基于BIM的房地產(chǎn)開發(fā)項目成本控制及研究

陳斌

【摘 要】房地產(chǎn)業(yè)作為資金密集型行業(yè)，其投資額度巨大且涉及面較廣，但房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在項目開發(fā)過程中尚未形成一個科學的成本管理方法。近年來房地產(chǎn)行業(yè)逐漸進入到調(diào)整期，已呈現(xiàn)企業(yè)利潤逐漸降低的景象，想要提高企業(yè)的競爭力便要提高企業(yè)的成本管理水平。由此，本文就房地產(chǎn)開發(fā)項目成本控制中存在的問題予以分析，隨后闡述基于BIM的房地產(chǎn)開發(fā)項目管理成本控制管理的措施，以期能夠為房地產(chǎn)開發(fā)項目管理工作提供參考。

【關(guān)鍵詞】BIM；房地產(chǎn)開發(fā)項目；成本控制；研究

隨著社會的發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)在面對新的發(fā)展機遇的同時需面對新的挑戰(zhàn)，而不斷激烈化的市場競爭對房地產(chǎn)企業(yè)提出了更高的要求，即要求企業(yè)在良好地完成房地產(chǎn)建設(shè)工作。建筑信息模型（BIM）在成本控制應(yīng)用中依然存在諸多問題，由此，本文首先分析了房地產(chǎn)開發(fā)項目成本控制中存在的問題，隨后闡述基于BIM的房地產(chǎn)開發(fā)項目管理成本控制管理的措施，以期能為房地項目管理工作提供參考。

一、基于BIM房地產(chǎn)開發(fā)項目成本控制中存在的問題

成本管理、控制是項目管理傳統(tǒng)目標之一，其在一定程度上決定著房地產(chǎn)開發(fā)項目的經(jīng)濟效益，即影響項目成本管理質(zhì)量的關(guān)鍵性因素之一是項目成本控制管理體制。2011年，住建部提出了要在十二五期間加快建筑信息模型的應(yīng)用，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在落實項目工程的過程中，逐步開始應(yīng)用BIM技術(shù)[3]。但是，建立基于BIM成本控制流程以及計劃，依然存在操作、法律、經(jīng)濟、技術(shù)因素等多方面的阻礙。

從操作環(huán)境進行分析，我國現(xiàn)行成本確定法案較為落后，關(guān)于成本信息的更新相對緩慢，進而導致技術(shù)人員在方案設(shè)計時未能夠充分考慮項目開發(fā)的經(jīng)濟性?；贐IM的成本控制流程并未建立，導致項目各參與方并未能夠形成相互協(xié)作的工作模式，進而無法真正明確成本控制關(guān)鍵節(jié)點。從法律層面進行分析，我國盡管已經(jīng)頒布了關(guān)于項目成本控制類的法案，但BIM技術(shù)應(yīng)用后新的成本計量方法并未形成統(tǒng)一。就經(jīng)濟方面來看，BIM技術(shù)應(yīng)用后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可能增加設(shè)計、培訓等方面的費用，由于BIM技術(shù)應(yīng)用產(chǎn)生的經(jīng)濟效益并不顯著，進而對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的造價管理造成阻礙。就技術(shù)應(yīng)用方面看，以BIM為基礎(chǔ)的全程造價管理產(chǎn)品依然存在功能缺陷，由于該軟件的兼容性較差且數(shù)據(jù)丟失嚴重，多數(shù)的設(shè)計和成本控制人員對于BIM技術(shù)的認知程度不夠。

二、基于BIM的房地產(chǎn)開發(fā)項目管理成本控制管理的措施

（一）建立正確的成本控制管理理念

第一，更新項目管理成本理念，借助于樹立正確成本控制管理理念的方式為房地產(chǎn)開發(fā)項目成本管理工作服務(wù)。在企業(yè)內(nèi)部構(gòu)建戰(zhàn)略成本管理意識，并以外部環(huán)境和競爭對手實際情況為依據(jù)，綜合分析對比企業(yè)自身實力，在此基礎(chǔ)上選擇與企業(yè)成本相適合的戰(zhàn)略以保障企業(yè)的經(jīng)濟效益。第二，分析房地產(chǎn)開發(fā)項目成本動因，全面分析房地產(chǎn)開發(fā)項目的內(nèi)外部環(huán)境等重要因素，進行BIM技術(shù)介入項目合約計劃策劃管理工作，并將企業(yè)以往項目管控和BIM軟件分析數(shù)據(jù)予以綜合，進而學會分析項目成本開發(fā)動因。第三，建立以人為本的管理理念，在房地產(chǎn)開發(fā)項目成本管理的過程中需高度重視員工中心，動員企業(yè)全體員積極參與到成本控制管理工作中，進而實現(xiàn)在調(diào)動員工工作積極性的同時開辟企業(yè)項目成本管理新天地。

（二）完善項目成本管理保障體系

為做好房地產(chǎn)開發(fā)項目管理中的成本管理工作，構(gòu)建并完善項目成本管理保障體系具有重要的意義。⑴構(gòu)建一個高效且完整的組織管理機構(gòu)，不僅能夠為項目施工的順利開展提供保障，而且能夠為項目成本控制管理效果的提升提供保障。就其原因進行分析，完善的組織結(jié)構(gòu)體系對于企業(yè)內(nèi)部崗位職責以及內(nèi)部分工協(xié)作提出了較高的要求，其不僅要求崗位權(quán)責分明而且要求員工之間相互協(xié)作，進而為開發(fā)項目的有序開展提供保障。⑵制定高可行性成本管理制度以及資金使用計劃，在實際工作過程中，以實際情況為依據(jù)制定具有較強可操作性的相關(guān)制度；在設(shè)計階段，高度重視BIM結(jié)束用藥設(shè)計費用的增加情況，以便能夠合理制定資金使用計劃。

（三）加強成本過程控制管理

房地產(chǎn)企業(yè)需要在項目開發(fā)過程中強化對于成本的控制管理，其主要目的在在于提高對于房地產(chǎn)開發(fā)項目成本全程控制。成本控制管理的過程包括前期準備階段、房地產(chǎn)開發(fā)項目施工階段、房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工驗收階段以及目標成本考核階段等，而房地產(chǎn)開發(fā)項目成本控制管理貫穿于整個項目管理過程中。在施工階段，注重BIM綜合信息管理平臺的動態(tài)信息并實施更新BIM核心模型數(shù)據(jù)庫信息，此外，還需做好以下三方面的工作：其一，在房地產(chǎn)開發(fā)項目施工前，將市場作為導向并結(jié)合企業(yè)自身資本實力，全面控制好選址、用地規(guī)模。土地使用權(quán)等方面的成本控制工作，采取具體措施區(qū)分土地成本中的可控和不可控成本；其二，在項目施工階段企業(yè)應(yīng)該及時處理工程變更情況，進而為目標成本控制的實現(xiàn)提供保障，以工期、質(zhì)量以及人員安全作為項目開發(fā)的目標成本予以控制，在保質(zhì)保量的完成開發(fā)項目的同時降低實際成本；其三，在項目竣工驗收階段強化成本管理；以項目工程招標文件等文件對項目的實際成本予以準確地計算，企業(yè)財務(wù)部門。工程造價部門需要審計工程竣工結(jié)算工作，若發(fā)現(xiàn)工程合同漏洞問題應(yīng)對結(jié)算予以明確，并對工程連予以嚴審，以便確認施工單位能依據(jù)合同中的相關(guān)規(guī)定完成所有的工程內(nèi)容。在竣工結(jié)算辦理階段，需要核實各項目的綜合單價與合同中的綜合單價是否對應(yīng)，審核竣工結(jié)算匯總金額的準確性情況，以便打好以后成本考核的基礎(chǔ)。

三、結(jié)語

房地產(chǎn)開發(fā)項目成本管理不僅可為房地產(chǎn)施工質(zhì)量提供保障，而且可為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)濟效益提供保障。BIM模型可以被當做是一種知識產(chǎn)權(quán)，為保障建筑本身以及業(yè)主的價值其應(yīng)得到一定的保護，基于BIM技術(shù)的成本控制問題是該技術(shù)應(yīng)用的具有效益和前景方向之一。基于BIM技術(shù)完善房地產(chǎn)開發(fā)項目的成本控制管理工作，可以從建立正確的成本控制管理理念、完善項目成本管理保障體系和加強成本過程控制管理等方面出發(fā)。

【參考文獻】

[1]王廷魁，張倩.基于BIM的房地產(chǎn)開發(fā)項目成本控制研究[J].建筑經(jīng)濟，2015，36（06）：51-54.

[2]羅勁文.房地產(chǎn)開發(fā)項目成本控制與管理[J].中國管理信息化，2016，11（3）：31-33.

[3]章曉東.提高房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本管控水平淺析[J].建材與裝飾，2016，12（03）：182-183.

[4]王洪濤.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本控制分析[J].中國市場，2015，11（43）：160，164.