住房租賃市場(chǎng)趨勢(shì)探究

■ 單彥名 馮新剛

習(xí)近平總書(shū)記在黨的十九大報(bào)告中強(qiáng)調(diào)：“堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度，讓全體人民住有所居?！毕鄬?duì)于普通商品住房，租賃住房的消費(fèi)屬性更為顯著，更能體現(xiàn)房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位。發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，既是構(gòu)建租購(gòu)并舉住房制度的需要，也有利于通過(guò)動(dòng)員社會(huì)資源，改善住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)、改善住房消費(fèi)模式。

一、我國(guó)住房租賃市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀

目前各方面的評(píng)價(jià)，一般都認(rèn)為我國(guó)住房租賃市場(chǎng)發(fā)育滯后，是住房領(lǐng)域發(fā)展不充分不均衡的突出表現(xiàn)。主要有以下幾個(gè)方面的表現(xiàn)：

一是出租住房占住房重量的比重較低。發(fā)達(dá)國(guó)家出租住房占住房總量的比重一般在1/3到一半。比如，2009年美國(guó)為33%、2010年英國(guó)為32%、2007年德國(guó)為54%、2007年法國(guó)為43%、2008年日本為36%；特別是在大城市，租賃住房居住的家庭占比很高，紐約、洛杉磯、巴黎、東京、大阪等城市均超過(guò)50%，斯德哥爾摩接近90%。從我國(guó)的情況看，2015年全國(guó)1%人口抽樣調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，租賃住房居住的城鎮(zhèn)家庭占16．1%，其中，租賃廉租房、公租房的占2．2%，租賃社會(huì)住房的占13．9%。

二是租賃市場(chǎng)房源結(jié)構(gòu)不合理。我國(guó)很多城市有大量的外來(lái)人口，一線城市中，上海、北京的非戶籍常住人口占常住人口總量的40%左右，深圳更是高達(dá)70%以上。由于限購(gòu)、支付能力等問(wèn)題，非戶籍新市民80%以上靠租房居住。從市場(chǎng)租賃住房房源情況看，符合安全、衛(wèi)生條件且管理比較規(guī)范的，租金較高，比如北京、上海的一些月租金過(guò)萬(wàn)的品牌公寓，這類租賃住房可以負(fù)擔(dān)得起的人較少，市場(chǎng)房源相對(duì)充裕；而能達(dá)到安全、衛(wèi)生要求，租金較低的租賃房源，市場(chǎng)供應(yīng)相對(duì)不足，特別是受各城市大規(guī)模的棚戶區(qū)改造、舊城改造和地下空間整治的影響，一線城市租金在1000元以內(nèi)的租賃住房房源十分稀缺，呈現(xiàn)供不應(yīng)求態(tài)勢(shì)。租賃住房房源結(jié)構(gòu)不合理，也加劇了新市民的住房問(wèn)題。

三是租售比不合理。我國(guó)城市租賃住房比重低是住房租賃市場(chǎng)發(fā)展滯后的重要原因，并非城市家庭偏好購(gòu)置住房。從我國(guó)歷史看，“房改”前，城鎮(zhèn)居民幾乎全民皆租；1955年，上海、哈爾濱、青島私人出租房屋占私人房屋的70%。目前，城鎮(zhèn)居民租賃住房意愿低、住房租賃市場(chǎng)發(fā)育滯后的原因主要在于，“房改”后特別是2003年以來(lái)，大城市商品住房?jī)r(jià)格增長(zhǎng)速度遠(yuǎn)快于居民收入增長(zhǎng)速度，住房租售比不合理造成兩個(gè)結(jié)果：對(duì)開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)，銷售住房收益高、回報(bào)快，開(kāi)發(fā)建設(shè)的商品住房幾乎全部用于出售，租賃市場(chǎng)房源主要來(lái)自私有住房，供應(yīng)不足；對(duì)居民而言，盡管從住房購(gòu)置價(jià)格與租金價(jià)格之比看，租賃住房居住更合適，但由于有資產(chǎn)增值收益，買(mǎi)房居住更合適。此外，租賃住房居住，在落戶、就業(yè)、上學(xué)等方面還存在一些障礙，也影響了居民住房消費(fèi)選擇。

二、我國(guó)住房租賃市場(chǎng)發(fā)展?jié)摿薮?/h2>

住房是生活必需品，其需求彈性相對(duì)較小，但絕非剛性，特別是購(gòu)房需求絕非剛性?，F(xiàn)實(shí)中，住房需求特別是大城市的住房需求可以通過(guò)住房租賃市場(chǎng)得到有效分流。

一是過(guò)渡性住房需求。在我國(guó)大城市特別是一線城市，新組建家庭和遷徙到新城市就業(yè)、生活的家庭，由于處于職業(yè)發(fā)展的初期，收入相對(duì)低一些，加上缺少有效積累，一段時(shí)期內(nèi)無(wú)力負(fù)擔(dān)高企的房?jī)r(jià)，這些人群的住房問(wèn)題可以通過(guò)住房租賃市場(chǎng)得到緩解。

二是“核心家庭”規(guī)模變大引發(fā)的改善性住房需求。二孩政策放開(kāi)后，選擇生二胎的家庭，必然面臨家庭規(guī)模變大的問(wèn)題。在夫妻雙方都要工作的情況下，無(wú)論如何是無(wú)法獨(dú)立照顧兩個(gè)孩子的，加上需要照顧的老人，一些家庭的規(guī)模面臨著由三人變成五人及以上的問(wèn)題，相應(yīng)的居住問(wèn)題原來(lái)可以通過(guò)兩居室解決的就需要更大房子、更多居室。這其中有不少家庭，其支付能力不足以承受“換房”的成本，只能通過(guò)租賃住房解決。

三是職住不均衡帶來(lái)的住房需求。在大城市就業(yè)流動(dòng)性加大的情況下，很多人面臨著買(mǎi)下來(lái)的房子不可移動(dòng)，但就業(yè)地點(diǎn)可能發(fā)生變動(dòng)的問(wèn)題。當(dāng)自有住房到新的就業(yè)地的通勤成本超越臨界值時(shí)，其只能通過(guò)就近租賃住房緩解職住不均衡帶來(lái)的困擾。

四是公租房貨幣化引發(fā)的小戶型租賃住房需求。這幾年的中央要求，把公租房擴(kuò)大到非戶籍人口，實(shí)現(xiàn)公租房貨幣化。而公租房貨幣化實(shí)現(xiàn)的條件，必須是有一個(gè)健全的住房租賃市場(chǎng)，有充裕的、戶型能滿足需要的租賃住房；同時(shí)，公租房貨幣化的發(fā)展，也會(huì)帶來(lái)新的需求，從而從需求側(cè)助推住房租賃市場(chǎng)的發(fā)展。

三、加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的條件分析

在一二線城市房?jī)r(jià)收入比已經(jīng)很高的前提下（同口徑比較，北京43，香港、深圳41，上海38，新加坡22，羅馬21，東京、巴黎18，首爾17，悉尼12，紐約11，洛杉磯8），發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，引導(dǎo)居民選擇租賃住房居住，可以突破住房支付能力的約束，對(duì)構(gòu)建“多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉”的住房制度，實(shí)現(xiàn)“讓全體人民住有所居”目標(biāo)很有價(jià)值。

（一）加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的基礎(chǔ)條件具備

總體上認(rèn)為，在“十二五”期間，我國(guó)城鎮(zhèn)住房套戶比達(dá)到1．1∶1左右，這標(biāo)志著我國(guó)城鎮(zhèn)住房總量已經(jīng)不缺。從供給側(cè)來(lái)看，發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的物質(zhì)條件已經(jīng)具備。一方面，在政策鼓勵(lì)和引導(dǎo)下，可以動(dòng)員城鎮(zhèn)居民等社會(huì)主體，拿出富余存量房源用作租賃住房；另一方面，住房供應(yīng)依然緊張的熱點(diǎn)城市，還可以通過(guò)集體土地上建設(shè)租賃房、推進(jìn)富余的商業(yè)辦公樓宇、寫(xiě)字樓改作住宅等，多渠道增加租賃住房房源供應(yīng)。

從市場(chǎng)反應(yīng)看，在嚴(yán)格限制投資投機(jī)性住房需求的市場(chǎng)環(huán)境下，銷售住房收益高、回報(bào)快優(yōu)勢(shì)在減弱，再給予供地等政策優(yōu)惠，不少機(jī)構(gòu)、企業(yè)、集體經(jīng)濟(jì)組織愿意持有運(yùn)營(yíng)租賃住房。比如，萬(wàn)科2017年起將長(zhǎng)租公寓作為重點(diǎn)業(yè)務(wù)發(fā)力推進(jìn)；龍湖2017年開(kāi)業(yè)租賃住房房間數(shù)超過(guò)1．5萬(wàn)間。

從需求側(cè)來(lái)看，不少城市已在調(diào)整公共服務(wù)政策，比如“租售同權(quán)”的推進(jìn)，讓租房居住的市民也能享有基本公共服務(wù)，這意味著原來(lái)以購(gòu)為主的消費(fèi)方式可以轉(zhuǎn)換，住房需求可以由商品住房買(mǎi)賣市場(chǎng)，向商品住房租賃市場(chǎng)分流。只要認(rèn)真落實(shí)發(fā)展租賃住房的政策措施，調(diào)整租賃住房和購(gòu)買(mǎi)住房的利益關(guān)系，居民住房消費(fèi)觀念還會(huì)繼續(xù)轉(zhuǎn)變。

（二）對(duì)加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的幾點(diǎn)建議

第一，堅(jiān)持不懈促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。房?jī)r(jià)上漲預(yù)期大，投資性需求就會(huì)增長(zhǎng)，老百姓買(mǎi)房居住的欲望很難抑制。要聚焦在“不是用來(lái)炒的”上，堅(jiān)持不懈穩(wěn)市場(chǎng)、控房?jī)r(jià)、穩(wěn)租金，既化解房地產(chǎn)泡沫風(fēng)險(xiǎn)，又能開(kāi)發(fā)企業(yè)發(fā)展買(mǎi)賣型商品住房和租賃型商品住房的收益相對(duì)均衡，還能使居民選擇租房更為經(jīng)濟(jì)，這是住房租賃市場(chǎng)發(fā)展的基礎(chǔ)。

第二，加大對(duì)發(fā)展租賃住房業(yè)務(wù)企業(yè)的政策支持。從與發(fā)展買(mǎi)賣型商品住房相比，對(duì)企業(yè)而言，發(fā)展租賃住房市場(chǎng)最大的不足是一次性投入差別不大、投資回報(bào)期長(zhǎng)，這就要求政府必須給予相應(yīng)的政策支持。比如，對(duì)租賃住房投資經(jīng)營(yíng)企業(yè)提供稅收、行政審批等方面的優(yōu)惠和便利；為企業(yè)進(jìn)行金融創(chuàng)新提供適宜的市場(chǎng)環(huán)境，積極開(kāi)拓租賃住房投資的資金來(lái)源渠道；增加租賃住房的用地供應(yīng)。

第三，完善發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的配套政策。鼓勵(lì)一線、二線等熱點(diǎn)城市，加快社會(huì)管理方式的調(diào)整、創(chuàng)新，給予租賃住房居住的家庭與居住自有住房家庭以效力相當(dāng)?shù)纳鐣?huì)管理、公共服務(wù)等方面的待遇。積極推行租金指導(dǎo)模式，避免租金過(guò)快上漲。健全市場(chǎng)監(jiān)管機(jī)制，促進(jìn)租賃關(guān)系和租金的穩(wěn)定。