(chǎn)檔案，有助于了解不動產(chǎn)資源基本利用情況，從而制定合理的開發(fā)和保護(hù)策略。土地、林木、海洋、草原既是不動產(chǎn)的主要組成部分，又是人類賴以生存的自然資源。加強(qiáng)不動產(chǎn)檔案登記與管理，一方面可以規(guī)范不動產(chǎn)交易活動，減少不動產(chǎn)資源非法侵占及不合理開發(fā)行為，另一反面也可以記錄不動產(chǎn)資源利用情況，保護(hù)自然環(huán)境，推動協(xié)調(diào)、高效、可持續(xù)發(fā)展。

4.4構(gòu)建不動產(chǎn)檔案集約化管理模式

豐富和發(fā)展不動產(chǎn)檔案，有助于理順檔案管理機(jī)制，搭建集約化管理平臺。集約化管理的概念來源于現(xiàn)代化企業(yè)集團(tuán)為了提高管理效率和企業(yè)效益所形成的一種管理的基本取向。其中，“集”是指集中，即集合人力、物力、財(cái)力等管理要素，進(jìn)行統(tǒng)一合理的資源配置；“約”是指節(jié)約、優(yōu)化，即在集中、統(tǒng)一配置生產(chǎn)要素的過程中，以節(jié)儉、約束、高效為價值取向，以此達(dá)到降低成本、高效管理的目的。集約化管理的最終目標(biāo)是使企業(yè)集中核心力量，獲得可持續(xù)競爭的優(yōu)勢。

5.結(jié)語

檔案管理的最終目的是檔案服務(wù)，檔案利用活化了檔案存儲的根本意義。不動產(chǎn)檔案資源與人們?nèi)粘Ｉ钇萜菹嚓P(guān)，只有站在受眾角度合理規(guī)劃、靈活管理、有效整合，才能發(fā)揮不動產(chǎn)檔案資源利用效果最大化。

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（作者單位：齊齊哈爾市不動產(chǎn)登記中心）