保利地產(chǎn)財(cái)務(wù)報(bào)表分析

羅萍文 徐心敏

【摘 要】作為資金密集型行業(yè)的房地產(chǎn)業(yè)，其發(fā)展的關(guān)鍵在于能否高效的籌集與使用資本，即根據(jù)財(cái)務(wù)分析能否制定并實(shí)施正確的財(cái)務(wù)戰(zhàn)略。文章選取具有代表性的房地產(chǎn)企業(yè)作為研究對(duì)象，對(duì)其整體發(fā)展戰(zhàn)略及財(cái)務(wù)狀況進(jìn)行簡(jiǎn)要分析。以促進(jìn)企業(yè)資金的良性循環(huán)，提高企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力。

【關(guān)鍵詞】保利地產(chǎn)；財(cái)務(wù)報(bào)表；分析

近年我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)部市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)越發(fā)激烈，行業(yè)的利潤(rùn)不斷降低。國(guó)家不斷加強(qiáng)對(duì)該行業(yè)的宏觀調(diào)控，金融機(jī)構(gòu)逐漸提高對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的信貸管制，那些在發(fā)展中缺乏科學(xué)財(cái)務(wù)管理方法的企業(yè)被淘汰的機(jī)率也會(huì)隨之增加。

如何通過做好房地產(chǎn)的財(cái)務(wù)分析以提高房地產(chǎn)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力，促進(jìn)整個(gè)行業(yè)的健康可持續(xù)發(fā)展呢？有不少學(xué)者對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)進(jìn)行了分析研究，但大多偏向于理論化。文章的創(chuàng)新之處是以保利地產(chǎn)為例，對(duì)其近期財(cái)務(wù)狀況進(jìn)行研究探討，力求從實(shí)際出發(fā)，比較全面系統(tǒng)地闡述保利地產(chǎn)財(cái)務(wù)狀況的現(xiàn)狀和存在的問題，同時(shí)從理論和實(shí)踐的角度，建議如何強(qiáng)化內(nèi)部管理，促進(jìn)保利地產(chǎn)財(cái)務(wù)狀況良好發(fā)展，并希望藉此能對(duì)創(chuàng)業(yè)者以及正在從事房地產(chǎn)工作或者研究的人員有所啟發(fā)和借鑒。

一、保利地產(chǎn)股份有限公司財(cái)務(wù)報(bào)表分析

保利地產(chǎn)是我國(guó)專注于房地產(chǎn)開發(fā)及銷售的最大企業(yè)之一。在房地產(chǎn)迅速發(fā)展的同時(shí)，不少新興的行業(yè)也隨之發(fā)展起來，逐漸拓寬了建筑設(shè)計(jì)、銷售代理、物業(yè)管理、公共設(shè)施建設(shè)等相關(guān)行業(yè)，形成以房地產(chǎn)為主、相關(guān)行業(yè)穩(wěn)步發(fā)展的新局面。

（一）保利地產(chǎn)的資產(chǎn)變動(dòng)分析

從下表1顯示，保利地產(chǎn)的資產(chǎn)規(guī)模逐年上升，但是增速緩慢。由2013年的313939.95百萬(wàn)元增至2017年的696451.09百萬(wàn)元，年均增長(zhǎng)24.37%。

下表2所示，保利地產(chǎn)的貨幣資金和其他收應(yīng)款在2016-2017年兩年度都有持續(xù)增長(zhǎng)，2017年增加53.06%元和64.4%，存貨2017年增1.34倍，說明庫(kù)存壓力增大。歸屬于母公司所有者權(quán)益在2016年和2017年分別增長(zhǎng)了13.49%和114.41%，2017年增幅翻倍。

（二）保利地產(chǎn)的現(xiàn)金流量分析

從下表3可以看出，保利地產(chǎn)2017年經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金凈額為負(fù)數(shù)，比2016年下降1.86倍，說明購(gòu)買支付遠(yuǎn)大于銷售收現(xiàn)增長(zhǎng)；投資活動(dòng)現(xiàn)金凈額處于下降趨勢(shì)，說明公司銷售能力下降的同時(shí)投資活動(dòng)現(xiàn)金流出也大大降低，公司減緩了擴(kuò)張速度；2017年的籌資活動(dòng)現(xiàn)金凈額比2016增長(zhǎng)了6倍多，說明公司籌資活動(dòng)在大環(huán)境惡化時(shí)仍保持了較快的發(fā)展態(tài)勢(shì)。

二、保利地產(chǎn)償債能力分析

（一）短期償債能力分析

1.流動(dòng)比率：從下圖1可以知道保利地產(chǎn)這五年來的流動(dòng)比率正在逐漸接近2，房地產(chǎn)行業(yè)流動(dòng)比率標(biāo)準(zhǔn)是2，速動(dòng)比率標(biāo)準(zhǔn)是1，保利的償債能力在13-17年間正逐漸升高，反映了保利地產(chǎn)的短期償債能力正在逐漸提高。

2.速動(dòng)比率：從下圖1中也可以看出保利地產(chǎn)短期償債能力的速動(dòng)比率相對(duì)偏低，這是由行業(yè)的性質(zhì)和開發(fā)項(xiàng)目決定的，房地產(chǎn)行業(yè)通常存有金額較大的存貨。企業(yè)在2013-2017年的短期償債能力一般，不過有上升好轉(zhuǎn)的趨勢(shì)。

（二）長(zhǎng)期償債能力分析

1.資產(chǎn)負(fù)債率：下表5可見2013年的資產(chǎn)負(fù)債率指標(biāo)和2017年基本保持平穩(wěn)，說明保利地產(chǎn)的債務(wù)負(fù)擔(dān)整體上沒有較大幅度變動(dòng)，相對(duì)比較平穩(wěn)。保利的資產(chǎn)負(fù)債率在75%-78%之間。資產(chǎn)負(fù)債率相對(duì)較高。建議公司完善自身的資金結(jié)構(gòu)。

2.產(chǎn)權(quán)比率：從數(shù)據(jù)上來看，保利的產(chǎn)權(quán)比率從2013-2016年呈現(xiàn)下降趨勢(shì)，因?yàn)橄陆捣炔淮?，表現(xiàn)了企業(yè)的財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)基本穩(wěn)定，但2016-2017年有所上升，證明期償還債務(wù)能力已逐漸增強(qiáng)。

三、保利地產(chǎn)盈利能力分析

2017年公司凈利潤(rùn)156億元，同比增幅25.8%。同時(shí)，銷售業(yè)績(jī)優(yōu)于行業(yè)34個(gè)百分點(diǎn)，穩(wěn)居行業(yè)前五。具體從表7中可以看出：

1.銷售毛利率：銷售毛利率每年都處在比較穩(wěn)定的狀態(tài)，但都不是很高，表明保利地產(chǎn)近幾年的獲利能力減弱，從整體來看因?yàn)閲?guó)家對(duì)房產(chǎn)行業(yè)的制度有所影響，使得保利集團(tuán)銷售毛利率呈下降趨勢(shì)。

2.銷售利潤(rùn)率：保利地產(chǎn)的銷售利潤(rùn)率在10%以上且上下浮動(dòng)的幅度不是很大。

3.總資產(chǎn)報(bào)酬率：保利的總資產(chǎn)報(bào)酬率呈現(xiàn)上升趨勢(shì)，并且超過了同級(jí)的房地產(chǎn)公司，說明企業(yè)對(duì)資產(chǎn)的運(yùn)用效率不斷提高。

四、存在的問題

公司的財(cái)務(wù)狀況總體良好，總資產(chǎn)規(guī)模和主營(yíng)業(yè)務(wù)收入都保持著高速增長(zhǎng)，經(jīng)營(yíng)狀況良好，現(xiàn)金流量和利潤(rùn)結(jié)構(gòu)比較穩(wěn)定。流動(dòng)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率上升趨勢(shì)較大，處于有利地位，公司在行業(yè)利潤(rùn)率水平趨勢(shì)性下滑的大背景下，提升管理效益，能很好地控制自己的流動(dòng)資產(chǎn)變現(xiàn)能力，努力保持了利潤(rùn)率的穩(wěn)定。短期償付能力變強(qiáng)，面臨的短期流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)變小。但還存在如下問題：

1.負(fù)債過大：從公司連續(xù)幾年負(fù)債總額來看，建議公司減少負(fù)債的額度，調(diào)整公司內(nèi)部資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，將資產(chǎn)和負(fù)債打到平衡的狀態(tài)。

2.存貨總額過大：存貨占公司總資產(chǎn)的比重較大，存貨量過多會(huì)嚴(yán)重影響公司資金流動(dòng)速度，通過分析得知保利公司近三年來資產(chǎn)收益率的增長(zhǎng)僅僅是依靠增大收益中負(fù)債比率來實(shí)現(xiàn)的，雖然比較以往的基礎(chǔ)上有所提高，但是資金周轉(zhuǎn)率還是沒有顯著提高。

五、建議

降低短期償債風(fēng)險(xiǎn)的措施：第一，加強(qiáng)流動(dòng)資產(chǎn)的管理，提高對(duì)流動(dòng)資產(chǎn)的使用效率，比如適度增加對(duì)外投資等，增加非流動(dòng)資產(chǎn)的的數(shù)量，優(yōu)化資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，降低流動(dòng)資產(chǎn)的比重。第二，加強(qiáng)營(yíng)運(yùn)資金的管理，即加強(qiáng)流動(dòng)資產(chǎn)與流動(dòng)負(fù)債的管理。加快現(xiàn)金、存貨和應(yīng)收賬款的周轉(zhuǎn)速度，降低資金占用以提高償債能力。

降低資金回收風(fēng)險(xiǎn)的措施：首先，建立存貨等流動(dòng)資產(chǎn)的管理制度。存貨占用資金量大會(huì)增加企業(yè)因存貨的積壓占用資金而增加公司的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。因此，公司應(yīng)加快公司存貨的銷售與貨款回收，如：降價(jià)銷售存貨房；租售并舉。其次，加強(qiáng)應(yīng)收賬款的回收管理。對(duì)于應(yīng)收賬款管理應(yīng)在以下幾方面強(qiáng)化：第一，建立穩(wěn)定的信用政策；第二，確定客戶的資信等級(jí)；第三，確定合理的應(yīng)收賬款比例。

六、結(jié)論

以上是對(duì)保利地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理現(xiàn)狀進(jìn)行的淺略分析。隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展，同類公司財(cái)務(wù)管理中的問題也會(huì)突出，只有加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理工作，不斷改進(jìn)內(nèi)部財(cái)務(wù)管理制度，抓好資本結(jié)構(gòu)治理，把有限的資金合理使用，促進(jìn)企業(yè)資金運(yùn)動(dòng)的良性循環(huán)，樹立現(xiàn)代財(cái)務(wù)管理的理念，依法理財(cái)，講求資金的使用效果，不斷提高企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力，實(shí)現(xiàn)“公司價(jià)值最大化”，把企業(yè)做大、做強(qiáng)。

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