房地產(chǎn)精裝房標(biāo)準(zhǔn)化策略研究

高 衛(wèi) 紅

(山西建設(shè)發(fā)展有限公司，山西 太原 030002)

在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的推動(dòng)和客戶不同喜好的影響下，房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售的房屋大部分為毛胚房，客戶買到房子不具備住房條件，家家戶戶都要進(jìn)行為期幾個(gè)月的裝修，方可入住。為了裝修房子，有的請(qǐng)裝修公司，有的互相借鑒，跑遍裝修公司和建材市場(chǎng)，想盡一切辦法設(shè)想屬于自己空間的效果，搗墻、拆門、改水電已經(jīng)屢見(jiàn)不鮮，給客戶帶來(lái)很大的麻煩。每次看到裝修搗墻垃圾成山，嶄新的防盜門當(dāng)做廢品收購(gòu)，室內(nèi)電線抽掉，房?jī)?nèi)折騰成一片狼藉的場(chǎng)景時(shí)，作為建筑從業(yè)者，不由得一陣心酸，發(fā)發(fā)牢騷，對(duì)各種社會(huì)資源的極大浪費(fèi)，對(duì)建筑從業(yè)人員專業(yè)水平的否認(rèn)，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商極大的不信任。精裝房得不到客戶的青睞，扯皮糾紛問(wèn)題太多，大部分房地產(chǎn)開發(fā)商只開發(fā)毛胚房也是實(shí)屬無(wú)奈，有的開發(fā)商就是故意把假冒偽劣產(chǎn)品用在業(yè)主要拆卸的范圍內(nèi)，糊弄了大部分業(yè)主，社會(huì)上就出現(xiàn)了黑心開發(fā)商的說(shuō)法，造成了一種畸形的社會(huì)現(xiàn)象。為了滿足客戶的真實(shí)需求，節(jié)約社會(huì)資源，減少不必要的浪費(fèi)，發(fā)揮集中裝修，集中采購(gòu)，降低工程造價(jià)，發(fā)揮專業(yè)優(yōu)勢(shì)，精裝房標(biāo)準(zhǔn)化的實(shí)行是非常有必要的。

精裝房標(biāo)準(zhǔn)化的策劃研究，大致需要經(jīng)過(guò)五大階段：第一階段為圖紙?jiān)O(shè)計(jì)階段，定位墻是不需要砸也是不能砸掉的；第二階段為精裝房標(biāo)準(zhǔn)化的標(biāo)準(zhǔn)制定階段，定位精裝房的標(biāo)準(zhǔn)是客戶喜歡的，而且是自己可以調(diào)配的；第三階段為精裝修房實(shí)施階段策略研究，定位精裝修過(guò)程是有專業(yè)人員替客戶把關(guān)和操心的；第四階段為精裝房驗(yàn)收，交付使用階段，定位客戶得到的產(chǎn)品是合格的，滿意的，精裝房是有專業(yè)水平含量的；第五階段精裝修房質(zhì)量回訪，客戶滿意度調(diào)查階段，定位房地產(chǎn)開發(fā)商是可信任的，服務(wù)質(zhì)量是有保障的。

圖紙?jiān)O(shè)計(jì)階段是決定房屋功能用途是否合理最重要的階段，也是決定房屋是否暢銷的關(guān)鍵階段。建筑產(chǎn)品是具有獨(dú)特性的，不管是建筑的外觀還是建筑的戶型結(jié)構(gòu)都是別具一格的，它需要設(shè)計(jì)從業(yè)人員根據(jù)用地規(guī)劃設(shè)計(jì)條件及設(shè)計(jì)規(guī)范精心設(shè)計(jì)，認(rèn)真推敲，仔細(xì)研究。戶型設(shè)計(jì)，布局要求功能齊全合理，室內(nèi)通風(fēng)采光效果最佳，房?jī)?nèi)規(guī)矩整齊，走廊最小化、共用化，房間尺寸合理，家具家電擺放合理。每個(gè)樓盤根據(jù)定位標(biāo)準(zhǔn)，一般會(huì)設(shè)計(jì)出多種戶型，但基本戶型大致可分為：經(jīng)濟(jì)型剛需房，舒適型改善房，寬敞型奢享房。經(jīng)濟(jì)型剛需房參數(shù)簡(jiǎn)介，面積約80 m2～100 m2，多為兩室一廳一衛(wèi)一廚?？蛷d開間3.6 m～3.9 m，建筑面積約20 m2～30 m2，臥室3 m～3.3 m，建筑面積約18 m2～25 m2，衛(wèi)生間、廚房開間最小1.8 m，建筑面積約6 m2～10 m2；舒適型改善房參數(shù)簡(jiǎn)介，面積約120 m2～140 m2，多為三室兩廳兩衛(wèi)一廚型房屋?？蛷d開間3.9 m～4.5 m，建筑面積約25 m2～35 m2，臥室3.3 m～3.6 m，建筑面積約18 m2～25 m2，衛(wèi)生間、廚房開間最小2.4 m，建筑面積約8 m2～12 m2；寬敞型奢享房參數(shù)簡(jiǎn)介，面積約160 m2～190 m2，多為四室兩廳兩衛(wèi)一廚型房屋，客廳開間4.2 m～5.4 m，建筑面積約30 m2～40 m2，臥室3.3 m～4.2 m，建筑面積約18 m2～25 m2，衛(wèi)生間、廚房開間最小2.4 m，建筑面積約10 m2～15 m2。在設(shè)計(jì)階段要做到讓客戶在戶型方面，無(wú)可挑剔，無(wú)搗墻改戶型的想法。

建筑戶型設(shè)計(jì)完畢后，還需根據(jù)功能區(qū)域合理設(shè)計(jì)相應(yīng)的水電配套開關(guān)、插座的位置，這項(xiàng)設(shè)計(jì)需考慮的更加周到，比如家具家電的擺放、潔具的布置，開關(guān)、插座上下水預(yù)留等位置，設(shè)計(jì)完畢，最好采用BIM技術(shù)開會(huì)討論每個(gè)功能區(qū)域的合理性，做到每個(gè)功能的配置是無(wú)可挑剔的，設(shè)計(jì)階段是精裝房標(biāo)準(zhǔn)化的首要階段。

精裝房標(biāo)準(zhǔn)化制定階段是決定客戶是否喜歡，是否暢銷的關(guān)鍵階段，也是決定精裝修房能否順利推廣的關(guān)鍵階段，因此要做到效果要標(biāo)準(zhǔn)化，裝修材料要標(biāo)準(zhǔn)化，價(jià)格組成標(biāo)準(zhǔn)化。

首先，要根據(jù)房屋購(gòu)買人群，制定相應(yīng)的設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)，包括精裝修房的設(shè)計(jì)效果及風(fēng)格；每個(gè)戶型根據(jù)不同的裝修風(fēng)格設(shè)計(jì)出1套～3套不同的效果圖，客廳、臥室、廚房、衛(wèi)生間分別出各自的效果圖，就像汽車產(chǎn)品一樣，同一款汽車有幾種配置，低配、標(biāo)配、高配甚至更多的配置，來(lái)滿足不同客戶的需求，然后每種戶型再做出一套客戶滿意度最高的樣板間進(jìn)行展示，作為此戶型裝修的標(biāo)準(zhǔn)配置，以供客戶親臨現(xiàn)場(chǎng)體驗(yàn)實(shí)體效果。

其次，要根據(jù)設(shè)計(jì)效果制定相應(yīng)的用材標(biāo)準(zhǔn)，根據(jù)設(shè)計(jì)效果，同一主材選用不同檔次的材料，至少三個(gè)廠家，地磚、墻磚、門、乳膠漆、壁紙、櫥柜、電器、潔具、燈具及插座開關(guān)等按不同的廠家確定不同的質(zhì)量檔次，在樣板間內(nèi)擺放不同廠家的材質(zhì)樣品，讓客戶明明白白做出明確的選擇，再向客戶展示一套標(biāo)準(zhǔn)精裝修配置的材料價(jià)格表和選配材料的價(jià)格表。

最后，要根據(jù)個(gè)別客戶的喜好要求，制定出完美的替換材料或者選配風(fēng)格的計(jì)價(jià)管理辦法，使不懂工程的銷售人員和顧客也可以完成銷售和選購(gòu)環(huán)節(jié)。

通過(guò)效果要標(biāo)準(zhǔn)化，裝修材料要標(biāo)準(zhǔn)化，價(jià)格組成標(biāo)準(zhǔn)化的策略研究，在銷售階段達(dá)到客戶滿意，精裝修房屋暢銷。在銷售過(guò)程中，所有銷售人員必須統(tǒng)一培訓(xùn)，銷售人員講解要一致，嚴(yán)禁亂承諾，亂講解，做到的要說(shuō)到，說(shuō)到就要做到，避免爭(zhēng)議和欺詐行為的發(fā)生，銷售體系也需要標(biāo)準(zhǔn)化。每套精裝房設(shè)定一套標(biāo)配的價(jià)格，然后把可以選配的材料、設(shè)施、設(shè)備做出相應(yīng)的價(jià)格增減體系，售樓部就像超市一樣，客戶盡情的點(diǎn)選自己喜歡的精裝房和相應(yīng)的裝修配置，一切均以書面材料記錄為準(zhǔn)。客戶選擇完畢，不管是客戶還是銷售人員都可以很輕松的進(jìn)行價(jià)格核算，所有的細(xì)節(jié)均可約定在合同之內(nèi)，供需雙方共同遵守。這樣就能充分發(fā)揮資源優(yōu)勢(shì)，各方共贏，精裝房順利推廣。針對(duì)已到裝修階段仍未銷售確認(rèn)的房屋，一律按樣板間標(biāo)準(zhǔn)裝修完畢，等待銷售。精裝修房標(biāo)準(zhǔn)制定階段是精裝房標(biāo)準(zhǔn)化成敗的最重要的階段。標(biāo)準(zhǔn)化效果，標(biāo)準(zhǔn)化裝修材料，標(biāo)準(zhǔn)化價(jià)格配置見(jiàn)表1。

表1 標(biāo)準(zhǔn)化效果，標(biāo)準(zhǔn)化裝修材料，標(biāo)準(zhǔn)化價(jià)格配置表

精裝修房屋設(shè)計(jì)、標(biāo)準(zhǔn)制定，銷售完成之后，就要進(jìn)入實(shí)施階段，是否能達(dá)到預(yù)期的效果和想法，關(guān)鍵要靠具體實(shí)施，只有讓客戶眼睛看到的和腦海中想到的與其得到的是一樣的，客戶才是滿意的，施工實(shí)施也必須標(biāo)準(zhǔn)化。

在實(shí)施階段，精裝房一定要樣板先行，不合格的材料，技術(shù)不過(guò)關(guān)的工人嚴(yán)禁進(jìn)場(chǎng)，工藝要做到精益求精，工廠標(biāo)準(zhǔn)化、定制化產(chǎn)品達(dá)優(yōu)，管理人員管理必須到位，責(zé)任心強(qiáng)，成品保護(hù)到位。開發(fā)商要建立健全強(qiáng)有力的質(zhì)量保障體系，參建各方的責(zé)、權(quán)、利要明確，有標(biāo)準(zhǔn)化的管理體系。

在集中材料選材方面一定要和廠家簽訂戰(zhàn)略合作協(xié)議，確保所提供的材料的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)與樣品一致，墻磚、地磚、門窗、衛(wèi)生潔具、燈具、家電等設(shè)備必須采用質(zhì)量可靠的知名產(chǎn)品與設(shè)計(jì)階段選配的產(chǎn)品一致，有標(biāo)準(zhǔn)化的材料、設(shè)備供應(yīng)商。

在選擇施工技術(shù)人才方面，我們應(yīng)該集中社會(huì)技術(shù)力量雄厚的勞務(wù)公司，也可以選擇技術(shù)力量過(guò)關(guān)的小團(tuán)隊(duì)，簽訂正規(guī)的勞務(wù)包干合同，范圍明確，責(zé)任到人，各工種工人之間默契合作，建立標(biāo)準(zhǔn)化的施工隊(duì)伍。通常精裝房的小團(tuán)隊(duì)人數(shù)不宜太多，一般材料搬運(yùn)工為3個(gè)，水電工2個(gè)，瓦工5個(gè)、木工3個(gè)、油漆工5個(gè)組成的小團(tuán)隊(duì)；區(qū)域劃分不應(yīng)太大，宜以單元為施工段，各工種可以一直進(jìn)行專業(yè)流水施工，各區(qū)域互不干涉，互不影響，各工種互相保護(hù)成品。施工期保證在春夏秋季節(jié)，確保裝修施工質(zhì)量，在施工工藝方面，采用社會(huì)先進(jìn)的施工工藝，如瓷磚美縫工藝，水刀瓷磚切割工藝，玻璃鉆開孔工藝等，在工藝上做到先進(jìn)水平，即使自行裝修也達(dá)不到的工藝，使裝修房達(dá)到預(yù)期的效果。

精裝房施工過(guò)程檢查驗(yàn)收是必要的手段，竣工后驗(yàn)收也是必不可少的，每戶施工完畢，必須進(jìn)行分戶驗(yàn)收，每個(gè)設(shè)施設(shè)備均需要進(jìn)行測(cè)試，所有功能均需測(cè)試合格。精裝房在追求華麗的同時(shí)，室內(nèi)環(huán)保工作絕對(duì)不可忽視，確?？蛻舻慕】担覂?nèi)環(huán)境檢測(cè)也是非常重要的，必須經(jīng)有資質(zhì)的第三方檢測(cè)并合格。通過(guò)一系列的檢驗(yàn)驗(yàn)收合格后，房地產(chǎn)開發(fā)商出具房屋使用說(shuō)明書和房屋質(zhì)量合格證，方可進(jìn)行交付使用，交付要標(biāo)準(zhǔn)化，驗(yàn)收要標(biāo)準(zhǔn)化。

交付的標(biāo)準(zhǔn)化內(nèi)容包括：房屋使用說(shuō)明書；房屋的標(biāo)準(zhǔn)配置；本套精裝房的建筑、結(jié)構(gòu)、水、暖、電圖紙；精裝房效果圖；裝修施工圖紙；水、暖、電及吊頂隱蔽驗(yàn)收及各部位隱蔽的影相資料；實(shí)體驗(yàn)收記錄；電氣設(shè)備及潔具功能性監(jiān)測(cè)記錄；室內(nèi)環(huán)境檢測(cè)報(bào)告；各設(shè)備的出場(chǎng)合格證、使用說(shuō)明書及質(zhì)保書；房地產(chǎn)公司出具的房屋質(zhì)量檢測(cè)合格證。

驗(yàn)收的標(biāo)準(zhǔn)化內(nèi)容包括：地面、墻面、門窗、五金、吊頂，隱蔽驗(yàn)收記錄，衛(wèi)浴、潔具功能性試驗(yàn)，燈具、插座、開關(guān)功能性試驗(yàn)，油煙機(jī)、熱風(fēng)機(jī)、排煙機(jī)等電器設(shè)備功能性試驗(yàn)，室內(nèi)環(huán)境檢測(cè)，室內(nèi)整潔干凈、各設(shè)施設(shè)備完好無(wú)損，運(yùn)行正常。

客戶接收到精裝房要進(jìn)行入住使用，每個(gè)裝修部分和家電設(shè)施都有兩年的免費(fèi)質(zhì)保期，為了更好的推廣精裝房和精裝房更新?lián)Q代提供真實(shí)可靠的信息，檢驗(yàn)各環(huán)節(jié)、各產(chǎn)品的施工質(zhì)量，在質(zhì)保期內(nèi)，每年要進(jìn)行一次精裝房客戶滿意度回訪，回訪要標(biāo)準(zhǔn)化?；卦L標(biāo)準(zhǔn)化內(nèi)容包括：實(shí)體是否與交工時(shí)提供的質(zhì)量驗(yàn)收記錄，檢測(cè)報(bào)告一致；門窗、五金運(yùn)行狀況是否良好；衛(wèi)浴、潔具運(yùn)行狀況是否良好；開關(guān)、插座及燈具運(yùn)行狀況是否良好；電氣設(shè)備運(yùn)行狀況是否良好。

房地產(chǎn)精裝房標(biāo)準(zhǔn)化五大階段策劃要是做到了，就基本做到了客戶所想所要的房子，精裝房就會(huì)非常暢銷，節(jié)約社會(huì)資源，利國(guó)利民利己。因此，房地產(chǎn)開發(fā)商要響應(yīng)國(guó)家的號(hào)召，將精裝房標(biāo)準(zhǔn)化，積極推廣精裝房，未來(lái)精裝房勢(shì)在必行。