淺談房地產(chǎn)市場(chǎng)政策

潘曉芳

【摘要】房地產(chǎn)作為大熱行業(yè)，政策對(duì)其影響不可忽視。本文通過(guò)對(duì)影響房地產(chǎn)的一些制度的解讀，包括土地拍賣制度、拆房建設(shè)再銷、小產(chǎn)權(quán)、租賃房、各地采用的限購(gòu)政策以及產(chǎn)權(quán)政策等，來(lái)了解房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展現(xiàn)狀。

【關(guān)鍵詞】北京；房地產(chǎn)；政策

首先說(shuō)一下土地拍賣制度這個(gè)問(wèn)題。無(wú)疑，房?jī)r(jià)決定地價(jià)，住房作為附著在土地上的不動(dòng)產(chǎn)，地價(jià)高房?jī)r(jià)必然會(huì)高，地價(jià)低房?jī)r(jià)自然會(huì)低，地價(jià)是決定房?jī)r(jià)的根本性因素。而土地拍賣制度就是這樣一個(gè)將地價(jià)不斷抬升的制度?；蛘哒f(shuō)，由于這個(gè)制度，地價(jià)在畸形抬升。

現(xiàn)行的這個(gè)土地拍賣制度，是在上世紀(jì)八九十年代，學(xué)習(xí)香港的土地批租形成的在03年前后，在政府政策引導(dǎo)下，開(kāi)始發(fā)揮巨大作用。它的好處很明顯，陽(yáng)關(guān)作業(yè)，避免腐敗和灰色交易。實(shí)現(xiàn)公平公正。當(dāng)然這和地方政府的執(zhí)行關(guān)聯(lián)密切，畢竟允許地方政府買(mǎi)賣土地征收。比如人民名義里的實(shí)為拍賣，但有一堆陪客，已經(jīng)預(yù)定對(duì)象的行為屢見(jiàn)不鮮，但總體上達(dá)到了想要的成果。

然而，缺點(diǎn)就更加明顯了。拍賣要叫價(jià)，價(jià)高者得，這樣的情況下，地價(jià)怎么可能不會(huì)上漲呢！況且，即使進(jìn)行了拍賣封頂，政府進(jìn)行強(qiáng)制干預(yù)，自然也就不叫拍賣了。還有就是，可以拍賣的地就那么些，需要的人可不止這點(diǎn)。儼然形成了一個(gè)賣方市場(chǎng)。土地供不應(yīng)求，拍賣地價(jià)何愁不高。房地產(chǎn)商最趨之若鶩的是舊城改造問(wèn)題。雖然拆遷難，強(qiáng)拆等成為熱點(diǎn)詞匯，主要是拆房者和被拆房者存在極大的利益沖突雙方在博弈過(guò)程中必然產(chǎn)生輻射效應(yīng)，房?jī)r(jià)上漲不足為奇。

二是在拆房后的建設(shè)再銷問(wèn)題。拆房天價(jià)為何房地產(chǎn)商還是一個(gè)接一個(gè)來(lái)？必然是有利可圖的。房地產(chǎn)在拆了的土地上重新建起了商品房，價(jià)格比拆遷時(shí)能翻上一到兩倍，確是暴利行業(yè)。如果一個(gè)地區(qū)，或者不止一個(gè)地區(qū)，都通過(guò)這個(gè)模式運(yùn)行的話，房?jī)r(jià)的漲在所難免。然而，這樣的情況能持續(xù)多久，一旦政府插手這一情況，開(kāi)發(fā)商將何去何從！譬如，商品房積壓難售，為了牟利建的建筑不和規(guī)范等，可以預(yù)見(jiàn)在中國(guó)經(jīng)濟(jì)進(jìn)入新常態(tài)后是不樂(lè)觀的。

三是“小產(chǎn)權(quán)”問(wèn)題。所謂“小產(chǎn)權(quán)房”是指在農(nóng)民個(gè)人土地上建立的房屋，未交納土地出讓金等費(fèi)用，其產(chǎn)權(quán)證不是由國(guó)度房管部門(mén)頒發(fā)，而是由鄉(xiāng)政府或村委會(huì)頒發(fā)，所以叫做“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”，又叫“小產(chǎn)權(quán)房”，實(shí)踐上沒(méi)有真正的產(chǎn)權(quán)。這種房沒(méi)有國(guó)家發(fā)的土地運(yùn)用證和預(yù)售答應(yīng)證，購(gòu)房合同疆土房管局也不會(huì)給予備案。所謂產(chǎn)權(quán)證也不是真正合法有效的產(chǎn)權(quán)證。也就是說(shuō)這個(gè)房子就算通過(guò)購(gòu)房合同買(mǎi)了，法律上他也不承認(rèn)是屬于你的。

據(jù)測(cè)算，1995-2010年間全國(guó)小產(chǎn)權(quán)房竣工建筑面積累計(jì)達(dá)到7.6億平方米，相當(dāng)于同期城鎮(zhèn)住宅竣工面積總量的8%。其中，“十一五”時(shí)期小產(chǎn)權(quán)房竣工規(guī)模達(dá)到2.83億平方米，比“十五”時(shí)期增長(zhǎng)17.8%，相當(dāng)于同期城鎮(zhèn)住宅竣工面積的7.5%。從發(fā)展趨勢(shì)看，在國(guó)家城鎮(zhèn)住房保障體系尚未健全、城鄉(xiāng)居民住房需求仍較旺盛的情況下，小產(chǎn)權(quán)房仍具有巨大的需求空間。

小產(chǎn)權(quán)房如此熱銷，卻仍未正常進(jìn)入流通市場(chǎng)，原因眾多。首先，小產(chǎn)權(quán)房不是建立在商業(yè)用地上的，而是譬如自有地、農(nóng)業(yè)園這些用于國(guó)家農(nóng)業(yè)發(fā)展的基底上的，一旦開(kāi)發(fā)，可預(yù)見(jiàn)國(guó)有土地中用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的面積將大大縮減。其次，小產(chǎn)權(quán)法就是以不合法的形式出現(xiàn)的，一旦進(jìn)入正常流通市場(chǎng)，法律尊嚴(yán)何在。當(dāng)然，最重要的是，一旦小產(chǎn)權(quán)房進(jìn)入市場(chǎng)流通領(lǐng)域，當(dāng)前的房地產(chǎn)市場(chǎng)必然受到巨大沖擊。因?yàn)榇蠖鄶?shù)的小產(chǎn)權(quán)房是停滯在使用階段的，或者說(shuō)實(shí)用性明顯大于流通性。一旦它成為商品合法供給，把現(xiàn)有的供不應(yīng)求，變成供過(guò)于求，可預(yù)見(jiàn)現(xiàn)行房?jī)r(jià)會(huì)有大幅度的波動(dòng)。

四是政府對(duì)租賃市場(chǎng)的干預(yù)，以及其自身的發(fā)展。對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響主要表現(xiàn)為銷售租賃比失衡。在歐美國(guó)家，所有的商業(yè)性房屋，銷售和租賃大體各占50%。租賃有兩類，一類是開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)后自持物業(yè)出租，一類是小業(yè)主和老百姓購(gòu)買(mǎi)后出租。比如新加坡，70%～80%的居民租住在政府持有的公租房中。近十年來(lái)，我國(guó)開(kāi)發(fā)的房產(chǎn)90%以上是作為商品房、產(chǎn)權(quán)房進(jìn)行買(mǎi)賣的，真正作為租用的不到10%，這樣的市場(chǎng)結(jié)構(gòu)是畸形的。

中國(guó)房屋租賃市場(chǎng)市場(chǎng)的不足包括業(yè)主隨意定價(jià)，隨時(shí)可收回房屋以及租房者不能享受城市居民同等待遇等造成購(gòu)房者對(duì)房子的擁有具有一種執(zhí)著，認(rèn)為有房才有了安全感。這也是房?jī)r(jià)高居不下的重要原因。

當(dāng)然，為推進(jìn)房?jī)r(jià)穩(wěn)定，政府采取了各類政策。包括租賃制度的逐步完善和各類限購(gòu)政策的出臺(tái)等。例如租購(gòu)并舉的制度，住房租賃立法以及稅收優(yōu)惠等；同時(shí)培育租賃市場(chǎng)主體，改善租賃住房供應(yīng)，這其中包括：集體建設(shè)用地上建設(shè)租賃住房、商改住、工改住以及個(gè)人出租等；還有就是拓寬融資渠道。限購(gòu)政策舉例來(lái)講，北京包括“京十二條”、戶籍政策等在內(nèi)；成都2018年3月24日起實(shí)施的外地人買(mǎi)房需繳納2年社保，同時(shí)二手房也納入限購(gòu)范圍。

房地產(chǎn)的發(fā)展是多種因素交織的復(fù)雜結(jié)果，難以將其全部面貌進(jìn)行展述。然管中窺豹，不能預(yù)知房地產(chǎn)未來(lái)行情，但通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)政策的分析，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)走向做出及時(shí)判斷，從而進(jìn)行正確的投資決策。

參考文獻(xiàn)：

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