從稅收功能視角談房地產(chǎn)稅改革趨勢(shì)

劉秀麗 李光龍

（安徽大學(xué)，安徽 合肥 230000）

一、房地產(chǎn)課稅的理論依據(jù)

對(duì)房地產(chǎn)課稅的理論依據(jù)主要包括財(cái)政收入說(shuō)、負(fù)稅能力說(shuō)、利益交換說(shuō)、資源配置說(shuō)和宏觀調(diào)控說(shuō)等。

（一）財(cái)政收入說(shuō)觀點(diǎn)下的房地產(chǎn)稅

籌集財(cái)政收入是稅收的基本職能。財(cái)政收入說(shuō)認(rèn)為，在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)社會(huì)，特別是商品經(jīng)濟(jì)高度發(fā)達(dá)的現(xiàn)代社會(huì)，房地產(chǎn)稅作為重要的稅種之一，必須充分發(fā)揮稅收基本職能。房地產(chǎn)稅的區(qū)位特征比較明顯，稅基穩(wěn)定,稅源廣布，能夠成為地方政府理想的稅收來(lái)源。另外，地方政府將稅收收入用于公共服務(wù)的優(yōu)化和基礎(chǔ)設(shè)施的改善，當(dāng)?shù)貤l件變好，房產(chǎn)增值，反過(guò)來(lái)擴(kuò)大了稅收規(guī)模，有利于財(cái)政收入和經(jīng)濟(jì)發(fā)展的良性循環(huán)。

（二）負(fù)稅能力說(shuō)觀點(diǎn)下的房地產(chǎn)稅

這種觀點(diǎn)認(rèn)為征收房產(chǎn)稅在體現(xiàn)納稅人納稅能力的同時(shí)，還體現(xiàn)了政府通過(guò)征稅達(dá)到抑制納稅人坐享其成心理的效果。所得稅和商品稅是針對(duì)那些收入者和消費(fèi)者來(lái)征收的，而無(wú)法實(shí)現(xiàn)對(duì)財(cái)產(chǎn)較多的人征收。而房地產(chǎn)稅恰好能彌補(bǔ)其中存在的不足，可以實(shí)現(xiàn)對(duì)收入低消費(fèi)少而財(cái)產(chǎn)較多的人征收。負(fù)稅能力理論認(rèn)為：在其他條件下相同時(shí)，一個(gè)人的土地財(cái)產(chǎn)或房產(chǎn)與其負(fù)稅能力成正比，財(cái)產(chǎn)、房產(chǎn)越多，負(fù)稅能力也就越大。按能力納稅，能力強(qiáng)的人多繳稅，能力弱的人少繳稅，既有利于實(shí)現(xiàn)稅收的橫向公平，也有利于稅收的縱向公平。

（三）利益交換說(shuō)觀點(diǎn)下的房地產(chǎn)稅

這種觀點(diǎn)下，房地產(chǎn)稅是房地產(chǎn)所有者與政府的一種交換。這種交換也是一種博弈，博弈結(jié)果是政府和房地產(chǎn)所有者雙方意愿的契合，即政府通過(guò)征稅實(shí)現(xiàn)稅收組織財(cái)政收入、調(diào)節(jié)社會(huì)經(jīng)濟(jì)、監(jiān)督管理社會(huì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)等職能，為房產(chǎn)所有者提供財(cái)產(chǎn)安全保障。房產(chǎn)所有者在得到政府的安全保障下，為這種保護(hù)付出一定的犧牲，且這種犧牲能滿足地方政府的基本財(cái)政支出。

（四）資源配置說(shuō)和宏觀調(diào)控說(shuō)觀點(diǎn)下的房地產(chǎn)稅

市場(chǎng)在資源配置中發(fā)揮著基礎(chǔ)性的作用，但是僅僅依靠市場(chǎng)是不夠的。必須充分發(fā)揮政府職能，加強(qiáng)宏觀調(diào)控。房地產(chǎn)業(yè)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，涉及到社會(huì)穩(wěn)定及經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展等方面，因此做好房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)控至關(guān)重要。對(duì)房地產(chǎn)課稅是政府優(yōu)化資源配置和宏觀調(diào)控的一個(gè)重要經(jīng)濟(jì)手段。體現(xiàn)在以下三個(gè)方面：一對(duì)土地或房產(chǎn)等財(cái)產(chǎn)課稅，財(cái)產(chǎn)所有者在稅收壓力下減少資源閑置，避免資源的浪費(fèi)；二是開(kāi)征房地產(chǎn)稅可以避免資源過(guò)度向房地產(chǎn)行業(yè)集中，推動(dòng)資源向其它行業(yè)流動(dòng)，這樣可以促進(jìn)資源的有效配置；三是通過(guò)財(cái)稅政策，調(diào)控房地產(chǎn)的總量和結(jié)構(gòu)，引導(dǎo)房地產(chǎn)業(yè)的平穩(wěn)發(fā)展，在某種程度上避免房地產(chǎn)行業(yè)的過(guò)度波動(dòng)。

依據(jù)房地產(chǎn)稅的相關(guān)理論，結(jié)合我國(guó)當(dāng)前形勢(shì)，筆者認(rèn)為我國(guó)房地產(chǎn)稅功能應(yīng)該定位于“一主兩輔”模式：即以籌集財(cái)政收入為主，以公平財(cái)富分配和宏觀調(diào)控為輔。

二、我國(guó)房地產(chǎn)稅功能定位

（一）房地產(chǎn)稅功能應(yīng)主要定位于籌集財(cái)政收入

1.必要性分析。

（1）我國(guó)現(xiàn)有稅種的基本功能是籌集收入，房地產(chǎn)稅也不例外。作為稅收最基本原則的財(cái)政原則，它的基本含義是指一國(guó)稅收制度的建立和變革，都必須有利于保證國(guó)家的財(cái)政收入。房地產(chǎn)稅作為中國(guó)稅制改革的組成部分，本質(zhì)上還是籌集財(cái)政收入，既要保證收入充分，也要保證收入彈性。

（2）“土地財(cái)政”狀況亟需改善。自1994年分稅制改革以來(lái)，土地出讓金在地方政府收入中發(fā)揮著重要的作用，在某種程度上緩解了地方政府財(cái)權(quán)小而事權(quán)過(guò)大的矛盾。我國(guó)土地屬于國(guó)家和集體所有，居民購(gòu)房時(shí)相當(dāng)于通過(guò)一次性支付土地出讓金獲得70年的土地使用權(quán)，這無(wú)疑是地方政府為彌補(bǔ)開(kāi)銷(xiāo)而出售土地使用權(quán)來(lái)?yè)Q取收入的一種短期性行為。另外，土地出讓金推高土地開(kāi)發(fā)成本，從而增加消費(fèi)者的購(gòu)房成本，影響房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。而房地產(chǎn)稅具有受益稅的特點(diǎn)，能為地方籌集稅收收入，滿足地方公共財(cái)政支出要求，有利于財(cái)權(quán)與事權(quán)相統(tǒng)一。土地是有限的，土地出讓金是不可持續(xù)的，以房地產(chǎn)的稅收收入來(lái)替代土地出讓金是必要的。

（3）“營(yíng)改增”帶來(lái)的挑戰(zhàn)。隨著“營(yíng)改增”的全面實(shí)施，地方主體稅種喪失，地方稅收收入大幅下降。雖然將增值稅的中央地方分成比例由75:25調(diào)整為50:50，但是地方政府的財(cái)政收入缺口還是很大，特別是在地方政府財(cái)權(quán)與事權(quán)不匹配、地方債務(wù)高企的情況下，地方政府拓寬稅收來(lái)源，增強(qiáng)地方財(cái)政的“造血”功能顯得尤為重要。以房地產(chǎn)稅補(bǔ)位營(yíng)業(yè)稅是未來(lái)的發(fā)展趨勢(shì)。

2.可行性分析。

（1）房地產(chǎn)稅具有良好的籌資條件。一是因?yàn)榉慨a(chǎn)的自身特性，房產(chǎn)是不動(dòng)產(chǎn)，無(wú)法移動(dòng)，便于稅源監(jiān)控和稅務(wù)部門(mén)的征收管理，可以體現(xiàn)稅收效率原則。二是房地產(chǎn)稅收入穩(wěn)定可靠。房地產(chǎn)稅改革應(yīng)按評(píng)估值對(duì)房地產(chǎn)征稅。隨著經(jīng)濟(jì)不斷向前發(fā)展，房地產(chǎn)也會(huì)不斷升值，對(duì)房產(chǎn)進(jìn)行定期評(píng)估，能為房地產(chǎn)稅收入提供穩(wěn)定可靠的來(lái)源。

（2）房地產(chǎn)稅稅收資本化后能實(shí)現(xiàn)更多的收益。政府征收房地產(chǎn)稅后，將其用于當(dāng)?shù)鼗A(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)建設(shè)。當(dāng)?shù)貤l件變好，產(chǎn)生城市效應(yīng)，又反過(guò)來(lái)增加了房地產(chǎn)的價(jià)值，稅收收入相應(yīng)增加，如此良性循環(huán)，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)又快又好發(fā)展。這種公共投資產(chǎn)出效應(yīng)不僅調(diào)動(dòng)政府籌資積極性，還有利于提高公共財(cái)政資金的支出效率，完善公共服務(wù)水平，促進(jìn)政府職能的轉(zhuǎn)變。

（二）房地產(chǎn)稅輔助功能應(yīng)定位于公平財(cái)富分配和宏觀調(diào)控

雖然我國(guó)房地產(chǎn)稅的功能主要定位于籌集財(cái)政收入，但是房地產(chǎn)稅對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)、財(cái)富分配、經(jīng)濟(jì)運(yùn)行和產(chǎn)業(yè)發(fā)展的影響也不容小覷，因此也要充分發(fā)揮和提升房地產(chǎn)稅的公平財(cái)富分配和宏觀調(diào)控輔助功能。

1.房地產(chǎn)稅的公平財(cái)富分配功能分析。近四十年來(lái)，我國(guó)居民收入差距問(wèn)題越來(lái)越嚴(yán)峻。在某種程度上，貧富差距和社會(huì)穩(wěn)定程度密切相關(guān)，差距越大，社會(huì)越不穩(wěn)定。在收入分配領(lǐng)域中，稅收有著舉足輕重的作用。因此，必須充分發(fā)揮稅收再分配功能，調(diào)節(jié)居民的收入，縮小貧富差距?，F(xiàn)代社會(huì)，財(cái)富分配涉及多個(gè)環(huán)節(jié)，包括收入的獲得、使用、積累和轉(zhuǎn)讓等。個(gè)人所得稅的征收體現(xiàn)在個(gè)人收入的獲取環(huán)節(jié)和財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)，通過(guò)個(gè)人所得稅累進(jìn)稅率的設(shè)計(jì)促進(jìn)收入分配公平。調(diào)節(jié)收入使用環(huán)節(jié)體現(xiàn)在消費(fèi)稅的征收上，對(duì)個(gè)人奢侈品消費(fèi)征稅促進(jìn)收入分配公平。我國(guó)財(cái)富分化較為嚴(yán)重，在某種程度上與財(cái)產(chǎn)稅調(diào)節(jié)不力有關(guān)。在我國(guó)現(xiàn)行的稅收制度中，以增值稅、消費(fèi)稅為主體的間接稅的比重遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于以企業(yè)所得稅、個(gè)人所得稅為主體的直接稅。間接稅為商品勞務(wù)稅，其稅負(fù)最終會(huì)轉(zhuǎn)嫁給消費(fèi)者，不管富人還是窮人，只要發(fā)生固定的消費(fèi)行為，就要承擔(dān)相應(yīng)的稅收負(fù)擔(dān)。為縮小貧富差距、促進(jìn)社會(huì)和諧和可持續(xù)發(fā)展，需要提高直接稅的比重。其中重要的一部分就是對(duì)財(cái)產(chǎn)存量進(jìn)行征稅，而房地產(chǎn)稅正好具有財(cái)產(chǎn)存量調(diào)節(jié)作用，可以彌補(bǔ)個(gè)人所得稅收入分配調(diào)節(jié)的不足。在當(dāng)前通貨膨脹和經(jīng)濟(jì)發(fā)展的情況下，部分高收入者通過(guò)投資房地產(chǎn)獲得巨大的額外收益，財(cái)富快速增長(zhǎng)，而這些利益卻不在稅收調(diào)節(jié)的范圍之內(nèi)。而通貨膨脹下的另一端是中低收入群體勞動(dòng)貶值，以勞動(dòng)收入購(gòu)買(mǎi)房地產(chǎn)的壓力越來(lái)越大，甚至望而卻步。這種收入分配失衡和稅收制度的缺陷進(jìn)一步拉大收入差距，影響社會(huì)穩(wěn)定和經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展。為促進(jìn)社會(huì)和諧發(fā)展和經(jīng)濟(jì)有序運(yùn)行，必須對(duì)房地產(chǎn)加以征稅，發(fā)揮房地產(chǎn)稅調(diào)節(jié)財(cái)富分配的功能。

2.房地產(chǎn)稅的宏觀調(diào)控功能分析。這里說(shuō)的宏觀調(diào)控功能，并非就是說(shuō)征收房地產(chǎn)稅是為了調(diào)控房?jī)r(jià)，抑制房?jī)r(jià)持續(xù)上漲。稅制較為完善的美國(guó)征收房地產(chǎn)稅也只是為了籌集財(cái)政收入而并非調(diào)控房?jī)r(jià)。我國(guó)不應(yīng)將房地產(chǎn)稅功能定位于調(diào)控房?jī)r(jià)，它只是在房地產(chǎn)市場(chǎng)增長(zhǎng)緩慢或房?jī)r(jià)呈下降趨勢(shì)時(shí)加深其程度，并非房?jī)r(jià)下降的決定性因素，主要原因有:（1）房地產(chǎn)價(jià)格由供求決定。土地資源有限，集聚眾多優(yōu)質(zhì)資源的熱點(diǎn)城市需求量比較大，往往出現(xiàn)房產(chǎn)供給不足，從而推動(dòng)房地產(chǎn)價(jià)格上漲。（2）控制需求的宏觀調(diào)控政策。長(zhǎng)期以來(lái)，調(diào)控措施是限購(gòu)、限貸、增加稅率和增加房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和交易環(huán)節(jié)稅收。這些措施本意是想提高房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本、轉(zhuǎn)讓成本以減少需求，但結(jié)果是通過(guò)稅收提高了成本，助推了房?jī)r(jià)上漲。

房地產(chǎn)行業(yè)是我國(guó)支柱性產(chǎn)業(yè)，其市場(chǎng)波動(dòng)會(huì)帶來(lái)我國(guó)經(jīng)濟(jì)的連鎖反應(yīng)。稅收是宏觀調(diào)控的重要手段，傾向性的稅收政策具有調(diào)節(jié)行業(yè)結(jié)構(gòu)的遞延功能。通過(guò)征收房地產(chǎn)稅，能夠減少資源浪費(fèi)，推動(dòng)資源向其他行業(yè)流動(dòng)，引導(dǎo)房地產(chǎn)業(yè)的平穩(wěn)發(fā)展，發(fā)掘經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)潛力。

三、我國(guó)房地產(chǎn)稅改革思路

上文理論上分析了房地產(chǎn)稅功能的“一主兩輔”模式，現(xiàn)實(shí)中需進(jìn)一步提升功能，即基于稅收功能視角對(duì)房地產(chǎn)稅改革作出進(jìn)一步設(shè)想。推進(jìn)房地產(chǎn)稅改革，需從宏觀整體把握、稅制要素設(shè)計(jì)、稅收征收管理三個(gè)方面入手。

（一）房地產(chǎn)稅的宏觀整體把握

1.改革路徑：先行立法。黨的十八屆三中全會(huì)明確提出落實(shí)稅收法定原則，并要求加快房產(chǎn)稅立法，使房產(chǎn)稅改革路徑由“先行先試”轉(zhuǎn)為“先行立法”。2017年12月，財(cái)政部原部長(zhǎng)肖捷在《黨的十九大報(bào)告輔導(dǎo)讀本》中談及房地產(chǎn)稅，要按照“立法先行、充分授權(quán)、分步推進(jìn)”的原則，推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法和實(shí)施。力爭(zhēng)在2019年完成全部立法程序，2020年完成“落實(shí)稅收法定原則”的改革任務(wù)。房地產(chǎn)稅作為新改革的稅種，在制度設(shè)計(jì)上，應(yīng)由法律進(jìn)行規(guī)范，確保房地產(chǎn)稅能夠依法實(shí)施。

2.改革模式定位：著眼于長(zhǎng)遠(yuǎn)、普遍征稅、收支關(guān)系清晰。

（1）改革應(yīng)著眼于長(zhǎng)遠(yuǎn)。從我國(guó)實(shí)際情況來(lái)看，房地產(chǎn)稅籌集財(cái)政收入功能短期內(nèi)發(fā)揮的作用并不明顯。由于我國(guó)房地產(chǎn)稅改革比較滯后，稅種設(shè)計(jì)比較陳舊，計(jì)稅依據(jù)不合理，稅負(fù)結(jié)構(gòu)不均衡，稅收規(guī)模小，難以發(fā)揮稅收財(cái)政功能作用。從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，隨著房地產(chǎn)稅長(zhǎng)效機(jī)制的建立和改革的深化，財(cái)政功能也將逐漸增強(qiáng)。

（2）普遍征稅。未來(lái)房地產(chǎn)稅要實(shí)行普遍征收模式，所有工商業(yè)住房和個(gè)人住房都要納入征稅范圍。如果只將極少數(shù)房產(chǎn)作為征稅對(duì)象，那么發(fā)揮的功能是極其有限的。我國(guó)滬渝房產(chǎn)稅的試點(diǎn)征收范圍都比較小，重慶試點(diǎn)對(duì)象是個(gè)人的獨(dú)棟商品住宅，個(gè)人新購(gòu)的高檔住宅以及在重慶市無(wú)戶籍、無(wú)企業(yè)、無(wú)工作的個(gè)人新購(gòu)的第二套（含第二套）以上的普通住房，上海試點(diǎn)征稅對(duì)象是本市居民家庭新購(gòu)且屬于該居民家庭第二套及以上的住房和非本市居民家庭在本市新購(gòu)的住房。征收房產(chǎn)占比低，稅收收入小，難以發(fā)揮稅收功能。

（3）改革應(yīng)確保收支關(guān)系清晰?；鶎诱峁┕卜?wù)需要穩(wěn)定可靠的資金來(lái)源，而房地產(chǎn)稅基穩(wěn)定，適合作為地方主體稅種。另外，為了增強(qiáng)人們對(duì)新稅的可接受性，提高公眾對(duì)政府的信任度，更好地實(shí)現(xiàn)稅收功能，應(yīng)當(dāng)保證政府工作的透明運(yùn)行。讓居民參與立法討論，公開(kāi)征稅過(guò)程和稅收收入使用情況，確保收支得當(dāng)、稅政透明。

3.改革模式選擇：以擴(kuò)大供給為改革基礎(chǔ)、以購(gòu)后持有為稅收重點(diǎn)、房地統(tǒng)一征稅。

（1）房地產(chǎn)稅改革以擴(kuò)大供給為基礎(chǔ)。長(zhǎng)期以來(lái)，我國(guó)一直以控制需求為調(diào)控政策，但調(diào)控結(jié)果不佳。在黨的十八屆三中全會(huì)上，提出了供給管理的房地產(chǎn)改革思路。即增加土地供給、為中低收入者提供保障房和為中高收入者提供商品房，保障房地產(chǎn)供給以平抑房地產(chǎn)需求。需求側(cè)和供給側(cè)政策措施目的都是減稅，但政策著力點(diǎn)和方式不一樣。需求側(cè)是通過(guò)擴(kuò)大需求拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)，主要采取總量減稅來(lái)擴(kuò)大需求總規(guī)模，而供給側(cè)通過(guò)擴(kuò)大供給來(lái)推動(dòng)經(jīng)濟(jì)，主要采取結(jié)構(gòu)減稅來(lái)合理供給結(jié)構(gòu)。我國(guó)房地產(chǎn)稅改革應(yīng)以后者為發(fā)展模式。

（2）房地產(chǎn)稅改革應(yīng)將稅收重點(diǎn)從交易轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)轉(zhuǎn)至購(gòu)后持有環(huán)節(jié)。我國(guó)房地產(chǎn)領(lǐng)域有開(kāi)發(fā)、轉(zhuǎn)讓和持有三個(gè)環(huán)節(jié)。隨著我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)和住房制度市場(chǎng)化的快速發(fā)展，未來(lái)大規(guī)模開(kāi)發(fā)商品房逐漸萎縮，二級(jí)市場(chǎng)轉(zhuǎn)讓交易逐漸平淡，經(jīng)過(guò)較長(zhǎng)時(shí)間的商品房市場(chǎng)，財(cái)富占有會(huì)產(chǎn)生較大差異，稅收應(yīng)逐漸轉(zhuǎn)向持有環(huán)節(jié)。未來(lái)我國(guó)房地產(chǎn)稅改革應(yīng)通過(guò)降低開(kāi)發(fā)、轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)稅負(fù)，提高持有環(huán)節(jié)稅負(fù)，建立開(kāi)發(fā)、轉(zhuǎn)讓、持有三個(gè)環(huán)節(jié)并行的稅收體系和制度。

（3）房地產(chǎn)稅改革前提要實(shí)現(xiàn)房地統(tǒng)一征稅。在持有環(huán)節(jié)，我國(guó)現(xiàn)行房地產(chǎn)稅分為房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅兩種?，F(xiàn)行房產(chǎn)稅對(duì)房屋實(shí)行從價(jià)征稅，房屋價(jià)值不包括土地成本，按計(jì)稅余值或租金收入計(jì)征房產(chǎn)稅?，F(xiàn)行城鎮(zhèn)土地使用稅對(duì)土地實(shí)行從量征稅，區(qū)分級(jí)差收益，按土地面積征稅。由于房屋和土地的不可分離性，未來(lái)稅制改革要實(shí)現(xiàn)房地統(tǒng)一征稅，不區(qū)分房屋和土地，將二者合并，按房產(chǎn)和土地綜合評(píng)估價(jià)格計(jì)算征收房地產(chǎn)稅。

（二）房地產(chǎn)稅稅制要素設(shè)計(jì)

1.征稅對(duì)象。從公平和效率角度出發(fā)，確定房地產(chǎn)稅的征稅對(duì)象要體現(xiàn)“寬稅基”的征收原則，實(shí)行普遍征收。將全部房地產(chǎn)納入征稅范圍，無(wú)論自住還是經(jīng)營(yíng)，存量還是增量?？紤]農(nóng)村房產(chǎn)和自住房產(chǎn)的特殊性，酌情給予一定的減免。

2.納稅義務(wù)人。在確定納稅人時(shí)，需考慮我國(guó)土地歸國(guó)家和集體所有，使用人只擁有土地使用權(quán)的實(shí)際情況。由于經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)稅與現(xiàn)行房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅在本質(zhì)上沒(méi)有區(qū)別，對(duì)納稅義務(wù)人的規(guī)定可以延續(xù)。對(duì)于居民住房的納稅義務(wù)人，在短期內(nèi)可以將產(chǎn)權(quán)證上登記的權(quán)利人視為納稅人。具體的納稅義務(wù)人有：擁有土地使用權(quán)，房屋所有權(quán)的單位和個(gè)人；房屋出典的承典人；房屋出租的出租人（協(xié)議規(guī)定由使用人納稅的除外）；房屋權(quán)屬不清時(shí)的使用人；房屋所有權(quán)的共有人；未辦理權(quán)屬登記或無(wú)法辦理權(quán)屬登記的房屋使用人。

3.計(jì)稅依據(jù)。以房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值為基礎(chǔ)確定房地產(chǎn)的計(jì)稅依據(jù)。不久前，原財(cái)政部肖捷部長(zhǎng)表示對(duì)工商業(yè)房地產(chǎn)和個(gè)人住房按照評(píng)估值征收房地產(chǎn)稅。隨著經(jīng)濟(jì)社會(huì)的發(fā)展，房地產(chǎn)價(jià)格會(huì)發(fā)生變化。定期評(píng)估價(jià)值能動(dòng)態(tài)反映各個(gè)時(shí)期房地產(chǎn)的真正市場(chǎng)價(jià)值。但到底怎么評(píng)估，誰(shuí)來(lái)評(píng)估，評(píng)估周期、基準(zhǔn)怎么確定，有待進(jìn)一步明確。

4.稅率?？紤]到公平和效率，在房地產(chǎn)稅設(shè)置初期應(yīng)采用比例稅率。區(qū)分房產(chǎn)性質(zhì)，對(duì)于經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)，根據(jù)各行業(yè)經(jīng)營(yíng)情況，由中央設(shè)定行業(yè)差別比例稅率，在全國(guó)范圍內(nèi)實(shí)施；對(duì)于區(qū)位特征比較明顯的居住房產(chǎn)，應(yīng)由中央設(shè)定一個(gè)幅度比例稅率，各地區(qū)酌情選擇。

5.稅收優(yōu)惠。完善稅收優(yōu)惠，借鑒國(guó)際經(jīng)驗(yàn)，對(duì)非公益組織，如政府機(jī)構(gòu)、軍隊(duì)、慈善機(jī)構(gòu)、公園、博物館的房產(chǎn)免稅；對(duì)低收入家庭減稅，對(duì)納稅人所繳納的房地產(chǎn)稅與其收入的比例超過(guò)法律規(guī)定水平的部分稅額予以返還等等。

（三）提升房地產(chǎn)稅征管水平

1.建立并完善房地產(chǎn)登記信息系統(tǒng)。加強(qiáng)工商、土地、財(cái)政、稅務(wù)以及各級(jí)政府房地產(chǎn)主管部門(mén)之間的合作，實(shí)現(xiàn)信息交換、共享，為稅務(wù)部門(mén)掌握房地產(chǎn)涉稅信息打造穩(wěn)定可靠平臺(tái)。

2.完善房地產(chǎn)稅稅基評(píng)估制度。要選擇專(zhuān)業(yè)的評(píng)估機(jī)構(gòu)和統(tǒng)一的評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)，避免增加額外負(fù)擔(dān)。

3.實(shí)現(xiàn)個(gè)人房地產(chǎn)信息的全國(guó)聯(lián)網(wǎng)。建立并完善好房地產(chǎn)登記信息系統(tǒng)和房地產(chǎn)稅稅基評(píng)估制度之后，實(shí)現(xiàn)房產(chǎn)信息全國(guó)聯(lián)網(wǎng)。征納雙方能夠準(zhǔn)確掌握房產(chǎn)信息，既避免稅收收入流失，又能更好保護(hù)納稅人的合法權(quán)益，實(shí)現(xiàn)社會(huì)公平。