陳蘭江

（廣州工商學(xué)院，廣東 廣州 510850）

2016年中央強(qiáng)調(diào)“房子是用來住的”，接著住建部又要求主要大中城市加快住房租賃市場的發(fā)展，各主要房地產(chǎn)企業(yè)紛紛涌入租賃市場。鏈家研究院報(bào)告指出：中國目前的房屋租賃市場規(guī)模有1.1萬億，預(yù)計(jì)到2025年將增長至2.9萬億，2030年將超過4.6萬億。一線城市深圳有高達(dá)78.2%的年輕人處于租房狀態(tài)，深圳目前的租房市場規(guī)模在1000億元以上。大中城市租賃市場發(fā)展?jié)摿薮螅康禺a(chǎn)企業(yè)都想借此機(jī)會“分一杯羹”。雖然市場前景非常好，但房屋租賃市場跟房屋出售市場有很多不同，對地產(chǎn)商的財(cái)務(wù)要求更高，多數(shù)地產(chǎn)商目前的融資方式并不適合房屋租賃市場的發(fā)展。

一、我國房地產(chǎn)企業(yè)目前主要融資方式

我國房地產(chǎn)企業(yè)資金來源方式主要有四種：一是銀行貸款，在我國房地產(chǎn)企業(yè)的資金來源中，直接或間接來自銀行的信貸占到70%以上，2016年末，全國主要金融機(jī)構(gòu)（含外資）房地產(chǎn)貸款余額為26.7萬億元，房地產(chǎn)貸款余額占各項(xiàng)貸款余額的25%；2017年末，金融機(jī)構(gòu)人民幣各項(xiàng)貸款余額共120.1萬億元，房地產(chǎn)貸款余額32.2萬億元，占比達(dá)26.8%。二是上市融資。發(fā)行股票上市融資對企業(yè)各方面的要求比較高，一般只有實(shí)力雄厚的企業(yè)才有資格上市。目前在工商總局注冊登記的房地產(chǎn)企業(yè)有9萬多家，而在滬深兩地以房地產(chǎn)為主業(yè)的上市公司僅140家左右，房地產(chǎn)上市公司占全部房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的比例不到2‰，和房地產(chǎn)在國民經(jīng)濟(jì)中的比值完全不符。即使是已經(jīng)上市的房地產(chǎn)企業(yè)，由于其業(yè)績的波動性較大，也只有少數(shù)幾家實(shí)力較強(qiáng)的公司具備再融資的條件。三是企業(yè)債券融資。債券的融資成本較低，且能為企業(yè)提供中長期發(fā)展資金，但一直以來債券融資在房地產(chǎn)企業(yè)全部資金中占比都相當(dāng)?shù)?。目前債券融資僅占房地產(chǎn)企業(yè)全部資金的極小一部分，而且通常只有實(shí)力雄厚，信譽(yù)好的公司發(fā)行的債券才被普遍認(rèn)購，一些中小型的房地產(chǎn)企業(yè)根本無法通過發(fā)行債券籌資。四是房地產(chǎn)投資基金和房地產(chǎn)信托等其他融資方式。但目前我國無論是房地產(chǎn)信托還是房地產(chǎn)投資基金，嚴(yán)格意義上來說都未真正發(fā)展起來。

二、以銀行貸款為主要融資方式的局限

由上分析可知，銀行貸款是我國房地產(chǎn)企業(yè)目前主要的融資方式，房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率普遍在65%以上，資產(chǎn)負(fù)債率高達(dá)80%的也為數(shù)不少。這導(dǎo)致企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)特別集中：首先房地產(chǎn)貸款受國家政策，特別是樓市限購和利率政策的影響非常大，國家一旦加強(qiáng)對樓市的管控，開發(fā)商想要獲得更多的銀行貸款就變得困難，同時(shí)開發(fā)商能獲得的個(gè)人住房貸款也隨之減少。而利率的提高也使房地產(chǎn)企業(yè)融資成本增加，內(nèi)部金融風(fēng)險(xiǎn)加大。

其次當(dāng)房價(jià)高時(shí)，房企的賬面資產(chǎn)價(jià)值較高，賬面還款能力較強(qiáng)；銀行資產(chǎn)負(fù)債組合中的價(jià)值也變大了，也就更有能力、更希望借款給房企，尤其是房屋開發(fā)貸款和住房抵押貸款，導(dǎo)致銀行信用膨脹。而一旦房價(jià)下跌，則有與之相反的一連串反應(yīng)，銀行會極大減少甚至停止一切與房屋相關(guān)的貸款，同時(shí)，房企的還款能力降低，銀行也可能要求地產(chǎn)商提前償還銀行貸款，房價(jià)會進(jìn)一步下跌，加劇宏觀經(jīng)濟(jì)的波動，甚至提高巨大經(jīng)濟(jì)危機(jī)發(fā)生的風(fēng)險(xiǎn)。

三、租賃業(yè)務(wù)對融資方式的要求

房地產(chǎn)企業(yè)屬于資金密集型企業(yè)，資金是制約房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的關(guān)鍵生產(chǎn)要素，無論房地產(chǎn)企業(yè)是開發(fā)商品房出售還是開發(fā)租賃住房，其前期的資金投入額都非常大，而且往往是一次性高額投入。對于供出售的商品房，在樓市行情上漲時(shí)，開發(fā)商能夠較快回籠資金，但對于租賃住房的開發(fā)，不僅前期的土地收購、房屋建造需要的投資額巨大，后期的拓展成本和租賃房前期運(yùn)營成本、維護(hù)維修成本、租賃稅費(fèi)也是一筆不小的開支，同時(shí)租賃房的回本周期較長，通常需要5至6年。

下表從比較了房屋出售市場和房屋租賃市場的不同，房屋出售市場包括新房出售市場和二手房出售市場，這里探討的房屋出售市場主要是新房交易市場。

可見，租賃強(qiáng)調(diào)的是運(yùn)營能力，而開發(fā)出售強(qiáng)調(diào)的是周轉(zhuǎn)能力，這兩個(gè)能力對地產(chǎn)商融資方式要求有所不同。因此，房地產(chǎn)企業(yè)想要在房屋租賃市場站穩(wěn)腳跟，分享租賃這塊“蛋糕”，就必須適當(dāng)改變?nèi)谫Y方式，尋求與租賃業(yè)務(wù)更匹配的融資方式。

四、融資方式的選擇

事實(shí)上在房地產(chǎn)發(fā)展比較成熟的國家，無論是租賃市場還是出售市場，房地產(chǎn)企業(yè)的主要資金來源既不是銀行貸款，也不是上市融資，而是通過債券、房地產(chǎn)信托、房地產(chǎn)投資基金等形式籌資的。我們可以借鑒德國的經(jīng)驗(yàn)，德國租賃住房的比例高達(dá)58%，德國年輕人自有住房比例較低，與此同時(shí)，德國經(jīng)濟(jì)卻保持穩(wěn)定的增長，而且在多次經(jīng)濟(jì)危機(jī)中，其樓市沒有受到明顯的沖擊。

一是房地產(chǎn)信托，是指成立信托合同，通過具有專業(yè)理財(cái)能力和資金運(yùn)用能力的信托公司，實(shí)施信托計(jì)劃，將多個(gè)指定管理開發(fā)項(xiàng)目的信托資金集合起來，然后將信托資金以信托貸款的方式運(yùn)用于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，為委托人獲取安全、穩(wěn)定的收益。設(shè)立的信托在時(shí)間上可以跟開發(fā)項(xiàng)目時(shí)間一致，避免由于樓市波動，銀行縮減貸款造成企業(yè)開發(fā)資金減少，制約項(xiàng)目開發(fā)，甚至由于資金周轉(zhuǎn)問題導(dǎo)致的破產(chǎn)。

二是房地產(chǎn)投資基金，也就是國外所指的REITs，是通過發(fā)行基金受益憑證募集資金，交由專業(yè)基金管理公司運(yùn)作，以獲取投資收益和實(shí)現(xiàn)資本增值的一種投資方式。此基金資產(chǎn)專門投資于房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)或相關(guān)項(xiàng)目，如房地產(chǎn)投資、開發(fā)、銷售和消費(fèi)等。投資基金能將大規(guī)模分散資金集中起來，由熟悉房地產(chǎn)的專業(yè)理財(cái)機(jī)構(gòu)進(jìn)行規(guī)?；?jīng)營管理，能夠部分地實(shí)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)分散，收益提高。規(guī)范的REITs運(yùn)作可以使中小投資者、機(jī)構(gòu)投資者、房地產(chǎn)商、政府實(shí)現(xiàn)多贏。

三是債券融資。是指房地產(chǎn)企業(yè)在證券市場發(fā)行債券以獲得資金的方式。目前我國房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行債券融資的公司屈指可數(shù)，債券市場有待進(jìn)一步發(fā)展完善，為房地產(chǎn)開發(fā)提供更多期限更長的發(fā)展資金。

四是融資租賃，是指出租人和承租人簽訂融資租賃合同，出租人根據(jù)承租人的要求，向承租人指定的供應(yīng)商或第三方購買承租人指定的標(biāo)的物，在出租人擁有該標(biāo)的物所有權(quán)的前提下，將一定時(shí)期的該標(biāo)的物的占有權(quán)，使用權(quán)和收益權(quán)讓渡給承租人，承租人按合同約定，定期向出租人支付租金。租賃期滿后，該租賃物可以歸承租人所有或以非常低的價(jià)格出售給承租人。融資租賃是房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的一種新方式，它集融資與融物于一體，具有“先租后買”的特點(diǎn)，在國家大力發(fā)展租賃，部分城市實(shí)行租購?fù)瑱?quán)的政策下，廣大“房奴們”不需要支付高額的首付就能享受跟購房一樣的權(quán)益；而且租賃期滿房子歸承租人所有或承租人可以低價(jià)購入，滿足了國人不喜歡租房又想要擁有房子的心理需求，為廣大“房奴們”帶來了希望。

總之，在銀行提高利率，國家管控并縮減投入到樓市的資金背景下，地產(chǎn)商們應(yīng)該抓住國家促進(jìn)租賃市場發(fā)展這塊肥肉，積極探索與發(fā)展租賃業(yè)務(wù)相適合的融資方式，促進(jìn)租賃市場發(fā)展，壯大企業(yè)自身實(shí)力。