試論土地開發(fā)整理項目管理及其經(jīng)營模式

王艷麗

引言：土地開發(fā)整理設(shè)計到工程技術(shù)、經(jīng)濟、法律、行政管理等多個領(lǐng)域，是一項復(fù)雜的系統(tǒng)工程，科學(xué)有效的土地開發(fā)整理，能夠促進區(qū)域生態(tài)環(huán)境的改善，有利于推進土地資源的可持續(xù)利用，實現(xiàn)區(qū)域內(nèi)農(nóng)業(yè)增產(chǎn)，增加農(nóng)民的收入。關(guān)于土地開發(fā)整理的項目管理，需要科學(xué)的進行理論指導(dǎo)，結(jié)合規(guī)范化模式操作，從而實現(xiàn)社會效益、經(jīng)濟效益與環(huán)境效益相互統(tǒng)一。

1. 土地開發(fā)整理項目管理相關(guān)概況

當(dāng)前，在我國土地開發(fā)整理工作中，依舊存在著以下幾點問題：（1）部分地區(qū)只追求土地開發(fā)與整理的數(shù)量，忽略了開發(fā)與整理后的質(zhì)量問題，這些耕地很難得到預(yù)期的生產(chǎn)能力，資源容易被破壞，造成資金的浪費。（2）很多項目在實施的時候只追求近期的利益，沒有針對土地開發(fā)整理項目考慮到長遠的利益。這些項目的負(fù)責(zé)人多是農(nóng)民個體或者農(nóng)村集體組織，他們收到資金和技術(shù)等方面的限制，無法對土地做出合理的規(guī)劃，導(dǎo)致土地的浪費。（3）很多組織在進行土地開發(fā)整理的時候缺乏有效的管理機制，最終的導(dǎo)致土地開發(fā)的成本過高，這種情況下一般都是房地產(chǎn)經(jīng)營公司，他們的管理體系比較落后，對于項目調(diào)查的信息過少，導(dǎo)致決策出現(xiàn)失誤。

對于土地開發(fā)整理項目管理的內(nèi)容，以下幾點可進行概括：（1）土地開發(fā)與整理的可行性論證，這是從一個地區(qū)的生態(tài)與經(jīng)濟角度考慮的，在進行可行性論證的時候需要考慮這個地區(qū)如果進行土地開發(fā)整理，將會對生態(tài)環(huán)境造成什么樣的影響，是良性的還是惡性的，對于經(jīng)濟的發(fā)展是有利的還是不利的，還需要考慮開發(fā)整理時人力和物力的具體情況，針對所有考慮到的因素進行取舍。（2）項目規(guī)劃與設(shè)計，在規(guī)劃與設(shè)計的時候要結(jié)合理論，根據(jù)相關(guān)要求和標(biāo)準(zhǔn)，從項目的整體再到項目的各個細(xì)節(jié)進行考慮，根據(jù)經(jīng)濟發(fā)展和生態(tài)的平衡對技術(shù)進行修整與更改，最后結(jié)合專家的意見做出詳細(xì)的計劃書，保證該地區(qū)進行土地開發(fā)整理項目的經(jīng)濟利益與生態(tài)效益可以統(tǒng)一。（3）技術(shù)指導(dǎo)，這是土地開發(fā)整理項目管理的技術(shù)措施，在涉及到農(nóng)業(yè)、林業(yè)以及水利等方面的時候，技術(shù)指導(dǎo)尤為重要。（4）資金使用評估與管理、土地開發(fā)整理項目數(shù)據(jù)庫的建立同樣也是土地開發(fā)整理項目管理的重要內(nèi)容，正確對土地進行價值評估，從而選擇適當(dāng)?shù)墓芾矸绞?，可以減少時間與成本的浪費，還能夠在一定程度上提高管理的效率。相關(guān)數(shù)據(jù)庫的建立是為了對土地開發(fā)進行科學(xué)的管理，關(guān)于生態(tài)、工程、投資等多方面的數(shù)據(jù)進行整合與分析，將與土地開發(fā)與管理的成功案例與失敗案例共同放入數(shù)據(jù)庫當(dāng)中，可以為更多的土地開發(fā)整理項目管理組織提供寶貴的經(jīng)驗與指導(dǎo)，幫助他們正確做出決策。

2. 土地開發(fā)整理項目管理的經(jīng)營模式

2.1農(nóng)戶開發(fā)整理，政府適當(dāng)補償模式

這種模式目前在農(nóng)村地區(qū)被廣泛應(yīng)用中，因為農(nóng)戶開發(fā)整理的土地管理模式比較小，工程量也不大，對于一些閑置的土地或者荒地的開發(fā)比較有效。對于這種模式，農(nóng)民不僅是土地的開發(fā)者，也是土地的使用者，他們只要在開發(fā)與管理的過程中保證土地的質(zhì)量就好。而且政府鼓勵農(nóng)民開發(fā)土地，并適當(dāng)進行補貼，開發(fā)的費用較少，農(nóng)民在自己農(nóng)閑的時間就可以了，且無需過多的經(jīng)濟壓力。從政府補償?shù)慕嵌葋砜矗@種模式可以免征或者減免稅收貸款，農(nóng)民在管理與開發(fā)時更加不需要過多顧慮。，也不需要過多的技術(shù)支持，只要在政府的幫助下，依靠自己多年的農(nóng)耕經(jīng)驗就可以了。

2017年中共中央辦公廳和國務(wù)院辦公廳聯(lián)合印發(fā)了《關(guān)于農(nóng)村土地征收、集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市、宅基地制度改革試點工作的意見》，其中明確的表示了農(nóng)民的土地不再被違法剝奪，而是成為土地的使用者，在開發(fā)與管理的過程中，政府將進行管理指導(dǎo)和資金支持，農(nóng)民也可以對土地進行征收與流轉(zhuǎn)，從中獲得實際利益，土地的價值不再廉價，也不再是城市的后備土地。

2.2集體組織開發(fā)整理模式

與農(nóng)民個體進行土地開發(fā)與整理模式不同，這種模式是在有一定經(jīng)濟實力和土地資源的鄉(xiāng)村地區(qū)進行土地開發(fā)整理項目管理，一般是農(nóng)村集體組織進行投資，農(nóng)民開發(fā)，然后將土地承包給農(nóng)民進行合理經(jīng)營，承包費用再次投入新的開發(fā)項目當(dāng)中，這是一種滾動式的發(fā)展模式，也是良性的循環(huán)。某地區(qū)在使用集體組織開發(fā)整理模式的時候，家家戶戶承包的土地都會受到政府的技術(shù)指導(dǎo)，政府安排相關(guān)人員前來提供技術(shù)幫助，從而保證農(nóng)民在土地開發(fā)整理項目管理時提高開發(fā)與管理的效率，減少不必要的資金浪費，保證土地資源可以在最大限度上應(yīng)用得當(dāng)。

2.3土地入股、聯(lián)合開發(fā)整理模式

投資成本是制約土地開發(fā)整理項目管理的重要因素，為此，不少農(nóng)村集體經(jīng)濟組織都將入股作為一種土地開發(fā)整理項目管理的方式，土地成為股份入股，國營與事業(yè)單位聯(lián)合經(jīng)營開發(fā)，這些收益按照股份的比例進行分紅，從而解決該地區(qū)土地開發(fā)與整理的投資問題，但是在采用土地入股、聯(lián)合開發(fā)整理的模式中，要格外注意利益糾紛的問題，科學(xué)有效的進行土地開發(fā)整理項目管理，保障開發(fā)者的合法權(quán)益不會受到侵害。

2018年2月3日，英山縣金鋪鎮(zhèn)六口塘村“全民持股，美麗鄉(xiāng)村”百姓農(nóng)業(yè)改革技術(shù)正是啟動，第一批四十多位村民用四十畝地作為股份入股公司，轉(zhuǎn)身成為公司的股東，該地區(qū)使用這種方式有效提高了土地的配置和利用效率，從而發(fā)展系統(tǒng)化、規(guī)?；r(nóng)業(yè)生產(chǎn)，增加了農(nóng)民的經(jīng)濟收入，在當(dāng)?shù)匾唤?jīng)推出反響十分熱烈。

2.4土地開發(fā)整理公司集中開發(fā)整理模式

這種土地開發(fā)整理項目管理模式一般指的是涉及到特殊性開發(fā)技術(shù)，例如開發(fā)時具有難度或者需要大型設(shè)備支持的土地開發(fā)整理項目管理，如磚瓦取土場或者鹽堿地改造等項目，農(nóng)民個體和農(nóng)村集體組織是無法辦到的，所以這就需要有專門的土地開發(fā)整理項目管理公司，以政企分開為原則，集中開發(fā)資金與技術(shù)力量進行土地開發(fā)，這種管理模式的能力較強，技術(shù)力量強大，企業(yè)的資金雄厚且比較集中，在進行土地開發(fā)整理項目管理的時候必須做好投資的預(yù)算，加強項目的設(shè)計管理。

目前18億畝耕地紅線不能突破的前提下，怎樣保證工業(yè)發(fā)展、居住改善、生態(tài)保護、旅游休閑等用地需求，成為國土人必須面對的問題，而土地整治，無疑是解決這一問題的重要抓手。對此，荊門漳河新區(qū)對于土地開發(fā)整理項目管理選擇進行能人自建、企業(yè)自建與國家投資三大模式并行的方式，且進行土地開發(fā)整理公司經(jīng)營的辦法，集中對土地進行開發(fā)，力求土地的開發(fā)具備科學(xué)化、規(guī)?；?/p>

總結(jié)：總而言之，根據(jù)目前的國情進行分析，當(dāng)前土地開發(fā)整理項目管理已經(jīng)不能完全使用我國現(xiàn)階段社會主義市場經(jīng)濟的發(fā)展，也不能適用于土地整理事業(yè)的相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)與要求，需要進一步進行管理與創(chuàng)新，無論是從農(nóng)民個人角度進行，還是農(nóng)村集體角度，或者是在土地開發(fā)整理公司經(jīng)營方式入手，都可以從多方面解決土地開發(fā)整理項目管理存在的問題，從而提高土地資源的利用率，節(jié)約開發(fā)與管理的成本，提高農(nóng)民的經(jīng)濟收入。

（作者單位：274700山東省鄆城縣國土資源局）