房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理措施研究

呂詩文 三亞海航基礎(chǔ)投資有限公司

一、房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理的必要性

房地產(chǎn)施工的周期長，涉及到的環(huán)節(jié)眾多，需要投入大量的人力、物力、財(cái)力，編制相應(yīng)的預(yù)算管理體系，有利于強(qiáng)化對各個(gè)施工環(huán)節(jié)的管控，讓施工在預(yù)算管理的引導(dǎo)下更為合理和有計(jì)劃性，而全面的預(yù)算管理能夠從整體把控房地產(chǎn)施工各個(gè)環(huán)節(jié)，對每個(gè)環(huán)節(jié)的財(cái)務(wù)支出有更清晰地認(rèn)識(shí)，然后以此為基礎(chǔ)強(qiáng)化管理，這樣才能夠讓房地產(chǎn)施工項(xiàng)目更為有效地開展，也能夠更為有效地管控房地產(chǎn)企業(yè)的成本支出，提升經(jīng)濟(jì)效益。可見，房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理是非常有必要的。

二、房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理存在的問題

目前，房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理中還存在很多不足，嚴(yán)重影響了預(yù)算管理的有效性，具體來說，主要表現(xiàn)為以下幾個(gè)方面。

（一）企業(yè)缺乏系統(tǒng)的預(yù)算管理組織體系

從目前來看，一些房地產(chǎn)企業(yè)并沒有針對性地構(gòu)建系統(tǒng)的預(yù)算管理體系，缺乏相應(yīng)的制度體系，在對預(yù)算進(jìn)行管理時(shí)，更多地采用了松散型管理模式，缺乏上層目標(biāo)和項(xiàng)目的實(shí)施的有效結(jié)合，在預(yù)算管理過程中，缺乏整體的規(guī)劃，使得企業(yè)無法非常有效地落實(shí)預(yù)算編制目標(biāo)，弱化了預(yù)算管理的質(zhì)量。同時(shí)，在此情況下，房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)劃預(yù)算的整體性也十分欠缺，這使得當(dāng)企業(yè)經(jīng)營過程中出現(xiàn)問題后，其無法及時(shí)有效地應(yīng)對，進(jìn)而影響了企業(yè)利潤目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。

（二）預(yù)算內(nèi)容不合理

在預(yù)算管理過程中，很多房地產(chǎn)企業(yè)只是讓財(cái)務(wù)部門從事相應(yīng)的工作，在工作開展過程中，由于考慮問題并不是非常全面，讓預(yù)算的內(nèi)容變得短期化、數(shù)字化，并不能夠全面地反映出企業(yè)的真實(shí)情況，房地產(chǎn)業(yè)涉及到眾多環(huán)節(jié)，包含的內(nèi)容眾多，如經(jīng)營預(yù)算、投資預(yù)算、產(chǎn)供銷預(yù)算等各個(gè)方面都需要加以管控，在實(shí)踐施工中，利潤、生產(chǎn)、營銷、服務(wù)、廣告、組織、管理人員的選拔培訓(xùn)等各個(gè)環(huán)節(jié)的周期非常長，需要投入較多的資金，強(qiáng)化對這些環(huán)節(jié)的管理顯然非常重要，但當(dāng)前很多房地產(chǎn)公司顯然沒有做到這一點(diǎn)。同時(shí)，對于預(yù)算數(shù)據(jù)，房地產(chǎn)企業(yè)也缺乏合理性，在實(shí)踐經(jīng)營過程匯總，很多房地產(chǎn)企業(yè)為了加快施工進(jìn)度，往往會(huì)一邊施工一邊改圖紙，并增加工程聯(lián)系單。在這種情況下，設(shè)計(jì)施工在很多時(shí)候會(huì)突破估算的指標(biāo)，而施工圖則會(huì)突破預(yù)算的設(shè)計(jì)概算，使得施工成本大大增加，降低了企業(yè)施工的效益。

（三）缺乏與企業(yè)的戰(zhàn)略目標(biāo)相聯(lián)系

應(yīng)用全面預(yù)算管理的主要作用就是落實(shí)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展策略目標(biāo)。但是，大多數(shù)的房地產(chǎn)企業(yè)在應(yīng)用全面預(yù)算管理的過程中，往往忽略了這一重要要素。這主要是因?yàn)槲覈姆康禺a(chǎn)企業(yè)在應(yīng)用全面預(yù)算管理處于起步階段，我國相關(guān)部門還沒有樹立明確的管理標(biāo)準(zhǔn)和方法，因此，大多數(shù)的房地產(chǎn)企業(yè)都是遵循自己之前積累的經(jīng)驗(yàn)來進(jìn)行預(yù)算的編制。編制的標(biāo)準(zhǔn)是按照企業(yè)年度經(jīng)營情況進(jìn)行編制，因此缺少長遠(yuǎn)性。再加上房地產(chǎn)企業(yè)主要關(guān)注企業(yè)的年度預(yù)算，卻忽略了企業(yè)的項(xiàng)目開發(fā)預(yù)算，從而導(dǎo)致企業(yè)的策略發(fā)展目標(biāo)缺少穩(wěn)定數(shù)據(jù)的支持，使得企業(yè)的預(yù)算缺乏與企業(yè)的戰(zhàn)略目標(biāo)相聯(lián)系，進(jìn)而影響了房地產(chǎn)企業(yè)的核心競爭力。

三、房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理措施

（一）健全預(yù)算管理組織體系

一方面，要健全房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)算工作組織，讓公司的董事長擔(dān)任相應(yīng)的預(yù)算委員會(huì)主任，并將分管的領(lǐng)導(dǎo)納入到管理體系中，強(qiáng)化對施工目標(biāo)的預(yù)算的審查和協(xié)調(diào)，同時(shí)針對性地設(shè)定專門的管理組織，對預(yù)算相關(guān)的事務(wù)進(jìn)行處理。另一方面，要設(shè)定強(qiáng)有力的規(guī)章制度，對于預(yù)算的設(shè)定要嚴(yán)格管控，對于設(shè)計(jì)和施工等各個(gè)環(huán)節(jié)，一定要按照預(yù)算要求嚴(yán)格執(zhí)行，將責(zé)任落實(shí)到人，提升預(yù)算管控等有效性。此外，還要進(jìn)一步完善全面預(yù)算管理等制度體系，對于預(yù)算、匯總、復(fù)核和審批一定要強(qiáng)化管理，并從整體出發(fā)來規(guī)劃預(yù)算，合理擬定中長期計(jì)劃，讓預(yù)算管理同企業(yè)的戰(zhàn)略發(fā)展相匹配。

（二）合理編制預(yù)算內(nèi)容

合理編制預(yù)算內(nèi)容，要強(qiáng)化對現(xiàn)金流預(yù)算的有效管理，做到將現(xiàn)金流量預(yù)算進(jìn)行細(xì)化，落實(shí)到每一季、每一周、每一日，實(shí)現(xiàn)動(dòng)態(tài)化的控制。同時(shí)，在預(yù)算執(zhí)行的過程中，設(shè)定相應(yīng)的資金計(jì)劃的統(tǒng)一調(diào)度管理，及時(shí)發(fā)現(xiàn)資金周轉(zhuǎn)過程中存在的問題，有效提升資金的周轉(zhuǎn)速度。在實(shí)踐施工中，也要強(qiáng)化融資，實(shí)現(xiàn)資本運(yùn)作的成本效率的分析，優(yōu)化資本機(jī)構(gòu)以及融資方案。

（三）改變預(yù)算的編制方法

在新的發(fā)展背景下，房地產(chǎn)企業(yè)需要改變預(yù)算的編制方法，將傳統(tǒng)的 “由上至下”的編制順序加以優(yōu)化完善，變?yōu)椤坝缮现料禄蛘呱舷陆Y(jié)合”的編制順序，然后以此為基礎(chǔ)來編制相應(yīng)的預(yù)算，以此來強(qiáng)化對于房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項(xiàng)目預(yù)算的管控，并且可以有效結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)的中長期發(fā)展規(guī)劃，讓預(yù)算更為合理有效，能夠?yàn)槠髽I(yè)的未來決策提供有益的支持。同時(shí)，通過有效提升預(yù)算預(yù)警能力，強(qiáng)化對預(yù)算編制管理的有效性，如果出現(xiàn)了預(yù)算結(jié)果過高情況的話，此時(shí)需要第一時(shí)間開啟預(yù)警標(biāo)志，以此來有效提升房地產(chǎn)企業(yè)抵御風(fēng)險(xiǎn)的能力。

結(jié)語：對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，其在市場競爭中想要獲得優(yōu)勢，更好地占領(lǐng)市場，就需要有效提升經(jīng)濟(jì)效益。在此過程中，為了有效提升經(jīng)濟(jì)效益，就需要重視對企業(yè)預(yù)算的管控，強(qiáng)化對預(yù)算對有效編制工作。通過健全預(yù)算管理組織體系，合理編制預(yù)算內(nèi)容，改變預(yù)算的編制方法來實(shí)現(xiàn)對于房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)算的全面管控，進(jìn)而為其施工決策提供有益的支持和保障。