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    房地產(chǎn)精裝房標(biāo)準(zhǔn)化策略研究

    2018-07-18 09:23:58衛(wèi)
    山西建筑 2018年17期
    關(guān)鍵詞:精裝戶型房屋

    高 衛(wèi) 紅

    (山西建設(shè)發(fā)展有限公司,山西 太原 030002)

    在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的推動(dòng)和客戶不同喜好的影響下,房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售的房屋大部分為毛胚房,客戶買到房子不具備住房條件,家家戶戶都要進(jìn)行為期幾個(gè)月的裝修,方可入住。為了裝修房子,有的請(qǐng)裝修公司,有的互相借鑒,跑遍裝修公司和建材市場(chǎng),想盡一切辦法設(shè)想屬于自己空間的效果,搗墻、拆門、改水電已經(jīng)屢見(jiàn)不鮮,給客戶帶來(lái)很大的麻煩。每次看到裝修搗墻垃圾成山,嶄新的防盜門當(dāng)做廢品收購(gòu),室內(nèi)電線抽掉,房?jī)?nèi)折騰成一片狼藉的場(chǎng)景時(shí),作為建筑從業(yè)者,不由得一陣心酸,發(fā)發(fā)牢騷,對(duì)各種社會(huì)資源的極大浪費(fèi),對(duì)建筑從業(yè)人員專業(yè)水平的否認(rèn),對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商極大的不信任。精裝房得不到客戶的青睞,扯皮糾紛問(wèn)題太多,大部分房地產(chǎn)開發(fā)商只開發(fā)毛胚房也是實(shí)屬無(wú)奈,有的開發(fā)商就是故意把假冒偽劣產(chǎn)品用在業(yè)主要拆卸的范圍內(nèi),糊弄了大部分業(yè)主,社會(huì)上就出現(xiàn)了黑心開發(fā)商的說(shuō)法,造成了一種畸形的社會(huì)現(xiàn)象。為了滿足客戶的真實(shí)需求,節(jié)約社會(huì)資源,減少不必要的浪費(fèi),發(fā)揮集中裝修,集中采購(gòu),降低工程造價(jià),發(fā)揮專業(yè)優(yōu)勢(shì),精裝房標(biāo)準(zhǔn)化的實(shí)行是非常有必要的。

    精裝房標(biāo)準(zhǔn)化的策劃研究,大致需要經(jīng)過(guò)五大階段:第一階段為圖紙?jiān)O(shè)計(jì)階段,定位墻是不需要砸也是不能砸掉的;第二階段為精裝房標(biāo)準(zhǔn)化的標(biāo)準(zhǔn)制定階段,定位精裝房的標(biāo)準(zhǔn)是客戶喜歡的,而且是自己可以調(diào)配的;第三階段為精裝修房實(shí)施階段策略研究,定位精裝修過(guò)程是有專業(yè)人員替客戶把關(guān)和操心的;第四階段為精裝房驗(yàn)收,交付使用階段,定位客戶得到的產(chǎn)品是合格的,滿意的,精裝房是有專業(yè)水平含量的;第五階段精裝修房質(zhì)量回訪,客戶滿意度調(diào)查階段,定位房地產(chǎn)開發(fā)商是可信任的,服務(wù)質(zhì)量是有保障的。

    圖紙?jiān)O(shè)計(jì)階段是決定房屋功能用途是否合理最重要的階段,也是決定房屋是否暢銷的關(guān)鍵階段。建筑產(chǎn)品是具有獨(dú)特性的,不管是建筑的外觀還是建筑的戶型結(jié)構(gòu)都是別具一格的,它需要設(shè)計(jì)從業(yè)人員根據(jù)用地規(guī)劃設(shè)計(jì)條件及設(shè)計(jì)規(guī)范精心設(shè)計(jì),認(rèn)真推敲,仔細(xì)研究。戶型設(shè)計(jì),布局要求功能齊全合理,室內(nèi)通風(fēng)采光效果最佳,房?jī)?nèi)規(guī)矩整齊,走廊最小化、共用化,房間尺寸合理,家具家電擺放合理。每個(gè)樓盤根據(jù)定位標(biāo)準(zhǔn),一般會(huì)設(shè)計(jì)出多種戶型,但基本戶型大致可分為:經(jīng)濟(jì)型剛需房,舒適型改善房,寬敞型奢享房。經(jīng)濟(jì)型剛需房參數(shù)簡(jiǎn)介,面積約80 m2~100 m2,多為兩室一廳一衛(wèi)一廚??蛷d開間3.6 m~3.9 m,建筑面積約20 m2~30 m2,臥室3 m~3.3 m,建筑面積約18 m2~25 m2,衛(wèi)生間、廚房開間最小1.8 m,建筑面積約6 m2~10 m2;舒適型改善房參數(shù)簡(jiǎn)介,面積約120 m2~140 m2,多為三室兩廳兩衛(wèi)一廚型房屋??蛷d開間3.9 m~4.5 m,建筑面積約25 m2~35 m2,臥室3.3 m~3.6 m,建筑面積約18 m2~25 m2,衛(wèi)生間、廚房開間最小2.4 m,建筑面積約8 m2~12 m2;寬敞型奢享房參數(shù)簡(jiǎn)介,面積約160 m2~190 m2,多為四室兩廳兩衛(wèi)一廚型房屋,客廳開間4.2 m~5.4 m,建筑面積約30 m2~40 m2,臥室3.3 m~4.2 m,建筑面積約18 m2~25 m2,衛(wèi)生間、廚房開間最小2.4 m,建筑面積約10 m2~15 m2。在設(shè)計(jì)階段要做到讓客戶在戶型方面,無(wú)可挑剔,無(wú)搗墻改戶型的想法。

    建筑戶型設(shè)計(jì)完畢后,還需根據(jù)功能區(qū)域合理設(shè)計(jì)相應(yīng)的水電配套開關(guān)、插座的位置,這項(xiàng)設(shè)計(jì)需考慮的更加周到,比如家具家電的擺放、潔具的布置,開關(guān)、插座上下水預(yù)留等位置,設(shè)計(jì)完畢,最好采用BIM技術(shù)開會(huì)討論每個(gè)功能區(qū)域的合理性,做到每個(gè)功能的配置是無(wú)可挑剔的,設(shè)計(jì)階段是精裝房標(biāo)準(zhǔn)化的首要階段。

    精裝房標(biāo)準(zhǔn)化制定階段是決定客戶是否喜歡,是否暢銷的關(guān)鍵階段,也是決定精裝修房能否順利推廣的關(guān)鍵階段,因此要做到效果要標(biāo)準(zhǔn)化,裝修材料要標(biāo)準(zhǔn)化,價(jià)格組成標(biāo)準(zhǔn)化。

    首先,要根據(jù)房屋購(gòu)買人群,制定相應(yīng)的設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn),包括精裝修房的設(shè)計(jì)效果及風(fēng)格;每個(gè)戶型根據(jù)不同的裝修風(fēng)格設(shè)計(jì)出1套~3套不同的效果圖,客廳、臥室、廚房、衛(wèi)生間分別出各自的效果圖,就像汽車產(chǎn)品一樣,同一款汽車有幾種配置,低配、標(biāo)配、高配甚至更多的配置,來(lái)滿足不同客戶的需求,然后每種戶型再做出一套客戶滿意度最高的樣板間進(jìn)行展示,作為此戶型裝修的標(biāo)準(zhǔn)配置,以供客戶親臨現(xiàn)場(chǎng)體驗(yàn)實(shí)體效果。

    其次,要根據(jù)設(shè)計(jì)效果制定相應(yīng)的用材標(biāo)準(zhǔn),根據(jù)設(shè)計(jì)效果,同一主材選用不同檔次的材料,至少三個(gè)廠家,地磚、墻磚、門、乳膠漆、壁紙、櫥柜、電器、潔具、燈具及插座開關(guān)等按不同的廠家確定不同的質(zhì)量檔次,在樣板間內(nèi)擺放不同廠家的材質(zhì)樣品,讓客戶明明白白做出明確的選擇,再向客戶展示一套標(biāo)準(zhǔn)精裝修配置的材料價(jià)格表和選配材料的價(jià)格表。

    最后,要根據(jù)個(gè)別客戶的喜好要求,制定出完美的替換材料或者選配風(fēng)格的計(jì)價(jià)管理辦法,使不懂工程的銷售人員和顧客也可以完成銷售和選購(gòu)環(huán)節(jié)。

    通過(guò)效果要標(biāo)準(zhǔn)化,裝修材料要標(biāo)準(zhǔn)化,價(jià)格組成標(biāo)準(zhǔn)化的策略研究,在銷售階段達(dá)到客戶滿意,精裝修房屋暢銷。在銷售過(guò)程中,所有銷售人員必須統(tǒng)一培訓(xùn),銷售人員講解要一致,嚴(yán)禁亂承諾,亂講解,做到的要說(shuō)到,說(shuō)到就要做到,避免爭(zhēng)議和欺詐行為的發(fā)生,銷售體系也需要標(biāo)準(zhǔn)化。每套精裝房設(shè)定一套標(biāo)配的價(jià)格,然后把可以選配的材料、設(shè)施、設(shè)備做出相應(yīng)的價(jià)格增減體系,售樓部就像超市一樣,客戶盡情的點(diǎn)選自己喜歡的精裝房和相應(yīng)的裝修配置,一切均以書面材料記錄為準(zhǔn)。客戶選擇完畢,不管是客戶還是銷售人員都可以很輕松的進(jìn)行價(jià)格核算,所有的細(xì)節(jié)均可約定在合同之內(nèi),供需雙方共同遵守。這樣就能充分發(fā)揮資源優(yōu)勢(shì),各方共贏,精裝房順利推廣。針對(duì)已到裝修階段仍未銷售確認(rèn)的房屋,一律按樣板間標(biāo)準(zhǔn)裝修完畢,等待銷售。精裝修房標(biāo)準(zhǔn)制定階段是精裝房標(biāo)準(zhǔn)化成敗的最重要的階段。標(biāo)準(zhǔn)化效果,標(biāo)準(zhǔn)化裝修材料,標(biāo)準(zhǔn)化價(jià)格配置見(jiàn)表1。

    表1 標(biāo)準(zhǔn)化效果,標(biāo)準(zhǔn)化裝修材料,標(biāo)準(zhǔn)化價(jià)格配置表

    精裝修房屋設(shè)計(jì)、標(biāo)準(zhǔn)制定,銷售完成之后,就要進(jìn)入實(shí)施階段,是否能達(dá)到預(yù)期的效果和想法,關(guān)鍵要靠具體實(shí)施,只有讓客戶眼睛看到的和腦海中想到的與其得到的是一樣的,客戶才是滿意的,施工實(shí)施也必須標(biāo)準(zhǔn)化。

    在實(shí)施階段,精裝房一定要樣板先行,不合格的材料,技術(shù)不過(guò)關(guān)的工人嚴(yán)禁進(jìn)場(chǎng),工藝要做到精益求精,工廠標(biāo)準(zhǔn)化、定制化產(chǎn)品達(dá)優(yōu),管理人員管理必須到位,責(zé)任心強(qiáng),成品保護(hù)到位。開發(fā)商要建立健全強(qiáng)有力的質(zhì)量保障體系,參建各方的責(zé)、權(quán)、利要明確,有標(biāo)準(zhǔn)化的管理體系。

    在集中材料選材方面一定要和廠家簽訂戰(zhàn)略合作協(xié)議,確保所提供的材料的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)與樣品一致,墻磚、地磚、門窗、衛(wèi)生潔具、燈具、家電等設(shè)備必須采用質(zhì)量可靠的知名產(chǎn)品與設(shè)計(jì)階段選配的產(chǎn)品一致,有標(biāo)準(zhǔn)化的材料、設(shè)備供應(yīng)商。

    在選擇施工技術(shù)人才方面,我們應(yīng)該集中社會(huì)技術(shù)力量雄厚的勞務(wù)公司,也可以選擇技術(shù)力量過(guò)關(guān)的小團(tuán)隊(duì),簽訂正規(guī)的勞務(wù)包干合同,范圍明確,責(zé)任到人,各工種工人之間默契合作,建立標(biāo)準(zhǔn)化的施工隊(duì)伍。通常精裝房的小團(tuán)隊(duì)人數(shù)不宜太多,一般材料搬運(yùn)工為3個(gè),水電工2個(gè),瓦工5個(gè)、木工3個(gè)、油漆工5個(gè)組成的小團(tuán)隊(duì);區(qū)域劃分不應(yīng)太大,宜以單元為施工段,各工種可以一直進(jìn)行專業(yè)流水施工,各區(qū)域互不干涉,互不影響,各工種互相保護(hù)成品。施工期保證在春夏秋季節(jié),確保裝修施工質(zhì)量,在施工工藝方面,采用社會(huì)先進(jìn)的施工工藝,如瓷磚美縫工藝,水刀瓷磚切割工藝,玻璃鉆開孔工藝等,在工藝上做到先進(jìn)水平,即使自行裝修也達(dá)不到的工藝,使裝修房達(dá)到預(yù)期的效果。

    精裝房施工過(guò)程檢查驗(yàn)收是必要的手段,竣工后驗(yàn)收也是必不可少的,每戶施工完畢,必須進(jìn)行分戶驗(yàn)收,每個(gè)設(shè)施設(shè)備均需要進(jìn)行測(cè)試,所有功能均需測(cè)試合格。精裝房在追求華麗的同時(shí),室內(nèi)環(huán)保工作絕對(duì)不可忽視,確??蛻舻慕】担覂?nèi)環(huán)境檢測(cè)也是非常重要的,必須經(jīng)有資質(zhì)的第三方檢測(cè)并合格。通過(guò)一系列的檢驗(yàn)驗(yàn)收合格后,房地產(chǎn)開發(fā)商出具房屋使用說(shuō)明書和房屋質(zhì)量合格證,方可進(jìn)行交付使用,交付要標(biāo)準(zhǔn)化,驗(yàn)收要標(biāo)準(zhǔn)化。

    交付的標(biāo)準(zhǔn)化內(nèi)容包括:房屋使用說(shuō)明書;房屋的標(biāo)準(zhǔn)配置;本套精裝房的建筑、結(jié)構(gòu)、水、暖、電圖紙;精裝房效果圖;裝修施工圖紙;水、暖、電及吊頂隱蔽驗(yàn)收及各部位隱蔽的影相資料;實(shí)體驗(yàn)收記錄;電氣設(shè)備及潔具功能性監(jiān)測(cè)記錄;室內(nèi)環(huán)境檢測(cè)報(bào)告;各設(shè)備的出場(chǎng)合格證、使用說(shuō)明書及質(zhì)保書;房地產(chǎn)公司出具的房屋質(zhì)量檢測(cè)合格證。

    驗(yàn)收的標(biāo)準(zhǔn)化內(nèi)容包括:地面、墻面、門窗、五金、吊頂,隱蔽驗(yàn)收記錄,衛(wèi)浴、潔具功能性試驗(yàn),燈具、插座、開關(guān)功能性試驗(yàn),油煙機(jī)、熱風(fēng)機(jī)、排煙機(jī)等電器設(shè)備功能性試驗(yàn),室內(nèi)環(huán)境檢測(cè),室內(nèi)整潔干凈、各設(shè)施設(shè)備完好無(wú)損,運(yùn)行正常。

    客戶接收到精裝房要進(jìn)行入住使用,每個(gè)裝修部分和家電設(shè)施都有兩年的免費(fèi)質(zhì)保期,為了更好的推廣精裝房和精裝房更新?lián)Q代提供真實(shí)可靠的信息,檢驗(yàn)各環(huán)節(jié)、各產(chǎn)品的施工質(zhì)量,在質(zhì)保期內(nèi),每年要進(jìn)行一次精裝房客戶滿意度回訪,回訪要標(biāo)準(zhǔn)化?;卦L標(biāo)準(zhǔn)化內(nèi)容包括:實(shí)體是否與交工時(shí)提供的質(zhì)量驗(yàn)收記錄,檢測(cè)報(bào)告一致;門窗、五金運(yùn)行狀況是否良好;衛(wèi)浴、潔具運(yùn)行狀況是否良好;開關(guān)、插座及燈具運(yùn)行狀況是否良好;電氣設(shè)備運(yùn)行狀況是否良好。

    房地產(chǎn)精裝房標(biāo)準(zhǔn)化五大階段策劃要是做到了,就基本做到了客戶所想所要的房子,精裝房就會(huì)非常暢銷,節(jié)約社會(huì)資源,利國(guó)利民利己。因此,房地產(chǎn)開發(fā)商要響應(yīng)國(guó)家的號(hào)召,將精裝房標(biāo)準(zhǔn)化,積極推廣精裝房,未來(lái)精裝房勢(shì)在必行。

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