淺議房地產(chǎn)企業(yè)如何歸集和分配開發(fā)成本

唐明順 山東榮美實(shí)業(yè)集團(tuán)有限公司

房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本核算的基本程序是首先根據(jù)成本核算對(duì)象的確定原則和項(xiàng)目特點(diǎn)確定成本核算對(duì)象，其次是根據(jù)成本核算及管理的要求，按照成本費(fèi)用的不同性質(zhì)設(shè)置不同級(jí)次的成本核算科目，按成本核算對(duì)象歸集開發(fā)成本；同時(shí)將成本費(fèi)用在各成本核算對(duì)象之間進(jìn)行分配，并將分配結(jié)果計(jì)入“開發(fā)成本” 科目各成本核算對(duì)象的相關(guān)成本核算科目中；成本核算對(duì)象完工后，結(jié)轉(zhuǎn)完工開發(fā)產(chǎn)品成本根據(jù)開發(fā)產(chǎn)品的已銷售面積，結(jié)轉(zhuǎn)銷售成本

開發(fā)成本歸集及分配的一般原則：全部開發(fā)成本按照單一產(chǎn)品體進(jìn)行歸集。能直接分到單一產(chǎn)品體的，采用個(gè)別認(rèn)定法，在發(fā)生時(shí)直接計(jì)入對(duì)應(yīng)的單一產(chǎn)品體；不能直接計(jì)入、應(yīng)由兩個(gè)或兩個(gè)以上單一產(chǎn)品體承擔(dān)的共同成本，先在待分?jǐn)傊袣w集，然后按照受益對(duì)象進(jìn)行分配。土地成本先按照占地面積分?jǐn)傊恋貕K，再按照各地塊全部建筑單體的底層樓座占地面積分?jǐn)傊两ㄖ误w，最后按照各建筑單體的地上規(guī)劃建筑面積分?jǐn)傊羻我划a(chǎn)品體。

開發(fā)成本歸集和分配的方法：土地成本的歸集和分配能夠直接分到單一產(chǎn)品體的土地成本，在發(fā)生時(shí)直接計(jì)入有關(guān)單一產(chǎn)品體“開發(fā)成本－土地成本”明細(xì)科目；不能夠直接分到單一產(chǎn)品體、應(yīng)由兩個(gè)或兩個(gè)以上單一產(chǎn)品體共同負(fù)擔(dān)的土地成本，先通過“開發(fā)成本-土地成本-XX（標(biāo)段內(nèi)分?jǐn)偂⒖鐦?biāo)段分?jǐn)?、跨期分?jǐn)偅笨颇窟M(jìn)行歸集，待取得《建設(shè)工程施工許可證》時(shí)，須將歸集的土地成本按照土地成本分配方法分配計(jì)入各受益單一產(chǎn)品體“開發(fā)成本－土地成本”明細(xì)科目。土地出讓金和土地契稅的分配： 一次性開發(fā)完畢的土地，按某一建筑單體底層樓座面積占全部建筑單體底層樓座面積的比例分配土地出讓金和土地契稅。分期開發(fā)的，首先按本期占地面積占全部占地總面積的比例分配土地出讓金和土地契稅，然后再按某一建筑單體底層樓座占地面積占本期全部建筑單體底層樓座占地面積的比例進(jìn)行分配。公共配套設(shè)施的土地成本須按全部可租售單一產(chǎn)品體的規(guī)劃建筑面積進(jìn)行分?jǐn)?。若一個(gè)建筑單體劃分為兩個(gè)及以上單一產(chǎn)品體，各單一產(chǎn)品體按規(guī)劃建筑面積比例分?jǐn)偼恋爻鲎尳鸷屯恋仄醵?。根?jù)政府相關(guān)土地資費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，如存在不同開發(fā)產(chǎn)品的地價(jià)差異，則分?jǐn)偼恋爻杀緯r(shí)需按政府標(biāo)準(zhǔn)，區(qū)別產(chǎn)品差異計(jì)算分?jǐn)偂?/p>

地下規(guī)劃建筑面積需要繳納土地出讓金和契稅的，如能直接認(rèn)定，則按受益對(duì)象的規(guī)劃建筑面積分配計(jì)入單一產(chǎn)品體；否則先按公式進(jìn)行分配，然后再按受益對(duì)象的規(guī)劃建筑面積分配計(jì)入單一產(chǎn)品體。征地及拆遷補(bǔ)償費(fèi)的分配：先采用個(gè)別認(rèn)定法，直接計(jì)入拆遷地塊土地成本，再按照上述土地出讓金的分?jǐn)傓k法最終分配至單一產(chǎn)品體。大市政配套費(fèi)的分配：按照規(guī)劃建筑面積分?jǐn)偟絾我划a(chǎn)品體。其他：按照規(guī)劃建筑面積分?jǐn)偟絾我划a(chǎn)品體。開發(fā)前期準(zhǔn)備費(fèi)的歸集和分配能夠直接分到單一產(chǎn)品體的開發(fā)前期準(zhǔn)備費(fèi)，在發(fā)生時(shí)直接計(jì)入有關(guān)單一產(chǎn)品體“開發(fā)成本－開發(fā)前期準(zhǔn)備費(fèi)”明細(xì)科目；不能夠直接分到單一產(chǎn)品體、應(yīng)由兩個(gè)或兩個(gè)以上單一產(chǎn)品體共同負(fù)擔(dān)的開發(fā)前期準(zhǔn)備費(fèi)，先通過“開發(fā)成本-開發(fā)前期準(zhǔn)備費(fèi)- XX（標(biāo)段內(nèi)分?jǐn)?、跨?biāo)段分?jǐn)?、跨期分?jǐn)偅笨颇窟M(jìn)行歸集，待前期開發(fā)完成，取得《建設(shè)工程施工許可證》后，將歸集的費(fèi)用按照各單一產(chǎn)品體的規(guī)劃建筑面積分配計(jì)入各受益單一產(chǎn)品體“開發(fā)成本－開發(fā)前期準(zhǔn)備費(fèi)”明細(xì)科目。

主體建筑安裝工程費(fèi)的歸集和分配：能夠直接分到單一產(chǎn)品體的主體建筑安裝工程費(fèi)，在發(fā)生時(shí)直接計(jì)入有關(guān)單一產(chǎn)品體“開發(fā)成本－主體建筑安裝工程費(fèi)”明細(xì)科目；不能夠直接分到單一產(chǎn)品體、應(yīng)由兩個(gè)或兩個(gè)以上單一產(chǎn)品體共同負(fù)擔(dān)的主體建筑安裝工程費(fèi)，先通過“開發(fā)成本-主體建筑安裝工程費(fèi)- XX（標(biāo)段內(nèi)分?jǐn)偅笨颇窟M(jìn)行歸集，待取得標(biāo)段內(nèi)的全部《建設(shè)工程施工許可證》后，將歸集的主體建筑安裝工程費(fèi)按照各單一產(chǎn)品體的規(guī)劃建筑面積，分配計(jì)入各受益單一產(chǎn)品體“開發(fā)成本－主體建筑安裝工程費(fèi)”明細(xì)科目。基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)的歸集和分配：能夠直接分到單一產(chǎn)品體的基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)，在發(fā)生時(shí)直接計(jì)入有關(guān)單一產(chǎn)品體“開發(fā)成本－基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)”明細(xì)科目；不能夠直接分到單一產(chǎn)品體、應(yīng)由兩個(gè)或兩個(gè)以上單一產(chǎn)品體共同負(fù)擔(dān)的基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)，先通過“開發(fā)成本-基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)- XX（標(biāo)段內(nèi)分?jǐn)偂⒖鐦?biāo)段分?jǐn)?、跨期分?jǐn)偅笨颇窟M(jìn)行歸集，待基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)完畢后，將歸集的基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)按照各單一產(chǎn)品體的規(guī)劃建筑面積，分配計(jì)入各受益單一產(chǎn)品體“開發(fā)成本－基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)”明細(xì)科目。若部分開發(fā)產(chǎn)品完工結(jié)轉(zhuǎn)時(shí)，基礎(chǔ)設(shè)施尚未完工，需將基礎(chǔ)設(shè)施的成本預(yù)估完整后再進(jìn)行分配?；A(chǔ)設(shè)施費(fèi)一般應(yīng)由其所屬標(biāo)段內(nèi)的各單一產(chǎn)品體按照規(guī)劃建筑面積分配，兩個(gè)及兩個(gè)以上標(biāo)段受益的人工湖、大型廣場(chǎng)等重大基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)，應(yīng)按受益原則在全部受益對(duì)象范圍內(nèi)分?jǐn)?。公共配套設(shè)施費(fèi)的歸集和分配：公共配套設(shè)施發(fā)生成本費(fèi)用時(shí)，先按照一般單一產(chǎn)品體來歸集。公共配套設(shè)施只歸集直接成本，不歸集需分配計(jì)入的間接成本。公共配套設(shè)施完工時(shí)，根據(jù)公共配套設(shè)施的使用功能，采用不同的處理方法。開發(fā)間接費(fèi)用的歸集和分配：開發(fā)產(chǎn)品的開發(fā)建設(shè)過程中發(fā)生的開發(fā)間接費(fèi)用，應(yīng)先在“開發(fā)間接費(fèi)用-XX”中歸集，每月末或者每季度末按照一定的方法進(jìn)行分配。能直接分到單一產(chǎn)品體的開發(fā)間接費(fèi)（如咨詢服務(wù)費(fèi)、公共維修基金、產(chǎn)權(quán)登記費(fèi)、物業(yè)完善費(fèi)等），每月末按照個(gè)別認(rèn)定法，分配計(jì)入各單一產(chǎn)品體“開發(fā)成本-開發(fā)間接費(fèi)轉(zhuǎn)入”科目；應(yīng)由兩個(gè)或兩個(gè)以上單一產(chǎn)品體共同負(fù)擔(dān)的開發(fā)間接費(fèi)（如現(xiàn)場(chǎng)管理費(fèi)、資本化利息等），按各單一產(chǎn)品體主體建筑安裝工程的當(dāng)月進(jìn)度成本額來分配各單一產(chǎn)品體應(yīng)負(fù)擔(dān)的成本。資本化利息需按月計(jì)提。項(xiàng)目標(biāo)段未開工之前發(fā)生的開發(fā)間接費(fèi)用，暫不進(jìn)行分配，待標(biāo)段開工后，在項(xiàng)目尾期所有開發(fā)產(chǎn)品均結(jié)轉(zhuǎn)完畢后所發(fā)生的費(fèi)用，直接計(jì)入期間費(fèi)用。