基于經(jīng)濟(jì)學(xué)理論的房地產(chǎn)市場(chǎng)供求探究

時(shí)培俊 安徽建工地產(chǎn)有限公司

一、我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)新常態(tài)的基本表征

1.市場(chǎng)供求基本平衡。按照國(guó)際慣例，城鎮(zhèn)家庭住房戶(hù)均套數(shù)達(dá)到1時(shí)，即意味著房地產(chǎn)市場(chǎng)供需關(guān)系進(jìn)入相對(duì)穩(wěn)定階段，市場(chǎng)供需基本平衡。經(jīng)過(guò)“十二五”期間大規(guī)模建設(shè)，我國(guó)房地產(chǎn)供不應(yīng)求的局面基本緩解，人們住房需求基本得到滿(mǎn)足，市場(chǎng)大規(guī)模投資建設(shè)的迫切性已不再那么大，房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入相對(duì)平穩(wěn)的發(fā)展新常態(tài)。

2.房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)變化。房地產(chǎn)市場(chǎng)總體上供需基本平衡，未來(lái)房地產(chǎn)發(fā)展更多向個(gè)性化、多樣化發(fā)展，滿(mǎn)足市場(chǎng)改善性需求。同時(shí)隨著我國(guó)老齡化社會(huì)加快，對(duì)適老住宅及既有建筑的適老化改造的需求迫切，老舊住宅有機(jī)更新將是未來(lái)房地產(chǎn)發(fā)展新的增長(zhǎng)點(diǎn)。另外，養(yǎng)老地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)等新型地產(chǎn)模式也將是房地產(chǎn)發(fā)展的重要趨勢(shì)。

二、基于行為經(jīng)濟(jì)學(xué)理論的房地產(chǎn)市場(chǎng)研究

傳統(tǒng)的西方經(jīng)濟(jì)學(xué)十分強(qiáng)調(diào)“理性經(jīng)濟(jì)人”的假設(shè)基礎(chǔ)，無(wú)限理性、無(wú)限意志力以及無(wú)限自私自利是“理性經(jīng)濟(jì)人”的三大特征，其最終目的為實(shí)現(xiàn)自身利益最大化。而行為經(jīng)濟(jì)學(xué)便反其道而行之，它是基于對(duì)上述觀點(diǎn)提出反對(duì)并創(chuàng)造“非理性”等相關(guān)概念。它認(rèn)為“非理性”才是大多經(jīng)濟(jì)主體的所具備的，這意味著人們會(huì)在進(jìn)行相關(guān)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)時(shí)不斷被其他主體或者市場(chǎng)上的“非理性”行為所干擾從而影響自身有關(guān)經(jīng)濟(jì)行為。著眼于相關(guān)房地產(chǎn)調(diào)控方面，其獨(dú)特的分析理念使得政府可以通過(guò)摸清市場(chǎng)消費(fèi)主體的心理活動(dòng)、分析他們過(guò)去或者未來(lái)的購(gòu)房行為，更好的制定符合市場(chǎng)機(jī)制的新政策；反之，購(gòu)房者也會(huì)通過(guò)政府頒布的一系列實(shí)時(shí)政策來(lái)進(jìn)行自己下一步的投資行為。這也正是行為經(jīng)濟(jì)學(xué)所提出的“非理性經(jīng)濟(jì)人”的思想?，F(xiàn)實(shí)生活中，大多數(shù)人都是“非理性人”。人們面對(duì)動(dòng)蕩不平、變化多樣的房?jī)r(jià)，往往并不會(huì)隨著一般經(jīng)濟(jì)學(xué)規(guī)律大量買(mǎi)入或賣(mài)出。相反的，他們常常會(huì)因外界因素所形成的輻射效應(yīng)而受到影響，這些外界因素可能是當(dāng)時(shí)政府頒布的一系列政策或者相關(guān)主體的社會(huì)偏好。這種缺少自我控制能力的行為使得其進(jìn)一步在房地產(chǎn)市場(chǎng)作出決策，因此不正常的購(gòu)房需求就很容易產(chǎn)生。

由上所述以及結(jié)合現(xiàn)實(shí)情況我們不難發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)上大多數(shù)投資者并不具備完整、系統(tǒng)的房地產(chǎn)知識(shí)和投資理論，即無(wú)法形成“理性購(gòu)房行為”。在市場(chǎng)信息方面，他們?nèi)狈?zhǔn)確、及時(shí)、全面的房地產(chǎn)市場(chǎng)信息，接收市場(chǎng)噪音帶來(lái)的收益往往成為了他們?nèi)胧械拇邉?dòng)力。在這種不完全認(rèn)知和判斷的房地產(chǎn)投資環(huán)境下，購(gòu)房者不正常的經(jīng)濟(jì)行為從需求一方打破了房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定的平衡局面，是造成房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格波動(dòng)與失衡的重要原因之一。

三、經(jīng)濟(jì)學(xué)理論的房地產(chǎn)市場(chǎng)供求的建議

1.房地產(chǎn)市場(chǎng)自身層面。面對(duì)我國(guó)動(dòng)蕩敏感的房地產(chǎn)業(yè)，建立平衡供需、抑制投機(jī)、促進(jìn)資源有效利用的長(zhǎng)效機(jī)制是如今中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)用于自身調(diào)節(jié)的最主要手段之一。據(jù)人口年齡結(jié)構(gòu)及城鎮(zhèn)化率顯示，居民潛在住房需求未來(lái)仍有一定上升空間。龐大的需求也間接代表了房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)的不穩(wěn)定性。因此，房地產(chǎn)行業(yè)應(yīng)積極響應(yīng)國(guó)家有關(guān)政策的號(hào)召，以正確的姿態(tài)接受?chē)?guó)家政策的引導(dǎo)。且房地產(chǎn)市場(chǎng)需要采取一系列措施來(lái)明確：“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”這句話的真正含義。

2.調(diào)結(jié)構(gòu)。在房地產(chǎn)新常態(tài)的背景下，房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)亟待優(yōu)化調(diào)整，市場(chǎng)應(yīng)從注重?cái)?shù)量增加向更為注重質(zhì)量提升轉(zhuǎn)變。盤(pán)活存量房資源，促進(jìn)住房租賃市場(chǎng)發(fā)展，努力形成租售并舉的住房市場(chǎng)。適應(yīng)市場(chǎng)新趨勢(shì)、滿(mǎn)足居民新需求、不斷提升住房品質(zhì)。在居民基本住房需求得到滿(mǎn)足后，房地產(chǎn)發(fā)展應(yīng)積極與居民的改善性需求、多元化需求、高質(zhì)化需求相適應(yīng)，不斷優(yōu)化房屋供給結(jié)構(gòu)。另外，進(jìn)一步優(yōu)化區(qū)域間優(yōu)化配置，合理調(diào)整土地供應(yīng)規(guī)模和結(jié)構(gòu)，提升住房利用效率，將調(diào)結(jié)構(gòu)與去庫(kù)存有機(jī)結(jié)合。

3.完善整體的需求體系。完善整體的需求體系的第一步就是要打消群眾對(duì)房地產(chǎn)投資的積極性，這樣就會(huì)顯著的降低房地產(chǎn)的價(jià)格。房地產(chǎn)行業(yè)隨著人民群眾的收入進(jìn)行適當(dāng)?shù)奶岣呤菬o(wú)可厚非的，這樣才是健康的發(fā)展方向?，F(xiàn)階段的房源已經(jīng)滿(mǎn)足人民群眾的需要了，所以無(wú)需在增加空置的房源。而每一年增加少量的房源是彌補(bǔ)損毀或折舊，這樣才是一個(gè)成熟的房地產(chǎn)市場(chǎng)。為了控制房?jī)r(jià)，地方政府也要貢獻(xiàn)出屬于自己的力量，引導(dǎo)房地產(chǎn)市場(chǎng)向著正確的方向發(fā)展。并一方面要對(duì)房地產(chǎn)泡沫進(jìn)行控制，避免投機(jī)資金的涌入。因?yàn)橥稒C(jī)資金是導(dǎo)致房地產(chǎn)泡沫的罪魁禍?zhǔn)?。我?guó)的有關(guān)部門(mén)要針對(duì)人民群眾的收入情況和人口增長(zhǎng)的幅度，制定出適合長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展的策略，這樣能夠使完善整體需求體系順利開(kāi)展。

4.房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展應(yīng)貼近市場(chǎng)、符合需求。房地產(chǎn)項(xiàng)目在進(jìn)行開(kāi)發(fā)的時(shí)候，必須要找準(zhǔn)項(xiàng)目投資的切入點(diǎn)，做好項(xiàng)目的各項(xiàng)工作，比如前期策劃以及市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)等，并且結(jié)合市場(chǎng)的實(shí)際情況，走差異化發(fā)展道路，保障項(xiàng)目求精不求大，充分的體現(xiàn)出自身的特色，樹(shù)立自身的品牌，保障房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展能夠符合市場(chǎng)發(fā)展的需求。必須要重視市場(chǎng)調(diào)研工作，利用項(xiàng)目可行性報(bào)告，科學(xué)、合理地評(píng)價(jià)各個(gè)地塊的情況和資金儲(chǔ)備。必須要科學(xué)、合理的規(guī)劃房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的趨勢(shì)，才能夠保障產(chǎn)品能夠適度的領(lǐng)先。最后，必須要對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行準(zhǔn)確的定位，避免出現(xiàn)投機(jī)行為，制定科學(xué)、合理的價(jià)格。

結(jié)束語(yǔ)：綜上所述，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展關(guān)系到我國(guó)相關(guān)經(jīng)濟(jì)、社會(huì)發(fā)展的戰(zhàn)略抉擇，是我國(guó)居民社會(huì)福利增加或者變化的風(fēng)向標(biāo)。因此，國(guó)家對(duì)于“穩(wěn)定增長(zhǎng)”和“控制房?jī)r(jià)”兩大房地產(chǎn)目標(biāo)的把握十分關(guān)鍵。針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)存在多變性和不穩(wěn)定性的發(fā)展特性，基于市場(chǎng)供求關(guān)系提出相關(guān)建議與措施來(lái)規(guī)范房產(chǎn)交易、抑制過(guò)度投機(jī),從而有效地防范和控制房?jī)r(jià)過(guò)度增長(zhǎng)，使得中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)得以健康發(fā)展。