淺談住房公積金流動(dòng)性緊張問題的分析與對(duì)策

車德萍 大慶市住房公積金管理中心

近年來，我國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展形勢不斷變化，人均購房指標(biāo)不斷上漲對(duì)住房公積金貸款的需求量也就提出了更高的要求。貸款資金主要取決于歸集資金量，如果出現(xiàn)每月資金供給量小于當(dāng)月貸款資金標(biāo)準(zhǔn)需求量時(shí)，就會(huì)導(dǎo)致其個(gè)貸率增長，這個(gè)過程是造成住房公積金流動(dòng)緊張的主要原因。我國一定要加強(qiáng)預(yù)防這種風(fēng)險(xiǎn)的產(chǎn)生及擴(kuò)大，希望能制定相應(yīng)措施予以解決。

一、住房公積金流動(dòng)性緊張問題分析

當(dāng)前形勢下，我國住房公積金需求量的逐年增長是造成積金流動(dòng)性緊張的主要原因，與此同時(shí)，也對(duì)歸集增長造成了一定程度的阻滯，由此產(chǎn)生資金流動(dòng)緊張的問題。目前我國房地產(chǎn)領(lǐng)域的住房公積金已經(jīng)發(fā)展到了能應(yīng)用到租房提取使用、保障性建設(shè)住房等實(shí)際情況中。國家相關(guān)部門明確制訂了住房公積金應(yīng)用效率、循環(huán)貸款、降低首付百分比等幾項(xiàng)的基本需求，這些措施均加快了住房公積金的流動(dòng)和應(yīng)用效率。同時(shí)也對(duì)繳存基數(shù)、職工數(shù)量比例產(chǎn)生了重要影響。截止到目前，我國的住房公積金領(lǐng)域發(fā)展步入穩(wěn)定，輕易不會(huì)出現(xiàn)大幅波動(dòng)。

隨著各項(xiàng)住房公積金相關(guān)政策的不斷放寬，住房公積金流動(dòng)性緊張問題也逐漸成為當(dāng)今社會(huì)發(fā)展中，人們熱議的重點(diǎn)話題。截至本年底，中國的住房公積金總額約為12086.48億元，但由于提取貸款的發(fā)展速度較快，這些資金遠(yuǎn)遠(yuǎn)無法滿足現(xiàn)實(shí)發(fā)展需求，故該問題必須要引起我國相關(guān)部門的高度重視，并做好提前預(yù)防和準(zhǔn)備[2]。

二、怎樣緩解公積金緊張的現(xiàn)狀？

第一點(diǎn)：實(shí)現(xiàn)個(gè)貸資產(chǎn)證券化。要想緩解公積金的問題，第一種方法就是以證券交易的形式進(jìn)行，尋找合適的證券公司，利用該公司將個(gè)貸資產(chǎn)進(jìn)行統(tǒng)一化管理。在實(shí)際應(yīng)用過程中，相關(guān)管理機(jī)構(gòu)就類似于一個(gè)中介機(jī)構(gòu)，鏈接個(gè)人的住房貸款事項(xiàng)及分發(fā)債券，再對(duì)二者之間的差額進(jìn)行管理，從而收取部分中介費(fèi)用。個(gè)貸資產(chǎn)證券化這種模式目前已經(jīng)在武漢、杭州等地區(qū)逐漸應(yīng)用起來。

第二點(diǎn)：實(shí)現(xiàn)貸款類型轉(zhuǎn)化。目前我國的住房公積金貸款數(shù)目金額巨大，因此有必要進(jìn)行合適的轉(zhuǎn)型環(huán)節(jié)住房領(lǐng)域帶來的經(jīng)濟(jì)壓力。但是轉(zhuǎn)化的人員必須要有嚴(yán)格的要求，相關(guān)人員一定要滿足我國住房公資金的相關(guān)貸款規(guī)定。根據(jù)又關(guān)機(jī)狗進(jìn)行處理和幫助，這些達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)要求的人能夠通過商業(yè)銀行進(jìn)行借貸措施。此時(shí)借款的人員要根據(jù)公積金的利率按期付給銀行相應(yīng)的利息，與此同時(shí)，管理機(jī)構(gòu)應(yīng)該實(shí)行監(jiān)督管理之責(zé)，比較兩者之間的經(jīng)濟(jì)差額，如出現(xiàn)缺少狀況要進(jìn)行相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)貼。這一措施在福建廈門、浙江杭州、山城重慶等幾個(gè)地方已經(jīng)實(shí)行起來。

第三點(diǎn)：提升貸款政策標(biāo)準(zhǔn)。銀行應(yīng)該對(duì)貸款的人員采取嚴(yán)格的篩選措施，扣除應(yīng)有色相關(guān)數(shù)額，無論是提取資金、應(yīng)用等情況都要加強(qiáng)管理和控制系統(tǒng)。利用人為監(jiān)管的形勢來控制公積金的流動(dòng)走向。這種方法雖然控制效果明顯，但是也具有一些缺陷因素，大大削弱了公積金的作用，使其發(fā)揮不了應(yīng)有的價(jià)值及作用。此外這種方法大大降低了住房公積金的功能效果，如果處理不當(dāng)，會(huì)降低人們對(duì)公積金的信任度，也會(huì)降低影響度。缺少了群眾的認(rèn)可后，將會(huì)對(duì)后續(xù)的發(fā)展方向產(chǎn)生不可忽視的影響。

三、如何有效解決公積金流動(dòng)的問題

上文中提到的幾種措施產(chǎn)生的效果僅僅是暫時(shí)的，解決的僅僅是表面的問題無法解決目前實(shí)際的窘境，如果根本問題得不到解決，這種問題以后還會(huì)勢必影響整個(gè)行業(yè)的發(fā)展。部分措施實(shí)施起來過程復(fù)雜，需要投入巨大的經(jīng)濟(jì)成本，無法確保公積金的長遠(yuǎn)發(fā)展。

（一）協(xié)調(diào)完善資金健全機(jī)制

目前我國很多城市的住房公資金都存在一些問題，這是因?yàn)榘l(fā)展時(shí)間尚短沒有形成固有的規(guī)模。因此要在全國范圍內(nèi)創(chuàng)建一種合理監(jiān)管的公積金制度勢在必行，必須要合理的完善、科學(xué)系統(tǒng)的調(diào)動(dòng)相關(guān)資金應(yīng)用。將全國的住房公積金進(jìn)行相互融合，增強(qiáng)流通性能。部分地區(qū)住房公資金較富裕的地區(qū)可以通過合理的調(diào)動(dòng)給某些緊張的地區(qū)，這樣不但能夠緩解公積金的壓力，還能夠防止資金膨脹，奠定了有效的解決基礎(chǔ)。這樣能夠有效控制公積金的正常應(yīng)用率、擴(kuò)大規(guī)模、提升效益及緩解收益等問題。上述設(shè)想的現(xiàn)實(shí)存在較大難度，要想短時(shí)間內(nèi)實(shí)現(xiàn)全國互通聯(lián)網(wǎng)幾乎是不可能的，因此筆者在此建議，各省份分別開展自己的積金策略，當(dāng)累積達(dá)到一定程度以后在逐漸進(jìn)行普及或者是推廣，那時(shí)便能夠最大化的實(shí)現(xiàn)效果。

（二）不斷豐富融資內(nèi)容，提升品種率

個(gè)貸資產(chǎn)證券化在我國的某些個(gè)城市已經(jīng)開始推廣開來，但是要想更好的實(shí)現(xiàn)這個(gè)措施就一定要根據(jù)一些中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行協(xié)調(diào)，主要包括審計(jì)財(cái)產(chǎn)、等級(jí)評(píng)定過、系統(tǒng)調(diào)查等過程，其中間環(huán)節(jié)相對(duì)復(fù)雜，需要耗費(fèi)大量的人力和物力，會(huì)耗費(fèi)大量的經(jīng)濟(jì)成本。要想更好的實(shí)現(xiàn)這種融資的效果，一定要盡力減少不必要的環(huán)節(jié)降低成本的投資。這就需要結(jié)合具體的經(jīng)營實(shí)際情況進(jìn)行投資，這樣能夠不斷豐富產(chǎn)品的多種種類，不斷豐富融資多樣渠道，這樣才能夠逐漸豐富不同的融資機(jī)制。因此根據(jù)上述敘述，一定要制定合理便捷、快速高效、降低成本的經(jīng)濟(jì)效益。

結(jié)束語：本文詳細(xì)的闡述了公積金流動(dòng)性緊張問題的解決辦法及整體思路，同時(shí)也深入分析了具體的措施。從實(shí)事求是的角度出發(fā)力求制定切實(shí)可行的解決辦法和制定相應(yīng)政策制度，希望能從根本上確保我國房地產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)步發(fā)展。