重慶土地價格評估方法研究及應(yīng)用

李豫梅，林學山

（1重慶市南岸區(qū)城鄉(xiāng)建設(shè)委員會，重慶 401336；2重慶電子工業(yè)職業(yè)學院，重慶 401331）

土地資源關(guān)乎國民經(jīng)濟的發(fā)展，很多經(jīng)濟活動都與土地有重要的關(guān)聯(lián)，土地估價與企業(yè)上市、企業(yè)改組、土地轉(zhuǎn)讓、租賃、破產(chǎn)清算等活動有關(guān)，土地估價的基本方法多種多樣，但都有一定的局限性，這需要土地估價人員根據(jù)實際情況和適用范圍，選擇更加精確的方法進行土地估價[1]。本文考慮到宗地個別因素、區(qū)域因素、開發(fā)成熟度等綜合因素對地價水平影響相對較弱，在相同條件不作修正的前提下，以南坪某新區(qū)為實際研究對象，以容積率作為變量指標，選定土地評估的科學方法，建立土地評估計算公式，確定相關(guān)的評估系數(shù)，測算出規(guī)劃區(qū)域內(nèi)不同容積率指標條件下的平均居住和商業(yè)宗地單價。

1 土地評估現(xiàn)狀分析

1.1 我國土地評估現(xiàn)狀

長期以來，我國土地產(chǎn)業(yè)都處于政府主導的狀態(tài)，行政主義色彩較為濃厚。而受起步時間晚、長期行政主導、發(fā)展速度緩慢、應(yīng)用范圍狹窄等因素的影響制約，當前我國土地評估產(chǎn)業(yè)在評估理論和方法研究上較發(fā)達國家處于相對滯后的狀態(tài)，發(fā)展大環(huán)境不具備，各方面體制也相對不完善。與相對發(fā)展落后的土地評估產(chǎn)業(yè)相反，隨著我國經(jīng)濟的快速發(fā)展，土地的開發(fā)、經(jīng)營與交易活動日益頻繁，土地行業(yè)的發(fā)展也得到了快速的推動，隨之而來的是土地評估產(chǎn)業(yè)得到了廣泛的應(yīng)用，土地評估產(chǎn)業(yè)的服務(wù)對象和服務(wù)形式也日趨多樣化，這就使得土地評估產(chǎn)業(yè)成為了房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營、企業(yè)的個人融資等等經(jīng)濟活動中不可或缺的基礎(chǔ)性工作[2]。

1.2 重慶土地評估常用方法

（1）基準地價系數(shù)修正法

重慶市人民政府對國有土地使用權(quán)制定了具體的價格標準，該標準是針對不同土地用途和級別，根據(jù)其現(xiàn)有收益水平測算的土地平均價格。在調(diào)查估價對象的基礎(chǔ)上，對基準地價進行成熟度、區(qū)域和個別因素、容積率、年限以及基準日等項修正，推算估價對象的地價。重慶市基準地價包括兩個方面，一是基準地價價格體系：將城鎮(zhèn)土地分區(qū)域、分用途進行測算，得出分級別、分用途（分為商業(yè)、住宅、工業(yè)）的區(qū)域平均價格，從而構(gòu)成了基準地價價格體系。二是基準地價修正體系：主要包括土地使用年限修正體系、容積率修正體系、地價指數(shù)修正體系、區(qū)域及個別因素修正體系、土地使用權(quán)類型修正體系、土地成熟度修正體系。

基本公式：單位面積地價=基準地價×[1+(成熟度修正系數(shù))+（區(qū)域和個別因素修正系數(shù)）]×容積率修正系數(shù)×年限修正系數(shù)×基準日修正系數(shù)。

（2）市場比較法

市場比較法是在同一市場條件下，根據(jù)替代原則，以條件類似或價值相同的宗地買賣案例與待估宗地之間加以對照比較，就兩者之間在影響該土地的交易情況、期日、區(qū)域及個別因素等差別進行修正，求取待估宗地在評估期日地價的方法。

基本公式：單位面積地價＝樣本地價×情況修正×期日修正×區(qū)域因素修正×個別因素修正

2 評估方法的建立

2.1 選定原則

重慶市按現(xiàn)有的基準地價標準選定，但2017年，我市土地市場價格上漲幅度較大，因此基準地價系數(shù)修正法測算的宗地地價可能會與現(xiàn)實市場價值存在較大差距，不能真實反映宗地現(xiàn)實市場價值水平。而市場比較法則是將規(guī)劃區(qū)域內(nèi)的宗地與相同用途、相同規(guī)劃條件下的同一供需圈內(nèi)的、目前市場已經(jīng)成交的交易案例進行對比修正后測算出的土地價值，因此該方法更能反映當前以及未來的土地和房地產(chǎn)市場情況，是客觀反應(yīng)宗地市場價值的一種方法。另外，重慶市主城區(qū)其他同一供需圈內(nèi)相同用途的土地成交案例易于收集，因此可采用市場比較法測算出在不同設(shè)定規(guī)劃條件下的宗地價，尋求市場比較法測算結(jié)果與相同設(shè)定規(guī)劃條件下的基準地價系數(shù)修正法測算結(jié)果的差異系數(shù)規(guī)律，最終確定兩種方法測算結(jié)果的線性關(guān)系，從而測算出規(guī)劃區(qū)域內(nèi)土地的價值。

2.2 評估方法

本次測算將采用市場比較法測算出在不同設(shè)定規(guī)劃條件下的宗地價值，尋求市場比較法測算結(jié)果與相同設(shè)定規(guī)劃條件下的基準地價系數(shù)修正法測算結(jié)果的差異系數(shù)規(guī)律，最終確定兩種方法測算結(jié)果的線性關(guān)系，從而測算出規(guī)劃區(qū)域內(nèi)可出讓土地的價值。

計算公式：

規(guī)劃區(qū)域內(nèi)的土地單價（V）=基準地價系數(shù)修正法測算結(jié)果×市場價值修正系數(shù)×（可供出讓的土地面積/規(guī)劃區(qū)域內(nèi)的土地面積）＝{[住宅基準地價×住宅容積率修正系數(shù) （K1）×年限修正系數(shù) （K）×（1+綜合影響因素修正系數(shù)ΣK）×住宅比例%（A）+商業(yè)基準地價×商業(yè)容積率修正系數(shù) （K2）×年限修正系數(shù)（K）×（1+綜合影響因素修正系數(shù)ΣK）×商業(yè)比例%（B）]×市場價值修正系數(shù) （W）×（可出讓土地面積/規(guī)劃區(qū)域內(nèi)的土地面積）（G）

3 評估方法的應(yīng)用

3.1 基準地價

某項目涉及土地均位于南坪街道以西，項目區(qū)內(nèi)土地多為商業(yè)3～4級，住宅3級土地[3]。商業(yè)4級基準地價為2160元/m2（建筑面積），住宅3級基準地價為1700元/m2（建筑面積）[4]。

3.2 修正系數(shù)表

（1）容積率修正系數(shù)表

基準地價對應(yīng)的容積率為商業(yè)3.0、住宅2.5，商業(yè)容積率修正系數(shù)為1，住宅容積率修正系數(shù)為0.98[5]。

（2）年限修正系數(shù)

因該規(guī)劃區(qū)域內(nèi)的土地均設(shè)定各用途最高出讓年限，因此年限修正系數(shù)均為1。

（3）綜合影響因素修正系數(shù)

將規(guī)劃區(qū)域內(nèi)的各宗地與基準地價的土地視同為同一均質(zhì)土地，因此影響地價的綜合因素不作修正。

（4）市場價值修正系數(shù)

通過選取與規(guī)劃區(qū)域地塊規(guī)劃條件相同、修建檔次相似的土地成交案例，以及提取全市處于同一供需圈內(nèi)其他區(qū)級商業(yè)中心或同一經(jīng)濟發(fā)展水平地區(qū)綜合性物業(yè)所附著的土地價值案例，就宗地所處地理位置、容積率、土地級別、宗地形狀、臨街道狀況等區(qū)域及個別因素的比較修正，最后測算出不同容積率、不同商業(yè)比例條件下的規(guī)劃區(qū)域宗地可能實現(xiàn)的宗地價格。

3.3 案例

選取重慶市南岸區(qū)南坪組團、南岸區(qū)彈子石組團作為成交案例，經(jīng)過調(diào)查和剝離提取的案例情況如表1所示。經(jīng)過區(qū)域規(guī)劃宗地與選取案例的各因素比對修正后得出修正系數(shù)及比準結(jié)果如表2所示。

表1 案列基本情況表

表2 案列修正情況表

3.4 市場價值修正系數(shù)表的計算

根據(jù)各案例的宗地情況與待估宗地 （本次規(guī)劃區(qū)域內(nèi)的宗地）的相似和供求圈的影響程度，選取二個比準價格的加權(quán)平均值作為待估宗地的測算結(jié)果，即：

2520×60%+1914×40%=2278萬元/畝

基準地價系數(shù)修正法測算出來的土地價格5100×0.98×1×（1+0）×70%+6480×1×1×（1+0）×30%=5442元/m2， 即362萬元/畝。計算的市場價值修正系數(shù)，如表3所示。

表3 市場價值修正系數(shù)表

3.5 土地價格評估

南坪某新區(qū)范圍內(nèi)產(chǎn)業(yè)布局以生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)為主，與企業(yè)生產(chǎn)聯(lián)系緊密，不宜布局過于密集的樓宇建筑，加之部分用房還考慮保留原有廠房，為統(tǒng)一協(xié)調(diào)建筑風貌，土地平均容積率應(yīng)該在3.0左右。根據(jù)前面確定的指標，商業(yè)4級基準地價為6480元/㎡（土地面積），住宅3級基準地價為5100元/㎡（土地面積），住宅容積率修正系數(shù)0.98，商業(yè)容積率修正系數(shù)1，商住比例3∶7，市場價值修正系數(shù)6，已納入儲備范圍的土地面積共計255.9畝，其中可用于出讓的商業(yè)和商業(yè)商務(wù)用地共計215.8畝。根據(jù)本文確定的規(guī)劃區(qū)域內(nèi)的土地單價計算公式，已納入儲備的土地單價 （土地面積）={[5100×0.98×1×（1+0）×70%+6480×1×1×（1+0）×30%]×6×（215.8/255.9）=5442×6×0.84=27427元/㎡，已納入儲備的土地單價1828萬元/畝。

4 結(jié)語

伴隨著重慶土地行業(yè)的不斷發(fā)展，土地評估行業(yè)所面臨的各種問題也在不斷增多。在此背景下，采用因地制宜、與時俱進的評估方法，才能滿足市場發(fā)展的需求，保障土地評估工作的質(zhì)量。

[1]馬鑫浩.土地估價的幾種基本方法研究[J].現(xiàn)代農(nóng)村科技，2015（4）.

[2]羅以紅.房地產(chǎn)土地估價市場中的風險及防范辦法[J].中國市場，2017（6）.

[3]重慶市國土房管局.重慶市主城區(qū)及江津區(qū)雙福街道珞璜鎮(zhèn)土地級別冊（2012年版）[EB/OL].[2015-07].http∶//www.cq.gov.cn/publicinfo/web/views/Show!detail.action?sid=4043995.

[4]重慶市人民政府.重慶市人民政府關(guān)于公布主城區(qū)國有建設(shè)用地使用權(quán)基準地價的通知[EB/OL].[2016-04-29].http∶//www.cqgtfw.gov.cn/zwgkml/zhxx/djbz/201611/t20161128_392937.html.

[5]重慶市國土房管局.重慶市主城區(qū)國有建設(shè)用地使用權(quán)基準地價說明[EB/OL].[2016-05-25].http∶//www.cqgtfw.gov.cn/zwgkml/zhxx/djbz/201611/t20161128_392938.html.