住宅小區(qū)停車位歸屬問題芻議

陸羽 姜武

【摘 要】如今，人們物質(zhì)生活水平的日益提升，住房需求和購車需求不斷增加，同時(shí)人們法律意識不斷提高，維護(hù)自身合法權(quán)利的意識逐漸增強(qiáng)，不少小區(qū)業(yè)主開始探討小區(qū)停車位的歸屬權(quán)問題，并與開發(fā)商的屬爭議日益激烈。本文通過認(rèn)識住宅小區(qū)停車位的概念、性質(zhì)，分析如今法律界定下的住宅小區(qū)停車位歸屬權(quán)問題，以期為小區(qū)業(yè)主、開發(fā)商、物業(yè)營造友好穩(wěn)定的關(guān)系，讓小區(qū)更加和諧。

【關(guān)鍵詞】住宅小區(qū)；停車位；地下停車位；歸屬；問題；對策

一、認(rèn)識住宅小區(qū)停車位

（一）住宅小區(qū)停車位的概念

很多老小區(qū)在規(guī)劃時(shí)，沒有充分考慮到業(yè)主對于車位量的需求，導(dǎo)致現(xiàn)在不少物業(yè)劃定小區(qū)內(nèi)的公共區(qū)域作為停車空間。之后開發(fā)的小區(qū)清楚的認(rèn)識到這個(gè)問題，所以在規(guī)劃時(shí)就可以考慮了停車位的問題，利用專門的場地給業(yè)主停泊車輛。

（二）住宅小區(qū)停車位的分類和特點(diǎn)

隨著車輛的急速增加，地面車位已經(jīng)漸漸供不應(yīng)求，開發(fā)商開始建設(shè)小區(qū)樓首層架空層和半地下室停車廠，還有的區(qū)瞄準(zhǔn)地下，陸續(xù)開發(fā)地下停車場，地下停車場又分為兩種，一是地下未封閉停車空間、或部門封閉的獨(dú)立停車位，二是通過利用地下空間而建造成的非人防工程性質(zhì)的車位車庫[1]，但是小區(qū)停車位歸屬權(quán)的爭議也隨之而來。

1.地面停車位

普通的地面停車位，是開發(fā)商直接利用小區(qū)地面，通過劃線的方式，規(guī)定特定的用處。在實(shí)踐中，對地面停車位的歸屬爭論也不大。因?yàn)榈孛嫱＼囄灰话闶情_發(fā)商提前進(jìn)行規(guī)劃的。

2.封閉的車庫

車庫與車位最大的區(qū)別是，車庫并不是四無遮擋的，車庫除了地面的需求，還有三面墻和一面頂，還有一個(gè)出入口，車庫對車輛能起到較好的保護(hù)作用，但是現(xiàn)在地皮較貴，一般開發(fā)商不再設(shè)立車庫，除非是高檔小區(qū)。車庫有一定私密性、獨(dú)立性和單一性。

3.地下停車位

因?yàn)榈仄ぴ絹碓劫F，開放商不禁把眼光投向了地下，地下停車場在現(xiàn)在比較受歡迎，一是不需要開放商另外多開土地，二是地下車庫也對車輛有一定保護(hù)作用，但地下停車場在面對暴雨天氣時(shí)，存在一定的缺陷。

4.人防停車位

人防停車位，是基于人防工程被使用作為停車位的一種形式。人防工程在不被國家使用時(shí)，是閑暇著，這時(shí)開發(fā)商幫它作為停車位，解決暫時(shí)的停車難問題?！督K省物業(yè)管理?xiàng)l例》第66條第2款對人防停車位有明確規(guī)定：“物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)依法配建的人民防空工程平時(shí)用作停車位的，應(yīng)當(dāng)向全體業(yè)主開放，出租的租賃期限不得超過三年，不得將停位出售、附贈(zèng)?！?[2]

5.首層架空層和半地下室停車位

現(xiàn)在也有不少開發(fā)商利用樓房的半層或者首層，建設(shè)停車場，停車場上面再是住宅區(qū)，停車場在住宅區(qū)下，較為方便，也沒有雨雪的擔(dān)憂，但是對于底層來說，噪音大。這種車位可供多人使用，具有開放性的特點(diǎn)。

二、住宅小區(qū)停車位歸屬權(quán)存在的爭議

目前，我國針對住宅小區(qū)停車位產(chǎn)生的訴訟不少，本文認(rèn)為業(yè)主對停車位歸屬權(quán)不清主要分為以下幾個(gè)方面：

（一）業(yè)主承擔(dān)了建造成本

業(yè)主認(rèn)為，自己在購房時(shí)的付費(fèi)已經(jīng)包含車位、車庫的建筑成本，這只是開發(fā)商刻意提高房屋售價(jià)的一種營銷手段，開發(fā)上再另外兜售車位，獲取暴利，還擁有對車位的處分權(quán)，業(yè)主們并不能證明其可以享有歸屬權(quán)。

（二）已納入公攤面積

業(yè)主認(rèn)為，自己在購房時(shí)承擔(dān)費(fèi)用的公攤面積，其實(shí)已經(jīng)包括了停車位面積，自己應(yīng)該對車位享受使用權(quán)，甚至是所有權(quán)。而實(shí)際上，開發(fā)商在建設(shè)停車位時(shí)，其面積是屬于整個(gè)小區(qū)的面積，建設(shè)成本已經(jīng)通過售房得到了相應(yīng)回本和利潤。但這和上一類型一樣，業(yè)主并無證據(jù)證明房產(chǎn)的建筑面積已被多幢建筑分?jǐn)偂?/p>

（三）是否登記確定歸屬

開放商認(rèn)為，必須以登記作為確定地下車位歸屬的依據(jù)。但目前，我國停車位尚沒有產(chǎn)權(quán)證，業(yè)務(wù)也沒有要求進(jìn)行登記的意識，從而業(yè)主無法證明車庫已經(jīng)登記在小區(qū)全體業(yè)主名下。

三、住宅小區(qū)停車位的法律屬性

不管業(yè)主和開發(fā)商如何各執(zhí)一詞，仍要從法律層面，分析住宅小區(qū)停車位的法律屬性，因?yàn)橥＼囄灰彩墙ㄖ锏囊环N，所以從建筑物的所有權(quán)著手，嘗試區(qū)分住宅小區(qū)停車位的所有權(quán)。

（一）建筑物區(qū)分所有權(quán)概念和特征

1.建筑物區(qū)分所有權(quán)

首先要清楚建筑物所有權(quán)的主體是誰，《物權(quán)法》第六章第七十條至第八十三條規(guī)定建筑物區(qū)分所有權(quán)主體是“業(yè)主”一方、“開發(fā)商”一方和“物業(yè)”一方，而客體則包括區(qū)分所有建筑物中的專有權(quán)和共有權(quán)。專有權(quán)是指權(quán)利人對建筑物中專有部分的專有權(quán)利，體現(xiàn)為占有權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)、處分權(quán)等，比如，權(quán)利人對自己的不動(dòng)產(chǎn)有專有權(quán)，能夠居住，出租，出售，物業(yè)和開發(fā)商無權(quán)干涉。共有權(quán)是指權(quán)利人對共有部分的共有權(quán)利，比如小區(qū)里的綠化、電梯、路燈等公共場所和設(shè)施，業(yè)主們享有共有權(quán)，業(yè)主個(gè)人不能侵害其他業(yè)主的權(quán)利。

2.小區(qū)停車位區(qū)分所有權(quán)

本文研究了不同國家的不同做法，在法國是將專有部分的要件界定為使用上的排他性外，而美國、德國、日本及我國臺灣立法與學(xué)說均將有否構(gòu)造上及利用上之獨(dú)立性作為判定建筑物各區(qū)分部分能否成為專有部分的標(biāo)準(zhǔn)[3]。這一判斷的方法也受到了國內(nèi)大部分學(xué)者的認(rèn)同。《物權(quán)法》第七十四條（以下簡稱第七十四條）對小區(qū)車庫車位的歸屬作出規(guī)定：“建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要。建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當(dāng)事人通過出售、附贈(zèng)或者出租等方式約定。占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的位，屬于業(yè)主共有?！?/p>

四、我國關(guān)于停車位立法存在的缺陷

《物權(quán)法》出臺已經(jīng)有一段的時(shí)間了，但是社會(huì)的變化日新月異，我們必須清楚地認(rèn)識明白，《物權(quán)法》中的一些規(guī)定已經(jīng)漸漸不能滿足訴訟要求了。，其適用范圍也得到一定制約。

（一）對“業(yè)主”概念解釋不清晰

物權(quán)法和相關(guān)法律規(guī)定，對“業(yè)主”這個(gè)概念并沒有進(jìn)行明確解釋?！皹I(yè)主”是指有停車需求的業(yè)主，還是小區(qū)全體業(yè)主。假如是指有停車需求的業(yè)主，那么其他業(yè)主就不擁有這項(xiàng)權(quán)利。但如果不是，那也有業(yè)主會(huì)利用這個(gè)漏洞，通過購買占有全小區(qū)的車位空間，甚至房地產(chǎn)方可以現(xiàn)通過獲得業(yè)主身份，而擁有小區(qū)全部車位，這樣其他業(yè)主就無法擁有車位了[4]。而且，在實(shí)際買賣過程中，房產(chǎn)商不會(huì)在銷售中主動(dòng)、直接說明該問題，有的業(yè)主在購買房屋時(shí)沒有及時(shí)提出車位歸屬情況，可能就因此失去知情權(quán)和購買權(quán)，如此一來導(dǎo)致業(yè)主的利益受損。

（二）對“首先”程度分析不明確

第七十四條規(guī)定要“首先滿足業(yè)主的需要”。但這個(gè)“首先”二字得到探討和分析，一方面“首先”二字在很多小區(qū)難以做到，不少開放商對土地是物盡其用，只預(yù)留少部分的車位，無法真正滿足業(yè)主需求?！岸?，首先”二字代表了什么？在什么情況下，要首先滿足業(yè)主的需求？當(dāng)兩個(gè)業(yè)主出現(xiàn)糾紛時(shí)，先滿足哪一方的需求？一手房和二手房的業(yè)主是否存在權(quán)利上的不對等性？滿足業(yè)主是否有時(shí)間期限，具體滿足業(yè)主的哪些需求？這些都尚未進(jìn)行詳細(xì)解釋。

（三）沒有規(guī)定相應(yīng)的處罰措施

司法解釋《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第六條規(guī)定：“建筑區(qū)劃內(nèi)在規(guī)劃用于停放汽車的車位之外，占用業(yè)主共有道路或者其他場地增設(shè)的車位，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第七十四條第三款所稱的車位?！钡丝顩]有明確當(dāng)開發(fā)商不遵守時(shí)的法律后果。業(yè)主與開發(fā)商之前本來就存在重大差距，業(yè)主屬于弱勢方，必須提高開放商的違法成本，保護(hù)業(yè)主的合法權(quán)利，否則該條文形同空設(shè)。

（四）停車位的概念不全

從前文住宅小區(qū)停車位的分類和特點(diǎn)來看，停車位種類繁多，特點(diǎn)不一，性質(zhì)各異，這就造成其不能一概而論，不能只用一種法律進(jìn)行解釋，要因地制宜，對癥下藥，全面分析不同種屬的停車位。因?yàn)橥＼囄桓拍畈蝗?，這也未從根本上解決歸屬問題，很容易引起業(yè)主與開發(fā)商、物業(yè)間的沖突。比如，人防車位屬于地下車位中比較特殊的類型，由于人防空間并未長期使用僅在緊急避難時(shí)利用，為了避免設(shè)施浪費(fèi)，《人民防空法》中規(guī)定，鼓勵(lì)在閑暇時(shí)間段，由投資者責(zé)使用、收益。所以在法律條文中，必須對停車位的類型做詳細(xì)分析，避免在之后的糾紛中出現(xiàn)無法可依的情形。

（五）未考慮業(yè)主的共有權(quán)

地面停車位的開發(fā)幾乎不需要成本，其各種費(fèi)用已分?jǐn)偟浇ㄔ煨^(qū)的整體成本中，而且其占用的道路或其他公共場地還是屬于全體業(yè)主共有財(cái)產(chǎn)，但第七十四并沒有考慮開發(fā)商可能已經(jīng)侵占到了業(yè)主的共有財(cái)產(chǎn)、共有權(quán)。

（六）停車位登記制度不完善

現(xiàn)在法律上承認(rèn)不動(dòng)產(chǎn)歸屬權(quán)的基礎(chǔ)是擁有主體擁有該不動(dòng)產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)證，但目前我國的停車位基本上是沒有產(chǎn)權(quán)證的， 這樣就會(huì)導(dǎo)致停車位所有權(quán)不明確。有的開發(fā)商甚至?xí)④囄毁u給多個(gè)業(yè)主，從而引發(fā)業(yè)主之間使用權(quán)的糾紛。如果不盡快建立起完善的登記制度，那么小區(qū)車庫、車位的歸屬權(quán)尚未真正得到法律保護(hù)，必會(huì)對業(yè)主的利益造成損害。

（七）停車位面積測算困難

停車位的面積一般是開放商在規(guī)劃時(shí)上報(bào)，并提前規(guī)劃好，業(yè)主沒有要求面積小大的權(quán)利。還有不少停車位因?yàn)閳龅叵拗苹蛘呓ㄖ枰３１徽加玫粢恍┟娣e，但在實(shí)際使用中并沒有登記的面積，業(yè)主的權(quán)利在無形中被侵權(quán)。

五、進(jìn)一步明確停車位歸屬權(quán)的對策分析

（一）盡快完善法律法規(guī)

目前，我國住宅小區(qū)停車位的立法存在滯后性，難以為日漸復(fù)雜的停車位權(quán)屬糾紛提供明確的審判依據(jù)。在包括《物權(quán)法》及相關(guān)司法解釋的規(guī)定中，并沒有區(qū)分建筑物的所有權(quán)，區(qū)分住宅小區(qū)停車位所有權(quán)。另外，對住宅小區(qū)停車位的概念、分類、性質(zhì)、歸屬等問題也沒有明確的、針對性強(qiáng)的解釋。所以，對于規(guī)定不明、沒有規(guī)定的、規(guī)定中有待商榷的部門，都要仔細(xì)研究，通過召開聽證會(huì)，舉行學(xué)者專家討論會(huì)等形式，多聽各方意見，不斷完善法律法規(guī)。從國家層面，以法律的角度，制定全面嚴(yán)格的法律條文，有效解決小區(qū)停車可能涉及到的糾紛問題，更加提倡文明小區(qū)建設(shè)[5]。

1.細(xì)化相關(guān)法律的規(guī)定

對于《物權(quán)法》第七十四條中存在的歧義，應(yīng)明確說明，例如“首先”“需要”“其他的”這類的詞匯，都要有統(tǒng)一的解釋和適用標(biāo)準(zhǔn)，對當(dāng)事人進(jìn)行約定的內(nèi)容，如何約定的，約定不明示如何處理，等都要有細(xì)節(jié)說明。法律必須確定、清楚、可行才能發(fā)揮其指引作用[6]。

2.明確約定不明或無約定的歸屬問題

因?yàn)闃I(yè)主在房產(chǎn)交易中屬于劣勢的一方，是合同接受方，因?yàn)榉芍R薄弱或者過分相信開發(fā)商，可能對合同中的內(nèi)容并沒有全面了解，仔細(xì)推敲，當(dāng)合同中出現(xiàn)約定不明的內(nèi)容或是沒有進(jìn)行約定的，需要作出解釋時(shí)，應(yīng)當(dāng)按照不利于格式合同的制定方解釋。因此，如果因?yàn)槲醇s定停車位、或是約定不明的權(quán)利歸屬而發(fā)生爭議，應(yīng)該按照合同解釋規(guī)則，作出有利于業(yè)主的解釋[7]。

3.明確開放商的法律責(zé)任

開發(fā)商對其違法行為承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任，當(dāng)開發(fā)商提供的停車位與合同要求不相符合時(shí)，當(dāng)開發(fā)商針對一個(gè)車位進(jìn)行一位多賣時(shí)，或是當(dāng)開發(fā)商不承認(rèn)車位對業(yè)主們的歸屬權(quán)時(shí)，開放商都必須承擔(dān)一定的責(zé)任。我們要從法律層面，明確違法違規(guī)的代價(jià)，加大處罰力度，提高違法成本，震懾違法行為，約束開發(fā)商們，促使開發(fā)商們及時(shí)改正，自覺遵守法律規(guī)定。

（二）及時(shí)建立登記制度

目前，我國尚未建立統(tǒng)一的地下車位登記制度，但是已經(jīng)有地方出臺規(guī)定允許給購買地下車位的所有權(quán)人頒發(fā)所有權(quán)證。例如，北京市國土資源和房屋管理局于2002 年發(fā)布了《關(guān)于室內(nèi)機(jī)動(dòng)車停車位銷售、測繪、產(chǎn)權(quán)登記有關(guān)問題的通知》，明確對地下車位可單獨(dú)核發(fā)房屋所有權(quán)證，也可以與購買的商品房一起合發(fā)房屋所有權(quán)證。又如，2009 年，無錫市人大常委會(huì)審議通過的《無錫市房屋登記條例》第27條第2款規(guī)定：“建筑區(qū)劃內(nèi)根據(jù)規(guī)劃和居住區(qū)公建配套標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)，未計(jì)入公用建筑面積進(jìn)行分?jǐn)偟钠囄唬戏课莸怯洍l件的，登記為建設(shè)單位所有；其他依法屬于全體業(yè)主共有的汽車位，符合房屋登記條件的，登記為全體業(yè)主共有?！?/p>

1.地面停車位的登記

按照法律規(guī)定，小區(qū)地面停車位的使用權(quán)應(yīng)歸小區(qū)全體業(yè)主共有。所以，在業(yè)主取得房產(chǎn)證后，可以在上面進(jìn)行注明其使用權(quán)的明確性。這樣可以表明地面停車空間與土地使用權(quán)之間的關(guān)系，使得其歸屬問題更加清晰化。

2.樓房首層架空層和半地下室停車位的登記

樓房首層架空層和半地下室停車位的權(quán)利應(yīng)歸屬于本單元所有建筑物區(qū)分所有權(quán)人共同所有。可以在業(yè)主的房產(chǎn)證明上附上住宅小區(qū)樓房首層架空層和半地下室停車空間的圖紙樣式以作證明材料。住宅小區(qū)樓房首層架空層和半地下室停車位本身是沒有產(chǎn)權(quán)的，其權(quán)利依附于業(yè)主的房屋產(chǎn)權(quán)而存在。這樣注明，亦可以表明車位與房屋的從物與主物的關(guān)系，使其權(quán)利的產(chǎn)生有了依據(jù)[8]。

3.地下人防工程停車位的登記

地下人防工程停車位在登記制度上，應(yīng)登記于國家所有，但在不動(dòng)產(chǎn)登記簿中采取地役權(quán)設(shè)定的方式加以注明的方式予以公示[9]。

4.地下未封閉停車位、封閉的獨(dú)立車庫的登記

地下未封閉停車位、封閉的獨(dú)立車庫的登記可以直接體現(xiàn)在產(chǎn)權(quán)證上，地下未封閉停車位、封閉的獨(dú)立車庫一般建筑物的特征，可以單獨(dú)進(jìn)行出售或出租，所以其只需另外根據(jù)出售進(jìn)行產(chǎn)權(quán)登記即可，重要的是不能忽視這類停車位的登記。

（三）加強(qiáng)車位監(jiān)管力度

在小區(qū)規(guī)劃階段，規(guī)劃部門就要及時(shí)確認(rèn)開放商是否規(guī)劃了符合法定比例的停車位，明確車位的歸屬權(quán)。同時(shí)，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)肩負(fù)起監(jiān)督、管理小區(qū)的責(zé)任，謹(jǐn)防物業(yè)和開放商隨意出售或者出租小區(qū)停車位。另外，小區(qū)業(yè)主也要多學(xué)習(xí)相關(guān)法律知識，提高交易的警惕性，在日常生活中關(guān)心、關(guān)注小區(qū)內(nèi)停車位流轉(zhuǎn)的基本情況，肩負(fù)起監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)公司、開發(fā)商的責(zé)任。

六、結(jié)語

住宅小區(qū)停車位的歸屬權(quán)是與住宅小區(qū)業(yè)主切身利益息息相關(guān)的民生問題，也是維護(hù)社會(huì)和諧穩(wěn)定的基礎(chǔ)?！段餀?quán)法》和《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》等法律法規(guī)陸續(xù)出臺，為住宅小區(qū)停車位歸屬糾紛的解決提供了法律條文依據(jù)，但因?yàn)楝F(xiàn)行法存在滯后性和缺失性，再加上停車問題日益復(fù)雜，從而導(dǎo)致小區(qū)的停車位出現(xiàn)一系列問題。唯有從法律上明確小區(qū)停車位的歸屬權(quán)，才能真正減少糾紛，規(guī)范開發(fā)商的行為，切實(shí)保護(hù)小區(qū)業(yè)主的合法權(quán)益。

本文表明住宅小區(qū)大致分為地面停車位、封閉的車庫、地下停車位、人防停車位和首層架空層和半地下室五種類型，分析住宅小區(qū)停車位歸屬權(quán)存在的爭議：業(yè)主承擔(dān)了建造成本，是否有停車位歸屬權(quán)？停車位納入公攤面積，業(yè)主是否沒有歸屬權(quán)？沒有對停車位進(jìn)行登記，業(yè)主是否不享有歸屬權(quán)？初步探析了住宅小區(qū)停車位的法律屬性，從建筑物區(qū)分所有權(quán)入手，分析小區(qū)停車位區(qū)分所有權(quán)，指出我國關(guān)于停車位歸屬權(quán)立法存在的缺陷，有對“業(yè)主”概念解釋不清晰，“首先滿足業(yè)主需要”的含義不明確，沒有規(guī)定相應(yīng)的處罰措施，停車位的概念不全，未充分考慮業(yè)主的共有權(quán)，停車位登記制度不完善，停車位面積測算困難等方面的問題。提出進(jìn)一步明確停車位歸屬權(quán)的對策，盡快完善法律法規(guī)，細(xì)化相關(guān)法律的規(guī)定，明確約定不明或無約定的歸屬問題，明確法律責(zé)任；同時(shí)要及時(shí)建立登記制度，對不同類別的停車位做不同的登記，另外，還要從責(zé)任部門、業(yè)主委員會(huì)、業(yè)主自身做起，加強(qiáng)車位監(jiān)管力度，以進(jìn)一步的明確劃分小區(qū)停車位的權(quán)屬，規(guī)范小區(qū)停車位的管理、流轉(zhuǎn)等秩序，以便于小區(qū)以及社會(huì)的和諧發(fā)展。

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