樓市調(diào)控待解之局

張文豪

5月以來(lái)，處在“限價(jià)+搖號(hào)”調(diào)控中的一些地方樓市躁動(dòng)不安。

據(jù)媒體報(bào)道，在成都，7萬(wàn)人排隊(duì)搶1000套商品房，一手房出現(xiàn)房荒；在西安，以人為操作搖號(hào)結(jié)果方式違規(guī)銷(xiāo)售106套商品房，涉事區(qū)長(zhǎng)已辭職，35名公職人員受到處分；在深圳，一個(gè)新開(kāi)樓盤(pán)要先交500萬(wàn)元“誠(chéng)意金”才允許搖號(hào)……

此前，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部分別約談了西安、成都、?？诘?2個(gè)城市，強(qiáng)調(diào)堅(jiān)持調(diào)控力度不放松，同時(shí)要求各地有針對(duì)性地增加有效供給，抓緊調(diào)整土地和住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)。

為何在“因城施策、持續(xù)調(diào)控”的政策基調(diào)下，一些地方的樓市仍然躁動(dòng)不安？其背后究竟存在怎樣的樓市調(diào)控困局？

限價(jià)令之下

近期的樓市躁動(dòng)緣于一道簡(jiǎn)單的算術(shù)題。

5月下旬，杭州某樓盤(pán)開(kāi)始搖號(hào)，預(yù)售證均價(jià)不到每平米1.9萬(wàn)元，而周邊二手房的價(jià)格已經(jīng)在每平米2.7萬(wàn)-2.8萬(wàn)元。如此巨額的價(jià)格剪刀差，吸引接近1.2萬(wàn)人通過(guò)審核參與搶房大戰(zhàn)。

這樣的算術(shù)題不僅出現(xiàn)在杭州市眾多熱點(diǎn)樓盤(pán)所在區(qū)域，此前也曾在惠州、無(wú)錫、南京、西安等多個(gè)城市上演。

有媒體認(rèn)為，正是這些城市對(duì)新房的限價(jià)令，使得市場(chǎng)上一、二手房?jī)r(jià)倒掛，從而誘發(fā)了人們的投資熱情，形成了某種“套利”。

盡管住建部一再?gòu)?qiáng)調(diào)中央對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)“房住不炒”的定位，但一些地方的調(diào)控措施顯然與這個(gè)治理目標(biāo)之間出現(xiàn)了不一致。

一方面，限價(jià)令形成了事實(shí)上的房?jī)r(jià)“雙軌”：新房由政府限價(jià)，二手房卻是市場(chǎng)價(jià)。這既是對(duì)“買(mǎi)新房必賺”這種不合理的投資心態(tài)的變相鼓勵(lì)，由此所造成的“套利”也扭曲了供求關(guān)系。

另一方面，限價(jià)與限貸同時(shí)出現(xiàn)的副作用也很明顯。限價(jià)令使開(kāi)發(fā)商只能以快速回款來(lái)保現(xiàn)金流，本意在于穩(wěn)定房?jī)r(jià)；但限貸卻客觀上提高了購(gòu)房成本和資金量，因此而來(lái)的高首付甚至全款購(gòu)房，使得能調(diào)動(dòng)大量資金的人獲得先機(jī)，對(duì)剛需者造成事實(shí)上的歧視和擠壓。

這些現(xiàn)象的深層次原因在于，面對(duì)中央的樓市調(diào)控要求，出于各種原因，一些地方開(kāi)始試圖博弈。此前樓市調(diào)控的鐘擺式、運(yùn)動(dòng)式、治標(biāo)不治本的弊病仍沒(méi)有完全消除。

可以說(shuō)，樓市調(diào)控的深度困局在于，主動(dòng)調(diào)控有時(shí)演化為被動(dòng)調(diào)控，宏觀和中觀調(diào)控被迫成為微觀調(diào)控；調(diào)控的非市場(chǎng)化手段日盛，長(zhǎng)效機(jī)制的出臺(tái)任重道遠(yuǎn)。

以杭州為例，城市房?jī)r(jià)上漲既得益于共性常規(guī)要素，如省會(huì)和著名旅游城市的地位；也得益于個(gè)性突發(fā)利好，如成為G20峰會(huì)的舉辦地。而城市價(jià)值的成長(zhǎng)勢(shì)必反映在地價(jià)和房?jī)r(jià)上，因此當(dāng)下出現(xiàn)“搶房”的城市大都是長(zhǎng)短利好兼?zhèn)?、補(bǔ)課效應(yīng)明顯的城市，其最有力的判斷標(biāo)準(zhǔn)，就是新房周邊長(zhǎng)期企穩(wěn)的二手房?jī)r(jià)。

以“堵”為特色的地方限價(jià)令與此相悖。由于輿論基本很少承認(rèn)中國(guó)城市房?jī)r(jià)上漲的正當(dāng)性，而是對(duì)房?jī)r(jià)上漲“談虎色變”，也就缺乏適當(dāng)?shù)膽?yīng)對(duì)房?jī)r(jià)上漲的策略，甚至相對(duì)“正確”的說(shuō)法。

對(duì)中國(guó)樓市，人們總有“高房?jī)r(jià)”是炒上來(lái)的印象，認(rèn)為這是“政策市”和“貨幣市”導(dǎo)致；卻忽視了中國(guó)作為經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度和成就驚人的大國(guó)，其樓市同時(shí)也是“價(jià)值市”。

如果按某種方式排序，恐怕更有可能是，價(jià)值市第一，貨幣市第二，政策市第三。但人們往往只承認(rèn)和強(qiáng)調(diào)后兩點(diǎn)，而忽視前一點(diǎn)，限價(jià)令的出臺(tái)也多多少少與這種心理認(rèn)知有關(guān)。

在強(qiáng)大的心理補(bǔ)償作用下，輿論既不承認(rèn)房?jī)r(jià)上漲有一定的合理性，有時(shí)也以偏概全地將房?jī)r(jià)上漲看作是一個(gè)全局問(wèn)題。實(shí)際上，從數(shù)據(jù)看十多年來(lái)房?jī)r(jià)真正實(shí)現(xiàn)大幅上漲的，更多是一線(xiàn)城市，少數(shù)二三線(xiàn)城市房?jī)r(jià)上漲，則是在最近幾年才有的現(xiàn)象。但在心理上，普遍漲價(jià)的印象容易被無(wú)限放大。

多目標(biāo)管理的樓市調(diào)控

中國(guó)房地產(chǎn)和城市成長(zhǎng)之間，有一個(gè)“補(bǔ)課”原理。即住宅開(kāi)發(fā)先行，城市配套一般后補(bǔ)。在項(xiàng)目之初，開(kāi)發(fā)商難免借重概念抬高價(jià)格，但房?jī)r(jià)只能托一時(shí)不能托一世，如果該城市沒(méi)有支撐房?jī)r(jià)的長(zhǎng)期、實(shí)質(zhì)利好，那房?jī)r(jià)會(huì)被打回原形。也就是說(shuō)，這課有補(bǔ)得上的，也有補(bǔ)不上的。

其實(shí)，絕大多數(shù)中國(guó)城市，要么房?jī)r(jià)多年不漲，如將通脹因素考慮在內(nèi)，還可能是下跌的；要么是試圖炒作上漲，但最終不成功；還有炒作之后，不成功打回原形，后來(lái)又有了實(shí)質(zhì)支撐，又成功補(bǔ)漲者，如北京的通州，當(dāng)然最典型的例子是鄭州的鄭東新城。

從開(kāi)發(fā)商角度看，他們或是認(rèn)為其他城市都可以復(fù)制在一線(xiàn)城市的成功經(jīng)驗(yàn)，或是認(rèn)為一線(xiàn)城市房?jī)r(jià)太高，風(fēng)險(xiǎn)太大，于是下沉到全國(guó)其他城市。但如上所述，總體上是失敗的。只不過(guò)失敗分兩種，一是“溫水煮青蛙”式的失敗，這也是大多數(shù)開(kāi)發(fā)商的結(jié)局；二是“崩塌式失敗”。

以我的家鄉(xiāng)，一個(gè)三線(xiàn)半的東北工業(yè)老城為例。大約10年前，現(xiàn)今全國(guó)排名前三的房企就已進(jìn)入，他們當(dāng)初認(rèn)為房?jī)r(jià)也是會(huì)上去的，所以開(kāi)盤(pán)就奔每平米六七千元，但事實(shí)證明這是一廂情愿，后來(lái)不得不實(shí)質(zhì)性降價(jià)。直到10年后的今天，房?jī)r(jià)才勉強(qiáng)達(dá)到他們當(dāng)年的期望值。

但現(xiàn)在情況有了新變化。一方面，一線(xiàn)城市受到了嚴(yán)厲的調(diào)控，使得購(gòu)房人的目標(biāo)區(qū)域下移。另一方面，部分秉賦優(yōu)異的二三線(xiàn)城市，其本身價(jià)值亦有了長(zhǎng)足進(jìn)步；也就是說(shuō)，能基本成功復(fù)制北上廣深成功路徑，能撐得住每平米數(shù)萬(wàn)元的房?jī)r(jià)。

從社會(huì)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展角度看，這是正常的，但卻很難做到“正確”，也給樓市調(diào)控出了更大的難題。

因?yàn)殡S著房?jī)r(jià)基準(zhǔn)值不可避免地提高，調(diào)控也進(jìn)入了多目標(biāo)管理階段。不僅是經(jīng)濟(jì)目標(biāo)的管理，還是社會(huì)情緒的管理。調(diào)控目標(biāo)之間出現(xiàn)了某種微妙關(guān)系：樓市不能大漲，亦不能大跌；銀行和大型企業(yè)需要去杠桿，但整體又不能出系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)；城市的價(jià)值不斷提升，應(yīng)該用更高的房?jī)r(jià)反映，但又不符合中低收入群體的訴求；而中等收入群體的訴求也不僅是居者有其屋，更希望在資產(chǎn)升值的游戲中分一杯羹，或者至少資產(chǎn)不貶值。

其中最明顯的矛盾，就是城市價(jià)值在提升，但對(duì)應(yīng)的房?jī)r(jià)不能漲。這是限價(jià)令出臺(tái)的直接原因。試想一下，按照這些城市提出的購(gòu)房付款的相關(guān)規(guī)定，能掏出那么高首付的，除了套利者，會(huì)是到現(xiàn)在還沒(méi)有買(mǎi)房的剛需人群?jiǎn)幔?h3>未來(lái)局面如何

各地樓市調(diào)控已然很難，未來(lái)會(huì)怎樣？

首先，限價(jià)令繼續(xù)使用的空間逼仄，急需調(diào)整。但其價(jià)值本身就在于控制房?jī)r(jià)，如何調(diào)整才能達(dá)到預(yù)期目標(biāo)，這是個(gè)問(wèn)題。

其次，房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)效機(jī)制中，房地產(chǎn)稅依法征收的時(shí)機(jī)是否合適，以前不征而現(xiàn)在征收，是否會(huì)造成更棘手的局面，也是個(gè)問(wèn)題。另外，保障房和租賃市場(chǎng)能否在資產(chǎn)大幅升值的預(yù)期中，形成對(duì)擁有產(chǎn)權(quán)住房的替代，能否做成不虧本的生意形成可持續(xù)發(fā)展，這也是問(wèn)題。

再次，樓市調(diào)控政策的“監(jiān)管從嚴(yán)”是主基調(diào)，不會(huì)輕易改變。但目前局部性的穩(wěn)定價(jià)格、限制流動(dòng)性的做法，可不可能全部鋪開(kāi)，如果鋪開(kāi)，會(huì)不會(huì)造成全國(guó)性的流動(dòng)性枯竭和交易萎縮，從而引發(fā)整個(gè)市場(chǎng)塌方，這也是問(wèn)題。

此外，中國(guó)各地發(fā)展不平衡的現(xiàn)狀決定了房?jī)r(jià)不大可能按年份平均上漲，也不大可能在所有區(qū)域同時(shí)上漲。所以樓市管理和調(diào)控措施也是一種結(jié)構(gòu)性管理、流動(dòng)性管理和總量管理。以前像時(shí)鐘鐘擺，幾年松，幾年緊；但現(xiàn)在像空間鐘擺，東邊日出，西邊雨。

正因如此，才有了現(xiàn)在的因城施策的差異化調(diào)控，相當(dāng)于將住房購(gòu)買(mǎi)力在全國(guó)再分配。目前的狀態(tài)是：一線(xiàn)城市嚴(yán)控，三、四、五線(xiàn)級(jí)城市加杠桿去庫(kù)存，二線(xiàn)城市則介乎兩者之間，從而達(dá)到某種均衡。但近期出現(xiàn)了變味的搖號(hào)搶房，上述均衡會(huì)不會(huì)被打破，這也是問(wèn)題。

在這些問(wèn)題沒(méi)有回答清楚之前，人們無(wú)法預(yù)測(cè)接下來(lái)會(huì)怎樣。

各地樓市調(diào)控已進(jìn)行數(shù)年，但看上去市場(chǎng)交易熱點(diǎn)只是轉(zhuǎn)移，并未消失。一線(xiàn)城市房?jī)r(jià)雖企穩(wěn)，二三線(xiàn)城市房?jī)r(jià)卻有上漲趨勢(shì)，因此 2018年調(diào)控的主基調(diào)是不會(huì)改變的。

不過(guò)，外部因素特別是貿(mào)易戰(zhàn)陰影，卻給調(diào)控帶來(lái)了很大的不確定性。

一年前，政策還在穩(wěn)房?jī)r(jià)、降杠桿和控污染三方面加碼重錘，因?yàn)橹皟赡甑慕?jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率達(dá)到預(yù)期甚至超預(yù)期，其中外貿(mào)增長(zhǎng)起到了重要作用。但今年以來(lái)外部環(huán)境出現(xiàn)一系列不確定性因素，就經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)貢獻(xiàn)率來(lái)說(shuō)，外貿(mào)能起到多大的作用，尚未可知。

如果宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)出現(xiàn)不好的跡象，各地的樓市調(diào)控措施，諸如限價(jià)限貸等手段，是否還會(huì)一如既往嚴(yán)厲？這個(gè)不好預(yù)測(cè)。但一種“極樂(lè)觀”的推斷是，此輪地方樓市調(diào)控有可能在2018年下半年有所變化，房?jī)r(jià)則可能隨之在次年出現(xiàn)報(bào)復(fù)性上漲。

之所以說(shuō)“極樂(lè)觀”，一是因?yàn)橥獠凯h(huán)境不支持這種情況，美聯(lián)儲(chǔ)正處在加息縮表周期中，流動(dòng)性收縮是大概率事件；二是其他條件不具備的情況下，國(guó)內(nèi)銀根放松的實(shí)際作用，會(huì)變相刺激房地產(chǎn)行業(yè)；三是目前房?jī)r(jià)調(diào)整的空間變小，起碼在一線(xiàn)城市，房?jī)r(jià)已脫離普通人群的承受值，再升高會(huì)觸碰到社會(huì)情緒的“紅線(xiàn)”。

綜上所述，當(dāng)下樓市調(diào)控面臨不少待解之局。破解這些局面，主管部門(mén)和地方官員顯然需要發(fā)揮更高超的智慧，運(yùn)用更豐富的手段，而不僅僅是限價(jià)和約談。