樓價(jià)連升25個(gè)月香港打算對(duì)一手房“下手”：征空置稅

倪偉

寸土寸金的香港，一直以高樓價(jià)聞名。近日香港差餉物業(yè)估價(jià)署公布的數(shù)據(jù)顯示，香港私人住宅售價(jià)指數(shù)已經(jīng)連續(xù)上升25個(gè)月，并連續(xù)18個(gè)月刷新最高紀(jì)錄。

香港特別行政區(qū)行政長(zhǎng)官林鄭月娥和香港特別行政司司長(zhǎng)陳茂波日前均表態(tài)稱，政府正在研究征收空置稅，并將很快宣布空置稅研究結(jié)果。

市場(chǎng)分析人士稱，此次空置稅可能針對(duì)一手房，并非目前“量?jī)r(jià)齊升”更為明顯的二手房。雖然港府此前推出一系列“辣招”，但仍未能控制住樓價(jià)上行的趨勢(shì)。此次空置稅僅針對(duì)一手空置單位，而二手空置單位數(shù)量是一手空置房的4倍以上，因此市場(chǎng)擔(dān)心此次征收空置稅對(duì)樓市基本面的影響有限。

連續(xù)18個(gè)月刷新最高紀(jì)錄

香港樓市曾經(jīng)成為很多人的造富神話。近年來(lái)，香港樓市明顯處于上行通道，盡管香港政府前后推出不少“辣招”欲控制樓價(jià)增速，但根據(jù)香港差餉物業(yè)估價(jià)署公布的數(shù)據(jù)顯示，香港4月私人住宅售價(jià)指數(shù)升至375.9點(diǎn)，環(huán)比上升1.8%，該指數(shù)已連續(xù)上升25個(gè)月，累計(jì)升幅達(dá)38.5%，并連續(xù)18個(gè)月刷新最高紀(jì)錄。

此外，根據(jù)政府統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至今年3月底，香港已落成的未出售一手住宅單位有9000個(gè)，其中6000個(gè)在去年或今年首季落成，其余3000個(gè)單位則于2011年至2016年期間落成。而業(yè)內(nèi)人士預(yù)期，未來(lái)5年私人住宅單位的落成量每年有望達(dá)到2.08萬(wàn)個(gè)，相比過(guò)去5年平均水平增加50%。

空置稅或落地

為了幫助樓市“降溫”，特區(qū)政府預(yù)計(jì)將落地空置稅細(xì)則。香港特別行政區(qū)財(cái)政司司長(zhǎng)陳茂波日前表示出對(duì)樓價(jià)飆升的擔(dān)心。他表示：“今年前4個(gè)月樓價(jià)累計(jì)上升7%，整體樓價(jià)較1997年的高峰已高出117%。而市民的置業(yè)購(gòu)買力指數(shù)在第一季度上升至約71%，明顯高于過(guò)去20年44%的長(zhǎng)期平均值，這顯示出樓價(jià)已經(jīng)大幅超出市民的負(fù)擔(dān)能力。此次征收空置稅只是針對(duì)一手房市場(chǎng)，而非二手房市場(chǎng)，因?yàn)樽≌瑧?yīng)該滿足民生需求，而非炒賣用，希望此次新政能夠促進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)商把這些空置的房子推出市場(chǎng)銷售?！蓖瑫r(shí)，陳茂波也強(qiáng)調(diào)，“隨著美國(guó)貨幣政策正?；?，香港息口在聯(lián)系匯率制度下將隨美息上調(diào)，港元銀行同業(yè)拆息上升，住宅樓宇的按揭貸款息率也將因而上揚(yáng)，顯示出利率調(diào)升帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。希望市民在做出置業(yè)決定前，應(yīng)小心衡量風(fēng)險(xiǎn)?！?/p>

此外，香港特別行政區(qū)長(zhǎng)官林鄭月娥日前也明確表示，香港將宣布空置稅研究結(jié)果。

市場(chǎng)擔(dān)心影響有限

雖然稅收是調(diào)整行業(yè)基本面的一項(xiàng)利器，但是值得注意的是，根據(jù)差餉物業(yè)估價(jià)署的數(shù)據(jù)，香港私人住宅的空置率已由2012年年底的4.3%下跌至2017年年底的3.7%，遠(yuǎn)低于1997年至2016年期間5%的長(zhǎng)期平均空置率。

香港世紀(jì)城市集團(tuán)主席羅旭瑞認(rèn)為，香港住宅市場(chǎng)空置率低，空置稅未必適用。他坦言，盡管政府因應(yīng)樓價(jià)高企，推出多項(xiàng)“辣招”，但樓價(jià)依然持續(xù)走高，根本原因在于置業(yè)需求旺盛而土地供應(yīng)不足，調(diào)控樓市的重點(diǎn)在于供求平衡，政府應(yīng)著力加大土地供應(yīng)。

同時(shí)，在香港樓價(jià)總體上行的背景下，十大指標(biāo)二手樓盤的單價(jià)升幅更為顯著。今年前5個(gè)月，這些“藍(lán)籌樓盤”的單價(jià)漲幅普遍超過(guò)10%。而從成交來(lái)看，今年前5個(gè)月的二手樓市每月平均成交4480宗，相比去年下半年增加超過(guò)14%。美聯(lián)物業(yè)首席分析師劉嘉輝預(yù)計(jì)，今年上半年二手住宅的注冊(cè)量將接近2.7萬(wàn)宗，創(chuàng)下三年半以來(lái)的新高，而二手住宅成交金額則有望創(chuàng)下2050億港元的紀(jì)錄，創(chuàng)7年以來(lái)的新高。

業(yè)內(nèi)人士也提出，海外國(guó)家征收空置稅大多是針對(duì)二手物業(yè)市場(chǎng)，而針對(duì)一手物業(yè)未必能緩解樓價(jià)升勢(shì)，而且在操作層面上存在一定困難，包括如何界定空置年期及確定不同的稅率等。

高盛日前發(fā)表研究報(bào)告指出，香港政府針對(duì)一手樓欲制定空置稅，預(yù)期對(duì)樓市基本面影響有限。報(bào)告指出，在政府所提及9000個(gè)一手空置單位中，約有6000個(gè)單位是近期才落成，該行認(rèn)為此數(shù)量受新政策的影響不大，開發(fā)商仍會(huì)繼續(xù)出售新落成的單位。高盛又提到，二手市場(chǎng)的空置單位數(shù)量更大，約有4.3萬(wàn)個(gè)單位，但估計(jì)這些單位將不會(huì)受新政策影響。高盛認(rèn)為，即使稅率以5%的倍數(shù)計(jì)算，市場(chǎng)仍可以負(fù)擔(dān)，而比起樓價(jià)的升幅，新稅項(xiàng)對(duì)成本也只有輕微影響，不過(guò)實(shí)際影響要待確定稅率后才能計(jì)算。

美銀美林日前發(fā)表研究報(bào)告稱，香港官方表示，空置稅研究接近尾聲，但該行認(rèn)為政策僅會(huì)輕微增加開發(fā)商的持貨成本，若稅率并不太重，開發(fā)商或會(huì)將額外成本轉(zhuǎn)嫁至買家。該行認(rèn)為，真正影響行業(yè)的是加息因素，預(yù)期未來(lái)6個(gè)月到9個(gè)月地產(chǎn)股股價(jià)將繼續(xù)呈區(qū)間上落，因?yàn)橥顿Y者在等待美國(guó)年內(nèi)多次加息及香港最優(yōu)惠利率或于今年第四季或明年第一季上升對(duì)市場(chǎng)帶來(lái)的影響。