房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)泡沫的特征和成因探討

申怡 首都經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)

房地產(chǎn)作為我國國民經(jīng)濟(jì)的一個(gè)產(chǎn)業(yè)支柱，它的健康發(fā)展關(guān)乎著國民經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)運(yùn)行，房地產(chǎn)泡沫是由房地產(chǎn)的過度增長，或脫離了經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)的增長造成的。如果房地產(chǎn)泡沫破裂，則會(huì)給整個(gè)國家的經(jīng)濟(jì)帶來非常惡劣且持久的影響。

一、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)泡沫的特征

房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)泡沫作為房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的一種特殊形式，最初形成時(shí)往往難以被發(fā)現(xiàn)，因?yàn)楸砻娣比A的經(jīng)濟(jì)景象蒙蔽了大部分人的雙眼，而房地產(chǎn)泡沫的破壞力是隨著時(shí)間的增長而加大的，所以房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)泡沫在被發(fā)現(xiàn)的時(shí)候往往已經(jīng)形成了較大的破壞力。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的波動(dòng)包括長期趨勢波動(dòng)、周期波動(dòng)、季節(jié)波動(dòng)、泡沫式波動(dòng)和隨機(jī)波動(dòng)。房地產(chǎn)泡沫是指房地產(chǎn)價(jià)格發(fā)生劇烈的變動(dòng)。在房地產(chǎn)泡沫的波動(dòng)過程中，會(huì)有投資量和成交量的隨之波動(dòng)，但房地產(chǎn)泡沫的本質(zhì)特征并不是這些，下面通過房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)泡沫與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期的關(guān)系和通貨膨脹的關(guān)系進(jìn)行對比，將房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)泡沫的特征展示出來。

（一）房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期與房地產(chǎn)泡沫的關(guān)系

房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期是經(jīng)濟(jì)市場的一種正?，F(xiàn)象，是指在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和運(yùn)行中出現(xiàn)的一種由繁榮發(fā)展到逐漸衰退，再由衰退重新復(fù)蘇，循環(huán)往復(fù)，連續(xù)不斷的周期。因此房地產(chǎn)的價(jià)格也會(huì)有一個(gè)有高峰期和低谷期循環(huán)出現(xiàn)的波動(dòng)周期，這是隨之產(chǎn)生的。這些周期性波動(dòng)的振幅和頻率有一定的規(guī)律性。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)泡沫是從近代開始，隨著市場上出現(xiàn)大量投機(jī)行為而出現(xiàn)的，它會(huì)使房地產(chǎn)價(jià)格在短期內(nèi)產(chǎn)生巨大的波動(dòng)，當(dāng)泡沫出現(xiàn)，價(jià)格會(huì)在短期內(nèi)快速提高；當(dāng)泡沫破裂，價(jià)格會(huì)在短期內(nèi)快速降低。房地產(chǎn)泡沫帶來的價(jià)格波動(dòng)并不是一種周期性的波動(dòng)，不會(huì)在短期內(nèi)循環(huán)往復(fù)、連續(xù)不斷的出現(xiàn)。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)泡沫并不是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的必然產(chǎn)物，通過一系列的措施可以將其預(yù)防和控制。如果房地產(chǎn)泡沫與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期同步出現(xiàn)，當(dāng)房地產(chǎn)價(jià)格升高，就會(huì)形成房地產(chǎn)泡沫，當(dāng)泡沫破裂，則會(huì)使房地產(chǎn)價(jià)格下降，此時(shí)的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期的波動(dòng)比正常時(shí)劇烈。

（二）房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)泡沫與通貨膨脹的關(guān)系

對于通貨膨脹可以這樣定義，當(dāng)貨幣量的增長速度過快，乃至超過了產(chǎn)品生產(chǎn)的速度，在市場上流通的貨幣量就會(huì)大于實(shí)際需要的貨幣量，這會(huì)導(dǎo)致一般物價(jià)水平出現(xiàn)持續(xù)的、普遍的上升。房地產(chǎn)泡沫不同于通貨膨脹，它只是值房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的價(jià)格短期內(nèi)的上升，而不是指一般物價(jià)水平的上升，它不具有普遍性。1985年，在一般物價(jià)水平穩(wěn)定的情況下，日本出現(xiàn)的資產(chǎn)通貨膨脹。由于房地產(chǎn)泡沫與通貨膨脹有著明顯的區(qū)別和一定的聯(lián)系，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)泡沫的情況可以通過地價(jià)指數(shù)與物價(jià)指數(shù)之比來看。貨幣的流通量在房地產(chǎn)泡沫中的地位非常重要，它不僅是一種價(jià)格現(xiàn)象，又是一種貨幣現(xiàn)象。貨幣供應(yīng)量會(huì)隨著房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生而增多，各種資產(chǎn)介入，房地產(chǎn)價(jià)格就會(huì)在短期內(nèi)迅速升高。

二、房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟(jì)形成的原因

由于國內(nèi)外各地的經(jīng)濟(jì)環(huán)境和社會(huì)環(huán)境不同，各地的房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生背景、產(chǎn)生原因、發(fā)展過程也是不同的。

（一）銀行沒有用長遠(yuǎn)的眼光看待危機(jī)

房地產(chǎn)泡沫有著全國性和地區(qū)性的不同房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)泡沫；有由于客觀經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)泡沫，也有由于對外引資和金融開發(fā)過程監(jiān)管不足造成的。不同原因形成的泡沫有著共同的一個(gè)原因：銀行資金的支持。銀行給房地產(chǎn)提供大量的信貸資金，使其能夠聚集大量的資金，所以銀行在泡沫的形成過程中起著重要的作用。房地產(chǎn)信貸的集中度過高，也隨之給金融行業(yè)帶來過高的風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)銀行的自身房地產(chǎn)價(jià)值和資本的經(jīng)濟(jì)價(jià)值上升，銀行會(huì)更容易對房地產(chǎn)發(fā)放貸款；未嘗貸款的房地產(chǎn)抵押品的市場價(jià)值提高，貸款的風(fēng)險(xiǎn)會(huì)下降，銀行也會(huì)更容易發(fā)放貸款給房地產(chǎn)。但決策制定者的直覺會(huì)受到客觀的影響而造成偏差，導(dǎo)致銀行對于房地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估并不準(zhǔn)確，就會(huì)帶來房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)泡沫。

（二）經(jīng)濟(jì)適用房短缺

國家曾推行城市住房改革，目的是以經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房的形式保障大多數(shù)人民的基本住房問題，增加房屋的供應(yīng)形式，減少商品房在市場上的壟斷現(xiàn)象，防止人們出現(xiàn)住房困難的情況。但經(jīng)濟(jì)適用房的短缺也推動(dòng)了房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)泡沫出現(xiàn)。

（三）房地產(chǎn)市場投資過度

大量的資本被投資于房地產(chǎn)市場，這是我國資本市場發(fā)展不足造成的。這導(dǎo)致了房地產(chǎn)市場投資過度，其增長速度超過了城市化發(fā)展的速度，房地產(chǎn)的市場供給大于市場需求，大量的房屋因?yàn)闊o人購買而被閑置，房地產(chǎn)價(jià)格下跌，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)泡沫因此產(chǎn)生。所以，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展速度應(yīng)與城市化發(fā)展速度同步。

（四）土地財(cái)政作祟

我國在分稅制改革后將中央政府和地方政府的事權(quán)和財(cái)權(quán)進(jìn)行了明確，地方政府的理財(cái)積極性被調(diào)動(dòng)起來，但事權(quán)和財(cái)權(quán)并沒有做到完全匹配，財(cái)政收入不夠，導(dǎo)致地方的發(fā)展無法得到充足的資金支持，而土地收入就成為了彌補(bǔ)的發(fā)展資金，出現(xiàn)了政府對地價(jià)控制的增強(qiáng)、地價(jià)被抬高的現(xiàn)象，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)泡沫因此形成。

（五）實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展差

實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展遇到困境也會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)泡沫的風(fēng)險(xiǎn)增加，在實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展不景氣的大背景下，固定資產(chǎn)投資長期高居不下，為了追求更高的收入，投資者將目光投向擁有高利潤的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)，房地產(chǎn)業(yè)被大規(guī)模投資，產(chǎn)業(yè)繁榮而景氣，有會(huì)吸引更多的投資者將資本注入，因此形成惡性循環(huán)，將房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)泡沫風(fēng)險(xiǎn)增大。

（六）房地產(chǎn)調(diào)控工作失敗

與本世紀(jì)初相比，我國的房價(jià)已經(jīng)至少增長了十倍，而房價(jià)的持續(xù)增高與調(diào)控有著密切的關(guān)系。我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)在進(jìn)行調(diào)控時(shí)沒有將持續(xù)上漲的房價(jià)作為基礎(chǔ)，僅僅在居民的需求上進(jìn)行操作，錯(cuò)誤的估計(jì)了房地產(chǎn)行業(yè)當(dāng)前的形式，認(rèn)為當(dāng)前的供給小于需求。長期失敗的調(diào)控使人民認(rèn)為房屋的價(jià)格會(huì)不斷的上漲。居民為了使自己和后代的住房有保障，在這種情況下會(huì)選擇提前購買房子，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展?jié)摿σ虼吮煌钢?，長此以往，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)泡沫風(fēng)險(xiǎn)加劇。

三、如何化解房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)泡沫的風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)泡沫給我國國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展帶來巨大的危害，但如果對此采取科學(xué)的策略加以預(yù)防和控制，就能將房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)泡沫的風(fēng)險(xiǎn)化解。包括大力發(fā)展實(shí)體經(jīng)濟(jì)、對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的調(diào)控進(jìn)行調(diào)控等方法。由于當(dāng)前實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展困難，所以大力發(fā)展實(shí)體經(jīng)濟(jì)需要政府出臺(tái)政策給予大力的支持，縮小經(jīng)濟(jì)泡沫帶來的威脅和影響。

結(jié)束語：我國目前的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)泡沫情況較嚴(yán)重，雖然政府已經(jīng)參與調(diào)控了很久，但由于對市場的評(píng)估失敗，所以調(diào)控也并沒有什么成果，沒有從根源將問題解決。如果我國不能夠準(zhǔn)確的把握市場，提出合理的解決方案，那么房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)泡沫現(xiàn)象會(huì)越來越嚴(yán)重，我國整體的經(jīng)濟(jì)會(huì)造成巨大的損失。對于房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)泡沫的化解，應(yīng)當(dāng)從長計(jì)議，看到長遠(yuǎn)的地方，不能只顧當(dāng)前的利益。只要我們不斷的探索，就一定能找到適應(yīng)我國國情的解決方案和發(fā)展道路，將經(jīng)濟(jì)泡沫問題徹底解決。